臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字四九七號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 高育民律師
鄭淑屏律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 詹益煥律師複 代理人 李建民律師右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十五日臺灣臺北地方法院台北簡易庭八十九年北簡字第七六三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、原判決判令上訴人敗訴之理由略以原告（即被上訴人甲○○）依八十年六月二十八日向案外人王治平買受台北市○○區○○段一小段三四七地號一萬分之一○七土地持分及其上台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓房屋有不動產買賣契約可稽，而上訴人乙○○於八十年六月二十四日給付王治平押租金新台幣（下同）二百五十萬元向王治平承租台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓及樓頂突出物加蓋全部有房屋押租契約書為證，惟押租金二百五十萬元甲○○已自應給付王治平買賣價金中扣取之事實，原判決未詳查細究認定，乃判決上訴人應返還七樓與頂樓（即八樓）及其損害金云云，原判決認事用法，偏頗誤斷及有重大違誤謹縷述如左。
二、本件訴訟標的業經另案台灣台北地方法院八十三年度訴字第一五五二號民事判決駁回被上訴人之訴確定在案，原審判決更為裁判在程序上有違民事訴訟法「一事不再理」之規定，在實體上就事實之認定更是抵觸上開確定判決之內容：
（一）程序上：按民事訴訟法第四百條第一項規定：「訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴。」查本件兩造間遷讓房屋等事件，業經台灣台北地方法院八十三年度訴字第一五五二號民事判決駁回被上訴人之訴確定在案，此有民事判決乙份可稽（詳上證四），依上民事訴訟法「一事不再理」之規定被上訴人乃更行起訴，被上訴人之起訴自屬非法而無理由。
（二）實體上：茲依台灣台北地方法院八十三年度訴字第一五五二號民事確定判決理由欄略以：「按使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，而相對人約明支付租金，即生效力，而因使用租賃物而支付之對價，即為租金。（參照最高法院十九年上字第三四三號、四十六年台上字第五一九號判例），本件被告王治平與被告乙○○間，由訴外人陳明（MIN CHEN）介紹於八十年六月二十四日訂立押租金租賃契約，約定由被告乙○○交付押租金二百五十萬元，以其孳息支付租金，而使用系爭房屋，此有房屋押租契約書（被證二號）可稽，按出租房屋之目的，在於賺取租金，故出租人收受押租金，而以利息作為租金，即民間俗稱押租房屋。出租人於租賃交付後，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。又出租人於租賃物交付後，將所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人，仍繼續存在，則承租人與受讓人間自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，（最高法院二十三年上字第三○九二號著有判例）。本件原告於八十年八月八日取得系爭房屋所有權之前，被告乙○○與王治平於八十年六月廿四日已成立房屋押租契約書，依上揭規定及判例之說明，業於其移轉房地所有權完成時，即依原約繼續成立租賃契約，則依原約之租賃期間，尚未屆滿，原告並無其他得於租期中終止契約之原因，竟主張被告為無權占有，基於所有權關係請求返還房屋，依法無據，自不得准許。綜上所述，被告乙○○及周建徽占有系爭房屋，係依上開有效之租賃契約，並已交付押租金二百五十萬元完竣，自屬有據，並非無法律上原因，從而原告以無權占有，基於所有權之法律關係請求被告等返還其所有房屋，及依不當得利之法則，請求按月連帶給付損害金，均依法無據，不能准許，應予駁回。」等語，敬請 鈞院審酌，得以證明被上訴人之起訴顯然非法而無理由。惟原審判決竟無視於上開就系爭房屋等乙○○有合法之押租契約認甲○○之訴不合而無理由為已確定之判決所認定者，惟被上訴人就同一訴訟標的之更行起訴，本件竟未就程序上予以駁回，而仍為實體上之裁判，且就同一事實之認定與上開確定判決之內容牴觸歧異，故原審判決不合法且無理由實彰彰明甚，合先敘明。
三、被上訴人甲○○與王治平間之買賣標的係為系爭建物之七樓，該頂樓增建部分（即八樓）並非買賣標的，而上訴人乙○○與王治平間房屋押租契約之範圍則及於系爭建物之七樓暨頂樓八樓全部，故就該八樓全部甲○○對乙○○並無任何依據及權利可資請求：
（一）查被上訴人甲○○依八十年六月二十八日王治平與甲○○間不動產買賣契約書（上證一）請求返還房屋及損害賠償等情，但依該買賣契約書末段買賣標的即不動產標示載「土地座落：台北市○○區○○段壹小段三四地號一萬分之一○七，建物座落：台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號七樓建號三二五一所有權全部及其共同使用部份建號三二六二持分一萬分之一九○」有其建物登記謄本（上證二）所載均與該買賣契約書所載建物相同，足證頂樓（即八樓）全部被上訴人甲○○並未買受乃無任何權利及所有權可資請求，而上訴人乙○○依八十年六月二十四日乙○○與王治平間之房屋押租契約書（上證三）其第一條明載承租範圍，包括該建物七樓暨頂樓即八樓全部（其中部份八樓為乙○○加蓋者），既然頂樓（即八樓）全部甲○○未買受且在乙○○押租範圍內，有上開不動產買賣契約書（上證一）、房屋押租契約書（上證三）、見證人陳明之證人證言書（上證五）為證，該八樓係由乙○○承租及部份乙○○自建者，但原判決竟未注意及此，憑空判令上訴人返還該建物七樓、八樓房屋全部及賠償損害金於被上訴人，不但無據，確屬違誤，請詳查細究之。
（二）本件房屋押租契約書（上證三）訂立於八十年六月廿四日，而不動產買賣契約書（上證一）訂立於八十年六月廿八日及登記於八十年八月八日有建物登記謄本（上證二）為證，因此租賃在先買賣在後，則應適用八十八年四月二十一日民法債篇修正前民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，況且租期於九十二年陸月參拾日始屆滿，迄今尚未期滿，因此被上訴人請求返還該復興南路一段一○七巷三一號七樓及其損害金亦屬不合。
四、再查被上訴人甲○○已自應給付王治平房屋價金中扣取押租金等情，原審均未詳查細究，尤屬違誤：
（一）被上訴人甲○○擔任銀行經理有其名片在原審卷為證亦為其所不爭執，其處理不動產對其買賣付款條件與得以點交與否比一般人更慎重、精明、熟悉，被上訴人向王治平買受台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓（未包括頂樓即八樓）及其土地持分，依其八十年六月二十八日所訂買賣契約書（上證一）第一條載「買賣價金壹仟伍佰萬元」，其第二條載「本約簽訂時付貳佰壹拾萬元。
第貳次付款乙方（指王治平）塗銷第二、三順位抵押貸款後，甲方（指甲○○）設定抵押權登記完竣續付陸佰肆拾萬元。尾款陸佰伍拾萬元甲方（指甲○○）承接乙方（即王治平）世華銀行營業部貸款。雙方約定八十年七月六日點交房屋」及其第十一條交屋日（即甲方付清尾款同時）乙方確實依約履行，如有遲延每日按總價金千分之壹計付甲方賠償金，但依台北地方法院八十一年度訴字第二七三六號王治平等竊占案卷內八十一年十二月十六日審判筆錄載「甲○○稱七月五日第一次轉八百五十萬元，餘款是承受他（指王治平）的貸款」等語，不但與上記買賣契約書末頁所載繳交日期不符，且同筆錄載王治平稱「當天雖匯進八百五十萬元但方某同一天又提走二百十萬元（庭呈存摺）」等語亦不合，而上記王治平所稱甲○○於同筆錄中「法官問是否如此」甲○○答稱「是」，乃為甲○○在該筆錄所承認無異，足證第一、二期八百五十萬元少付二百十萬元，因此甲○○至少已扣取押租金二百五十萬元中之二百一十萬元，確係真實，被上訴人所謂未扣取押租金而未承擔其債務顯係不實，原審未詳查上開證據，率認被上訴人未扣取押租金，確屬違誤。
（二）又依八十九年一月二十七日邱菊香證稱略以甲○○至乙○○家，方願以一仟三佰萬元出賣扣除仲介費伍拾萬元及另扣二佰五拾萬元云云，該二佰伍拾萬元乃為押租金否則何來款項扣減之理，原審未詳查細究及此尤屬違誤，再由證人方惠敏（九十一年七月廿五日準備程序筆錄）之證詞略以「甲○○來公司好幾次，談到二百五十萬元押租金，王與方以當初的金額扣掉二百五十萬元…買七樓」、「由被上訴人直接交押租金二百五十萬元給上訴人，被上訴人也同意」、「方與王之間有協調，二百五十萬的扣除是兩人之間的協議」、「我只知道壹仟伍佰萬元要扣掉二百五十萬」又依買賣契約第二條第幺款所定八十年七月六日點交房屋，但被上訴人亦未請求點交房屋，在在均可證明甲○○、王治平均同意以價金壹仟伍佰萬元中得扣除並已扣取貳佰伍拾萬元押租金出賣系爭房屋七樓及其土地持分於上訴人等情，確屬事實，請庭上明查。
五、上訴人於九十一年十月二十三日不得已遷讓房屋係因被上訴人以原審判決聲請法院假執行，上訴人實無力提供免為假執行之貳佰餘萬元鉅額擔保金，無力對抗公權力之執行程序，迫於無奈，乃將屋內金庫及剩餘傢俱賣予被上訴人並立下同意書，該同意書隻字未提起押租金足證上訴人並未對被上訴人捨棄押租金償還請求權，及被上訴人所謂兩造已無遷讓房屋之爭，全屬不實：又查，被上訴人於九十二年三月十四日民事答辯狀第六頁第六項下稱：「另系爭房屋經台灣台北地方法院民事執行處九十一年民執宇字第八○一九號為強制執行，最終定期九十一年十月二十五日執行遷讓房屋（被上證二），其前之「九十一年十月二十三日」上訴人提前交屋予被上訴人，有是日同意書一紙（被上證三）為證。遷讓房屋之爭，業已終結，順予報明。」云云，乃為不繼續執行之意。按原審判決之後，被上訴人持原審不當之判決，向法院聲請假執行。鈞院民事執行處即速定期日執行，並數度至系爭房屋現場履勘，法院人員揚言於所定期日被上訴人如不自行搬遷，則將僱工將上訴人家中大小傢俱搬出棄置馬路邊，並將上訴人老母抬出屋外。上訴人因老母年高體弱，罹有病疾，不堪驚嚇加重病情被強勢之執行程序所逼，又無力提供貳佰餘萬元之鉅額免假執行之擔保金，萬般無奈將屋內金庫及剩餘傢俱賣予被上訴人立下同意書以資證明，並非兩造已無遷讓房屋之爭，本件雖經假執行程序，將上訴人逐出家門，惟上訴人仍對原審之不法不當判決難以心服，並已提出上訴理由一一說明如前，如被上訴人所謂已無爭執，被上訴人何以進行訴訟之必要，則無保護之必要，其欠缺權利保護要件更應廢棄原判決駁回被上訴人在第一審之訴為宜。
六、綜上，敬請詳查細究，以確證原判決判令上訴人應給付被上訴人損害金及交付系爭建物七、八樓全部等情，無論程序上或實體上，均係不合法、無理由且全屬率斷而有重大違誤，俾請准如上訴人之上訴聲明而為判決。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提下列證據為證，並聲請訊問證人方惠敏、
周建徽、湯竹筠。並聲請本院向世華聯合商業銀行營業部函查甲○○承接王治平系爭房屋貸款之金額多少，由何人償還。
上證一：八十年六月二十八日不動產買賣契約書。
上證二：台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓建物登記謄本。
上證三：八十年六月二十四日房屋押租契約書。
上證四：本院八十三年訴字第一五五二號民事判決。
上證五：陳明二００二年七月十七日證人證言書。
（以上均影本）
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、按承租人以金錢貸與前業主，約定以息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。又按民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務，最高法院著有四十五年台上字第五九號判例、六十五年台上字第一五六號判例可資遵循。
二、本件起訴前，雙方間所涉訴訟：
（一）鈞院檢察署八十一年偵字第一七七八八號起訴上訴人乙○○及王治平竊佔罪、鈞院八十一年訴字第二七三六號判決二人罪刑，台灣高等法院八十一年上易字第一八一三號判決無罪。添
（二）被上訴人對王治平、乙○○提起遷讓房屋之訴，經鈞院八十三年訴字第五五二號判決駁回確定，上開刑事、民事訴訟，王治平、乙○○根本未主張或抗辯、更未舉證押租金二百五十萬元曾交付被上訴人（按果有押租金二百五十萬元之交付被上訴人，王治平、乙○○必主張並舉證以實。上訴人絕不可能告訴王治平、乙○○竊佔，亦無可能復以無權占有請求返還房屋，揆諸訴訟主張及經驗法則可知）。
三、上訴人與王治平間房屋押租契約書所載之押租金二百五十萬元，係「以息抵租」（非租金預付），王治平並未交付原告，渠等間租賃契約外之「別一押租金契約」，被上訴人並無債務承擔（亦即無債權移轉）。遵本狀首錄二判例「別一押租金契約」對被上訴人不生效力（亦無涉）。被上訴人未受讓押租金之交付，無從自押租金之利息取得租金，應得請求上訴人給付租金。上訴人從未給付租金，經催言不付而終止租約租賃關係消滅。被上訴人本於出租人及所有人之地位自得請求返還房屋及給付相當於租金之損害金。一審依法判決被上訴人勝訴，合法確當。上訴人之上訴，要無理由。
四、再押租金為要物契約，以金錢之交付為成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢始生效力。為前錄最高法院六十五年台上字第一五六號判例所揭示。查上訴人固再三主張王治平曾將押租金二百五十萬元交付被上訴人，惟空口泛言未舉出任何證據證明「交付」，應無可取。雖上訴人另以被上訴人與王治平間買賣價金有無付訖為主張，然係買賣所由生之債權、債務關係，與王治平是否將「要物契約」之押租金二百五十萬元交付，完全無涉，王治平不可能且事實上並未將押租金交付被上訴人，既無要物契約之金錢交付，上訴人持所謂買賣價金之短付，亦不得對抗被上訴人，上訴亦無理由。
五、上訴人主張被上訴人與王治平間買賣房地，約定尾款六百五十萬元由被上訴人承接世華銀行營業部貸款。既約定由被上訴人「承接」貸款即係被上訴人嗣後之責任，有無清償，應與王治平無涉，與上訴人更無關係，尤其被上訴人登記取得所有權，更要背負該貸款責任，有無清償，益與王治平無關，上訴人主張被上訴人未付尾款為對抗，至無可取。何況被上訴人早於八十年八月八日登記取得所有權後，即於八十年八月十六日為清償六百六十四萬二千二百三十二元（比應承擔之六百五十萬元，多付一四二二三二元），有債務清償證明書一紙（被上證一）可稽。其內所載「于懷仁借款提供不動產抵押」，係王治平前手之房地所有權人，有已附卷之土地、建物謄本可見，由被上訴人為清償，必欲言之，亦得言被上訴人尾款已付清，至為明確。
六、另系爭房屋經台灣台北地方法院民事執行處九十一年民執宇字第八０一九號為強制執行，最終定期九十一年十月二十五日執行遷讓房屋（被上證二），其前之「九十一年十月二十三日」上訴人提前交屋予被上訴人，有是日同意書一紙（被上證三）足證。遷讓房屋之爭，業已終結，順予報明。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提下列證據為證。被證一：80.8.16.債務清償證明書一紙添被證二：鈞院民事執行處通知一份被證三：91.10.23同意書一紙添理 由
一、按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第二百五十三條固定有明文。查上訴人主張本件訴訟標的業經另案本院八十三年度訴字第一五五二號民事判決駁回被上訴人之訴確定在案，原審判決更為裁判在程序上有違民事訴訟法「一事不再理」之規定云云，然查上開八十三年度訴字第一五五二號事件與本件訴訟之當事人雖然相同，惟上開八十三年度訴字第一五五二號民事事件之訴訟標的原因事實為本件被上訴上主張本件上訴人無權占有系爭房屋，因而請求返還系爭房屋及相當租金之損害賠償，而本件訴訟標的之原因事實為本件被上訴人主張與本件上訴人間租賃關係因終止而消滅，上訴人因租賃關係終止而無權占有，被上訴人並請求租金及租賃關係終止後相當租金之利益或損害賠償，故上開八十三年度訴字第一五五二號與本件訴訟，因訴訟標的之原因事實不同，顯非同一事件，上訴人所辯本件有一事不再理之情形云云，自不可採，先予敘明。
二、本件被上訴人起訴主張其於八十年六月二十八日向訴外人王治平購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○○號應有部分一萬分之一○七土地及其上台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓及如附圖所示黑色部分面積八一．七七平方公尺頂層增建物，總價一千五百萬元，於同年八月八日辦妥所有權移轉登記，被上訴人對於王治平出租系爭房屋予上訴人乙○○之事並不知情，並沒有在買賣價金中扣除二百五十萬元，王治平也未將被告乙○○交付之二百五十元交給被上訴人，被上訴人沒有承擔押租金債務，故上訴人乙○○應依押租金額以台灣銀行八十八年七月三十一日基本放款利率年息百分之七．二計算按月給付相當利息一萬五千元之租金。被上訴人於八十八年七月三十日以存證信函通知上訴人支付其積欠之租金，並於八十八年十月二日以存證信函催告上訴人乙○○應於十日內給付其積欠之租金，若逾期仍未履行則系爭租賃契約於該存證信函送達後十日屆滿時即為終止，不另通知，上訴人於八十八年十月三日收到，故系爭租約於八十八年十月十三日終止。故上訴人自八十八年十月十四起無占有系爭房屋之權源，為此依所有物返還請求權及租賃物返還請求權請求上訴人遷讓交還系爭房屋，並請求上訴人給付積欠之租金、相當於租金之損害金而訴請判命上訴人應給付被上訴人一百二十四萬五千元並自九十年九月十四日起至返還房屋之日止按月給付被上訴人一萬五千元等語。（原審判決上訴人乙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段三四七土地上系爭門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓與如附圖所示黑色部分面積八一．七七平方公尺頂樓增建物遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人新台幣捌拾柒萬伍仟元及自民國九十年十月十四起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣壹萬零肆佰壹拾柒元）
三、上訴人則以被上訴人甲○○與王治平間之買賣標的係為系爭建物之七樓，該頂樓增建部分（即八樓）並非買賣標的，而上訴人乙○○與王治平間房屋押租契約之範圍則及於系爭建物之七樓暨頂樓八樓全部，故就該八樓全部甲○○對乙○○並無任何依據及權利可資請求。被上訴人甲○○已自應給付王治平房屋價金中扣取押租金等情，原審均未詳查細究，尤屬違誤。五、上訴人於九十一年十月二十三日不得已遷讓房屋係因被上訴人以原審判決聲請法院假執行，上訴人實無力提供免為假執行之貳佰餘萬元鉅額擔保金，無力對抗公權力之執行程序，迫於無奈，乃將屋內金庫及剩餘傢俱賣予被上訴人並立下同意書，該同意書隻字未提起押租金足證上訴人並未對被上訴人捨棄押租金償還請求權，及被上訴人所謂兩造已無遷讓房屋之爭，全屬不實等語置辯。
四、查坐落台北市○○區○○段一小段三四七地號應有部分一萬分之一○七土地及其上系爭門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓，與頂層增建如附圖所示黑色部分面積八一．七七平方公尺建物，原係訴外人王治平所有，王治平於八十年六月二十四日將系爭房屋出租與上訴人使用，約定租賃期間自八十年六月三十日起至九十二年六月三十日止，上訴人給付王治平押租金二百五十萬元，每月租金以利息付之，王治平嗣又於八十年六月二十八日就上開房地與被上訴人訂立買賣契約，約定總價一千五百萬元，上訴人並於同年八月八日移轉登記取得上開房地之所有權，惟其時上訴人仍占有使用系爭房屋等情，業為兩造所不爭執，並據被上訴人於原審提出台北市土地登記謄本、建物登記謄本、建築改良物登記簿、不動產買賣契約書各一件，及上訴人於原審提出房屋押租契約書一件為證，且經原審履勘現場，及囑託台北市大安地政事務所測量屬實，此亦有原審勘驗筆錄及該所複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。
五、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文，是以訴外人王治平與上訴人間就系爭房屋之租賃關係，既在系爭房屋所有權受讓人即被上訴人受讓前即已發生，則揆諸前開規定，被上訴人與承租人即上訴人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時即八十年八月八日當然發生租賃關係。
六、又查被上訴人主張上訴人從未支付被上訴人租金，被上訴人於八十八年七月三十日以存證信函通知上訴人應以每月租金七萬五千元計算支付其自八十年八月八日起積欠之租金，復於八十八年十月二日以存證信函催告上訴人應於十日內給付其積欠之租金，被上訴人並於該存證信函中表明逾期仍未履行則系爭租賃契約於該存證信函送達後十日屆滿時即為終止，嗣該存證信函於同年十月三日送達上訴人，而上訴人迄未交付租金之事實，業據其於原審提出板橋後埔郵局第四五三號、五七二號存證信函各一件、傳真查詢國內各類掛號郵件查單二件為憑，上訴人固不爭執收受上開存證信函等情，惟以被上訴人已繼受押租金二百五十萬元，而以其利息抵付租金云云資為抗辯。被上訴人則否認已繼受押租金二百五十萬元。
七、按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。又按民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。最高法院四十五年台上字第五九○號判例、六十五年台上字第一五六號判例參照。查證人邱菊香固於原審證稱：伊於八十七年間聽見被上訴人告知乙○○之母有第三人欲以一千三百五十萬元購買系爭房屋，被上訴人願以一千三百萬元優先出賣與上訴人，五十萬係扣除仲介費，另外還可扣二百五十萬元，至於二百五十萬元係何價款伊不清楚等語（見原審八十九年一月二十七日言詞辯論筆錄），然證人邱菊香並未親眼見聞訴外人王治平交付二百五十萬元予被上訴人或所謂二百五十萬元究為何種約定，證詞自不足以證明被上訴人已受讓押租金二百五十萬元。又查證人方惠敏於本院固復證稱伊為乙○○的特助，我知道買賣價金的問題，王治平與被上訴人來公司好幾次，談到二百五十萬元是押租金的性質，王與方以當初的金額扣掉二百五十萬，我印象中是提到買七樓，復興南路七樓的房子我知道的。由被上訴人直接交押租金二百五十萬元給上訴人，被上訴人也同意等語，惟此談判時間係在既在被上訴人與訴外人王治平簽訂買賣契約之前，則其二人如已達成合意，當在上開買賣契約中載明，惟觀之上開買賣契約並無此項約定，是以證人方惠敏固聽聞二百五十萬元如何轉讓之談話，惟是否為被上訴人與王治平之間最後協議，已有可疑，況上開租賃關原約定租賃期間為八十年六月三十日至九十二年六月三十日，以買賣契約簽約日為八十年八月八日以觀，系爭房屋對被上訴人而言，尚有十二年左右之租賃期間，如又須從買賣價金中扣除二百五十萬，顯然不合理，故被上訴人是否繼受王治平二百五十萬元之押租金契約，仍有可疑。再查訴外人王治平以上開房地向該世華銀行營業部為抵押借款六百五十萬元，並由被上訴人代為清償本息六百六十四萬二千二百三十二元情，業據被上訴人提出債務清償證明書為證，並為上訴人所不爭執，再加上上訴人提出之本院八十一年度訴字第二七三六號王治平等竊占案卷內八十一年十二月十六日審判筆錄載有「甲○○稱七月五日第一次轉八百五十萬元，餘款是承受他（指王治平）的貸款，當天雖匯進八百五十萬元但方某同一天又提走二百十萬元（庭呈存摺）」等語，則被上訴人已交付訴外人方治平共約有一千五百萬元，已與上開買賣契約之買賣價金（一千五百萬元）相當，雖當天方治平同日又提領二百一十萬元，惟此除不能證明方治平提領二百一十萬元與被上訴人有關外，二百一十萬元亦與押租金二百五十萬元金額不同，故上訴人辯稱此二百一十萬元為方治平交予被上訴人之押租金之一部分云云，即尚屬無據，故上訴人並無法證明被上訴人已自訴外人方治平繼受上開押租金二百五十萬元，揆諸首開判例意旨，應認上訴人與王治平間所訂立之押租金契約，效力不及於被上訴人，上訴人自不得以其與王治平間將押租金利息抵租金之約定據以對抗被上訴人，故上訴人自被上訴人受讓取得系爭房屋所有權時即八十年八月八日起，對被上訴人即有依租賃契約支付租金之義務。
八、復按民法第四百四十條第一項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」第二項規定「租賃為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。查上訴人既未於被上訴人催告之期限內給付其多年來積欠被上訴人之租金，已如前述, 則依民法第四百四十條第一項、第二項之規定，兩造間之租賃契約應認於八十八年十月十三日已合法終止。
九、兩造間之租賃契約既於八十八年十月十三日合法終止，則上訴人占有使用系爭房屋即無法律上之正當權源，被上訴人依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求上訴人應將坐落台北市○○區○○段一小段三四七土地上系爭門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號七樓與如附圖所示黑色部分面積八一．七七平方公尺頂樓增建物遷讓交還被上訴人，即為可採。雖上訴人抗辯被上訴人買賣標的僅指七樓，不包括八樓增建部分云云，然查八樓部分，為違章建築，屬增建部分等情，為兩造所不爭執，且依上訴人於本院所提出之照片顯示，有七樓通往八樓之樓梯，顯然上訴人使用時，七、八樓部分為一體，八樓為七樓之附屬建物，並非有獨立門戶之建物，況訴外人王治平與上訴人之租賃關係，亦包括上開八樓部分，此有租賃契約附於原審卷可查，且證人即上訴人之母湯竹筠於本院固證稱，上開八樓房屋係伊出錢蓋的等語，惟其亦證稱，原來是破破爛爛的，不能住人，原來破破爛爛的是王治平的等語，可見上開八樓部分原係王治平所增建無誤，故依被上訴人與訴外人王治平之買賣契約之標的物雖僅記載七樓部分，惟八樓部分既為七樓之附屬建物，被上訴人所有權應包括八樓部分，上訴人所辯自不可採。
十、又查上訴人與王治平訂立系爭租賃契約時係約定每月租金以其交付王治平二百五十萬元之利息付之，此有上開租賃契約附於原審可稽，惟並未約定每個月租金之確實金額為何或二百五十萬元之利息如何計算，從而在利率未經特別約定下，依民法第二百零三條之規定應依法定利率即週年利率百分之五計算，故系爭房屋每年之租金額應為十二萬五千元，每月之租金為一萬零四百一十七元（0000000×5%= 125000，125000÷12 =10416.66，元以下四捨五入）。故被上訴人請求上訴人自八十三年十月十四日起至八十八年十月十三日止五年租金共六十二萬五千元（000000×5= 625000），亦屬可採。另查上訴人於被上訴人請求返還租賃物時，竟不返還，則其占有使用系爭房屋即屬無法律上原因，上訴人按月受有相當於租金額一萬零四百一十七元計算之所受利益，致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害，從而被上訴人本於不當得利、侵權行為之法律關係請求上訴人返還自八十三年十月十四日起至返還系爭房屋之日止之租金及相當於租金每月一萬零四百一十七元之損害金，亦為可採。
十一、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權、不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權，請求上訴人除應返還系爭房屋外，並應給付被上訴人連同上開租金六十二萬五千元及八十八年十月十四日起九十年十月十三日止共二年之利益或損害金二十五萬元（000000×2=250000），合計八十七萬五千元（000000＋250000=875000），暨自九十年十月十四起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告相當於租金額一萬零四百一十七元計算之利益，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付（並依職權宣告假執行），於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日
臺灣臺北地方法院民事第二庭
審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 劉素如法 官 黃雯惠右正本證明與原本無異本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 一 日
法院書記官 林玗倩