臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字一三○號
上 訴 人 乙○○被上訴 人 信義企業天下園區管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求給付修繕費事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十七日本院新店簡易庭九十年度店簡字第七○七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決命上訴人給付超過新台幣壹拾柒萬貳仟伍佰陸拾叁元部分，及自民國九十年七月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱：㈠伊於民國八十九年一月五日向訴外人良嘉企業有限公司（下稱良嘉公司）購買之
「信義企業天下廠房及土地」之Ｂ３棟十樓房屋，係良嘉公司於八十一年一月十日向建商即訴外人政光實業股份有限公司（下稱政光公司）購買，於買賣契約書第五條第三款中約定頂層屋面之使用權除公共設施外，歸屬頂層廠房管理使用，且此為定型化契約，各買受人均有相關約定，故上訴人有合法使用樓頂平台之權利。伊為維持與各區分所有權人之友善關係，伊於八十九年七月間將系爭樓頂平台上之加蓋建物（下稱系爭建物）拆除，即表示伊放棄樓頂平台之專屬使用權，將來樓頂平台是全體區分所有權人共同使用，系爭樓頂平台加蓋建物拆除後，該部分施作防水防熱工程之修繕費用，應依區分所有權人之比例分擔或由公共基金支付，絕無由上訴人個人負擔之理。
㈡系爭建物加蓋時有經過建商同意。系爭建物沒有堵住排水孔，伊所有Ｂ３棟十樓
房屋即門牌號碼台北縣深坑鄉草地尾三巷十三號十樓建物（下稱十三號十樓建物）並未漏水，漏水應該是其他樓層加蓋而發生的，漏水不能歸責於上訴人。再者，上訴人在樓頂平台加蓋時有留通路，系爭建物面積僅二十多坪，並非一二五．五平方公尺。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱：㈠上訴人以其前手良嘉公司與建商政光公司間之買賣契約為據，主張其具有合法占
有使用樓頂平台之權利顯屬誤解，因該買賣契約屬債權契約，不得拘束上訴人。且上訴人於八十九年一月五日始購買三號十樓建物，應受公寓大廈管理條例之拘束。系爭大樓為十樓以上之高樓廠房，樓頂平台為主要之防火等避難場所，在樓頂平台加蓋違建已改變屋頂之構造，加重主要樑柱之承重，應已違反公寓大廈管理條例第七條之規定。
㈡建商從未審核或允准任何系爭大樓內之十樓所有權人在樓頂平台加蓋違章建築。
系爭大樓需重作屋頂防水防熱工程，係因十三號十樓、十七號十樓、二十一號十樓、二十三號十樓四戶在樓頂平台興建違章建築而影響原本大樓屋頂ＰＵ防水層之效用，興建違建之頂樓住戶雖不漏水，但水都漏在沒有違建的三戶即十五號十樓、十九號十樓、二十五號十樓，且發生排水集中的現象，欲防止漏水現象及回復原防水防熱功能而支出之修繕費用，係依據八十八年十二月十八日臨時區分所有權人大會會議決議之執行，實為回復樓頂平台原狀所必需。園區Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟重作屋頂防水防熱工程估價費用為新臺幣（下同）七百一十五萬六千八百元，每一平方公尺所預估之費用為一千六百元，上訴人之樓頂違建即如附圖所示紅色部分面積一二五．五平方公尺，故上訴人對樓頂平台違建部分拆除後重作防水防熱工程應負擔之費用為二十萬零八百元。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出照片十三禎為證。理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人為信義企業天下園區大廈之區分所有人，竟使用Ｂ３棟大樓樓頂平台之系爭違建，系爭建物破壞大樓原有之防水防熱功能，致有進行頂樓整建之必要，修繕費之發生係可歸責於上訴人，信義企業天下園區乃於八十八年十二月十八日召開臨時區分所有權人大會會議，決議⑴重作屋頂防水、防熱工程⑵冷卻水塔高架地坪⑶梯間磁磚牆面更新費用等園區整建費用由各區分所有權人按持分坪數平均分擔，其中有關頂樓違建範圍重作屋頂防水費用部分，由頂樓違建戶違建坪數部分自行負擔，故樓頂平台加蓋部分拆除後，該部分施作防水防熱工程之修繕費用，可歸責於上訴人，應由上訴人負擔，園區四棟大樓重作防水防熱工程總工程估價費用為七百一十五萬六千八百元，每一平方公尺所預估之費用為一千六百元，上訴人違建部分面積為一二五．五平方公尺，故上訴人對違建部分拆除後重作防水防熱工程應負擔之費用為二十萬零八百元，爰依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，請求上訴人給付被上訴人二十萬零八百元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：伊於八十九年一月五日向良嘉公司購買之系爭大樓Ｂ３棟十樓即十三號十樓房屋，而良嘉公司於八十一年一月十日向建商政光公司購買該屋時，買賣契約書第五條第三款中約定頂層屋面之使用權除公共設施外，歸屬頂層廠房管理使用，此為定型化契約，各買受人均有相關約定，故伊有合法使用樓頂平台之權利。系爭建物加蓋時有經過建商同意，沒有堵住排水孔，伊所有十三號十樓建物並未漏水，故漏水與系爭加蓋之建物無關，不應由伊全額負擔系爭建物拆除後，該部分施作防水防熱工程之修繕費用，且系爭建物拆除前占有樓頂平台之面積僅二十多坪，非被上訴人主張之一二五．五平方公尺等語，資為抗辯。
三、查良嘉公司於八十一年一月十日向政光公司購買信義企業天下Ｂ３棟十樓廠房即門牌號碼台北縣深坑鄉草地尾三巷十三號十樓房屋及其持分土地時，買賣契約書第五條第三款約定樓頂平台之使用權歸屬頂層廠房管理使用，良嘉公司乃在樓頂平台上如附圖所示紅色部分加蓋系爭建物使用，上訴人嗣於八十九年一月五日向良嘉公司購買上開建物，並取得系爭建物之事實上處分權；大樓區分所有權人會議決議各違建戶應拆除樓頂平台之違建，及重作屋頂防水、防熱工程，違建範圍坪數之經費由違建戶負擔等情，業據兩造陳述綦詳，並有被上訴人提出之公寓大廈管理組織報備證明、八十七年四月十日區分所有權大會開會通知、八十七年四月十日第四屆區分所有權人大會會議紀錄、八十八年四月十七日第五屆區分所有權人大會會議紀錄、八十八年十二月十八日臨時區分所有權人大會開會通知、八十八年十二月十八日臨時區分所有權人大會會議紀錄、屋頂建物現況圖、照片數禎為證，上訴人除對系爭建物拆除前之面積有爭執外，對其餘事實並不爭執，堪信為真實。
四、按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。又專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第八條、第十條分別定有明文。本件被上訴人主張樓頂平台系爭建物拆除前原坐落位置該部分之防水防熱工程費用之發生，係可歸責於上訴人之事由所致者，應由上訴人負擔乙節，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者，為上訴人有無以使用系爭建物之方式專有使用樓頂平台之權？系爭建物拆除後，就該建物原占用樓頂平台部分施作防水防熱工程所支出之費用，是否應由上訴人負擔？㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定
為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文。又區分所有權人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法，最高法院八十二年台上字第一八Ｏ二號民事判決意旨可供參酌。公寓大廈之區分所有建物之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者（通常為最上層之住宅或建物之區分所有權人，即頂樓住戶對屋頂平台有專有使用權，簡稱專用權），固非不可認為係共有物之分管約定，倘建商與頂樓買受人約定頂樓平台歸其專有使用，而未與其餘買受人約定者，頂樓買受人尚不得執以對抗其餘樓房買受人，因分管契約屬債權契約，依分管契約所取得之專用權，僅有債權效力，且屬債權契約，在當事人間受其拘束，然最高法院四十八年台上字第一０六五號判例認分管契約對應有部分受讓人，亦有拘束力，嗣經司法院釋字第三四九號解釋認為雖在維持法律秩序之安定性而言有其必要，但應有部分之受讓人如不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約拘束，有使善意第三人受有不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內應不再援用，亦即因屋頂平台仍屬於各區分所有人之共有，各區分所有人為使用其專有部分起見，對於屋頂平台仍得作最起碼之一般性之使用，自不因屋頂平台歸屬頂樓住戶分管使用，而使他層區分所有權人，完全停止其使用權，建商與各買受樓房之人，於訂立買賣房屋契約時，即令曾訂有關屋頂管理使用之條款，但區分所有權房屋一經轉讓，除非受讓人知情，否則對該受讓人並無拘束力。查上訴人主張其前手良嘉公司於八十一年一月十日向政光公司購買上揭房屋時，其等在買賣契約書第五條第三款約定頂樓屋面之使用權除公共設施外，歸屬頂層廠房管理使用，建商與各買受人均有相同之約定條款之事實，業據上訴人買賣契約書一份為證，且被上訴人就建商與各買受人間均有相同之約定乙節並未爭執，是上訴人主張建商政光公司於出售所承建之大樓時，全體買受人與政光公司簽訂不動產買賣契約書時均已同意樓頂平台歸頂樓即十樓所有人使用等語，應可採信。惟屋頂平台使用權究與所有權圓滿之權能有所不同，該屋頂依建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。而屋頂平台之用法可分為一般的利用及特定的利用，一般的利用如用於散步、日光浴或晒衣物等，此時各區分所有權人無須依其專有部分之應有部分比例使用之，特定之利用如將屋頂平台固定各住戶晒衣場所、修建花壇或者停車場等，即須依各區分所有權人專用部分之比例來分配屋頂之使用面積，亦即頂樓買受人仍應注意屋頂平台之構造設計及其原有功能，而為管理、使用，不容任意加蓋建物，影響全棟建築物之外觀及全體住戶居住之安全，故頂樓買受人於買受時，因得專用屋頂平台而較其他樓層之區分所有權人多付價金，甚且較其他樓層之區分所有權人多繳公共設施之管理費，但區分所有公共設施之所有權與專用權應可分開，頂樓所有人多付買賣價金及管理費，以其得專用屋頂平台即屬相當，尚不得據以主張其對屋頂平台有所有權或特別使用。本件係在樓頂平台上搭蓋建物，顯非依屋頂平台之性質及構造而為使用，有違平台之使用目的，是以上訴人對於系爭大樓之頂樓屋頂平台縱有使用權存在，但在樓頂平台搭蓋建物使用，顯已超出使用權之範圍，即非正當。應認上訴人在放棄樓頂平台之專用權並自行拆除系爭建物前，亦無以使用系爭建物之方式專有使用樓頂平台之權。
㈡被上訴人主張系爭建物面積為一二五．五平方公尺，距離女兒牆僅一公尺，系爭
建物拆除前所在之位置即如附圖所示紅色部分之事實，上訴人雖辯稱系爭建物建物拆除前占有樓頂平台之面積僅二十多坪，樓頂平台加蓋時有留通路，距離女兒牆一．五公尺云云，然查，證人吳源益建築師到庭結證稱其在系爭建物拆除前測量系爭建物之位置即如附圖所示紅色部分，面積為一二五．五平方公尺等語明確，且經詳細比對卷附系爭建物拆除前、後之照片，足認被上訴人主張系爭建物拆除前所在之位置為如附圖所示紅色部分，面積為一二五．五平方公尺，堪可採信，上訴人上開所辯，洵無足取。又被上訴人主張系爭建物堵住排水孔之事實，上訴人固辯稱：系爭建物沒有堵住排水孔，伊所有十三號十樓建物並未漏水，漏水與系爭加蓋之建物無關云云，然經本院到場履勘，編號Ａ排水孔雖未被堵住，但編號Ｂ排水孔距離女兒牆七．三五公尺，距伸縮縫八．一公尺，有勘驗筆錄在卷可考，堪認編號Ｂ排水孔在系爭建物拆除前確係在系爭建物內而無法發揮排水之效用，另參以原審卷內所附吳源益建築師稱說明漏水係樓頂平台之違章建築所造成之說明書記載：「ＰＵ防水層其效用就如一張強韌塑膠布覆蓋整個屋面，任何不當打孔、分割等破壞，便失其完整性，雨水便有可能流入ＰＵ下面到處流動，在較脆弱混凝土樓版處滲透，慢慢的演變成漏水。違建物均將原有ＰＵ防水防熱曾剷除，將鋼柱植入結構體，室內另作地坪處理，．．，即使拆除違建物並將地面恢復原狀，也已無法達到原有防水效用，致使屋頂防水工程非整體整修不可。．．。違建物將室內部分ＰＵ防水防熱層拆除，再鋪設地磚，但四周防水層並無加於特別處置，致使雨水由缺口流入防水層下面竄流，頂樓住戶漏水，違建物造成漏水的確是事實。」等語，該說明書之記載與常情相符，堪認漏水係因樓頂平台上之違建所致，上訴人辯稱：系爭建物沒有堵住排水孔，漏水與系爭加蓋之建物無關云云，均不足採。
㈢綜上所述，系爭建物拆除後，雖上訴人於上訴狀中表明放棄樓頂平台之專用權，
然其仍應就系爭建物原占用樓頂平台部分負回復原有防水防熱功能之責，是被上訴人主張該部分之修繕費用應由上訴人負擔，應屬有據。
五、至被上訴人主張園區四棟大樓重作防水防熱工程總工程估價費用為七百一十五萬六千八百元，每一平方公尺所預估之費用為一千六百元云云，固提出計算書為據，惟查，該計算書記載預估款字樣，故被上訴人主張之金額七百一十五萬六千八百元僅係施工前預估之金額，並非被上訴人實際支出之金額，是被上訴人主張以此作為計算之基礎，並不可採。經查本件重作屋頂防水防熱工程，係由訴外人傑昇營造有限公司以六百一十五萬元承攬乙節，有信義企業天下園區九十年區分所有權人大會議案研討資料附於原審卷可考，又信義企業天下園區有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟建築物，其屋頂總面積為四四七三平方公尺（Ａ棟一二二０點０七平方公尺，Ｂ棟為一一六七點三六平方公尺，Ｃ棟為一一０九點八三平方公尺，Ｄ棟為九七五點七四平方公尺）之情，為兩造所不爭執，則將總金額六百一十五萬元除以施工總面積四四七三平方公尺（元以下四捨五入），每一平方公尺所需費用應為一千三百七十五元，而上訴人之系爭建物拆除前所坐落樓頂平台之面積為一二
五．五平方公尺，已如前述，足認上訴人對於系爭增建物拆除前所在位置所應負擔之修繕費用為十七萬二千五百六十三元（即系爭違建面積為一二五．五平方公尺乘以每平方公尺一千三百七十五元，元以下四捨五入）。
六、從而，被上訴人請求上訴人給付十七萬二千五百六十三元，及自支付命令送達翌日即九十年七月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；被上訴人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽；上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 二 月 十二 日
民事第五庭審判長法 官 吳青蓉
法 官 賴劍毅法 官 羅富美右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 二 月 十二 日
書 記 官 郭錦賢