臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第一○七三號
原 告 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王振志律師複 代理人 鄭淑婉律師被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文被告承租祭祀公業王五祥所有坐落臺北市○○區○○段一小段四九地號土地（面積二九一平方公尺）所有權應有部分八分之一，自民國九十年十月二十六日起每年租金調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，並應於當年度七月一日給付。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：被告承租祭祀公業王五祥所有坐落臺北市○○區○○段一小段四九地號土地（面積二九一平方公尺，下稱系爭土地）所有權應有部分八分之一之應付年租金應自起訴狀繕本送達之日即民國（下同）九十年十月二十六日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年度七月一日給付」。
（二）備位聲明：
１、被告應給付原告新臺幣（下同）三十一萬七千七百七十二元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）祭祀公業王五祥於五十六年十一月十五日將其所有系爭土地出租訴外人朱浦堂建屋，並簽立租賃土地建屋契約書（下稱系爭租約），約定租期為不定期限，租金以每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款一次付清。被告嗣由朱浦堂處輾轉受讓取得坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○街○○巷○弄○號三樓建物之所有權（下稱系爭房屋，即以系爭土地所有權應有部分八分之一為其基地），而繼受前開租賃關係。茲因系爭租約訂立當時，系爭土地僅為農地，價值不高，故租金數額甚低，現業經編為建地，且鄰近羅斯福路、環河快速道路及捷運新店線萬隆站之繁華地段，交通便利，商家繁榮，八十六年七月及八十九年七月之公告地價分別為每平方公尺二萬八千七百元及三萬二千一百元，相較於五十六年間之公告地價僅為每平方公尺二十四元，顯已升值甚鉅，而原告每年須繳納之累進地價稅稅率高達申報地價年息百分之五點五，致所收租金不敷納稅，參以鄰地承租人亦多以申報地價年息百分之七計付租金，此等情事變更顯非該公業與朱浦堂締約當時所得預料，依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條規定，原告自得請求將被告承租系爭土地所有權應有部分八分之一之應付年租金，自起訴狀繕本送達之日即九十年十月二十六日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年度七月一日給付」。退步言，如認該公業與被告間並無租賃關係，則被告所有系爭房屋無權占用系爭土地，依民法第一百七十九條、土地法第一百零五條及第九十七條規定，被告亦應給付自八十五年間起至九十年六月三十日止，以占有系爭土地應有部分八分之一各年期申報地價年息百分之七計算相當於租金之不當得利共計三十一萬七千七百七十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息。
（二）系爭租約第四條明定「政府如有調整地價或租率時，雙方『亦』得協議調整租額」，而非「『不』得協議調整」，此業經另案確定判決認定在案。惟因距系爭租約簽訂時間甚久，故原告已無法尋得租約原本。
三、證據：提出土地登記謄本、租賃土地建屋契約書、建物登記謄本、位置圖、臺北市地籍圖謄本、系爭土地公告現值及公告地價查詢表、臺北市稅捐稽徵處文山分處函、欠稅總歸戶查詢表、本院財務執行通知書、內政部警政署刑事警察局鑑驗通知書、照片、房屋租賃契約書、本院、臺灣高等法院及最高法院民事判決等件為證，並聲請向臺北市文山區公所調閱祭祀公業王五祥管理人備查卷、向臺北市古亭地政事務所調閱五十九年收件景美字第０三三八二—０號朱浦堂申請地上權登記案卷，及勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：原告之訴駁回。
（二）備位聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造間並無租賃關係，且被告係本於原始前手朱浦堂就系爭土地享有之地上權而占有系爭土地，故原告不得請求被告調整租金。又朱浦堂係於五十六年間因建屋需要，向原告購買土地一千二百坪，惟礙於祭祀公業相關法令，暫無法辦理所有權移轉登記，故雙方約定先以設定永久地上權及訂立系爭租約之方式，迨法令允准後始辦理移轉登記。此參酌系爭土地於五十六年間之公告現值僅為每平方公尺一百二十一元計四十八萬元，然朱浦堂竟依約給付每坪四百五十元總計五十四萬元之權利金予該公業，作為買賣對價，另為符合租賃契約之有償性，乃為象徵性之租金約定，復於系爭租約第四條載明不得調整租額，顯見渠等間之真意實為土地買賣，而非租賃。故原告請求調整租金，即屬無據。
（二）原告雖執系爭租約影本，而謂其中第四條係記載亦得協議調整租額，惟系爭租約係五十六年間所簽訂，當時刻版印刷技術未臻成熟，字體大小粗細或有差異，不得逕以現今科技水準檢視當時印刷品質，且約定雙方不得協議調整租額，並無不通順及不合理之處。又訂約當時無人能預測土地日後增值與否，而該條約定並非僅限於不得調漲，亦包括不得調降，故非無規範必要。再參以被告提出七十年十一月二十六日臺北郵局第０一一二八二號存證信函亦認定係「不」字，且經該公業前任管理人王樹木無異議收受在案，其於訂約後三十餘年間亦未曾請求調整租金，顯見其亦明知雙方已約定不得調整。況原告所提出之租約影本，與另案卷附臺北市古亭地政事務所留存之租約影本有明顯不同之處，該公業既為契約當事人，理應提出原本為憑，原告竟以該公業管理人眾多，致租約遺失不可考為由，拒不提出，難謂有正當理由，依民事訴訟法第三百四十五條規定，應以被告之抗辯為真正。原告於另案復以遭變造之租約影本，送請內政部警政署刑事警察局鑑定，其結論既非具體明確，即無參考價值而不具證據力。
（三）系爭房屋屋齡老舊，價值低落，自不得因系爭土地增值而調高地租。且朱浦堂已給付永久使用之對價即前開五十四萬元權利金，相當於取得系爭土地所有權之價額，應認本件並無情事變更原則之適用。又地價稅之採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，被累進課徵地價稅，致租金不敷納稅，尚難執為調整租金之依據，出租人自不得將加徵之地價稅以增加租金之方式轉嫁承租人負擔。且另案臺灣高等法院八十五年度上更㈠字第一六三號確定判決亦僅調整租金為依申報地價年息百分之五點五計算，則原告請求依百分之七計算，亦嫌過高。又兩造間約定之租金種類係蓬萊穀，原告請求變更為貨幣，於法亦有未合。
（四）原告備位主張被告無權占有系爭土地而應返還不當得利乙節，惟因朱浦堂既為地上權人，被告又係合法受讓系爭房屋而占有系爭土地，且被告考量朱浦堂長居國外，乃按土地登記謄本所載地租數額代為繳付地上權租金，並經該公業前任管理人提領在案，故該公業已受有相當於租金之利益，被告即無不當得利可言。
三、證據：提出建物登記謄本、公證書、不動產買賣契約、贈與所有權移轉契約書、租金支票兌現證明、掛號郵件收件回執、存證信函、郵政匯票、繳租明細表、提存書、土地登記謄本、建物所有權狀、建築改良物登記簿謄本、租賃土地建屋契約書等件為證。
丙、本院依職權調閱最高法院八十七年度台上字第六五八號調整租金事件歷審卷宗。理 由
一、本件原告起訴主張：祭祀公業王五祥於五十六年間，將其所有系爭土地出租訴外人朱浦堂建屋，並簽立系爭租約，約定租期為不定期限，租金以每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款一次付清。被告嗣由朱浦堂處輾轉受讓取得系爭房屋之所有權，而繼受前開租賃關係。茲因系爭土地升值甚鉅，而伊所收取之租金尚不敷繳納地價稅，且鄰地承租人亦多以申報地價年息百分之七計付租金，此等情事變更顯非締約當時所得預料，自得依法調整租金。又退步言，如認該公業與被告間並無租賃關係，則被告所有系爭房屋亦無權占用系爭土地，受有不當得利等情，爰先位依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條規定，求為命被告承租系爭土地應有部分八分之一之應付年租金，自起訴狀繕本送達之日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年度七月一日給付」；備位依民法第一百七十九條、土地法第一百零五條及第九十七條規定，求為命被告給付自八十五年間起至九十年六月三十日止，以占有系爭土地應有部分八分之一各年期申報地價年息百分之七計算相當於租金之不當得利共計三十一萬七千七百七十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息之判決。
二、被告則以：該公業於五十六年間已將系爭土地出售予朱浦堂建屋，惟因礙於當時法令之限制，故未辦理所有權移轉登記，雙方乃約定先訂立系爭租約及設定永久地上權，朱浦堂亦依約給付五十四萬元之權利金予該公業，作為買賣對價，並於系爭租約第四條載明不得調整租額。故原告訴請調整租金，即屬無據。又其拒不提出租約原本，依法自應以伊之抗辯為真正。原告復於另案以遭變造之租約影本送鑑，惟其結論既非具體明確，即無參考價值。又縱認原告得調整租金，惟其依上開方式調整，亦嫌過高。且其將租金種類由蓬萊稻穀變更為貨幣，於法亦有未合。至其備位主張伊應返還不當得利乙節，則因朱浦堂為地上權人，伊又係合法受讓系爭房屋之所有權，並已代朱浦堂繳付地上權租金予該公業，即無不當得利可言等語，資為抗辯。
三、經查原告主張祭祀公業王五祥於五十六年十一月十五日將其所有系爭土地出租訴外人朱浦堂建築房屋，並簽立系爭租約，約定租期為不定期限，租金以每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款一次付清，並為地上權設定登記，朱浦堂並依系爭租約第五條約定，支付該公業五十四萬元之權利金。嗣朱浦堂於系爭土地上建築門牌號碼臺北市○○街○○巷○弄○號一至四樓及同弄四號一至四樓之四層公寓式建物共八戶後，即將系爭土地之地上權應有部分各八分之一分別讓與登記予各該房屋之買受人，惟其於讓與系爭房屋之所有權予訴外人金藍瑩珍時，並未隨同移轉該部分地上權。嗣金藍瑩珍讓與系爭房屋予訴外人呂小華，迨至七十五年十一月七日，被告又自呂小華處受贈取得系爭房屋之所有權，惟亦未取得地上權登記，是系爭房屋之基地即系爭土地所有權應有部分八分之一之地上權人仍登記為朱浦堂等情，業據原告提出土地及建物登記謄本、租賃土地建屋契約書及被告提出公證書、不動產買賣契約、贈與所有權移轉契約書、建物所有權狀、建築改良物登記簿謄本、租賃土地建屋契約書等件為證（見本院新店簡易庭九十年度店簡字第八一七號卷第一二至二０頁、本院卷第四六頁至第五三頁、第一六五頁至第一七０頁、第二七二頁至第二七七頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、又原告主張被告既由系爭土地之原承租人朱浦堂處輾轉受讓取得系爭房屋之所有權，而繼受朱浦堂於系爭租約之權利義務，茲因系爭土地價值上漲甚鉅，顯非締約當時所得預料，原告即得請求調整租金等語。則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在（最高法院四十八年度台上字第二二七號判例參照）。是租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。經查，朱浦堂向該公業租用系爭土地建築房屋，並於系爭租約第九條明定承租人得轉讓基地上所建房屋，足見該公業同意租賃權得隨房屋而為移轉（見九十年度店簡字第八一七號卷第一五頁），而如前述被告既自朱浦堂處輾轉受讓系爭房屋之所有權，則依前揭說明，被告自應一併繼受其前手與公業間之系爭租約。被告辯稱兩造間並無租賃關係存在，即非足取。
（二）再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。查該公業與朱浦堂於五十六年間簽立系爭租約時，系爭土地之公告現值僅為每平方公尺二十四元，迨九十年七月之公告現值已達每平方公尺八萬九千七百元，有原告提出系爭土地公告現值及公告地價查詢表附卷足憑（見九十年度店簡字第八一七號卷第二四頁、第二五頁），依此核算系爭土地之價值，已較系爭租約簽立時上漲達三千餘倍之鉅。且查系爭土地前接羅斯福路，後通水源快速道路，鄰近捷運新店線萬隆站，交通便捷，附近商家林立等情，亦有原告提出之位置圖及照片可參（見本院卷第二一九頁、第二二一頁至第二二六頁），則以每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款計付租金，顯失公平，依前開說明，即有調整租金之必要。故原告主張系爭土地價值增漲，訴請調整租金，即無不合。
（三）被告雖辯稱：該公業於五十六年間已將系爭土地售予朱浦堂，惟礙於祭祀公業相關法令，暫無法辦理所有權移轉登記，故雙方約定先以設定永久地上權及訂立系爭租約之方式，朱浦堂亦依約給付五十四萬元之權利金予公業，作為買賣對價，原告即不得要求調整租金云云。原告就公業於締約時有向朱浦堂收取權利金五十四萬元，已逾系爭土地當時之公告現值乙節固不爭執，惟否認係出售系爭土地之價金。查系爭租約第五條已明文記載該筆款項為租賃土地之地上權使用之權利金（見九十年度店簡字第八一七號卷第一四頁反面），且該公業將系爭土地以不定期限租賃並設定地上權之方式，由朱浦堂建屋使用，勢必長期無法使用系爭土地，則其以收取權利金之方式，為朱浦堂使用土地之對價，亦與常情相符，而被告就其所云公業係賣斷土地乙節，始終不能舉證以實其說，則其據此抗辯不得調整租金，自不足取。
（四）被告又云系爭租約第四條已載明「政府如有調整地價或稅率時，雙方『不』得協議調整租額」，故原告不得主張調整租金，並提出系爭租約為證（見本院卷第二七二至二七七頁）。惟縱令其所云屬實，然調整租金之訴訟，係法院因當事人之聲請，基於情事變更原則及公平原則所為之裁量，此觀民事訴訟法第三百九十七條第一項規定「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增、減、給付或變更其原有效果之判決」自明。而依前所述，系爭租約訂立後，因社會日趨進步繁榮，致系爭土地之價值上漲，此等情事變更，顯非該公業與朱浦堂締約當時所得預料，然依渠等原約定以每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款之方式計付租金，則被告於八十五年間至九十年間每年所應支付之租額僅約數百元至一千餘元不等，此有被告提出租金支票兌現證明、掛號郵件收件回執、存證信函、郵政匯票、繳租明細表、提存書等件為證（見本院卷第七四頁至第九三頁），與系爭土地之現時價值相較，已然偏低，而顯失公平，依前揭規定，法院自應依職權公平裁量，為增加給付或變更其原有效果之判決。故兩造間縱有不得調整租金之特約，亦無礙於本院為公平裁量調整租金之職權行使。被告執此為原告不得請求調整租金之抗辯，即屬無據。況查臺灣高等法院前曾將祭祀公業其餘土地承租人提出之系爭租約晒本，與原告提出之租約影本，送請內政部警政署刑事警察局鑑驗結果，認影本第一頁反面第一行（即系爭租約第四條）各字之型體、位置，與晒本之該行各字之型體位置均相同，晒本第一頁反面第一行（即系爭租約第四條）倒數第八字之字跡，與該晒本上其他之「不」字字跡不同，惟因其筆劃模糊，是否即為「亦」字，歉難認定，有該局八十三年三月二日刑鑑字第五六００號鑑驗通知書可稽（見臺灣高等法院八十三年度上字第一八九一號卷第一０二頁）。且依該鑑驗通知書所附照片顯示，晒本上其餘「不」字之字跡一致，而該第四條「不」得調整租金之「不」字，與其他「不」字顯有不同，其他「不」字之右點，較接近中間筆畫一豎（∣）之位置，有爭執之「不」字，其右點則較接近上面筆畫一橫（一）處（見同上卷第一０三頁至第一０四頁），又渠等提出之租約均係以打字之方式製成，而同時繕打之契約，實無可能發生字跡不同之情形，由照片上之該「不」字之字形判斷，實較接近上開二份租約上之「亦」字；況依該文句之上、下文以觀，倘雙方已約定租金之計算方式，於政府調整地價或稅率時，不得調整租金，此顯係限制出租人一方之權利，則理應記載為「『出租人不得』調整租金」，實無可能載為「『雙方不得協議』調整租金」，且必於調整租金時，始有「雙方協議」之可言，故該條應以「每年每坪支付甲方（即該公業）蓬萊谷六台斤按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方，但政府如有調整地價或稅率時，雙方『亦』得協議調整租額，稅捐由甲方負責繳納」，較為通順合理，臺灣高等法院八十五年度上更㈠字第一六三號確定判決亦同此認定，復為最高法院所肯認（見本院依職權調閱最高法院八十七年度台上字第六五八號調整租金事件卷及臺灣高等法院八十五年度上更㈠字第一六三號民事判決）。被告雖以原告提出之租約影本，與其所提出之另案卷附臺北市古亭地政事務所留存之租約影本，有明顯不同之處（見九十年度店簡字第八一七號卷第一四頁至第一六頁原告提出之租約影本及本院卷第二七二至二七七頁被告提出之租約影本），原告於前開案件以該遭變造之租約影本送請鑑定，其結果無參考價值云云。惟查前開鑑定係以租約晒本為主要依據，而查該租約晒本（見本院八十三年度訴字第二０八六號卷第一九至二二頁），與被告提出之租約影本（見本院卷第二七二至二七七頁）並無不符，而被告就上開鑑定結果有何不足採信部分，並不能舉證以實其說，則其徒以原告所提租約與其所提租約文字不符，而為前開鑑定結果不具參考價值之抗辯，即不足取。至被告另執七十年十一月二十六日臺北郵局第０一一二八二號存證信函（見本院卷第二六０至二六五頁）已說明租約有「不」得調整租金之記載，而該公業前任管理人王樹木就該信函並未表示異議收受在案，其於訂約後三十餘年間亦未曾請求調整租金，故顯見原告明知雙方有不得調整之約定云云。然由該函內容觀之，顯係訴外人即該公業其餘土地之承租人蕭治卿，於七十年間獲悉該公業前任管理人王樹木擬要求調漲租金時所寄發之回覆函件，其所稱系爭租約第四條已明定不得調整租金，僅係其個人之意見，尚難謂王樹木亦認雙方有不得調整租金之約定。被告上開所辯，亦非可取。
五、按土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定，城巿地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。又出租人依法為增租之請求時，所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年度上字二八三號判例參照）。經查，系爭土地坐落臺北市文山區，屬城市地方土地，八十八年間之申報地價為每平方公尺二萬二千九百六十元，被告占用系爭土地應有部分為八分之一，有原告提出土地登記謄本可按（見九十年度店簡字第八一七號卷第一二頁）。本院審酌系爭土地鄰接水源快速道路及羅斯福路六段，鄰近捷運新店線萬隆站，交通十分便捷，附近一樓商家林立，市況繁榮，鄰近志清國小，生活機能良好。而被告所有系爭房屋則為四層樓高之公寓住宅等情，有原告提出位置圖、照片及本院勘驗筆錄可稽（見本院卷第二一九、二二一至
二二六、二一一頁），又鄰地建物之月租亦高達一萬六千元（面積約二十坪）至二萬七千元不等，亦有原告提出房屋租賃契約書可參（見本院卷第二二七至二三六頁），且該公業所有鄰地之承租人亦經法院判命調整為以申報地價年息百分之七計付租金在案，此有原告提出之卷附民事判決足憑（見本院卷第一九至三六、一五０至一五六、二０二至二０九、二三七至二四三、二八五至二九八頁），本院認被告就系爭土地所有權應有部分八分之一應付之年租金，應以該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算為相當，從而，原告請求將被告承租系爭土地所有權應有部分八分之一之應付年租金，調高為依系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，即屬有據，應予准許。至另案臺灣高等法院八十五年度上更㈠字第一六三號確定判決就鄰地之租金，固認應調整為依申報地價年息百分之五點五計算為適當（見本院卷第一七八至一八五頁），然查該案係針對當年之情況而為判斷，距今已隔數年之久，其間系爭土地週遭景況及使用價值已有變遷，自不得再執前案認定之結果，為本件之判斷依據。又被告抗辯兩造間約定之租金種類係蓬萊穀，原告請求調整為貨幣，於法不合云云，惟依系爭租約第四條約定：「租金：每年每坪支付甲方（即該公業）蓬萊谷六台斤（按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方」之文義以觀，其租金顯係約定以現金為給付，而稻穀僅係計算租金數額之依據，且被告所繳納者亦為現金，此亦有其所提出之租金支票兌現證明、郵政匯票、繳租明細表、提存書等件為證（見本院卷第七四至九三頁），足見本件租金種類應為貨幣，原告請求調整以新臺幣給付租金，即無不合。
六、從而，原告先位之訴本於民法第四百四十二條規定，請求將被告承租系爭土地所有權應有部分八分之一之應付年租金自起訴狀繕本送達之日即九十年十月二十六日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年度七月一日給付」，為有理由，應予准許。又原告先位之訴既有理由，本院即無庸就其備位之訴為裁判，附此敘明。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 九 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 黃書苑法 官 陳芃宇右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 九 日
法院書記官 高菁菁