臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第七○○號
上 訴 人 達源投資開發股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 張玲綺律師被上訴人 松青商業股份有限公司
設法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 鍾志宏律師右當事人間請求返還押標金等事件，上訴人對於民國九十一年七月二十四日本院臺北簡易庭九十一年度北簡字第四九三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除確定部分（即原判決第二、五項駁回被上訴人部分請求及該部分假執行之聲請）外關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰壹拾萬玖仟玖佰陸拾貳元暨自民國九十一年三月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，並原判決第三項關於訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用由上訴人負擔百分之四十七，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十九，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決命上訴人給付新臺幣（下同）一百六十一萬一千六百元及自民國九十一年三月二十日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）系爭租賃物因水災所造成之損壞未達毀損或滅失程度經修繕整理即可恢復使用收益之租賃目的，被上訴人不得任意終止契約：
系爭租賃物坐落臺北縣新莊市○○路七一九、七四九號地下一樓，淹水經抽水清理約需三天，內部整修一個月內大致能回復原狀，被上訴人僅在整修期間短期暫停營業即可，依最高法院三十年上字第三四五號判例要旨，系爭租約並不當然消滅，被上訴人欲終止租約，仍應受系爭租約第九條第二款「三個月前通知」及第七條第一款「十日內回復原狀」之限制。原判決謂「因九十年九月十七日納莉颱風來襲，致上開房屋地下一樓遭水淹沒無法營業之不可歸責兩造之事由而毀損上開房屋致不能達成前揭租約之目的，原告（即被上訴人）得不於三個月前通知被告（即上訴人）主張終止契約，依前揭租約第九條第一款約定，原告得向被告要求返還預付而未到期之租金及押租金」云云，認事用法皆有可議。
（二）被上訴人於九十年十一月一日委託鍾志宏律師來函中，表明係依租約第九條第二款之約定提前終止租約（終止日當非函中所稱之九十年九月十八日），請求返還未到期租金及押金，上訴人當時始知悉被上訴人終止之明確意願，即於同年十二月六日回函說明，依原租約第九條第二款規定，終止租約須提前三個月通知，依此推算，至九十一年二月一日始生終止效力。原判決竟謂「而納莉颱風屬天災，係不可歸責兩造之事由而毀損上開房屋致不能達成前揭租約之目的，依前揭租約第九條第一款約定，契約當事人雙方皆得主張終止契約，而兩造於同條第二款約定原告須於終止契約前三個月通知被告之終止契約事由，與本件屬同條第一款因不可歸責兩造事由而兩造均得主張終止契約之終止契約事由不同，原告此部分主張不足採信。故九十年九月十七日納莉颱風來襲，致上開房屋地下一樓遭水淹沒無法營業後，兩造均得主張終止契約，原告得不於三個月前通知同在現場之被告法定代理人甲○○主張終止契約。」，不無訴外裁判之嫌。
（三）原判決又謂「查依附卷原告提出之現場照片所示，原告於九十年十一月十九日在上開房屋現場貼一公告表示，上開房屋已結束營業，並終止租約交還房東即被告，已奉臺北縣政府消防局指示將房屋遷空，處理消毒完畢而封閉之，任何人閒雜無權之人不得入侵，核與證人即居住上開房屋同棟大樓住戶黃景輝到庭證稱：『因地下室淹水，原告沒有營業，並未處理店內食品，致大樓衛生發生問題，至九十年十一月十三日我們請電視台報導此新聞，第二天原告就來處理，有來消毒，把廢棄的東西搬走，十一月十八日、十九日里長有請人來消毒。
』等語相符，顯見九十年十一月十九日原告已將上開房屋清理完畢」。按有消毒、搬走廢棄物之行為並不等於現場清理工作已完成，上訴人於九十年十二月三日尚接到該大樓管理委員會通知，要求處理系爭租賃物環境衛生及管理費用滯納事宜，足見被上訴人直至同年十二月三日尚未清理完成，被上訴人自訂同年十一月十八日為房屋交還日，卻不通知上訴人會同辦理檢交，顯係明知系爭租賃物現場混亂，未達上訴人同意接管程度，為逃避點交責任所致。
（四）上訴人因被上訴人未善盡回復原狀義務，上訴人於租約終止九十一年二月一日至同年三月十五日僱工拆除墊高之混凝土，得依系爭租約第十二條第一項請求相當於總額三個月租金之租金損害及違約金共一百十五萬七千六百二十五元；另依同條第二項，上訴人尚得沒收一百二十萬元之保證金及以保證金一倍計算之罰款。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於九十年九月十八日係以因遭受納莉颱風水患無法繼續營業為由，要求提前終止租約，此為上訴人所知悉，雖被上訴人於原審或未提及，然此應屬法律上陳述之補充，退步言之，鈞院若認此涉及訴之變更或追加，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，無需上訴人同意。
（二）納莉颱風造成系爭租賃物淹水至滅頂之程度，而被上訴人所有生財器具均因此全數毀損無法使用，而租賃期間出租人需保持租賃物於約定使用、收益之狀態，此為民法第四百二十三條明文規定，且依系爭租約第十三條第二項約定，系爭租賃物因此次風災造成所有水電、空調設施損壞，已無法再繼續營業，此屬上訴人應負責履行之義務，系爭租賃物已無法供被上訴人繼續營業，被上訴人自得終止租約。
（三）系爭租賃物原由被上訴人向訴外人太皇實業股份有限公司（下稱太皇公司）承租，租賃期間因太皇公司將之轉讓予上訴人，故被上訴人與太皇公司終止租約，再與上訴人訂定租約，而被上訴人與太皇公司之租約亦約定「空調管路、瓦斯管路、地板、給排水系統由甲方負責」。兩造簽訂租約時，被上訴人已於系爭租賃物經營超市六年之久，上訴人所稱之墊高混凝土（地板）業已存在，若上訴人主張墊高混凝土部分應予拆除，被上訴人定會於租約中明訂，豈有仍於租約中明定地板無需拆除。就此特別約定部分，被上訴人自無回復原狀之義務，上訴人亦無主張復原工程費之理。
（四）系爭租賃物於九十年九月十七日因納莉颱風淹水致使無法營業，被上訴人於同年月十八日派員告知上訴人終止契約，故系爭租約應於同年月十八日終止。若鈞院認系爭租賃物未達毀損之情事，依系爭租約第九條第二款約定，被上訴人無須任何理由均可提前終止，故系爭租約亦於同年十二月十八日終止。而被上訴人亦於同年十一月十九日將房屋遷空點交予上訴人，則被上訴人並未違反系爭租約約定，上訴人自無主張租金、租金損害及違約金、沒收保證金之理由。
（五）退步言之，押租金之性質在擔保租金之支付及租賃債務之履行而有違約金之性質，應屬損害賠償總額預定之違約金，故若上訴人主張沒收押租金，自無再行主張違約金之餘地，且沒收押租金充作違約金亦屬過高，依民法第二百五十二條規定，應予酌減。
理 由
甲、程序方面：
一、被上訴人法定代理人原為馬德玲，現變更為乙○○（見本院卷第十三至十七頁之公司變更登記表），經被上訴人於九十一年九月十三日聲明承受訴訟（見本院卷第十至十二頁之聲請狀），經核並無不合，應予准許。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款分別定有明文。查上訴人原起訴依系爭租約第九條第二項約定，請求返還預付租金一百十五萬七千六百二十五元及押租金一百二十萬元（見原審卷第七頁），嗣於本院審理時主張依系爭租約第九條第一項、第二項約定為請求（見本院卷第三十九至四十頁之答辯暨爭點整理狀、第六十八至六十九頁之答辯狀、第九十七至一○○頁之辯論意旨狀），上訴人雖未表示同意，然被上訴人均本於系爭租賃物因納莉颱風淹水而終止系爭租約同一之基礎事實，請求上訴人於系爭租約終止後返還預付租金及押租金，揆諸首揭規定，本院認應准許之。至上訴人所指原判決逕依系爭租約第九條第一款約定為判斷，不無訴外裁判之嫌云云，然被上訴人已於本院審理時追加系爭租約第九條第一款約定之請求權基礎，業經本院准許，且由兩造就此部分為言詞辯論，為充分之攻擊防禦，應認原審訴訟程序之瑕疵業已治癒，且無礙於上訴人之防禦，附此敘明。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張其於八十七年三月十二日與上訴人訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租上訴人所有坐落臺北縣新莊市○○路七一九、七四九號地下一樓房屋（下稱系爭租賃物），作為經營松青超市使用，租期自八十七年三月十二日起至九十一年十二月十一日止，依兩造八十八年三月二十六日協議，自九十年六月十二日起至九十一年六月十一日止，每月租金三十八萬五千八百七十五元，於每月十二日繳納租金，被上訴人已預付至九十年十二月止之租金，並交付押租金一百二十萬元，詎於九十年九月十七納莉颱風來襲，致系爭租賃物遭水淹沒無法營業，被上訴人即同年月十八日向上訴人表示終止契約，上訴人亦表示同意，嗣被上訴人於同年十月十八日將系爭租賃物點交上訴人，系爭租約既已終止，依第九條第二款約定，上訴人應返還上訴人預繳之同年九至十二月租金一百十五萬七千六百二十五元、及押租金一百二十萬元，共二百三十五萬七千六百二十五元，經被上訴人於同年十一月一日發律師函催告，上訴人仍置之不理，為此訴請上訴人給付二百三十五萬七千六百二十五元及遲延利息。
被上訴人則以（一）九十年九月十七納莉颱風來襲，致系爭租賃物遭水淹沒，被上訴人於同年月十八日並未向上訴人表示終止契約，上訴人亦未表示同意，嗣被上訴人於同年十一月一日發律師函表示終止契約，上訴人始知悉被上訴人終止契約之意願，依系爭租約第九條第二款，被上訴人應於終止契約三個月前通知上訴人，故系爭租約於九十一年二月一日始終止，且被上訴人迄九十一年三月底始將系爭租賃物回復原狀，被上訴人應另給付上訴人一個月又二十日之租金、及自九十一年二月一日起至同年三月底回復原狀之日止二個月之租金損害金，共一百四十一萬四千八百七十五元，被上訴人繳納之一百二十萬元押租金已不足扣抵。（二）系爭租賃物淹水經抽水清理約需三天，內部整修一個月內大致能回復原狀，被上訴人僅在整修期間短期暫停營業即可，依最高法院三十年上字第三四五號判例要旨，系爭租約並不當然消滅，被上訴人欲終止租約仍應受系爭租約第九條第二款「三個月前通知」及第七條第一款「十日內回復原狀」之限制。（三）被上訴人於九十年十一月一日委託鍾志宏律師來函中，表明係依租約第九條第二款之約定提前終止租約（終止日當非函中所稱之九十年九月十八日），請求返還未到期租金及押金，上訴人當時始知悉被上訴人終止之明確意願，即於同年十二月六日回函說明，依原租約第九條第二款規定，終止租約須提前三個月通知，依此推算，至九十一年二月一日始生終止效力。（四）按有消毒、搬走廢棄物之行為並不等於現場清理工作已完成，上訴人於九十年十二月三日尚接到該大樓管理委員會通知，要求處理系爭租賃物環境衛生及管理費用滯納事宜，足見被上訴人直至同年十二月三日尚未清理完成，被上訴人自訂同年十一月十八日為房屋交還日，卻不通知上訴人會同辦理檢交，顯係明知系爭租賃物現場混亂，未達上訴人同意接管程度，為逃避點交責任所致等語，資為抗辯。
二、本件經本院於九十一年十二月十六日整理並協議簡化爭點及不爭執點（見本院卷第八十七至八十九頁之準備程序筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。
三、查（一）臺北縣新莊市○○路七一九、七四九號地下一樓房屋（下稱系爭租賃物）原為太皇公司所有，由被上訴人向太皇公司承租作為經營松青超市使用，上訴人於八十七年二月間向太皇公司承買系爭租賃物，並承受太皇公司與被上訴人之租賃契約，上訴人即與太皇公司簽訂房屋出租讓受協議，由太皇公司與被上訴人於八十七年三月十二日簽訂終止租賃契約協議，再由上訴人與被上訴人於同日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自八十七年三月十二日起至九十一年十二月十一日止，被上訴人繼續於系爭租賃物內經營松青超市。（二）兩造於八十八年三月二十六日協議，自九十年六月十二日起至九十一年六月十一日止每月租金三十八萬五千八百七十五元，於每月十二日繳納租金。（三）被上訴人已預付至九十年十二月十一日止之租金，並交付押租金（即保證金）一百二十萬元予上訴人。（四）於九十年九月十七日納莉颱風來襲，致系爭租賃物遭水淹沒，無法營業。（五）被上訴人於九十年十一月十九日，在系爭租賃物牆壁上張貼如原審卷第四十一頁右下方照片所示之公告。（六）被上訴人於九十年十一月一日寄發律師函予上訴人，經上訴人收受，上訴人於同年十二月六日回函（永和永貞郵局第四九八號存證信函），經被上訴人收受。（七）原審卷宗第四十一頁最左方二張照片、第四十四、四十五頁十二張照片所示之墊高混凝土部分為被上訴人於向太皇公司承租時所墊高，於九十年十一月十九日被上訴人張貼公告時，尚未拆除完畢，該部分上訴人現已拆除。此為兩造所不爭執（見本院卷第八十七至八十八頁之準備程序筆錄），自堪信為真實。
四、本件經整理簡化之爭點如下：
（一）被上訴人得否請求上訴人返還預繳租金、押租金？
１、系爭租約是否於九十年九月十八日終止？
（１）被上訴人是否於九十年九月十八日向上訴人表示終止系爭租約？上訴人是否同意終止？
２、系爭租約是否於九十一年二月一日始終止？被上訴人於九十年十一月一日寄發律師函終止系爭租約，其終止之法律根據為何？是否為系爭租約第九條第二款約定？
３、上訴人得否依系爭租約第十二條第一項、第二項沒收押租金一百二十萬元，及請求逾期罰款一百二十萬元（即保證金一倍計算）？
（二）上訴人得否以逾期罰款、欠繳租金及復原費用與押租金主張抵銷？
１、系爭租賃物有無將系爭租賃物點交予上訴人？
（１）點交之性質？
（２）點交日期？九十年十一月十八日通知、十一月十九日公告，抑或九十一年三月底？
２、被上訴人於點交時，是否已將系爭租賃物回復原狀？
（１）所謂「原狀」究何所指？亦即被上訴人應回復至何種程度？
（２）被上訴人有無回復原狀之義務？
３、上訴人所得主張之欠繳租金及復原費用部分
（１）欠繳租金之數額為何？
（２）復原工程費及復原前無法出租使用之損害之數額為何？
五、茲分述如下：
（一）被上訴人得否請求上訴人返還預繳租金、押租金？
１、系爭租約是否於九十年九月十八日終止？
（１）被上訴人是否於九十年九月十八日向上訴人表示終止系爭租約？上訴人是否同意終止？①依系爭租約第九條第一、二款約定（見原審卷第十三頁），其終止事由有
二，一為系爭租賃物之全部或一部因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損滅失至不能達成契約之目的者，兩造皆得終止契約，二為被上訴人得於三個月前通知上訴人而提前終止租約，然本於契約自由原則，兩造亦得經由合意而提前終止系爭租約，亦即兩造終止系爭租約之意思表示一致，使系爭租約之法律關係消滅。被上訴人主張其已於九十年九月十八日向上訴人表示終止系爭租約，經上訴人同意云云，惟此為上訴人所否認，被上訴人自應就此有利於己之事實負舉證之責。
②被上訴人主張其員工蔡鴻模與上訴人法定代理人均於九十年九月十八日納
莉颱風來襲翌日即至系爭租賃物查看，當時亦曾告知現場施工人員倘收回租賃物將作停車場使用，此為上訴人所不爭執（見本院卷第六十頁之陳報暨準備書㈡狀），核與證人蔡鴻模（見原審卷第五十一頁之言詞辯論筆錄）、被上訴人之承包商王福來（見原審卷第五十頁之言詞辯論筆錄）證述情節相符，是以被上訴人及證人蔡鴻模所稱其於當日已向上訴人法定代理人為終止系爭租約之意思表示等語，堪以採信。
③然蔡鴻模於九十年九月十八日為終止之意思表示之際，上訴人法定代理人
果否於當場表示同意提前終止？系爭租約是否於當日因合意終止而消滅，或兩造另合意於其他日期或附加其他條件而發生終止效力？其後續事宜（如系爭租賃物之回復原狀及點交、預付租金及押租金之返還等）如何處理？諸多涉及合意終止之契約必要之點，未見被上訴人舉證以實其說，自無從認定系爭租約已於九十年九月十八日因兩造合意而提前終止。
④綜上所述，被上訴人已於九十年九月十八日為終止系爭租約之意思表示，但系爭租約並未於當日因兩造合意而提前終止。
（２）終止之法律根據為何？是否為系爭租約第九條第二款約定？依系爭租約第九條第二款約定（見原審卷第十三頁），被上訴人得於三個月前通知上訴人而提前終止租約，而被上訴人無法證明其與上訴人已於九十年九月十八日合意終止系爭租約，已於前述。觀諸被上訴人九十年十一月一日律師函之內容（見原審卷第十八頁之律師函），足認被上訴人於九十年九月十八日有依系爭租約第九條第二款約定提前終止租約之意，是以系爭租約應於九十年十二月十八日終止。
（３）系爭租賃物因水災所造成之損壞是否已達毀損或滅失之程度？被上訴人固亦主張依系爭租約第九條第一款約定而終止云云，然查該條款之終止事由限於「租賃標的物之全部或一部因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損滅失至不能達成契約之目的者」（見原審卷第十三頁），然系爭租賃物雖因納莉颱風而整層樓均淹水，惟系爭租賃物本身並無毀損或滅失之情形，且被上訴人無法營業之狀況亦屬短期性，待系爭租賃物整理、修復後自可繼續經營超市業務，至被上訴人所指其生財器具均因此全數毀損無法使用，本屬物之所有人所應負擔之危險，故被上訴人主張依系爭租約第九條第一款約定為終止，委無可取。
２、綜上所述，系爭租約業於九十年十二月十八日終止，被上訴人自得依系爭租約第九條第二項後段約定，請求上訴人返還押租金（保證金）一百二十萬元。然被上訴人僅繳納至同年月十一日止之租金，無從依同條項約定，請求上訴人返還預付租金。
（二）上訴人得否以逾期罰款、欠繳租金及復原費用與押租金主張抵銷？
１、系爭租賃物有無將系爭租賃物點交予上訴人？
（１）點交之性質？①按所謂給付兼需債權人之行為，係指債權人於受領行為以外，並需為其他
協力之行為，債務人始得完成其給付，此項協力或為事實行為或為法律行為（孫森焱，民法債編總論下冊，第五四七頁）。
②依系爭租約第七條第一款約定：「租約終止或租期屆滿時，除經甲方（即
上訴人）同意續約外，乙方（即被上訴人）應於十日內（不予計算租金）將上開房屋回復原狀，遷讓交還甲方，天花板、地板、消防、水電、排煙設備，甲方同意乙方得不拆遷。」（見原審卷第十二頁），第十五條第二項後段約定：「又乙方於交還房屋時並應負責回復原狀（但空調管路、瓦斯管路、天花板、地板、給排水系統由甲方負責處理，乙方不負拆除責任。」（見原審卷第十五頁），是以於系爭租約終止時，被上訴人負有將系爭租賃物回復原狀並遷讓交還予上訴人之義務，就交還系爭租賃物部分，上訴人應協同辦理點交，被上訴人始得履行其義務。
（２）點交日期？九十年十一月十八日通知、十一月十九日公告，抑或九十一年三月底？①按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示
拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第二百三十五條定有明文。
②被上訴人主張至九十年十一月十八日完全依系爭租約回復原狀並通知上訴
人，惟因上訴人拒絕點交，被上訴人遂於同年月十九日以公告方式表示業將租賃物點交予上訴人，此一通知業已達到上訴人，被上訴人已將準備點交之情事通知上訴人，業生點交之效力等語（見本院卷第一○三頁之辯論意旨狀），上訴人固否認知悉被上訴人之搬離點交日期（見本院卷第六十頁陳報暨準備書㈡狀），惟上訴人自承於九十年十二月四日至系爭租賃物現場拍照，並於同年月六日寄發永和永貞郵局第四九八號存證信函（見本院卷第二十四頁反面之上訴理由狀），觀諸上訴人所拍攝之照片，其中攝有被上訴人於系爭租賃物牆壁所黏貼之公告（見原審卷第四十一頁），足見上訴人至遲於九十年十二月四日即已知悉被上訴人之準備給付情事，倘被上訴人已依債務本旨實行提出給付（即將系爭租賃物回復原狀），即可發生言詞提出之效果。
２、被上訴人於點交時，是否已將系爭租賃物回復原狀？
（１）所謂「原狀」究何所指？亦即被上訴人應回復至何種程度？一般而言，承租人於租賃契約消滅後之回復原狀範圍端視租約之約定，如無約定，即以簽約時之狀態為判斷標準。查兩造如有意使被上訴人應將系爭租賃物回復至其與太皇公司簽訂租約時之狀態，自應另行約定，惟兩造並無任何特別約定，故系爭租約第七條第一款、第十五條第二項後段所約定被上訴人之回復原狀義務，當指兩造簽約當時系爭租賃物之既有狀態。
（２）被上訴人有無回復原狀之義務？①於兩造簽約之前，被上訴人業向系爭租賃物之原所有人太皇公司承租，並
於其內經營超級市場，故於兩造簽約之際，天花板、地板（墊高之混凝土）、消防、水電、排煙設備、空調管路、瓦斯管路、給排水系統等早已存在，兩造並於系爭租約第七條第一款、第十五條第二項後段約定被上訴人無庸拆除，是以被上訴人就此部分並無回復原狀之義務。
②至上訴人所稱第七條第一款所稱被上訴人不必拆遷項目係指在正常狀況下
尚屬有利用價值之設備云云，核閱該條項文字，單指被上訴人得不拆遷天花板、地板、消防、水電、排煙設備，無從認定有何上訴人所指「在正常狀況下尚屬有利用價值」之條件限制，故上訴人主張，委無可採。
３、上訴人所得主張之欠繳租金及復原費用部分
（１）欠繳租金之數額為何？上訴人雖主張被上訴人積欠九十年十二月十二日起至九十一年一月三十一日止之租金云云，然系爭租約已於九十年十二月十八日終止，故上訴人僅得請求被上訴人給付自九十年十二月十二日起至同年月十八日止之租金九萬零三十八元（$385875X7/30=$90037.5，角以下四捨五入）。
（２）復原工程費及復原前無法出租使用之損害之數額為何？①上訴人主張被上訴人未清除墊高之混凝土、加設之空調、冷凍冷藏設備及
管線，亦未將排水管、水電變更、漏水、天花板等回復原狀云云，惟此均屬上訴人無庸拆除之部分，故被上訴人已盡其回復原狀義務，其於九十年十二月十九日所黏貼之公告，發生民法第二百三十五條所定言詞提出以代給付之法律效果。
②至上訴人所提出系爭租賃物所在之大唐江山丙丁區管理委員會委請敬業法
律事務所於九十年十一月二十九日函（見本院卷第二十六至二十七頁）要求兩造處理環境衛生及管理費用滯納事宜，僅能證明系爭租賃物尚有部分未拆除之工程、設備，而此非被上訴人所應負責之部分，已於前述。而該函所指滲水、屋頂脫落、鋼筋裸露、多處裂縫情形是否可歸責於被上訴人，並不明確。另該函所指惡臭四溢、病媒叢生等情應為納莉颱風淹水所致，亦與被上訴人所負之回復原狀義務無關。是以無法為有利於上訴人之認定。
③被上訴人既已履行其回復原狀義務，上訴人自不得依系爭租約第十二條第
一項、第二項約定，請求相當於三個月租金之違約金共一百十五萬七千六百二十五元、沒收一百二十萬元之押租金（即保證金），及請求以保證金一倍計算之罰款。
４、綜上所述，被上訴人得請求上訴人返還押租金（保證金）一百二十萬元，而被上訴人尚應給付上訴人自九十年十二月十二日起至同年月十八日止之租金九萬零三十八元，上訴人於九十一年四月二十六日提出答辯狀主張被上訴人應再為給付，並自保證金扣抵（見原審卷第二十八頁），應認其為抵銷之意思表示，經被上訴人於當日收受，合於抵銷之要件，自屬有效，則上訴人之返還押租金義務於九萬零三十八元範圍內消滅，故被上訴人得請求上訴人返還一百十萬九千九百六十二元。
六、從而，被上訴人請求上訴人給付一百十萬九千九百六十二元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年三月二十日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。被上訴人原起訴請求二百三十五萬七千六百二十五元及利息，原判決命上訴人應給付一百六十一萬一千六百元及利息，被上訴人就其敗訴部分未提起上訴而告確定。原審除確定部分外，就超過上開應准許部分（即命上訴人給付超過一百十萬九千九百六十二元本息部分）為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至上開應准許部分（即除確定部分外，命上訴人給付一百十萬九千九百六十二元本息部分），原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 七 日
民事第一庭審判長法 官 陳邦豪
法 官 呂淑玲法 官 蔡惠如右為正本係照原本作成如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 七 日
書 記 官 楊秋鈴附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。