臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五八三號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳煥生律師複 代理人 楊智全律師
蕭隆泉律師被上訴人 台北市政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 王惠光律師右當事人間請求確認優先承租權存在事件，上訴人對於中華民國九十一年五月三十一日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一三八三四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、確認上訴人乙○○就被上訴人台北市列管之公有光華商場第一０八七號攤位有優先承租權存在。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同外，另補稱：
一、優先承租權得為確認訴訟之訴訟標的。
（一）上訴人提起確認優先承租權存在之訴，係依據臺北市政府八十六年一月七日、（85 ）府法三字第八五０九一四一七號令修正公布之台北市零售市場管理規則第十一條規定，為雙方簽訂租賃契約之法源與依據。且就租賃契約觀之，若承租人無租賃契約約定之終止事由，則承租人於租期屆滿請求優先承租時，出租人不得拒絕，故優先承租權為請求續訂租賃契約之要約，被上訴人負有承諾上訴人要約之義務，此一權利義務關係即屬法律關係，上訴人據為請求確認優先承租權存在之訴，符合法律之規定。
（二）原判決駁回上訴人之訴，其理由係以本件優先承租權尚未發生，請求確認之訴訟標的不存在，而未以上訴人提起確認優先承租權非屬法律關係，與民事訴訟法第二百四十七條第一項規定不符駁回上訴人之訴，顯見原判決亦認定優先承租權得為確認之訴之訴訟標的。
（三）民事訴訟法第二百四十七條第一項後段規定，其修正理由二等語，優先承租權縱被解為法律事實，仍得提起確認之訴，因之上訴人確認優先承租權存在，於法自無不合。
二、所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言。由系爭租賃契約第七條觀之，承租人有意續租者，應於租期屆滿前一個月向出租人提出續租之申請，而本件上訴人亦依照前開約定於九十年七月九日以聲字第七０九號函請被上訴人所屬建設局請求續租，被上訴人於九十年七月二十三日北市建市一字第九０二三二０二二００號復函拒絕，其理由以上訴人於八十五年五月間將系爭攤位違法轉租及販賣色情光碟事由，認為上訴人違反租賃契約之約定，故於租期屆滿後不再與上訴人續租；另案臺灣臺北地方法院簡上字第十九號遷讓房屋事件民事判決理由謂，被上訴人在發生終止事由時，有權決定是否續約，並未受任何限制，因而決定不予續租等情，就被上訴人函覆上訴人之內容足證被上訴人就系爭攤位並無收回自用之意思，仍有意繼續對外出租，僅因其認定上訴人有違約之事由，不予續租上訴人，是依前開說明，本件優先承租權已經發生存在，而非原判決以系爭攤位迄無第三人申請承租，優先承租權尚未發生。
五、上訴人於租賃存續間並無違約事由。
（一）本件被上訴人來函通知上訴人遷離系爭攤位，不准上訴人續租，理由以上訴人於八十七年五月間經查獲有違法轉租及販賣色情光碟等違反租賃契約之事由及依臺灣臺北地方法院簡上字第十九號民事判決之判決理由，被上訴人在發生終止事由時，有權決定是否續約等云云。上訴人並無違法轉租之事，販賣色情光碟亦非上訴人之行為，案經另案判決。上訴人與被上訴人於八十七年八月五日簽訂現有效租賃契約，期間為八十七年八月五日至九十年八月五日，並經臺灣臺北地方法院公證處公證有案，在簽約迄今並無任何違反租賃契約約定之事由，被上訴人竟以舊租約期間之違法事由，認定與上訴人間之租賃契約有終止事由，顯有誤會。
（二）本件上訴人與被上訴人簽訂現有效之租賃契約係一新契約，與被上訴人所指有違約事由之舊契約，分屬不同之契約，故舊契約期間所生之違約事由不能拘束新契約，臺灣臺北地方法院簡上字第十九號民事判決之判決理由，其意旨已指明被上訴人有權決定是否與上訴人續約，必須於發生租賃契約有終止事由時，方得為之；但被上訴人發現上訴人於八十七年五月間有租賃契約約定之終止事由時，既不表示不再續約，而於八十七年八月五日仍與上訴人簽訂續租契約，此行為足以表示拋棄不予續約之選擇權，則於八十七年八月五日所訂立之新契約自不受舊契約之終止事由拘束，上訴人依新契約及臺北市市場管理規則第十一條規定，享有優先承租權。
（三）八十七年初，上訴人因病委託訴外人徐哲鶴暫時代為照顧攤位，該徐哲鶴被騙受託寄售色情光碟，判處罪刑確定，上訴人事前全不知情。該徐哲鶴亦非「次承租人」，基於「罪及一身」原則，上訴人並無任何責任可言。被上訴人曾執此理由提起請求遷讓房屋之訴，為無理由，業經判決駁回確定。該確定判決除確認訴外人徐哲鶴行為發生於兩造換約之前，被上訴人不於八十七年八月五日換約時據為終止續約，亦未為保留，迨雙方簽訂繼續租賃契約後，始舊事重提，並特別說明被上訴人自承於系爭攤位有優先承租權，茲於本訴竟改稱上訴人就系爭攤位租賃契約無優先承租權，違反被上訴人所自頒行之「台北市零售市場管理規則」第十一條之明文。
（五）「臺北市零售市場攤位承租人違反法令規定及有關單位查獲違法案件處理作業說明」，係自治規則，乃機關內部業務處理準則，非直接對外發生法規範效力之法令，又非雙方契約約定之內容，自不能據為抗辯之理由。
（六）被上訴人於前審提出台北市市場管理處九十年五月七日北市市一字第０九一六０七二二七００號函，主張上訴人承租之系爭攤位於九十年十二月七日查獲違法光碟影片，顯已違反契約之約定，被上訴人更無繼續准予續租等云云。被上訴人所提之行政處分書業經行為人徐哲民向行政院提起訴願，經行政院以院臺訴字第０九一０００一七六四號訴願決定，撤銷被上訴人該屬台北市市場管理處前開所為之行政處分，故上訴人承租之系爭攤位並無被上訴人所言之違約事由。
參、證據：援用原審之立證方法，並補提行政院院臺訴字第０九一０００一七六四號訴願決定書等件為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同外，另補稱：
一、優先承租權並非法律關係，不能成為確認之訴之標的。依民事訴訟法第二四七條第二項規定，確認法律關係基礎之事實，必須以上訴人不能以其他訴訟為先決條件，本件系爭優先權是否存在，非不能在其他訴訟確認。
二、上訴人所主張之優先承租之約定及之所以能續約，係依據原有契約之優先承租條款而來，若前後契約均無任何關係，則上訴人應該是重新公告，並重新選擇新的契約當事人，因此上訴人將每三年續約一次之租賃契約視為單獨且互相無關係之契約，顯無依據。縱有優先承租權之存在，亦僅指在相同之條件下，由優先權人取得續租之權利，若條件不同時，原承租人並沒有優先承租權，且優先承租權之前提，須有以出租為要件，本件系爭標的租期屆滿後，被上訴人暫未再出租予他人，既無出租則無優先承租權可言。
三、新聞局於八十七年四、五月間查獲上訴人系爭承租的攤位有不法及違規之情事，但是新聞局是在刑事判決確定後八十八年七月二十八日來函告知，而該不法事實的民事案件至九十年才判決確定，九十一年四月十七日又查獲上訴人的攤位有販賣未經新聞局審查核准的影音光碟，被上訴人自得以此原因而不予續約。
叁、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、上訴人起訴主張：伊向被上訴人承租光華商場地下一樓第一０八七號攤位（下稱稱系爭攤位）二十餘年，每三年換約一次，民國八十七年初，其因臥病在床，而委請訴外人徐哲鶴代為照顧系爭攤位，遭被上訴人以轉租為由，罰鍰新台幣一萬五千元，兩造仍於八十七年八月五日換約，租期自八十七年八月一日起至九十年七月三十一日止。被上訴人竟於九十年六月十四日，以上訴人於八十五年五月間將系爭攤位違法轉租予徐哲鶴，且該攤位有販賣色情光碟情事，認為上訴人違反租賃契約，故通知上訴人於租期屆滿後不再續租，並命上訴人於九十年八月十日前自行遷離，將系爭攤位返還被上訴人。然上訴人於八十七年初因病委託徐哲鶴照僱系爭攤位，並非轉租，徐哲鶴被騙受寄販賣色情光碟，雖經起訴並判決有罪確定，然上訴人事前並不知情，不應令上訴人對此負責。且被上訴人於知悉上開違法情事後，非但未終止租約，仍於八十七年八月五日與上訴人換約續租，而未為任何保留，是被上訴人於當時既已拋棄是否與上訴人續約之選擇權，自不得嗣後再為主張，依臺北市零售市場管理規則第十一條規定：「公有市場攤（舖）位租期以三年為限，租期屆滿時，原承租攤商有優先承租權。」，爰起訴請求確認上訴人就系爭攤位有優先權存在等語。
二、被上訴人則以：上訴人前於八十七年五月間因違法轉租及販賣色情光碟，當時經由新聞局廣電處派員查獲，因公文往返及需進一步查證，且於刑事訴訟程序中，事證未至明確，故於上訴人陳情後，依相關規定暫予續約，俟刑事判決確定後再行處理。後經行政院新聞局於八十八年七月二十八日函送臺灣高等法院判決上訴人有罪確定，則上訴人曾販賣色情光碟等情已堪認定。被上訴人斟酌上訴人曾有上述違法行為，於租約期間屆滿後，不予續約，自無不可等語，資為抗辯。
三、上訴人主張伊向被上訴人承租光華商場地下一樓第一０八七號攤位二十餘年，每三年換約一次，民國八十七年初，遭被上訴人以轉租為由，罰鍰新台幣一萬五千元，兩造仍於八十七年八月五日換約，租期自八十七年八月一日起至九十年七月三十一日止。被上訴人於九十年六月十四日，以上訴人於八十五年五月間將系爭攤位違法轉租予徐哲鶴，且該攤位有販賣色情光碟情事，認為上訴人違反租賃契約，故通知上訴人於租期屆滿後不再續租，並命上訴人於九十年八月十日前自行遷離，將系爭攤位返還被上訴人之事實，業據其提出台北市政府函、聲請書、租賃契約等件為證，核屬相符，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真正。
四、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，且確認之訴之標的應為法律關係，若為法律關係之基礎事實，則須以原告不能提起他訴訟者為限，始得提起，此觀民事訴訟法第二百四十七條之規定自明。本件上訴人請求確認之標的為「優先承租權」之存在，並陳稱確認優先承租權係為了續訂租約（本院九十二年一月六日準備程序筆錄），惟查，「優先承租權」此一權利之存否乃屬事實問題，並非兩造間之法律關係，且兩造原租約第七條約定，租期屆滿，乙方（即上訴人）有意續租者，應於租期屆滿前一個月自動向甲方（即被上訴人）申請續租，經甲方同意後辦理換約，逾期視為無意續租，由甲方收回攤（舖）位另行處理，此有租賃契約一份在卷可稽，是以依契約約定，兩造之續約仍須上訴人提出申請，經被上訴人同意後，始為續約，換言之，縱上訴人有優先承租權，被上訴人仍可決定是否同意其續約之申請，並非一經申請被上訴人即負有與之訂約之義務，須俟被上訴人同意續約，兩造間始因租賃契約存在而發生各種法律關係，是以優先承租權之存否亦非法律關係之基礎事實。況且，縱認上訴人有優先承租權存在，於兩造未續訂租約，兩造仍無租賃契約存在，上訴人起訴之目的既係為續訂租約，然縱本院為上訴人勝訴之判決，兩造間亦不因此即有租賃契約存在，仍不足以去除上訴人因無法締結租約所產生私法地位之危殆，是以上訴人起訴請求確認優先承租權存在，於確認之訴之要件上已有欠缺。
五、再者，上訴人主張依臺北市零售市場管理規則第十一條之規定，伊就系爭攤位具有優先承租權，然查，臺北市零售市場管理規則第十一條則係規定：「公有市場攤（舖）位租期以三年為限，租期屆滿時，原承租攤商有優先承租權」，就文義言，須有二人以上均欲締約時，始發生「優先」與否之問題，若僅有一人申請，即無順序問題，而係得否拒絕之問題。該條既僅規定原承租人有優先承租權，並未規定於租期屆滿時，出租人非有一定之情事，不得拒絕原承租人續約之申請，解釋上自僅能認為係使原承租攤商有優先於其他欲承租者獲得續約之機會，亦即要求出租人於有數人均以相同條件表示承租意願時，須優先考慮原承租人續租之要約，尚無從認為係課出租人以必須與原承租人續約之義務。且此條規定係台北市政府之行政規則，並非兩造之契約，亦無以兩造真意加以補充解釋之空間。本件被上訴人係於原租約期滿後拒絕上訴人續約之申請，上訴人亦未舉證證明於其申請之同時尚有何人以相同條件提出承租之申請，依前開說明，即無優先承租權之發生，依前揭契約七條之約定及契約自由原則，被上訴人可自行考量各種情事後決定是否續約，並無與上訴人續約之義務。是以無論上訴人有無違約之情事，被上訴人有無收回系爭攤位之必要，被上訴人仍得自由決定不與上訴人續約，並無應將系爭攤位續租予上訴人之義務。
六、綜上所述，本件請求確認其就系爭攤位有優先承租權存在，要屬無據，原審為上訴人敗訴之判決，合無不當，上訴人仍執陳詞指摘，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十七 日
民事第六庭審判長法官 林惠瑜
法官 黃蓓蓓法官 陳怡雯右為正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十七 日
法院書記官 謝梅琴