臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五○三號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林蓓玲律師被上訴人 審計部交通建設審計處法定代理人 甲○○訴訟代理人 林雯澤律師
劉彥汶律師右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月十七日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十年度北簡字第一二六一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人自民國九十一年一月一日起至返還門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○○號房屋之日止，按月給付被上訴人之金額超過新台幣貳萬柒仟貳佰肆拾元部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
原判決所命遷讓房屋之履行期間為叁個月。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、上訴人有權占有門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○○號之宿舍（下稱系爭宿舍），被上訴人請求返還系爭宿舍顯無理由：
（一）系爭宿舍係眷屬宿舍，依行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函釋：「於『事務管理規則』修正前退休，而現仍續住修正前規則所定『眷屬宿舍』之退休人員，准予續住至宿舍處理時為止。於『事務管理規則』修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定之『眷屬宿舍』者，亦准予續住至宿舍處理時為止」等語，上訴人自可繼續居住至系爭宿舍處理時為止。
（二）行政院六十六年六月十三日台（66）人政肆字第一０四九二號函載明：「退休公務人員准予續住之宿舍，如土地係屬租賃土地銀行者，其房屋宜依『國有眷舍房地處理辦法』有關規定儘速處理，在未處理前，暫准續住。」而中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法（下稱眷舍房地處理辦法）第十一條規定：「眷舍房地有下列情形之一，由原管理機關檢同合法現住人自願歸還政府辦理現狀標售，並放棄公教人員輔購住宅及其他有關之任何請求絕無異議之具結書，按現狀移交國有財產局接管辦理現狀標售：：：二、使用私有土地之國有眷舍房屋。前項現狀標售之眷舍合法現住人，其搬遷安置事宜，由得標人負責，國有財產局不負騰空點交之責，合法現住人不得再申請公教人員輔購住宅或借住宿舍。」是以，被上訴人未依上開規定處理系爭宿舍前，仍應暫准上訴人繼續居住。
（三）上訴人於八十八年四月十六日退休後，被上訴人仍按月向上訴人收取六百元房屋津貼，上訴人既有支付居住系爭宿舍之對價，故兩造間自已成立租賃契約，故上訴人自有權占有系爭宿舍。
（四）上訴人與其子林立煌曾於八十九年十月間至被上訴人甲○○處長辦公室就系爭宿舍之承租問題協商，甲○○處長告知租金約為一萬六千元，當時上訴人即同意以該租金價額繼續承租，故兩造間租賃契約依法應已成立。
（五）綜上所述，本件上訴人係屬有權占有系爭宿舍，被上訴人請求返還系爭宿舍顯無理由，然原審不察，未詳加審究，自應廢棄原判決，始為合法。
二、原判決所認定之不當得利金額過高：
（一）上訴人與被上訴人間已成立租賃契約，是以上訴人迄今仍係有權占有系爭宿舍，且應給付被上訴人之對價為六百元。
（二）被上訴人請求不當得利金額之依據，係援引系爭宿舍坐落之基地即台北市○○區○○段二小段第三七二、三七三號土地（下稱系爭土地）之所有權人台灣土地銀行（下稱土地銀行）向被上訴人請求之損害賠償金額。惟土地銀行向被上訴人提起訴訟並請求損害賠償之緣由，係因被上訴人之承辦人員遲遲未與土地銀行續約，故此乃屬可歸責於被上訴人之事由，被上訴人自不得將其應負之責任要求上訴人負擔。
（三）土地法第九十七條第一項規定僅係房屋租金之上限，並非所有房屋之租金一概適用。又系爭宿舍雖位於台北市市區，惟其為三十五年間所興建之國有宿舍，上訴人亦一直供自己居住使用，其享有之利益遠遠不及商業利益。且系爭宿舍年代久遠，其所占用之土地為一畸零地，原審未察，竟率認上訴人應負每月高達四萬三千五百八十三元之不當得利金額，其認定事實、適用法律，均有違誤。
（四）依台灣省省有基地租金率調整方案，台灣省省有基地每年之租金率，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收，且對政府機關作事業目的使用者以及供自用住宅使用之承租戶，按應繳租金率六折計收。依上開方案，本件基地租金應為每月一萬六千三百四十四元（52300×125×0.05×0.6÷12＝16344）。
三、依卷附之土地複丈成果圖，系爭宿舍原登記建物總面積為三十三點三五平方公尺（如附圖Ｅ部分），且有獨立之出入門戶。至附圖所示Ａ、Ｄ、Ｆ之增建部分經實際測量後，總面積為四十四平方公尺（尚不包括雨棚與系爭土地外之增建部分），遠大於原登記面積。而系爭宿舍雖僅有一個鐵門進出馬路，然該鐵門係由上訴人重新整修而成，故就附圖Ａ、Ｄ、Ｆ之增建部分而言，自屬獨立物權之客體，被上訴人不得請求上訴人遷讓返還。又倘鈞院認定上開增建部分之所有權應屬被上訴人所有，惟因上開增建部分，上訴人於配住曾給付前手陳秉光二萬元，且於上訴人居住之三十多年期間，其整建維修費用，均在被上訴人之同意下，由上訴人自行支出，況上開增建部分對被上訴人而言亦非無益，依民法第四百六十九條第二項、同法第四百三十一條第一項規定，被上訴人自應償還上開增建部分之現存價值，上訴人爰與使用系爭宿舍之不當得利金額抵銷。
四、所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係視之，而所謂內部關係，即民法第九百四十二條所指受僱人、學徒或其他類似關係。查現占有人林立舟雖為上訴人之女，惟其業已成年獨立生活，自不屬民法第九百四十二條所稱之占有輔助人。
五、退萬步言，縱鈞院認定上訴人依法應返還系爭宿舍，則請審酌上訴人退休離職後，因被上訴人承辦人員之故意或過失，未向土地銀行繼續承租土地，進而造成上訴人重大損失。上訴人現因不堪精神折磨，致罹有帶狀皰疹迄今未癒，且上訴人自六十一年居住系爭宿舍以來，迄八十八年四月間退休時，均堅信被上訴人不會請求上訴人返還系爭宿舍，乃未及時於退休後尋找相當之居住場所，今舉家搬遷並非短期可為，暨依九十二年一月七日報紙刊載，行政院人事行政局（下稱人事行政局）確立未來收回國有眷舍時，將循環運用「中央公務人員購置住宅貸款基金」，發給符合配住資格的現住戶補償金，以輔導現住人另行購屋等情，酌定履行期間。
參、證據：除援引原審所提證據外，補提行政院六十六年六月十三日台（66）人政肆字第一０四九二號函釋、眷舍房地處理辦法、審計部八十九年十月十六日台審部總字第八九○四○四號函、被上訴人八十九年十月十九日審福總字第八九四一五五號函、收據、系爭宿舍地籍圖、台灣省政府公報節本、台灣高等法院九十年度上易字第六六七號判決、最高法院八十六年度台上字第九一一號判決、蔣紹禎證明函及陳秉光收據、建物所有權狀、七十八年四月二十六日簽呈、被上訴人七十八年函、中國時報第六版、診斷證明書、身分證（均為影本）為證，並聲請訊問證人蕭進富及被上訴人法定代理人甲○○，暨聲請勘驗現場，並囑託臺北市大安地政事務所繪製複丈成果圖。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、兩造間之法律關係屬於「使用借貸」關係，上訴人使用系爭宿舍之目的已經完成，依法自應返還系爭宿舍：
上訴人係六十一年十一月間因任職關係配住被上訴人機關所管理之系爭宿舍，依行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函釋，上訴人雖於退休後仍得繼續居住於系爭宿舍，而無須於退休後三個月內即行遷離。惟衡諸最高法院四十四年台上字第八０二號判例意旨，上訴人既已退休，即屬於「使用借貸目的業已完成」之情形，自不因上開函釋而易其性質，故被上訴人自得爰依民法第四百七十條第一項規定請求上訴人返還系爭宿舍。
二、本件係屬於前開函釋所稱「宿舍處理時」之情形：人事行政局六十四年十一月十日六十四局肆字第二三三二六號函規定：「退休人員原住服務機關租賃之宿舍，准予續住至租期屆滿之日為止，租期屆滿後，不得再由原機關繼續租賃供其居住。」而人事行政局八十五年七月三日八十五局給字第二一八四二號函亦明確表示：「：：如宿舍係屬租賃，租期屆滿依前開院函規定不再續租之處理方式，亦應屬上述『處理』範圍。」（參原審卷第十二頁）另人事行政局九十年五月十八日九十局住福字第三０九六五一號函亦曾就本案表示下述意見：「：：依據本局民國八十五年七月三日八十五局給字第二一八四二號函，有關『退休人員原住服務機關租賃之宿舍，准予續住至租期屆滿之日為止，租期屆滿之後，不得再由原機關繼續租賃供其居住』乃行政院五十年十二月五日台五十人字第七一八一號令之規定。本案該處經管之一戶宿舍，係向台灣土地銀行承租，租期至八十九年十二月三十一日止，如依上開院令意旨，於租期屆滿時似已不合再繼續租賃。此亦屬前開行政院台七十四人政肆字第一四九二七號函所稱之『處理』範圍。：：。」足見本件確屬前開函釋所謂「宿舍處理時」之情形，上訴人自無權再繼續居住。
三、上訴人雖提出便箋一紙作為兩造已成立租賃契約之證明，然該便箋上完全無任何與租賃契約有關之字樣。且兩造間倘有租賃契約關係存在，該便箋上就「費用」部分應註明為「租金」，而非「月補助費」。況被上訴人前於八十九年四月十二日審福總字八九一四一二號函已將上訴人所繳交之「管理費」八個月共計五千一百元退還予上訴人，益徵兩造間並無任何租賃契約存在。
四、被上訴人並未同意繼續與土地銀行訂立租賃契約：
（一）被上訴人依行政院函之規定，不得繼續承租系爭土地，故被上訴人並無與土地銀行繼續訂立租賃契約之意思，系爭土地之租金係土地銀行基於成本之考量，將租金由原先之一萬六千三百四十四元調整為二萬七千二百四十元，被上訴人既非土地所有權人，根本無權決定系爭土地租金之數額，遑論進而同意以一萬六千元向土地銀行承租系爭土地。
（二）依上訴人於九十年四月二十九日致函土地銀行之「聲覆書」，上訴人亦自承：「因審計處一直未將承租權轉讓，且貴行（台灣土地銀行）每月租金由一萬六千元提高為公告地價百分之五之二萬七千餘元之最高額，亦非退休人員所能負擔：：」等語，可知上訴人純係因個人經濟之因素無法負擔土地之租金，益證就此部分係上訴人自行與土地銀行洽商。
（三）上訴人復辯稱被上訴人機關甲○○處長曾於九十年六月二十八日同意與土地銀行續訂租約云云，惟自上訴人於原審所提出之譯文觀之，甲○○處長並未同意上訴人之要求，更何況甲○○處長，亦無以己意同意上訴人要求之理。
五、訴外人林立舟應屬於上訴人之占有輔助人，自應與上訴人一併遷離系爭宿舍：被上訴人於九十一年十月二十三日鈞院現場勘驗時始知悉目前系爭宿舍，除上訴人外，尚有其女林立舟居住在內。而系爭宿舍於六十一年十一月間由被上訴人機關配住予上訴人後，其女林立舟基於倫理上之關係與其母即上訴人同住迄今，非獨立占有使用系爭宿舍，且林立舟亦因目前未婚而無獨立成家之情形，故不論從時間上及使用目的上觀之，林立舟部分應屬於民法第九百四十二條所稱之「占有輔助人」。是以，本件被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭宿舍予被上訴人，林立舟既非獨立之占有人，自應隨同上訴人一併遷離系爭宿舍，自不待言，併此敘明。
六、上訴人應自附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ各部分遷讓返還予被上訴人，並不得就修繕或增建部分另行請求補償費用：
（一）經查，系爭宿舍於九十一年十一月五日經台北市大安地政事務所土地複丈結果，系爭宿舍原登記範圍為Ｅ部分，其餘雨棚部分（即Ｂ、Ｃ、Ｈ）及增建部分（即Ａ、Ｄ、Ｆ、Ｇ），依據最高法院八十八年度台上字第四八五號判決意旨，應屬於原建築物所有權範圍，蓋前開雨棚部分係以塑膠板做雨遮並與系爭宿舍相連接，不具構造上之獨立性。至於增建範圍，Ｆ部分作為廚房使用，Ａ、Ｄ部分做為客廳及房間使用，在構造上不僅與系爭宿舍原登記部分相連，使用上亦無法與該部分分離而獨立使用，且未具有獨立之出入門戶，故上開增建部分並非獨立之物權客體。
（二）復按借用宿舍，如由借用人自費修繕，遷出時，應維持現狀，並不得要求補償，事務管理規則第二百六十五條定有明文。查系爭宿舍由上訴人自前手陳秉光承接續住時，雖曾給付陳秉光二萬元，惟依據前開規定，宿舍之借用人不得向管理機關請求任何補償，故縱上訴人給付二萬元予陳秉光，亦僅為上訴人與陳秉光間之問題，與被上訴人無涉，自不得要求被上訴人就此部分另為補償。再者，增建部分為六十一年以前由陳秉光所增建，其年限已逾三十年以上，各該部分破損老舊幾乎無任何殘值可言，且被上訴人自上訴人處收回系爭宿舍後，因政府政策規定及與土地銀行租賃契約早已屆期之故，勢必將系爭宿舍及其他地上物盡數拆除，以便將土地返還予土地銀行，故對於被上訴人而言，並無所謂「支出有益費用」或是「增加該物之價值」可言。
（三）綜上所陳，上訴人除應將系爭宿舍原登記部分遷讓返還予被上訴人外，附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ，既屬原所有權之一部分，上訴人依法當一併遷讓返還予被上訴人，亦不得就增建部分另行請求補償費用。
參、證據：除援引原審所提證據外，補提人事行政局九十年五月十八日九十局住福字第三０九六五一號函、聲覆書為證。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為被上訴人退休員工（八十八年四月十六日退休），並借住中華民國所有由被上訴人管理之系爭宿舍，而系爭宿舍坐落之基地，係由被上訴人向土地所有權人即土地銀行承租。又被上訴人與土地銀行就前揭宿舍基地之租約至八十九年十二月三十一日止，被上訴人其後不再續租，為歸還前揭基地返還土地銀行，且上訴人已退休，原使用借貸目的已不存在，被上訴人即於八十九年六月二十日、七月二十八日以存證信函通知上訴人於八十九年九月二十日前自系爭宿舍遷出返還被上訴人，然上訴人迄今並未遷讓返還，則上訴人顯係無權占有系爭宿舍，為此爰依使用借貸及不當得利之法律關係起訴請求上訴人應將系爭宿舍遷讓返還被上訴人，並自九十年一月一日起至遷讓返還系爭宿舍之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利四萬三千五百八十三元等語。
二、上訴人則以：系爭宿舍屬眷屬宿舍，依行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函釋，上訴人可繼續居住至系爭宿舍處理時為止。而被上訴人既未依眷舍房地處理辦法規定處理系爭宿舍，故上訴人自有權繼續占有系爭宿舍。又上訴人於八十八年四月十六日退休後，仍按月給付六百元之房屋津貼予被上訴人，故被上訴人與上訴人就系爭宿舍之使用已成立租賃契約，而非被上訴人所言之使用借貸關係。況上訴人與其子林立煌曾於八十九年十月間至被上訴人甲○○處長辦公室就系爭宿舍之承租問題協商，甲○○處長亦告知租金約為一萬六千元，當時上訴人即同意以該租金價額繼續承租，故兩造間租賃契約依法應已成立，被上訴人自不可請求上訴人遷讓返還。另系爭宿舍雖位於台北市市區，惟其為三十五年間所興建之國有宿舍，上訴人亦一直供自己居住使用，其享有之經濟利益遠遠不及商業利益。且系爭宿舍年代久遠，其所占用之土地為一畸零地，故被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利四萬三千五百八十三元，顯屬過高。再者，依卷附之土地複丈成果圖，系爭宿舍增建部分之面積大於原登記建物之面積，且有獨立之出入門戶，故就該增建部分，應屬獨立之物權客體，被上訴人不得請求上訴人遷讓返還。又倘鈞院認定上開增建部分之所有權應屬被上訴人所有，惟因上開增建部分，上訴人於配住時曾給付前手陳秉光二萬元，且於上訴人居住之三十多年間，其整建維修費用，均在被上訴人之同意下，由上訴人自行支出，況上開增建部分對被上訴人而言亦非無益，依民法第四百六十九條第二項、同法第四百三十一條第一項規定，被上訴人自應償還上開增建部分之現存價值，上訴人爰與使用系爭宿舍之不當得利金額抵銷。此外，縱鈞院認定本件上訴人依法應返還系爭宿舍，則亦請審酌上訴人之情況酌定履行期間等語置辯。
三、經查，上訴人為被上訴人之退休員工，並借住系爭宿舍，而系爭宿舍坐落之基地係由被上訴人向土地銀行承租。又被上訴人與土地銀行就前揭宿舍基地之租賃契約至八十九年十二月三十一日止，被上訴人其後未再續租，並於八十九年六月二十日、七月二十八日即以存證信函通知上訴人應於八十九年九月二十日前自系爭宿舍遷出返還被上訴人。另土地銀行亦已起訴請求被上訴人遷讓返還系爭土地及給付不當得利金額，並經臺灣高等法院判決被上訴人應予遷讓返還系爭土地，並按月給付二萬七千二百四十元之不當得利金額確定等情，有基地租賃契約、存證信函、回執、臺灣高等法院九十一年度上易字第八四二號判決可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。至本件被上訴人主張上訴人並未依被上訴人之催告函返還系爭宿舍，顯係無權占有一節，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院首應審酌者厥為上訴人是否有權繼續居住系爭宿舍？及上訴人應遷讓返還之範圍為何？茲分述如下：
（一）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第四百七十條第一項前段定有明文。又因任職關係獲准配住房屋，固屬使用借貸之性質，然既經離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條之規定，配舍機關自得依使用借貸之法律關係，請求返還借用房屋，最高法院四十四年台上字第八Ｏ二號判例可資參照。
（二）查系爭宿舍為眷屬宿舍，而上訴人係於六十一年間配住，並於八十八年四月十六日退休一節，為兩造所不爭執，依行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函釋：「於『事務管理規則』修正前退休，而現仍續住修正前規則所定『眷屬宿舍』之退休人員，准予續住至宿舍處理時為止。於『事務管理規則』修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定之『眷屬宿舍』者，亦准予續住至宿舍處理時為止。」可知上訴人於退休後可繼續居住至系爭宿舍處理時為止。然所謂「處理」之涵意，依行政院人事行政局八十五年七月三日（85）局給字第二一八四二號函釋：「一、：：公有眷舍房屋承租私有土地於租期屆滿時應不合再繼續租賃。二、另行政院民國七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號規定略以，：：所稱『處理』，除依眷舍房地處理辦法規定辦理『就地改建』、『騰空標售』、『已建讓售』及『現狀標售』外，其餘如依公產管理等相關規定辦理，亦七之；如宿舍係屬租賃，租期屆滿依前開院函規定不再續租之處理方式，亦應屬上述『處理』範圍」等語，可知並未局限於眷舍房地處理辦法第十一條規定之情形，尚包括不再續租基地之處理方式。至上訴人雖提出行政院六十六年六月十三日台（66）人政肆字第一０四九二號函釋，主張系爭宿舍依「眷舍房地處捚辦法」有關規定處理前，上訴人可暫准續住。惟上開函釋不僅在事務管理規則修正之前所為，且亦與行政院人事行政局八十五年七月三日（85）局給字第二一八四二號函釋結果相異，自難再予適用。況行政院人事行政局於九十年五月十八日亦以九十局住福字第三０九六五一號函就本案表示下述意見：「：：四、依據本局民國八十五年七月三日八十五局給字第二一八四二號函，有關『退休人員原住服務機關租賃之宿舍，准予續住至租期屆滿之日為止，租期屆滿之後，不得再由原機關繼續租賃供其居住』乃行政院五十年十二月五日台五十人字第七一八一號令之規定。本案該處經管之一戶宿舍，係向台灣土地銀行承租，租期至八十九年十二月三十一日止，如依上開院令意旨，於租期屆滿時似已不合再繼續租賃。此亦屬前開行政院台七十四人政肆字第一四九二七號函所稱之『處理』範圍：：。」足證公有眷舍房屋承租私有土地於租期屆滿時不再繼續租賃之情形，亦屬所謂「處理」之範圍。又查，本件系爭宿舍坐落之基地既係向土地銀行承租，而租賃期間亦於八十九年十二月三十一日屆滿，揆諸前揭說明，上訴人自無再繼續居住之權利。
（三）上訴人雖抗辯其於八十八年四月十六日退休後，均按月繳交六百元之房屋津貼予被上訴人，故兩造就系爭宿舍之使用已成立租賃契約，而非被上訴人所言之使用借貸關係等語。惟按公務機關之宿舍使用人扣繳之宿舍使用費，乃行政院及台灣省政府所屬機關於收回處理宿舍前，按員工職等所定扣收之金額，以之用於宿舍之全面維護及修理。而宿舍使用費既非按宿舍面積之大小及價值，衡量其使用之對稱之價值所定之金額，自非使用宿舍之對價。故員工使用宿舍，縱繳交宿舍使用費，亦難認對之有租賃關係存在。本件上訴人雖於退休後陸續繳交六百元之宿舍使用費予被上訴人，但揆諸上開說明，該六百元並非使用宿舍之對價，而被上訴人出具予上訴人之收據上亦記載為「月補助費」而非租金，是難認兩造有租賃關係存在。況且，被上訴人已於八十九年四月十二日以審福總字第８９１４１２號函檢還其所繳交之宿舍使用費五千一百元，有前揭函文在卷可憑，復為上訴人所不爭執，故上訴人以其於退休後，均按月繳交六百元予被上訴人為由，主張兩造就系爭宿舍之使用已成立租賃契約一詞，即無足採。
（四）上訴人又稱：上訴人與其子林立煌曾於八十九年十月間至被上訴人甲○○處長辦公室就系爭宿舍之承租問題協商，甲○○處長亦告知租金約為一萬六千元，當時上訴人即同意以該租金價額繼續承租，故兩造間租賃契約依法應已成立，被上訴人自不可請求上訴人遷讓返還等語，為被上訴人否認之。經查，證人即土地銀行之承辦人員蕭進富證稱：因為上訴人不是地上物的所有權人，依照土地銀行的內規，不可能將土地租給地上物所有權以外的人。而被上訴人雖曾表示要續租系爭土地，但因租金調整為二萬七千二百四十元，故最後未達成續約之合意等語，另被上訴人法定代理人甲○○亦稱：上訴人曾表示要承租系爭土地，故伊曾與上訴人就承租系爭土地之問題協商，當時是要上訴人自行向土地銀行承租，且因被上訴人與土地銀行之租賃期間尚未屆至，而之前之租金為一萬六千元，並不清楚土地銀行要調漲租金，故向上訴人表示租金為一萬六千元等語（均參本院九十一年八月二十七日筆錄），足見無論被上訴人是否有意要續租系爭土地，既因租金調漲之故，而無法達成續約之合意，則土地銀行與被上訴人就系爭土地即無租賃關係存在。又系爭土地既非被上訴人所有，被上訴人與土地銀行亦無租賃關係存在，則被上訴人自無權同意出租系爭土地予上訴人，故無論被上訴人之法定代理人甲○○是否曾同意上訴人將以一萬六千元之租金出租系爭土地，均不影響兩造間並無租賃關係存在之事實。是上訴人以前詞為辯，亦無足採。
（五）上訴人另稱：系爭宿舍增建部分之面積大於原登記建物之面積，且有獨立之出入門戶，故就該增建部分，應屬獨立之物權客體，被上訴人不得請求上訴人遷讓返還等語。然按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。
又若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。
查依卷附之複丈成果圖觀之，系爭宿舍原登記面積為附圖所示之Ｅ部分，面積為三三．三五平方公尺，另外雨棚即附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｈ部分，已經附著於系爭宿舍或其增建部分，自無所有權可言。至於增建部分，其中附圖所示Ａ、Ｇ部分以前係作為小孩房間及廁所，現則作為儲藏室之使用；Ｄ部分係作為客廳及房間；Ｆ部分則係作為廚房及廁所，此有兩造均不爭執之九十二年二月二十六日筆錄可稽。又上開Ｄ、Ｆ二部分均與原登記建物即附圖所示Ｅ部分相連，並無可資區別之標識存在，而與原登記建物作為一體使用，不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體。再者，附圖所示Ａ、Ｇ部分雖與原登記建物分離，而具有構造上之獨立性，但觀該部分之使用上，僅係作為小孩房間及廁所或儲藏室之使用，且與前開主建物部分均是利用同一鐵門進出（參本院九十一年十月二十三日勘驗筆錄），並無獨立之出入口，足見Ａ、Ｇ部分未具使用上之獨立性僅係常助原有建築物之效用，依前揭說明，該部分之所有權亦歸於消滅，而被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。是以，前開雨棚及增建部分均無獨立之所有權，故上訴人應一併將之返還予被上訴人，故上訴人辯稱該增建部分應為獨立之物權客體一語，委無足採。
（六）綜上所述，上訴人既已退休，且無權續住系爭宿舍，依首開條文及最高法院判例意旨所示，上訴人自應遷讓返還系爭宿舍之全部予被上訴人。
四、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條亦定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查，本件系爭宿舍位於台北市○○○路，屬於城市地方，自有前開規定之適用。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），參諸上訴人不遷讓房屋之行為，致原告所受不能使用、收益房屋之損害間，顯有因果關係等情，則原告依不當得利之法律關係，請求上訴人給付無權占有系爭宿舍所獲得相當於租金之利益及致原告所受之損害，即屬有據。本院審酌系爭宿舍之坐落位置、形狀、繁榮程度、經濟用途、上訴人使用所能獲利之情形及被上訴人應給付土地銀行之不當得利金額為二萬七千二百四十元等因素，認被上訴人請求上訴人無權占有系爭宿舍相當於租金之不當得利，自九十年一月一日起至返還系爭宿舍之日止，按系爭土地之申報地價年息百分之十即四萬三千五百八十三元計算，尚屬過高，應以被上訴人按月應給付土地銀行之損害金二萬七千二百四十元計算（約系爭土地之申報地價年息百分之六），較為允當。又本件被上訴人於原審起訴時所請求之之不當得利金額僅計算土地價額部分，而未將系爭宿舍之價額計算在內，故本院審酌前開不當得利金額亦無庸審酌系爭宿舍之價額，附此敘明。
五、再按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。又上開規定於借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者，準用之，民法第四百三十一條第一項、第四百六十九條第二項固有明文。惟上開民法第四百六十九條第二項規定係於八十九年五月五日方公布施行，依法律不溯既往原則，在該法律施行前所發生之事實即無適用之餘地。本件上訴人雖主張上開增建部分其於配住時曾給付前手陳秉光二萬元，且於居住之三十多年期間，就系爭宿舍整建維修，均在被上訴人之同意下，由上訴人自行支出修繕費用，況上開增建部分對被上訴人而言亦非無益，故被上訴人自應償還上開增建部分之現存價值，並與使用系爭宿舍之不當得利金額抵銷等語。但查，上開增建部分既是由上訴人之前手陳秉光所興建，則該增建部分顯係在八十九年五月五日民法債編修正前為之，依上開說明，上訴人援引民法第四百六十九條第二項規定請求被上訴人償還有益費用，已有違誤。何況，無論係原登記建物或嗣後之增建部分，對被上訴人而言，均已無任何價值可言，蓋依臺灣高等法院九十一年度上易字第八四二號確定判決，被上訴人必須將系爭土地返還予土地銀行，故其上之建物勢必盡數拆除。因此，上訴人前開主張亦無可取。
六、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。本件上訴人於系爭宿舍已居住三十年，且罹患帶狀皰疹（參卷附之診斷證明書），對其搬遷恐非短期可就，爰酌定其履行期間為三個月。
七、綜上所述，本件上訴人既已無權再續住系爭宿舍，則被上訴人本於使用借貸及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭宿舍，並自九十年一月一日起至返還系爭宿舍之日止，按月給付二萬七千二百四十元之不當得利金額，即有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又本院斟酌上訴人居住系爭宿舍已數十年，搬遷不易，且覓居住所，亦非一時可就，爰另給與三個月履行期間。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。又訴外人林立舟既非本件訴訟之當事人，故其是否為上訴人之占有輔助人，本院自無審酌之餘地，亦併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日
民事第五庭審判長法 官 吳青蓉
法 官 吳素勤法 官 林秀圓右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日
法院書記官 林蓮女