臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第一六七九號
原 告 乙○○訴訟代理人 黃銀河律師被 告 甲○○當事人間遷讓房屋事件，本院於民國九十三年六月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落台北市○○區○○段一小段二四五、二四六、二五四之二地號，權利範圍十萬分一千二百零六之土地，暨其上建號四二六０、面積計八九點三七平方公尺房屋（門牌號碼為台北市○○區○○里○○○路○段○○○巷○號十五樓），遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾伍萬元供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣壹佰叁拾肆萬肆仟叁佰元為原告供擔保後，得免予假執行。
事實及理由
壹、原告主張：座落於台北市○○區○○段一小段二四五、二四六、二五四之二地號土地及其地上建物即門牌號碼為台北市○○區○○里○○○路○段○○○巷○號十五樓之房屋（下稱系爭房屋、土地）為原告所有，原告於民國八十八年十二月十日委託劉基生律師與華通儒簽訂房地買賣契約，惟因華通儒遲未依約履行，原告迭次催告亦未獲善意回應，為此原告無奈及以台北郵局存證信函第三六０三號解除買賣契約。系爭房地目前係由被告占用中，原告既已依法解除與華通儒之買賣契約，請求騰空交還系爭房地，被告現占有系爭房地即屬無權占有，原告自得依法請求返還，更何況系爭房屋被告未經原告同意即自行搬入，依法亦無任何權源，為此請求被告遷讓系爭房地等語等語。並聲明（一）被告應將座落台北市○○區○○段一小段二四五、二四六、二五四之二地號權利範圍十萬分一千二百零六之土地，暨其上建號四二六０、面積計八九點三七平方公尺房屋（門牌號碼為台北市○○區○○里○○○路○段○○○巷○號十五樓）遷讓返還原告。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：被告於八十八年十二月間向原告買受系爭房屋、土地，為考量便於貸款，雙方遂約定以華通儒名義為買受人，原告並向被告表示委任劉基生為代理人與被告洽談買賣系爭房屋、土地事宜。原告之代理人劉基生與被告洽談時，同意兩造須履行下列事項，雙方始辦理交屋貸款：（一）被告容忍原告將被告所有座落台北市○○段○○段二五一、二五二、二五三地號土地上之二九五三建號之二層樓建物由原告拆除，以利原告所有同工案之其他不動產通行，原告則應將買賣價金酌減至原告於拍賣程序取得系爭房屋、土地之價額。（二）原告應於交屋前先將系爭房屋漏水情形修繕完畢。（三）被告交付以被告為發票人面額為一百萬元之票據作為買賣訂金。雙方達成前開協議後，原告代理人劉基生旋委託包商王榮昌將被告所有之二九五三建號房屋拆除，並將二五一、二五二、二五三地號土地移作社區公共停車空間。詎原告竟拒絕依約酌減買賣價金及將系爭房屋漏水予以修繕，被告以台北光武郵局第三一二號存證信函催告原告依約履行，惟原告均置之不理，被告自得依民法第二百六十四條規定，行使同時履行抗辯權，於原告依約酌減價金及修繕漏水之前，拒絕給付。被告行使同時履行抗辯權後，免負遲延之責，原告自不得以被告給付遲延為由解除買賣契約，被告基於買賣契約占有系爭房屋、土地為有權占有等語置辯。並聲明（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免予假執行。
肆、得心證之理由：
一、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於八十八年十二月間就系爭房屋、土地以劉基生及華通儒之名義訂有買賣契約。
（二）被告未辦理貸款給付買賣價金，原告曾以存證信函為催告，並於九十一年一月間以存證信函表示解除買賣契約。
二、系爭房屋、土地買賣契約於八十八年十二月十日簽訂時，被告、原告代理人劉基生及辦理代書業務之陳國正在場，先在代書事務所簽訂一份價金為新臺幣（下同）一千四百五十萬元，買賣標的物包括系爭房屋、土地及一個停車位之買賣契約（見起訴狀及被告九十一年五月二十八日聲請狀附買賣契約），嗣因被告可能不買停車位，故另簽訂一份價金為一千二百萬元，標的物不包括停車位之買賣契約（見原告於九十一年六月五日庭呈買賣契約），此經證人陳國正到庭證述明確（見本院九十二年一月三日筆錄），並有兩造不爭執之買賣契約兩份在卷可憑，應可確認，此兩份買賣契約雖價金、標的物不相同，惟應認均屬有效成立，僅被告有選擇行使其中一份買賣契約之權利。
三、兩造間既有前開不動產買賣契約存在，被告經原告催告後逾期未履行交付價金之義務，依系爭房屋、土地買賣契約第十條之約定，原告即有解除買賣契約之權利。被告雖以原告未依約酌減買賣價金，及未將系爭房屋漏水予以修繕等情，為同時履行抗辯云云，惟查：
（一）被告抗辯兩造間有：「被告容忍原告將被告所有座落台北市○○段○○段二九五三建號之二層樓建物由原告拆除，以利原告所有同工案之其他不動產通行，原告則應將買賣價金酌減至原告於拍賣程序取得系爭房屋、土地之價額。」約定等語，核與前開買賣契約已有價金約定之事證不符，自應由被告就此項約定存在負舉證之責。經查，被告所有之台北市○○段○○段二九五三建號之二層樓建物，由原告代理人劉基生僱包商王榮昌拆除等情，固經證人王榮昌到庭證述屬實（見本院九十一年六月五日筆錄）。惟原告主張其以台北市○○區○○段一小段二五三、二五四之一及二五四之三等三筆共十四平方公尺畸零地，作為交換被告拆除前開建物之條件等語，亦有被告於九十一年六月十九日提出之土地登記謄本及買賣契約書附卷可憑，且衡諸兩造簽訂買賣契約之時間（八十八年十二月十日）與前開畸零地移轉契約書簽訂之時間（八十九年一月五日），以及拆除建物之時間相當接近，是原告主張其以前開畸零地移轉，作為交換被告拆除建物之條件等語，應屬可採，不能以被告建物已拆除之事實，證明兩造間有減價協議存在。又證人陳貝瑜雖證述兩造間有減價協議，惟依證人陳國正之證述，簽訂買賣契約時僅有被告及原告之代理人劉基生在場，故證人陳貝瑜是否在場，已不無可疑，此部分之證詞，尚難遽採，且依證人陳貝瑜所述兩造僅約定「大概是法拍的價錢左右，實際金額沒有講。」等語（見本院九十一年六月五日筆錄），是其證言縱然屬實，兩造就減少價金之意思表示亦不明確。被告抗辯兩造間有減少價金之協議云云，並非可採。
（二）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。此項同時履行之抗辯，須雙方之債務本於同一之雙務契約而發生，且一方之給付，與他方之給付互為對待給付之關係者，始能行使。另查，被告主張系爭房屋有漏水之事實，固提出照片二幀為憑，惟依前開照片所示房屋漏水情形，僅使房屋天花板之表面漆剝落，尚難認為有致系爭房屋不能使用之瑕疵（實際上被告亦尚在系爭房屋居住），修補費用亦不過數萬元或至多十餘萬元，因認系爭房屋漏水之瑕疵，與被告尚未給付之買賣價金一千一百萬元（或一千三百五十萬元）顯不相當，並非立於對待給付之地位，被告不能執此行使同時履行抗辯權（僅可依物之瑕疵擔保規定，請求減少價金）。
（三）被告經原告催告後逾期未履行交付價金之義務，且無同時履行抗辯權可供行使，已陷於給付遲延，依系爭房屋、土地買賣契約第十條之約定，原告解除買賣契約應屬合法。系爭房屋、土地買賣契約解除後，被告仍繼續占有系爭房屋即屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條法律規定求被告遷讓返還系爭房屋、土地。
四、綜上所述，原告主張被告遲延給付價金，其得解除系爭房屋、土地之買賣契約，為可採，被告以兩造間有減價協議及系爭房屋有漏水之瑕疵云云，為同時履行抗辯，則非可採。從而，原告依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權之法律規定，請求被告遷讓系爭房屋、土地返還原告，為有理由，應予准許。
伍、假執行之宣告：原告、被告陳明願供擔保，為假執行及免假執行之聲請，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十三 日
民事第五庭 法 官 張松鈞正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十三 日
書記官 黃媚鵑附錄：
民事訴訟法第三百九十二條：
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。