臺灣台北地方法院民事判決 九十一年簡上字第六○九號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 余枝雄律師上 訴 人 翔馨建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 邱晃泉律師
陳國華律師複 代理人 甲○右當事人間調整租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年二月三十日本院台北簡易庭九十一年度北簡字第一九四○○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於上訴人丙○○承租上訴人翔馨建設股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段六小段四二○地號面積四六．四三平方公尺土地自民國九十年七月一日起調整租金額超過每年按新台幣壹拾柒萬肆仟零參拾玖元計算部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人翔馨建設股份有限公司在第一審之訴駁回。
上訴人丙○○之其餘上訴及上訴人翔馨建設股份有限公司之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴人丙○○上訴部分，由上訴人丙○○負擔五分之三，餘由上訴人翔馨建設股份有限公司負擔；關於上訴人翔馨建設股份有限公司上訴部分，由上訴人翔馨建設股份有限公司負擔。
事 實
甲、上訴人丙○○方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利丙○○部分廢棄。
（二）右廢棄部分，翔馨建設股份有限公司（下稱翔馨公司）在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）翔馨公司之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）坐落台北市○○區○○段六小段四二○地號土地（重測前為同所螢橋段一六五地號，下稱系爭土地），原為訴外人周可安祭祀公業所有，於民國（下同）五十四年一月一日起由該祭祀公業管理人周廷芳出租予訴外人蘇萬居，蘇萬居以其妻陳素名義在該土地上蓋建門牌號碼為台北市○○街一三一之二號房屋一棟，而蘇萬居亡故後，該房屋由其女蔡蘇秋鳳繼承取得，並繼續向上開祭祀公業繼任管理人周清潭承租系爭土地及繳納租金，嗣蔡蘇私鳳於六十年十二月三十日將該房屋出賣予上訴人丙○○，並點交房屋完畢。詎上開祭祀公業新任管理人周買於八十四年九月二十五日將系爭土地出賣予上訴人翔馨公司，並辦理所有權移轉登記完畢，翔馨公司嗣於八十七年十一月間以無權占有系爭土地為由，對丙○○提起拆屋還地之訴，經臺灣高等法院以八十九年度重上字第八三號判決認定上訴人並非無權占有，駁回翔馨公司之訴確定。
（二）丙○○雖於上開拆屋還地事件審理中，主張就系爭土地與翔馨公司間存有不定期租賃關係，但為翔馨公司所否認，並為上開台灣高等法院民事確定判決理由所不採，認為系爭土地租賃權並未因蔡蘇私鳳將系爭土地上之房屋出賣而隨同移轉與丙○○。丙○○於上開案件審理中就系爭土地所為成立不定期租賃權之主張，係屬訴訟上之攻擊防禦方法，並無拘束力。
（三）又丙○○於上開拆屋還地事件審理中之八十八年四月二十七日雖曾依據系爭土地承租人蔡蘇秋鳳與周安可祭祀公業原約定之租金額每年新台幣（下同）三萬五千元，為被上訴人提存八十二年十一月二日至八十七年十一月二日止五年份租金額十七萬五千元，但上訴人既非系爭土地承租人，依法自無給付租金義務，則上訴人此項租金提存，僅能認為出於提存錯誤，或代承租人蔡蘇秋鳳清償積欠之租金而已，要難因上訴人此項提存事實而論斷兩造間就系爭土地已合法成立不定期租賃關係。
（四）再系爭土地坐落台北市○○區○○街河堤段，臨近中正橋提岸地帶，附近房屋多屬老舊建築，街道狹窄，環境凌亂，通行不易，屬於落後社區，商業並不發達，一般多租給中古商作為堆放二手貨之用。故以往蔡蘇私鳳向周可安祭祀公業承租系爭土地之承租額每年僅有三萬五千元，而丙○○將土地連同房屋一併出租予訴外人張志宏，其每月租金亦僅一萬元而已，今翔馨公司請求自九十年七月一日起調整租金額為按公告現值百分之十計算，則光九十年度之租金額即高達七十一萬六千五百十二元，顯然過高。原判決按公告現值百分之四計算，每月租金亦高達二萬四千元，亦非丙○○所能負擔。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出與丙○○訴外人張志宏之租賃契約影本為證。
乙、上訴人翔馨公司方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決駁回翔馨公司後開之訴部分廢棄。
（二）右廢棄部分，丙○○承租翔馨公司所有坐落系爭土地，自九十年七月一日起，租金調整為每年應再增加給付四十一萬三千九百三十七元。
（三）丙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）臺灣高等法院八十九年度重上字第八三號案件之訴訟標的為「所有物返還請求權」及「不當得利請求權」，並非租賃契約之法律關係，故臺灣高等法院雖於判決理由中論及兩造間之租賃關係，惟此項評論乃訴訟標的以外之意見，並無既判力，亦無爭點效理論之適用。
（二）丙○○於上開案件明白主張翔馨公司於自周安可祭祀公業受讓系爭土地時，即當然繼受出租人地位，就系爭土地與丙○○發生租賃關係等語，足見丙○○早已自認兩造間租賃關係存在。再丙○○於八十八年存字第一九九六號清償提存事件之提存通知書明載其提存原因及事實為：「提存人（即丙○○）清償自己向受取人（即翔馨公司）租用坐落台北市○○段○○段○○○○號土地之租金．．．」。嗣並經翔馨公司於九十年五月二十一日領取該筆租金。故兩造間確存有租賃關係，並無丙○○所云提存錯誤或代蔡蘇秋鳳清償積欠租金之情事。
（三）又按民法第四百四十二條規定，不定期租賃之租賃物為土地者，其價值如有上升，出租人依法得為增加租金之請求，至所增加土地租金之標準，應以租賃物本身之價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準，如認公告現值較符交易價值時，則可參酌公告現值，再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定訂定租金之最高限額（最高法院四十七年台上字第一八二七號判例參照）。本件系爭土地坐落台北市○○區○○○段，其公告現值自八十三年七月起逐年調昇，至八十九年七月已調升為每平方公尺十五萬四千三百二十一元。且系爭土地法鄰近地區向以販賣中古貨物及辦公家具為主，中古商及辦公家具商群聚該地區，商業發達，丙○○原給付每年三萬五千元之租金顯然過低，上訴人請求自九十年七月一日起每年按該年度之公告現值百分之十計算租金額，並無不合。至於丙○○將系爭房屋轉租他人，其租金額如何約定，本屬其與承租人間之關係，與翔馨公司無涉。
（四）否認丙○○所提出與張志宏間租賃合約書為真正。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出系爭土地八十三年度至九十年度之地價謄本影本為證。
理 由
一、本件翔馨公司起訴主張：伊所有之系爭土地原為祭祀公業周可安所有，而該祭祀公業曾自五十四年一月一日起，將其中四六．四三平方公尺土地出租予訴外人蘇萬居蓋建門牌號碼為台北市○○街一三一之二號之未經保存登記房屋，嗣丙○○自蘇萬居之繼承人蔡蘇秋鳳受讓上開房屋，並因而與原土地所有權人周可安祭祀公業間成立不定期租賃關係，伊則因受讓系爭土地所有權而與丙○○間亦存有不定期租賃關係，惟丙○○始終未繳納土地租金，經伊起訴後，始於八十八年四月二十七日提存八十二年十一月二日起至八十七年十一月二日止共五年，每年三萬五千元之租金，合計十七萬五千元，其後即拒再繳付租金，且系爭土地之價值已有上昇，有調整租金之必要等情，求為將丙○○所承租之系爭土地租金自九十年七月一日起調整為每年度依該地號公告現值百分之十即六十八萬九千八百九十四元計算，並命被上訴人給付八十七年十一月三日起至九十年六月三十日止，共二年又二百四十天，依每年三萬五千元計算之租金九萬三千零十三元，並自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十三起至清償日止按年息百分之五計付法定遲延利息之判決（原審判決丙○○應給付上訴人九萬三千零十三元本息，並自九十年七月一日起租金調整為按該地號該年度公告現值百分之四計算，駁回翔馨公司其餘之訴。兩造各就其敗訴部分，提起上訴）。
二、丙○○則以：兩造間並無租賃關係存在。伊臺灣高等法院前開拆屋還地事件審理中，雖曾主張就系爭土地有不定期租賃關係存在，惟此項主張係屬訴訟上之攻擊防禦方法，並無拘束力，且始終為翔馨公司所否認，並為上開民事確定判決理由所不採，故翔馨公司再事主張兩造間存有租賃關係，顯屬無據。又伊雖曾為翔馨公司提存八十二年十一月二日至八十七年十一月二日止五年份租金額十七萬五千元，但僅係出於提存錯誤，或代承租人蔡蘇秋鳳清償積欠之租金而已，並不足以據為證明兩造間有租賃關係。又系爭土地臨近中正橋提岸地帶，附近房屋多屬老舊建築，街道狹窄，環境凌亂，通行不易，屬於落後社區，商業並不發達，一般多租給中古商作為堆放二手貨之用。故以往蔡蘇秋鳳向周可安祭祀公業承租系爭土地之承租額每年僅有三萬五千元，現翔馨公司主張調整租金為按公告現值百分之十即六十八萬九千八百九十四元計算，顯屬過高等語，資為抗辯。
三、經查翔馨公司主張伊為系爭土地之所有權人，該土地原為周可安祭祀公業所有，而該祭祀公業曾自五十四年一月一日起，將其中四六．四三平方公尺土地出租予訴外人蘇萬居蓋建門牌號碼為台北市○○街一三一之二號未經保存登記之房屋一棟，蘇萬居亡故後，該房屋由其女蔡蘇秋鳳繼承取得，嗣蔡蘇秋鳳將該房屋出賣予丙○○，並點交房屋完畢。丙○○於臺灣高等法院前開案件中，曾主張兩造間存有不定期租賃關係，並曾為伊提存八十二年十一月二日至八十七年十一月二日止五年份租金額十七萬五千元之事實，業據其提出土地登記簿謄本、台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖影本、蔡蘇秋鳳與周可安祭祀公業間六十九年十二月三十一日租金收據影本、本院提存所八十八年度存字第一九九六號提存通知書影本等件為證（見臺灣板橋地方法院九十年板簡調字第一八二號卷第八頁至第十一頁），且為丙○○所不爭執，自堪信為真實。
四、又翔馨公司主張兩造間存有不定期租賃關係及上訴人自八十七年十一月三日起即未繳納租金，應依給付八十七年十一月三日起至九十年六月三十日止，依每年三萬五千元計算之租金九萬三千零十三元，並自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十三起至清償日止按年息百分之五計付法定遲延利息，又且上開土地價值已有漲昇，其租金應自九十年七月一日起調整為按土地公告現值百分之十即六十八萬九千八百九十四元計算等語，則為丙○○所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）丙○○係於六十九年十二月三十一日向訴外人蔡蘇秋鳳購得坐落系爭土地上之未辦保存登記之建物，並取得占有，此業經丙○○在臺灣高等法院前開民事事件中自認明確（見原審卷第三五頁）。故在丙○○購買上開建物時，因建物所有權（或事實上處分權能）與其得占有所坐落基地之權能有不可分割之性質，故應認上開建物原就系爭土地所成立租地建屋之租賃權，即已隨同蔡蘇秋鳳之轉賣系爭建物而一併移轉予丙○○（最高法院四十三年台上字第四七九號判例參照）。至翔馨公司則係於八十四年九月二十五日始受讓取得系爭土地所有權並辦畢所有權移轉登記（見臺灣板橋地方法院板簡調字卷第八頁所附之土地登記謄本）。故於購買系爭土地時，在客觀上應已確實認知系爭土地上有丙○○所占有使用建物存在之事實。而按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，八十八年四月二十一日修正前民法第四百二十五條定有明文。又按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院二十三年上字第三０九二號判例參照）。故翔馨公司主張兩造間存有不定期租賃關係，自屬有據。
（二）至本件兩造固前曾因另案拆屋還地之訴訟，經臺灣高等法院以八十九年度重上字第八三號判決，就兩造間關於租賃關係存在之重要爭點，本於兩造辯論之結果，判認並無租賃關係存在（見原審卷第二十七頁至第三十六頁）。惟按法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果所為之判斷，固於同一當事人另就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人均不得為任何相反之判斷或主張，惟如原法院之判斷顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷時，則原法院之該部分判斷，自無再拘束當事人及另案承審法院之可言（最高法院八十八年台上字第五五七號判決意旨參照）。經查臺灣高等法院關於兩造間無租賃關係之認定，顯已違背最高法院上開四十三年台上字第四七九號判例見解（此項見解復業經增訂於現行民法第四百二十六條之一之規定中）。故自無再拘束兩造及本院之可言。丙○○再執此判決所為之判斷，抗辯兩造間無不定期租賃關係云云，殊不足取。
（三）本件兩造間存有不定期租賃關係，既如前述，則翔馨公司請求丙○○給付自八十七年十一月三日起至九十年六月三十日止，按原出租人及承租人約定之租金額即每三萬五千元計算之租金（見前揭板簡調字卷第三一頁之租金收據），其中之九萬三千零十三元（其計算式為：每年35000元X1/12=每月2917元，未滿元者四拾五入，每月2917元X至少有31月=90427元，按：翔馨公司未全部請求），並加計法定遲延利息，即屬有據。又翔馨公司主張系爭土地即前揭基地租賃權之標的價值已有大幅增加，故有調整高租金之必要，請求調整租金等語。雖亦為丙○○所否認。惟查系爭土地於八十九年度之公告現值為每平方公尺十五萬四千三百二十一元（見前揭板簡調字卷第八頁），而翔馨公司於八十四年購買系爭土地時所繳納之土地增值稅為一千零五十二萬九千七百四十八元（見本院卷第一四一頁之繳款書），且九十一年度所繳納之地價稅即高達六萬四千一百九十一元六角（見本院卷第一四二頁之繳款書），堪認系爭土地價值確有大為增加，且兩造間按每年三萬五千元計算之租金，顯屬偏低。而按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。故本件翔馨公司請求調整租金，亦屬有據。惟關於基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十八年台上字第三０七一號判例參照），但仍不得超過土地申報地價年息百分之十（土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定參照）。故本院斟酌系爭土地所坐落之位置係臨近中正橋堤岸地帶，附近房屋多為一層或二層樓老舊房屋，多供作中古商堆放二手貨品之用，環境凌亂，且距較繁榮之台北市○○路約一百五十公尺、距和平西路則約三百公尺，本身則為街道狹窄，通行並非便利等情（見本院卷第一０七頁之勘驗筆錄），認為兩造間租金應調整為按八十九年度申報地價之年息百分之八計算即每年十七萬四千零三十九元為適當（其計算式為：申報地價46855.2元X占用基地面積46.43平方公尺X8%=174039元，未滿元者，四捨五入）。
五、綜上所述，翔馨公司本於不定期租賃關係、土地法第一百零五條及第九十七條第一項規定，請求調整丙○○所承租系爭土地之租金為每年十七萬四千零三十九元計算，及給付自八十七年十一月三日起至九十年六月三十日止，依每年三萬五千元計算之租金九萬三千零十三元，並自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十三起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。超過上開部分之請求，即屬無據，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分，所為丙○○敗訴之判決，並無不合。丙○○上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；就上開不應准許部分，所為丙○○敗訴之判決，尚有未洽。丙○○上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。至翔馨公司上訴論旨指摘原判決就按超過公告現值百分之六計算租金部分所為其敗訴之判決不當，求予廢棄改判，亦為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結：本件上訴人翔馨公司之上訴為無理由，上訴人丙○○之上訴為一部有理由，一部無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十九 日
民事第三庭審判長法 官 謝碧莉
法 官 張明輝法 官 張靜女右為正本係照原本作成如對本判決上訴，僅得以適用法律顯有錯誤為理由，且須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，並經本院許可中 華 民 國 九十二 年 三 月 十九 日
法院書記官 林桂玉