臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第一五五四號
原 告 丙○○被 告 寶成建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾萬元，及自民國九十一年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十九年六月二十九日訂立土地與建物買賣合約書（下稱系爭買賣契約書），由原告向被告買受坐落台北市○○區○○路一段四十七號房屋（含編號六十六號車位）及持分土地（即「寶成皇家學院」一樓，下稱系爭房屋），約定總價一千五百萬元，即由原告給付第一期之土地保留金及建物簽約金計二百萬元。原告購買系爭房屋目的係作為商店之使用，週遭空間理應開放，始能達到營商之目的，詎料被告竟於面臨馬路之四週加設不鏽鋼圍籬及鐵鍊，非但影響觀瞻，且妨害營商，復將分離式冷氣機設於店門口拉門下方，再再使原告購買系爭房屋之目的大打折扣。原告就上情一再與被告商討解決之道，惟均未獲置理，原告無奈，乃依民法第二百六十四條第一項規定，在被告未為對待給付解決上開瑕疵前，拒絕餘款之給付，被告竟悍然以原告未再繳納價金為由，於九十年十月九日解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳之價金二百萬元。
（二）按契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條定有明文。被告既已收受原告二百萬元，理應加計利息依法返還。退言之，縱認原告不得援用同時履行抗辯拒繳價款，被告解除契約為合法，惟按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行受之利益，減少違約金」、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十一條、二百五十二條定有明文。又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例），以及「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」（最高法院五十一年度台上字第一九號判例）。被告如認系爭二百萬元為違約金，然該二百萬元係原告購買被告房地之部分價金，原告已一部履行，且該一部履行之數額佔總買賣價款一千五百萬元比例過高，是以該項違約金顯然過高，依上開法條及判例音旨，鈞院宜依有關法令規定（如八十九年財政部公告之營利事業各業所得額暨同業利率標準）減少至相當之數額。
三、證據、提出不動產買賣契約書、照片、八十九年同業利潤標準表等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）原告向被告購買系爭房屋，並未依約辦理對保相關手續，亦未繳交用印款，被告為此分別於九十年六月二十二日及同年八月二十二日寄發存證信函催告，皆未獲置理，被告不得已遂於九十年十月九日以存證信函解除兩造間買賣契約，並依兩造間系爭買賣合約書第十一條「本約簽定後，倘甲方不買或不按約定期間付款時，甲方願將已繳價款全部無條件由乙方沒收，抵作違約金，乙方並即得解除本約」之約定，沒收原告已繳價金，合先陳明。
（二）原告狀稱「寶成皇家學院」週遭空間遭加設不鏽鋼圍籬及鐵鍊云云，顯為誇大之詞，該等設施乃管委會因應社區安全考量，加設矮柱及將彼此間以一條鍊子相連，象徵性防止機車或汽車闖入，立意甚佳，詎竟為原告事後起訴利用為拒付款項之理由，原告之行徑顯有不當。又原告購買系爭房屋時已為「成屋」（原供接待中心），分離式冷氣機早設於該處，從未見原告有何意見。原告如無法接受該裝置，大可將其拆除，詎原告並未如此處理，反於訴訟中引為拒付價金之理由，其惡意違約之心態，由此足證。綜上所述，被告依約解除契約，沒收已繳價金，於法並無不合，職是之故，原告向被告請求返還已繳價金，於法無據，應予駁回。
（三）按通常契約，當事人就違約金額有所約定時，法院依民法第二百五十二條之規定，就違約金額過高者，得減至相當之數額。惟實務上最高法院另有違約金如出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，法院仍無核減權之見解，足見民法上所規定違約金額過高之核減權，仍得依私法自治之原則，任由債務人依其己意自願依約履行而排除其適用。質言之，民法就法院得依職權核減違約金過高之規定，無關社會公益，應非強制規定，得由當事人於契約內約定排除法院依職權核減違約金之適用。而系爭契約不僅有違約金之約定，且更進一步明文約定排除債務人不得主張過高或過低，以要求增減或訴請法院判決酌增或酌減，顯見兩造已合意排除法院就有關違約金額之核減權，依前述私法自治原則，法院不應再審酌核減事宜。況原告主張解約之理由，如管委會事後設置之工作物及原先房屋即存在之冷氣裝置等等，明顯為吹毛求疵、無中生有之事由，顯係原告「惡意」不履約在先，揆諸衡平原則，豈容原告再主張違約金過高，是以本件鈞院應無從依職權核減違約金額。況違約金過高之事實，應由債務人負舉證之責，然原告並未證明被告如何違約金過高情事，謹泛言被告沒收二百萬元太高云云，要無可取。
（四）被告因原告惡意不履約造成之損失遠大於被告沒收之金額，因被告於九十年十月九日解除賣賣契約後，系爭房屋於九十一年一月二十五日出售予訴外人邵淑君，受有價差約七百零八萬元之損失，系爭六六號車位於九十一年出售予訴外人施迪豪，受有價差約五十二萬元之損失，且被告另須支付予廣告公司之銷售佣金費用計三十萬元。綜此，若鈞院審認本件仍有依職權酌減違約金之適用，惟因被告的確損失達七百九十萬元，幾乎已達系爭房地總價百分之五十三，可見依同業利率之標準實無法確實反應出被告所受損失。況本件被告僅沒收系爭房屋總價約百分之十三之價款，故鈞院亦不應再予核減違約金。
三、證據：提出存證信函、土地與建物買賣合約書（房地）、土地與建物買賣合約書（停車位）、廣告公司銷售服務費請款單等件為證。
理 由
一、原告起訴主張兩造於八十九年六月二十九日訂立系爭買賣契約書，由原告向被告買受系爭房屋，約定總價一千五百萬元，原告已依約給付部分價款二百萬元。原告購買系爭房屋之目的，係作為商店之使用，週遭空間理應開放，始能達到營商之目的，詎料被告竟於面臨馬路之四週加設不鏽鋼圍籬及鐵鍊，非但影響觀瞻，且妨害營商，復將分離式冷氣機設於店門口拉門下方，使原告購買系爭房屋之目的大打折扣。原告一再與被告商討解決之道，惟均未獲置理，原告無奈，乃依民法第二百六十四條第一項之規定，在被告未為對待給付解決上開瑕疵前，拒絕餘款之給付，被告竟以原告未再繳納價金為由，於九十年十月九日解除系爭買賣契約，並沒收已繳之價金二百萬元。按契約解除後，當事人互負回復原狀之義務，被告既已收受原告所繳價款二百萬元，理應加計利息依法返還，縱認為原告不得同時履行抗辯拒繳價款，被告解除契約為合法，然該二百萬元係原告給付之部分價金，原告已一部履行，且該一部履行之數額佔總買賣價金之比例過高，是以該項違約金顯然過高，法院宜依有關法令規定減少至相當之數額等情。
二、被告則以原告並未依約辦理對保相關手續，亦未繳交用印款，被告乃分別於九十年六月二十二日及同年八月二十二日發存證信函催告，因未獲置理，被告遂於九十年十月九日以存證信函解除系爭買賣契約，並依約沒收原告已繳之價金。又系爭房屋週遭空間加設不鏽鋼圍籬及鐵鍊等設施，乃管委會因應社區安全考量，加設矮柱及將彼此間以一條鍊子相連，象徵性防止機車或汽車闖入，立意甚佳，而原告購買之系爭房屋為成屋，分離式冷氣機早設於該處，原告如有意見，大可將其拆除。再系爭契約不僅有違約金之約定，且明文約定排除債務人不得主張過高或過低，顯見兩造已合意排除法院就有關違約金額之核減權，法院不應再審酌核減事宜。況被告於解除系爭買賣契約後，系爭房屋及車位於出售予他人時，總計受有七百六十萬元之價差損失，加上被告另須支付銷售佣金費三十萬元，是如認為本件仍有依職權酌減違約金之適用，然因被告所受損失幾乎已達系爭房屋總價百分之五十三，可見依同業利率標準實無法確實反應出被告所受損失，故法院亦不應再核減違約金等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於八十九年六月二十九日訂立系爭買賣契約書，由原告向被告買受系爭房屋，約定總價一千五百萬元，原告已依約給付部分價款二百萬元，嗣後被告以原告未再繳納價金為由，於九十年十月九日發函解除系爭買賣契約，並沒收已繳之價金二百萬元等情，為被告所不爭執，且有不動產買賣契約書、存證信函等件在卷足憑，堪信為真實。
四、原告主張其購買系爭房屋之目的，係作為商店之使用，週遭空間理應開放，始能達到營商之目的，詎料被告竟於面臨馬路之四週加設不鏽鋼圍籬及鐵鍊，非但影響觀瞻，且妨害營商，復將分離式冷氣機設於店門口拉門下方，使原告購買系爭房屋之目的大打折扣，原告一再與被告商討解決之道，惟均未獲置理，原告無奈，乃依民法第二百六十四條第一項之規定，在被告未為對待給付解決上開瑕疵前，拒絕餘款之給付，被告竟以原告未再繳納價金為由解除系爭買賣契約，被告既已收受原告所繳價款二百萬元，依法應加計利息依法返還原告等情，惟為被告所否認，並以前揭詞情置辯。是以，本件茲應審究者，在於：（一）被告解除系爭買賣契約是否有理由？（二）兩造就本件違約金之約定，法院得否依職權核減？經查：
（一）被告解除系爭買賣契約是否有理由？⑴系爭房屋為公寓大樓之一樓，屋旁部分空地為法定開放空間，部分空地則緊鄰
馬路，屋前地面設置不銹鋼ㄇ字型矮柱，各矮柱彼此間以鐵鍊相連，此有兩造提出之照片為證，本院細觀此種不銹鋼ㄇ字型矮柱之設置，乃社會上各社區基於安全之考量，為避免機車、汽車闖入或停放所普遍採用，且其設置又非固定不可拆卸，即無原告所稱影響觀瞻或妨害營商之情。而分離式冷氣機雖設於系爭房屋店門口拉門下方，然只要原告自行或雇工施作搬移即無妨礙出入之問題，是尚難認系爭房屋有影響供商店使用之瑕疵存在。
⑵系爭房屋並無原告所稱影響供商店使用之瑕疵存在，已如前述，原告以此為由
主張價金給付之同時履行抗辯，即屬無據。則原告拒絕買賣價金餘款之給付，依照系爭買賣契約書第十一條「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定期間付款時，甲方願將已繳價款全部無條件由乙方沒收，抵作違約金，乙方並即得解除本約：：」之約定，被告即得解除系爭買賣契約。被告既已於九十年六月二十二日、同年八月二十二日發存證信函催告原告履約，而原告迄未置理，則被告於九十年十月九日以存證信函解除系爭買賣契約，原告於九十年十月十一日收受送達，是系爭買賣契約已經被告合法解除。
（二）兩造就本件違約金之約定，法院得否依職權核減？被告雖辯稱系爭買賣契約不僅有違約金之約定，且明文約定債務人不得主張過高或過低，顯見兩造已合意排除法院就有關違約金額之核減權，法院不應再核減違約金云云。惟查，按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別定有明文。考其立法意旨，乃因基於契約自由原則，違約金雖許當事人自由約定，惟違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不能無救濟之管道，此實為契約社會化之具體實現。故如契約當事人約定之違約金苟有過高之情事，法院即得依依職權核減至相當之數額，並不受契約當事人約定排除法院核減權之限制。是被告上開抗辯，尚無可採。
五、原告主張系爭房屋有妨害房屋使用目的之瑕疵存在，其得拒絕買賣價金餘款之給付，雖屬無據，然被告既已解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第十一條之約定，將原告所繳價金二百萬元作為違約金，則本院即應就兩造約定之違約金是否過高，依職權加以審酌。經查：
（一）按衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例可資參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字第一九號判例可資參照）。再按民法第二百五十二條既明定於民法債編總則，依照體系解釋之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估。
（二）查財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而核定，客觀上應屬可採。依前揭判例意旨所示，審酌違約金是否過高，應以原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益為衡量之標準，而上開利潤標準，既足以衡量被告因原告履約而得享受利益之依據，自得以之作為衡量違約金是否過高之參考指標之一。至於系爭房屋於契約解除後另行出賣所減少之買賣價額，因其既非被告於系爭買賣契約解除當時所受損害或所失利益，即非法院依職權核減違約金所應審酌之項目。依財政部核定之八十九年度之同業利潤標準中，房屋建築營造業之淨利率為百分之十，此有不動產經營業同業利潤標準表節錄本在卷可稽，本件系爭房屋買賣總額為一千五百萬元，是系爭房屋總價款之百分之十即一百五十萬元（計算式：15,000,000×0.10＝1,500,000），即為被告因原告履行契約所得享受之利益。本院審酌原告已繳房地價款計二百萬元，被告即受有利用原告該已繳價金之利益，併斟酌前述被告因原告履約所受之利益預期、社會經濟情況及當事人所受損害，認本件違約金以財政部核定之八十九年度之同業利潤標準中房屋建築營造業之淨利率百分之十即一百五十萬元為適當，被告沒收原告已繳價金二百萬元作為違約金，超過上開金額之五十萬元部分即過高，應返還予原告（計算方式：2,000,000－1,500,000＝500,000）。
六、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之：：」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第二百五十九條、第二百零三條分別定有明文。本件系爭買賣契約經被告合法解除已如前述，被告即應負返還受領之金錢及自受領時起按年息百分之五計算之利息之回復原狀義務，今被告依約得沒收原告所繳價款二百萬元中之一百五十萬元作為違約金，原告自得請求被告返還所繳價款餘額五十萬元，及自受領時起（八十九年六月二十九日）按年息百分之五計算之利息。從而，原告起訴請求被告返還所繳價金五十萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起（九十一年一月十二日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
參、結論：原告之訴一部為有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日
民事第六庭審判長法 官 鄭純惠
法 官 陳秀貞法 官 林孟皇右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 六 月 十 日
法院書記官 劉寶鈴