臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一七號
上 訴 人 勝邦房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 邱六郎律師右當事人間給付報酬等事件，上訴人對於民國九十年十月十九日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一四八四九號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十一萬元及自民國八十九年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：
一、原判決駁回上訴人起訴理由，指謫上訴人舉證有瑕疵，其理由為：「按當事人主張，有利於己之事實者.... 本件原告主張之事實，故提出錄音帶譯文以及委託銷售合約書，存證信函等為證，然而該等證據中均無法證明本件買賣之成交價確如原告所主張，是原告就該等事實之舉證尚有瑕疵.... 應予駁回。」顯然原審對訂金收據內容未加詳細審查，訂金收據為買受人與上訴人（被上訴人之代理人）簽立，其中就買賣總價以明確記載：「買賣價：權利金為新台幣貳佰陸拾伍萬元整」成交價格已高過委託價格，委託價格為權利金新台幣佰陸拾伍萬元整再加國宅配售價款三百七十七萬三千三百七十四元整，合計為六百四十二萬三千三百七十四元。原審未加審酌而以舉證尚有瑕疵為由，駁回原告之訴，實有未洽，應予以廢棄改判，如上訴之聲明。
二、被上訴人於八十九年九月八日委任原告代理銷售台北市○○區○○○路○○○巷○○號八樓之房地，並簽有專任委託銷售契約書，原告於八十九年九月九日收訂前事先以電話通知被告，表明欲收取訂金，並約定於八十九年九月十四日簽約，被告當即表示同意，有錄音帶為憑，對話內容如下：
原告之業務代表傅芷嫻（下稱傅）問：
傅：曾太太，我與買方都談妥了，價格也OK了，那因遇到週休二日，星期二又是中秋節，所以星期四簽約，星期五繳款。
曾：星期四是幾號？傅：是十四號，星期四簽約馬上給你一百二十萬隔天去繳款。
曾：這樣子哦。
傅：下午因聯絡不到你，當時買方付了一張支票當斡旋金，今天價談好了，就直接轉為訂金性質。
曾：喔，是這樣哦。
傅：原則上星期四簽約，想問你時間上是上午好還是下午好？曾：這還要問我先生。
傅：他現在不在嗎？曾：大概九點會回來，你九點再打來。
傅：原則上就是敲定了嗎？曾：對。
傅：那我這邊跟你敲定星期四簽約。
曾：嗯，只是約什麼時間就對了，上午或下午的時間就是了？傅：對，看你們的意思。
曾：我跟你說，你九點再打來。
傅：九點打來只是確定簽約時間是上午或下午嘛，其他都沒問題了對不對？曾：應該是沒問題了。
傅：謝謝，再見。
詎被上訴人未依約前來簽約，上訴人再以電話通知被上訴人於八十九年九月十八日務必前來簽約，被上訴人竟以不辨自用住宅優惠稅率為由，表示尚在考慮是否簽約，上訴人自此感到被上訴人售屋之意願已有變化，隨即寄發郵局存證信函予被上訴人，其仍置之不理，上訴人於八十九年九月二十二日再郵寄存證信函予被上訴人，通知於八十九年九月二十五日前來簽約，被上訴人依然如故，且親至上訴人營業所表示不畏懼打官司，上訴人隨即於八十九年九月二十七日再寄第三封存證信函予被上訴人，表明索賠二十一萬元服務報酬，被上訴人於八十九年九月二十八日收到，被上訴人旋即委託律師發函上訴人，表示上訴人未定相當期間予其做準備，上訴人立即發出第四封存證信函，訂於八十九年十月十一日簽約，被上訴人於八十九年十月六日收到，仍不予理會，上訴人自八十九年九月九日通知被上訴人簽約，至八十九年十月十一日止，共發四封存證信函，前後有一個月期間，被上訴人違約不賣之意思甚明，近日亦有數家仲介公司及被上訴人本人在促銷系爭不動產，被上訴人違約當依民法第五百六十六條及雙方簽立專任委託銷售契約第四條第二款約定支付上訴人服務報酬及損害賠償合計二十一萬元，計算如下：
收訂成交價為權利金二百六十五萬元，加國宅處配售款三百七十七萬三千二百十四元，合計六百四十二萬三千二百十四元，委託價為權利金二百五十萬元，再加國宅處配售款三百七十七萬三千二百十四元，合計六百二十七萬三千二百十四元，服務報酬為成交格之百分之五，但給付服務報酬後，被上訴人應得金額不得少於委託價格，故被上訴人僅須支付服報酬十五萬元，因其違約，買賣不成交，上訴人受有向買方收取六萬元費用之損害，亦應由違約之被上訴人負損害賠償責任，以上合計二十一萬元。
三、委任或居間介紹之法律行為無明文規定須以書面為之，屬諾成契約，上訴人若非受被上訴人口頭委任售屋豈會知道被上訴人有售屋之意思？上訴人於八十九年九月四日收受斡旋金時，斡旋總價與專任委託書內之委任總價何以幾近相同？被上訴人若未事先口頭委託售屋，何以在簽立專任委託書時明知上訴人已收斡旋金而不表示抗議，卻仍照樣簽立專任委託書？約定星期四即八十九年九月十四日簽約？被上訴人若非明知已有收受斡旋金，豈會只委任售屋三天，三天期間如何賣屋？上訴人受被上訴人口頭委託售屋在先，當收受斡旋金後，補簽書面委託書在後甚明。
四、被上訴人質疑何以林樑榮所發存證信函內隻字未提及斡旋金情事？蓋訴外人林樑榮若所下斡旋保證金未經被上訴人同意而轉為訂金性質，如何對被上訴人發存證信函，理應經被上訴人同意後轉訂而被上訴人不履行約定才會寄發存證信函，也才依法有據，故訴外人林樑榮直接表明何時下訂，應屬正確表達方式，被上訴人指該斡旋保證金係臨訟杜撰，乃被上訴人為達免付服報酬目的，昧著良知所作不實陳述居心叵測，況且，林樑榮對上訴人所發存證信函即已提到「本人於民國八十九年九月四日向貴公司承購」，另依上訴人於九十年四月二十三日所請領登記簿謄本觀之，林樑榮已購買該屋並完成移轉登記，故林樑榮等為真正買方，毋庸置疑。
五、觀土地登記簿謄本之建物所有權部，被上訴人取得所有權之登記次序為002，訴外人林樑榮取得所有權之登記次為003，兩者登記次號碼相連，亦即被上訴人出賣給林樑榮屬實；被上訴人提出二份買賣私契，顯然造假，兩份私契簽約日期只相差十天，不合情理，不足採信，不論上訴人是否出售予林樑榮，上訴人既自林樑榮取得購屋訂金，被上訴人違約不賣，即應依專任委託銷售契約書第四條第二款支付服務報酬及賠償損害。
六、鈞院發函向台北市中山地政事務所調本買賣案，土地及建物所有權移轉買賣契約書上（出賣人乙○○，承買人林樑榮），林樑榮已購買該屋並完成移轉登記，故林樑榮為真正買方。該林樑榮於八十九年九月九日與上訴人簽立訂金收據欲買台北市○○區○○○路○○○巷○○號八樓之林樑榮為同一人，有訂金收據、存證信函、支票影本、聲請狀等文件上之林樑榮親自簽名字跡、所留地址（三重市○○路○段○○○號七樓）、所留電話（00000000），與調閱台北市中山地政事務所系爭房屋買賣過戶登記案件，在土地及建物所有權移轉契約書、土地及建物登記謄本、公文書上地址（三重市○○路○段○○○號七樓）之表示上均屬相同，足證為同一人林樑榮，上訴人居間介紹任務已完成，賣方乙○○不出面簽約，二人企圖省服務費，結論是林樑榮已購買該屋並完成移轉登記，上訴人居間任務完成，即應依專任委託銷售契約書第四條第二款給付服務報酬及損害賠償。
參、證據：引用原審立證方法，另提出斡旋保證金收據影本、專任委託銷售契約書影本、存證信函影本、土地建物登記謄本、買賣契約影本、國宅處基隆河第二期專案住宅房地價款表、台北市中山地政事務所異動索引謄本、林樑榮支票影本、土地及建物買賣所有權移轉契約書、林樑榮戶籍謄本與高黃順妹與黃蔡麵買賣契約書影本等件為證，並聲請向台北市中山地政事務所函調系爭房屋過戶資料。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳：陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：
一、原判決以上訴人基於仲介契約之內容主張其仲介成功而請求確定報酬，除須就仲介成功之事實證明外，尚必須證明確定之成交價以作為報酬請求之計算依據，本件上訴人主張之事實，固據提出錄音帶譯文以及委託銷售合約書、存證信函等件為證，然而該等證據中均無法證明本件買賣之成交價確如上訴人所主張，是上訴人就該事實之舉證尚有瑕疵等語，而駁回上訴人之訴，認事用法，至為公允。
二、上訴人提出斡徙保證金收據，謂原審對訂金收據內容未加詳細審查云云，然該斡旋保證金係上訴人於八十九年九月四日向訴外人林樑榮收受十萬元支票，而兩造係於八十九年九月八日始訂立專任委託銷售契約書，委任契約第十三條特約事項第三款：乙方（上訴人）收訂金前須提前聯絡甲方（被上訴人），經甲方同意。上訴人尚未與被上訴人簽訂委託銷售契約前即向訴外人林樑榮收取斡旋保證金，上訴人已違背前揭特別條款。
三、上訴人以於八十九年九月九日收訂前事先以電話通知被上訴人，表明欲收取訂金，並約定於八十九年九月十四日簽約，被上訴人當即表示同意云云，並提出錄音帶及存證信函為證。綜觀上訴人所提錄音帶譯文，均係上訴人之受僱人傅芷嫻說話，被上訴人僅稱「喔，是這樣哦」「嗯、嗯」「哦、哦」箏語，而傅芷嫻稱「曾太太、我與買方都談妥了．價格也OK了.... 」「下午因聯絡不到你，當時買方付了一張支票當斡旋金，今天價格談好了，就直接特為訂金性質」云云，益足證明，上訴人未提前聯絡被上訴人，未經被上訴人同意，即收取定金，又上訴人之電話譯文隻字未提及本件買賈成交之價格為何？上訴人明知系爭房屋為空屋，被上訴人住所載明於專任委託銷售契約書，係台北市○○○路○○○巷○弄○號四樓為送達地址，居心何在？上訴人之第一０六０號存證信函及訴外人林樑榮之六三二號存證信函均指責被上訴人未於期限內簽立買賣契約，請求賠償，未提及買賣標的及價金多少？原審已詳細審酌錄音帶譯文及存證信函內容，以無法證明本件買賣之成交價格，確如上訴人所主張而駁回上訴人之訴，惟上訴人仍斤斤陳詞提起上訴，毫不足採。
四、委任期間屆滿後被上訴人於八十九年十月三十日將系爭房屋以權利金二百五十萬元，加上台北市政府國民住宅處配售價出售與訴外人黃蔡麵，並於八十九年十月三十日至台灣士林地方法院辦理授權書公證。嗣後黃蔡麵於八十九年十一月九日又將系爭房屋出售與高黃順妹，買賣契約書第一條買賣標的：台北市○○區○○○路○○巷○○號八棲，房屋及應有土地持分（即前開標的由原配售戶乙○○出售予黃蔡麵，再行轉售）。第六條約定：產權登記名義人由甲方（即高黃順妹）指定，乙方（黃蔡麵）概無異議。此有卷附之房地買賣契約書及授權書足稽。則系爭房屋被上訴人係出售與黃蔡麵，再轉售與高黃順妹。至於系爭房屋最後登記名義人係林樑榮，被上訴人不得而知。上訴人徒以登記謄本所有權之登記次序號碼相連，即謂被上訴人出賣給林樑榮，並誣指被上訴人所提出二份房地買賣契約，係造假云云，而主張依專任委託銷售契約第四條第二款之約定請求給付報酬及損害賠償，自無理由。
五、被上訴人在與上訴人間之委任契約屆滿後，八十九年十月三十日經代書李佳鴻之介紹，出售予訴外人黃蔡麵，而黃女士簽約買受系爭房屋後第二天竟遭上訴人貼上「有糾紛」之字條，黃女士認為不吉利，又在李代書介紹下轉售予高黃順妹，以上事實經黃女士與李代書在鈞院九十一年六月二十五日庭期，出庭作證明確。上訴人指責黃女士轉售予高黃順妹，其間有高達四十萬元之差價云云（見同上開庭期上訴人之陳述），此乃黃女士與高黃女士間之約定，與被上訴人無關，然此亦經李代書指明：「轉賣的價錢，只有加一點點，因為被上訴人賣時，不負擔增值稅，最後是黃蔡麵付六十幾萬的增值稅，出賣人都是拿清的錢，沒有付增值稅」等語。黃蔡麵亦稱「證人李說的是真實的，我是透過李代書介紹才認識被上訴人」等語。
六、又辦理前開被上訴人與黃蔡麵及後者與高黃順妹間之買賣契約之代書林盛義，亦證明二次買賣均係李代書所介紹。高黃順妹買受系爭房屋後，指定登記為林樑榮名義。由林代書之證言，證明被上訴人與林樑榮毫無關係。雖系爭房屋係由被上訴人之名義，直接辦理過戶予林樑榮。惟此乃因系爭房屋為國宅，不能馬上辦理所有權移轉登記，此亦請參酌李代書前揭期日之證詞。因黃蔡麵轉售予高黃順妹時，系爭房屋尚為被上訴人名義。因此，應黃蔡麵之要求與配合，將系爭房屋直接過戶高黃順妹所指定之林樑榮名義。上訴人不察，徒以系爭房屋最後由林樑榮為取得人之單純事實，指被上訴人與林樑榮有直接交易，殊有誤會。其據之請求給付酬金為無理由。
參、證據：提出黃蔡麵與乙○○系爭房屋買賣契約書影本、高黃順妹與黃蔡麵系爭房屋買賣契約書影本、乙○○對黃蔡麵授權書影本等件為證，並聲請訊問證人李佳鴻、黃蔡麵。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於八十九年九月八日委任上訴人代理銷售台北市○○區○○○路○○○巷○○○號八樓之房地，並簽有專任委託銷售契約書，上訴人於八十九年九月九日收受林樑榮之訂金十萬元之前，曾以電話通知被上訴人，表明欲收取訂金，同時約定於八十九年九月十四日簽約，被上訴人當即表示同意，詎被上訴人未依約前來簽約，上訴人再以電話通知被上訴人八十九年九月十八日前來簽約，其竟以不辦自用住宅優稅率為由，表示尚在考慮是否簽約，上訴人多次發函通知被上訴人簽約，其置之不理，違約不出售房地之意思甚明，被上訴人既已違約，爰依兩造簽訂之專任委託銷售契約第四條第三項第二款約定，請求被上訴人給付服務報酬十五萬元與損害賠償六萬元，合計二十一萬元及自八十九年十月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息云云。被上訴人則以：兩造間雖訂有委託銷售契約，但上訴人並未達成買賣成交之事實，並否認上訴人所稱之成交價格，且在委託期間，上訴人未通知被上訴人經其仲介已決定買主，更未徵求被上訴人是否可以收受訂金，再者，上訴人嗣於委託期間屆滿後，即八十九年十月三十日經代書李佳鴻介紹另與訴外人黃蔡麵簽訂買賣契約，但上訴人在該屋貼上「有糾紛」字條，黃蔡麵不願再購買該屋，於八十九年十一月九日被上訴人再與訴外人高黃順妹簽約，經高黃順妹指定該屋登記予林樑榮名下，上訴人雖稱林樑榮與之簽訂斡旋保證金收據，指定斡旋系爭房屋，惟此與被上訴人無關，非被上訴人故意違背委任銷售契約，故意不出售系爭房屋，其請求服務報酬與損害賠償共計二十一萬元及遲延利息，並非有據等語，資為抗辯。
二、上訴人主張其與被上訴人間簽訂專任委託銷售契約，出售系爭房地，委託期間自八十九年九月八日至八十九年九月十日，被上訴人於委託期間故不出售系爭房地之事實，固據其提出專任委託銷售契約書影本、上訴人代理人傅芷嫻與被上訴人之對話錄音帶逐字紀錄及上訴人催告被上訴人履約之存證信函影本等件為證；被上訴人雖不爭執兩造間簽訂專任委託銷售契約，惟否認上訴人有完成委任出售系爭房地之事實，且辯稱上訴人在委託期間未通知已有買主等語；因之，本件應予審酌者為上訴人是否達成專任委託銷售契約書所訂之委託銷售之條件，茲說明如下：
（一）查兩造簽訂之專任委託銷售契約書約定：「委託人乙○○（下稱甲方）將不動產委託勝邦房屋仲介有限公司居間『仲介出售』，於委託期間內，甲方不再另行委託或自行出售，雙方合意訂立本契約書」、第一條：「甲方委託銷售總價格為權利金新台幣貳佰伍拾萬元正再加國宅配售價款，乙方得加價格做行銷廣告。」第三條：「委託期限自民國八十九年九月八日起至八十九年九月十日止，必要時得經雙方承諾延長之。」、第四條「服務報酬：給付數額為成交價格之百分之五。但給付服務費後，甲方應得金額不得少於委託價格否則由服務費吸收補足.... 有下列情形之一者，甲方應給付約定之服務報酬及損害賠償：
.... ⑵委託期限內，不論是以收受斡旋金、訂金或要約書方式，達成上開委託銷售條件，而契約不履行可歸責於甲方時。」、第五條「乙方義務⑴乙方應積極努力透過市○○○○道儘速完成交易。⑵乙方應每週向甲方報告處理狀況。⑶乙方所做市場調查、廣告企劃.... 均由乙方負責。」、第七條：「代理收受定金：甲方收授權乙方達成委託條件時，得全權代理甲方收受保管定金，於簽定買賣契約時轉為買賣價款之一部分，並逕付乙方做為服務費。」第八條：「產權過戶約定：甲方同意由勝邦代書聯合事務所辦理一切產權過戶手續，以維護交易安全。」、第十三條「特約事項：....3. 乙方收訂金前須提前聯絡甲方，經甲方同意。」，基此可知，雙方既由被上訴人委託「仲介出售」，且約明委託銷售價格，於完成委託條件時，由被上訴人事先授權上訴人保管定金，並同意由上訴人委託勝邦代書事務所代書辦理過戶事，是以上開契約應屬民法居間契約性質，上訴人不僅應報告訂約之機會，亦為訂約之媒介，且雙方約定者為專任委託，其內容是由上訴人獨家代理本案房地產出售業務，被上訴人在委託期間即八十九年九月八日至同年月十日不得再委託其他居間人；依上開約定，上訴人之報酬，依民法第五百六十八條：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」規定，以買方與被上訴人間買賣契約成立為停止條件，且上訴人應於收取買方訂金前須提前聯絡被上訴人，取得其同意。
（二）依上訴人提出之業務人員傅芷嫻與被上訴人間八十九年九月九日對話錄音帶逐字紀錄顯示，傅芷嫻表示買方都談妥價格，收到買方一張支票當斡旋金，價格談好了，就直接轉為訂金性質，約定星期四即八十九年九月十四日簽約等語，而被上訴人則是表示待其先生回來，被動應答傅芷嫻之「原則上敲定」系爭買賣等情，尚難認被上訴人曾為明確之積極同意出售；另依上訴人所提出之林樑榮支付予上訴人斡旋保證金收據顯示，收取保證金日期為八十九年九月四日，以系爭房屋為標的，而兩造專任委託銷售契約書簽訂日期則為八十九年九月八日，是上訴人代理人傅芷嫻係在委託銷售期間四日前即已由林樑榮取得願購買系爭房屋斡旋金，然於委託期間即八十九年九月八日至同年月十日，被上訴人與林樑榮間仍未達成買賣之合意，無任何書面契約之簽訂，依前揭說明，上訴人報酬請求權之停止條件未成就，被上訴人無給付上訴人委託報酬之義務。上訴人另主張因被上訴人違約，買賣不成交，受有向買方收取六萬元費用之損害，惟買方與被上訴人未達成買賣合意，尚不能認此係上訴人之損害。
（三）上訴人雖主張前述委託契約非八十九年九月八日至九月十日，應為八十九年八月底至九月十日，因業界之委託期間為一至三個月，豈有三天賣房屋之理，違反經驗法則不合常理，事實上被上訴人在八十九年八月底即口頭委託上訴人，否則為斡旋總價與專任委託書內之委任價何以幾近相同；又契約第十三條「乙方（上訴人）收訂金前須提前聯絡甲方（被告）。經甲方同意」之記載，因被上訴人與上訴人既然已就買賣條件作了詳細約定，何須再經被上訴人同意，故應經被上訴人同意者為簽約時間及超越委託範圍部分，不應以此委託期間為據，被上訴人有給付報酬義務云云；惟查，該專任委託銷售契約書係上訴人以制式之定型化契約印就，再由雙方合意將所須出售標的及價金填寫，契約上明顯記載三日之委託期間，代表雙方合意委託期間僅以三天為限之事實，是不容再就文義外之業界慣例而否認之；再觀諸林樑榮於該契約簽約前四日即已交付斡旋金支票，由上訴人開立斡旋保證金收據，買方係已存在之事實，上訴人無須另透過市○○○○道完成交易，於簽委任銷售契約時可媒介雙方成交，上訴人願簽署三日委託期間，自不能事後再以三日不合常理而否認自行簽署之事實；又特約事項之簽訂於契約中以手寫條款加註約明之，此代表上訴人承諾，收受訂金時須聯絡被上訴人經其同意，林樑榮於事前即以支付斡旋金，是否轉為定金，上訴人於簽訂專任委託銷售契約時，亦可告知被上訴人，上訴人未依此辦理，亦不能否認自行簽訂之特約事項條款效力，是上訴人主張，並不足採。
（四）上訴人另主張嗣林樑榮取得系爭房屋之所有權，其排列序號緊接被上訴人之後，系爭房屋經函調台北市中山地政事務所之卷存過戶資料，顯示出賣人為被上訴人，林樑榮為買受人，並由代書李佳鴻辦理，因之黃蔡麵於八十九年十月三十日與被上訴人簽訂之買賣契約及八十九年十一月九日黃蔡麵與高黃順妹間二份系爭房屋買賣契約影本，與地政事務所過戶資料不符，該二份契約不實，被上訴人與林樑榮有規避支付委託銷售報酬義務云云；被上訴人則辯稱係高黃順妹直接指定其女婿林樑榮為登記名義人，所有買賣移轉登記申請書之印章均係代書李佳鴻蓋用，被上訴人毫不知情等語；經查，被上訴人經由代書李佳鴻介紹於八十九年十月三十日出售系爭房屋予黃蔡麵，黃蔡麵因房屋貼有記載「有糾紛」字條而不願購買，嗣於八十八年十一月九日該屋另售予由李佳鴻介紹之高黃順妹等情，業據被上訴人提出黃蔡麵與其及黃蔡麵另與高黃順妹間簽訂之不動產買賣契約影本二份為證，並據證人李佳鴻、黃蔡麵到庭證述在卷，且系爭房屋由被上訴人出售予黃蔡麵時，由代書林盛義辦理一節，據其到庭證述：
「李代書（指李佳鴻）介紹黃蔡麵買的，是被上訴人找我的，後來沒有過戶給黃蔡麵，是何原因我不知道，之後黃蔡麵轉售給高黃順妹，之前因沒有過戶，所以黃蔡麵直接出售給高黃順妹，但過戶給何人我不知道，我只是負責看合約。」等語，況李佳鴻與林盛義為辦理過戶事宜之代書，與兩造無利害關係衝突之情，其等證言無故為偏惠被上訴人之必要，應屬可信，因之，被上訴人系爭房地本欲出售予黃蔡麵，嗣因黃蔡麵不願購買，再由代書李佳鴻介紹高黃順妹購買，並指定林樑榮為買受人一節，堪足採信。基此，被上訴人並非直接售予林樑榮，上訴人主張因林樑榮之所有權登記序號在被上訴人之後，可認兩者係故意透過上開迂迴之買賣方式而規避給付上訴人之仲介費用云云，尚不足採。
（五）綜上，上訴人並未舉證證明已達成兩造所簽訂系爭委託銷售契約之條件，亦無法舉證被上訴人有何故意違約侵害其權利之情事，是其主張自難採信。
三、從而，揆諸右揭說明，上訴人雖主張被上訴人與林樑榮二人為規避給付之仲介費用，被上訴人故為不賣，為可歸責於被上訴人之事由，其違反兩造簽訂之專任委託銷售契約等情，並不足採。被上訴人抗辯其在委託銷售期間達成並未達成買賣成交之事實，應為可取。因之，上訴人基於專任委託銷售契約書第第四條第三項第二款規定請求被上訴人給服務報酬十五萬元及損害賠償六萬元，及自催告被上訴人履行契約日即八十九年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十 日
民事第三庭審判長法 官 楊絮雲
法 官 張靜女法 官 李維心右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 一 月 十三 日~B法院書記官 林梅珍