臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第二○六○號
原 告 台北市法定代理人 甲○○訴訟代理人 張世興律師
游雅鈴律師被 告 乙○○○訴訟代理人 施純貞律師
丙○○右當事人間返還土地等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段二小段三七一之一地號如附圖所示面積六十七平方公尺之土地上之房屋拆除，將土地遷讓返還原告。
被告應自民國八十七年三月一日起至返還臺北市○○區○○段二小段三七一之一地號如附圖所示斜線部分土地之日止，按年依土地面積六十七平方公尺，每平方公尺以當年度申報地價年息百分之七計算之金額給付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣叁佰貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖佰伍拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
壹、先位聲明
（一）被告應自坐落台北市○○區○○段二小段三七一之一地號如附圖所示面積六十七平方公尺之土地內遷出，被告應將該土地上如附圖所示之即門牌號碼為台北市○○路○段○○巷○號房屋拆除，將土地返還原告。
（二）被告應自八十七年三月一日起至返還台北市○○區○○段二小段三七一之一地號如附圖所示斜線部分土地之日止，按年依土地面積六十七平方公尺，每平方公尺以當年度申報地價年息百分之十計算之金額給付原告。
（三） 願供擔保請准宣告假執行。
貳、備位聲明
（一）被告承租原告所有台北市○○區○○段三七一之一地號土地之應付租金，應自八十年七月一日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之十計算給付原告。
（二） 被告應給付前項租金。
（三） 願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
壹、先位聲明部分：
（一）坐落台北市○○區○○段二小段三七一之一地號係屬原告所有，惟被告無合法正當權源，竟於其上搭蓋如附圖所示面積六十七平方公尺之地上物予以占用，經營家具店，屢經多次催討，均拒不返還，爰依民法第七百六十七條規定，提起本件訴訟，請求被告拆除地上物、並自土地遷出返還予原告，並依不當得利之規定請求自八十七年三月一日起至返還系爭土地之日止，按年依土地面積六十七平方公尺，每平方公尺以當年度申報地價年息百分之十計算之金額給付原告。
（二）本件先位聲明並無違反一事不再理。本件訴訟（下稱後訴）與鈞院八十七年訴字第一四七三號訴訟（下稱前訴），因當事人不相同，誠屬不同訴訟。蓋前訴之原告為台北市政府工務局養護工程處，後訴之原告則為台北市，在前訴中，台北市政府工務局養護工程處既僅屬管理機關，尚無請求乙○○○返還不當得利之權限，則養工處遽然以其名義提起前訴，自屬當事人不適格，縱承審法院未察而為實體判決確定，然該判決仍屬違法，台北市自不受前訴確定判決之拘束，是故台北市提起本訴，自未違反一事不再理。且兩訴間之訴訟標的、訴之聲明均不相同，並非同一訴訟。
（三）本件訴訟並無「爭點效」之適用。前訴中，鈞院審理被告是否無權占有系爭土地，僅本於被告之租賃權是否因系爭土地經台北市政府照價收買後，得否適用民法第四百二十五條之規定，而繼續存在或消滅？以及民法第四百五十一條之規定，與土地法第二十五條、台北市市有財產管理規則第二十、二十一條規定是否相悖，而於承租公有土地不適用，故被告之租賃權於五十九年六月一日因租期屆滿而消滅。惟查本件訴訟中，原告除主張前揭攻擊防禦方法外，尚主張縱鈞院認被告與原土地所有權人有租賃關係，且原告應繼受租賃關係者，然依被告與原土地所有人祭祀公業周可安間所訂立之土地租賃契約，其第二條末業已明示出租人有「期滿後非再經協議不再續約之意思」，從而本件租賃關係並無民法第四百五十一條規定之適用，兩造之租賃契約自五十九年六月一日已告消滅，被告仍屬無權占用。而上揭爭點，雙方並未於前訴訟中盡其攻擊防禦，揆諸前揭說明，自無爭點效之適用。
（四）原告照價收買系爭土地後，並不繼受土地上原存有租賃關係，兩造本即無租賃關係存在。「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，並非可作為行政法法源之一般法律原理原則，並不當然適用於公法上行政處分，在未經登記公示之租賃契約尤為如此：基於債權相對性原則，惟有經由租賃物所有權受讓人之同意（例如：債權移轉、債務承擔、債之主體變更）或法律規定（民法第四二五條買賣不破租賃、土地法第七九條之一預告登記），租賃契約之效力始可能及於第三人，此乃大陸法系物權與權區分體制下，債權關係相對性原則當然之理。被告對系爭土地原先縱有租賃關係，因原告於照價收買後，既未同意承受租賃關係，若無其他公法上法律規定，則其效力當不可能及於原告。
（五）照價收買縱非原始取得，其效力亦與民法上之移轉取得有所不同，故民法第四百二十五條並無當然適用之餘地。照價收買有消滅土地上原有權利之效力，被告縱就系爭土地原有租賃關係，亦已因照價收買程序之完成而失其效力，至被告是否應受補償，僅為行政救濟問題，與民法第四百二十五條是否適用於照價收買之情形並無關係。系爭土地係於五十九年三月三日經依平均地權條例規定完成照價收買程序為原告所有，至於被告與原地主間縱有租賃關係存在，亦未自動移轉而存在於與原告之間，而無民法第四百二十五條之適用，是故被告既屬無權佔用系爭土地，則原告訴請被告應拆屋還地自有理由。
（六）被告與原土地所有權人間縱有租賃關係，亦已因租賃期限屆至而消滅，並未轉換為不定期租賃關係。觀之被告與原土地所有人祭祀公業周可安間所定立之土地租用契約，其第二條末明定：「如乙方仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租。」其意欲於期限屆滿後非經協議不再續約之意思甚明，而租賃關係之兩造既於期限屆滿後（即五十九年六月一日止）未曾協議續約，系爭契約自已告消滅。
（七）退千萬步言，縱鈞院認被告與原告間尚有租賃關係，然被告迄今從未給付租金，原告前業已起訴狀繕本之送達為催繳欠租，逾期則終止租約之意思表示，然被告仍未繳交租金，從而雙方之租賃契約亦因合法終止而消滅。
（八）系爭租金債務並非往取債務。觀之被告與原土地所有權人祭祀公業周可安訂立之土地租用契約，已足證雙方並無成立「往取債務」之合意，從而被告主張實不可採。
貳、備位聲明部分：
（一）倘鈞院認被告係本於租賃關係而占用系爭土地者，則因系爭土地係位於台北市販售家具最有名之南昌街上，為商業區，交通便利，有多現公車經過，並有捷運可搭乘（古亭捷運站），周邊商店林立，有麥當勞、燦坤電器量販店、泰一電器聯鎖店、上新聯晴電器聯鎖店、震旦資訊廣場、星巴克咖啡店、頂好超市、餐廳等商店，商機發達，現今土地公告現值每平方公尺高達十四餘萬元，與昔日地價相去甚遠，因此，原告請求自八十年七月一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整租金，按月給付原告。退萬步言，縱鈞院認原告尚無法證明曾向被告為調整租金之意思表示者，則原告請求自起訴狀繕本送達之翌日起為調整租金之始日，亦有理由。
（二）被告主張按「台北市市有土地出租租金計收標準」第一條、第二條規定，原告出租土地均按申報地價年息百分之三計算云云，惟查被告租用系爭土地並非單純供自住使用，亦兼營家具行而供商業使用，從而並無上該基準第二條之適用。況查被告就系爭土地之利用價值實高於申報地價百分之十之金額，是故其主張應按申報地價百分之二調整租金，實屬過低，顯違雙方衡平。
三、證據：提出土地登記謄本影本一份、被告與祭祀公業周可安間之租賃契約影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴之假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：
壹、先位聲明部分：
（一）本件先位聲明違反民事訴訟法第四百條第一項一事不理原則。依台北市市有財產管理自治條例第十七條第一項之規定，就管理之標的遭佔用提出之訴訟為管理機關管理權之當然內涵，因此，由管理機關以自己名義為管理之標的物提出之訴訟，向為實務所承認，是以八十七年訴字第一四七三號確定判決，並無違誤之處，其效力應及於本件原告。又前訴訟主張之訴訟標的法律關係為『無權占有土地』，該案於言詞辯論終結時有關『無權占有』之法律關係，均應為判決確定力所及之範圍，本件原告先位聲明訴訟標的之法律關係仍為『無權占有土地』，就前案言詞辯論終結時之主張事實，訴訟標的應為同一，原告不得再就該部分提出訴訟之主張，否則有違民事訴訟法第四百條第一項『一事不再理』之原則。
（二）退而言之，鈞院即使認為本件並無一事不再理之違反，然仍有『爭點效理論』之適用。前訴訟就照價收買後至訴訟期間，乙○○○是否為『無權占有』之爭點，已經過多次辯論，至於租賃契約第二條之解釋僅為眾多攻擊防禦方法中之一環，原告於前訴訟中既然就該部份未提出主張，充其量應認為屬攻擊防禦之疏漏或法律見解之不同，於當事人進行主義下，自無允許其以未提出之攻擊防禦方法充當『爭點』，以便另行提出訴訟或提出相反主張之理。前訴訟之爭點為『無權占有』，是否適用爭點效，應視『無權占有』是否經過雙方之辯論，至於當事人是否已提出法律上所有可能之攻擊防禦方法，則在所不問。
（三）系爭土地，係由原告照價收買而來，照價收買，應為繼受取得，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定：『出租人租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在』，再依同法第四百五十一條規定：
『租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約』，故本件被告並非無權占有，原告先位之主張並無理由：
１．照價收買雖為公法行為，然與公用徵收之本旨不同，應為繼受取得而非原始取得。就平均地價條例照價收買章節立法意旨視之，照價收買為防止低報地價或低報移轉現值及制裁逾期尚未建築或閒置不使用土地之手段，透過此種強制收買行為，取消私有土地所有權，以調濟地權分配，根絕土地私有所生專占壟斷之弊害，而使報價確實，以利照價徵收與漲價歸公之實行，就立法意旨可看出照價收買程序係為對不實反應地價者及未充份利用土地者之制裁手法，既屬制裁之手法，則應受罰者（消取所有權）為土地所有權本人而不及於他人，若謂照價收買後，收買人不繼受出租人之地位，則無異於原承租人將因土地所有人之行為而連帶受罰，頓時成為無權占有人，此顯不符法制國家『刑止一身』之原則，亦非當初立法之本意。且基於公法原因而取得所有權與原始取得為不同之概念，亦即基於公法之原因取得未必等同於原始取得，按一般觀念認為基於公法原因取得土地之行為應為原始取得，此實肇於歸納結論時，因有限之資訊（多以公用徵收為例）所造成之謬誤，本件之法律爭點為『因照價收買此種公法原因所取得之土地是否為原始取得？』若未有論理過程，逕以『公法取得為原始取得』為由而為判決，即有倒因為果之邏輯上謬誤。
２．照價收買之土地與其上建物非屬同一人所有時，不得一併收買，亦即建物對土地之權利仍繼續存在，並無原告所稱尋行政救濟以補償損失之問題。依平均地權條例第三十四條規定：「照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有人所有者應一併收買。但不屬土地所有權人所有者，不在此限。」，由該條文之規定，顯係立法明文故意排除照價收買土地上存有非屬土地所有權人建物之情形，而認不得一併收買，故同法中並無任何關於此種建物後續處理之相關程序之規定，由此可知此種屬他人所有之建物對土地原有之使用權源並未遭到任何破壞而影響第三人之權益，當然無庸為任何補償之規定。原告聲稱照價收買屬行政處分，倘若行政處分致第三人受損，應屬行政補償之問題。照價收買其上建物非屬土地所有人所有時未有補償規定，應為行政補償之相關規定有不完備或不妥適之問題等詞，此一說法仍有因果倒置之錯誤，蓋原告之主張，仍以『第三人受有損害』而無補償規定為前提，然本件土地上之租賃權是否存在尚有爭議，若採被告之見解，租賃權仍存土地之上，則根本無『第三人受有損害』之問題，既未損及第三人利益，則無行政補償立法不週之問題存在。
３．本件被告與原告間存有不定期租賃關係，契約仍繼續存在。本件原告於五十九年三月三日辦理照價收買之移轉登記，嗣後被告於租賃期間屆滿後（五十九年六月一日），繼續使用土地，兩造間有不定期租賃關係存在。
（四）原告終止租賃契約之主張並無理由。被告絕無不給付租金之情，實係原告基於訴訟之考量而拒絕受領，被告不得已以提存代清償，原告未經催告以起訴狀逕為終止租約之表示，違反法律保護承租人之強制規定，此一終止之意思表示於法未符，不生終止之效力。再，所謂『催告』，應就債之標的具體為之，且依法應定相當之期限為之，原告於起訴狀中稱『倘租賃關係消滅與否仍有疑義，則特以此通知被告於本訴狀繕本送達之三日內付清欠租，逾期及以本訴狀之送達為終止租約之意思表示』，其除未明確就租金為催告外（渠表示租賃關係消滅與否仍有疑義），三日亦非屬相當之期限，兼以原告以書狀繕本催告給付租金之際，被告並無積欠租金達二年之情形（至八十九年六月六日之租金業已提存），按民法四百四十條第三項之規定，為保護弱勢承租人之目的而設，屬於強制規定，兩年期限之利益應歸承租人所有，於欠租未達兩年之期限所為之催告，違反法律之規定。因此，原告之催告，違反民法四百四十條第三項之規定，並不發生催告之效力。又證人周師煌之父親亦為周可安祭祀公業之承租人，其承租之土地亦自舊地籍為城南段四小段五之三地號分割而來，該五之三地號於五十九年由原告照價收買後，於六十一年十二月二日分割成五之十六至五之四十等共二十五筆土地，再分別出售予各地上物承租人，證人所言均係於土地分割前之情況，當時土地既未分割，各承租戶係共同承租同一筆土地，收租方式當無不同之理，本件確為往取債務，原告繼受周可安祭祀公業與被告間之租賃契約，然並未依向來之租金給付方式前往收租，被告並無遲付租金之情形，原告不得依民法第四百四十條催告給付之，遑論終止。
貳、備位聲明部分：查本件原告備位主張依申報地價年息百分之十調整租金，然原告為公法人，本應依法令行事，依照『台北市市有土地出租租金計收基準』第一條：『台北市市有出租基地，自八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。』第二條：『台北市市有出租土地，有下列各款情形之一者，得依第一點所訂租金額百分之六十計收（算）租金，.. （六）承租戶設有戶籍並自住者，其承租面積在一○○平方公尺以內之部分。』，查本件被告確實於座落於系爭土地之建築物內（即台北市○○街○段○○○巷○號）設有戶籍並自住，且系爭土地之面積經測量為六十七平方公尺，亦小於一○○平方公尺，因此至少應適用上述之規定，即依年息百分之三計算租金。復依台灣目前之房地價格節節下降，且出現通貨緊縮之情況，租金情況已非八十八年上開規定公布時之榮景，目前土地租金確實已非八十八年所能比擬，房地價格長期看跌之趨勢下，懇請酌定租金為年息百分之二。
三、證據：提出提存書影本二份、存證信函及回執影本各一份、八十七年訴字第一四七三號判決節本及筆錄影本一份、台北市市有土地出租租金計收標準影本一份為證，並聲請訊問證人周師煌、陳簡貴英。
丙、本院依職權調查事項：
一、本院依職權勘驗現場，並囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量系爭土地位置、面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。
二、本院依職權調閱本院八十七年度訴字第一四七三號返還不當得利事件卷宗。理 由
壹、程序方面
一、按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴，民事訴訟法第四百條第一項有明文之規定，此即民事訴訟法上「一事不再理」之原則，而其前提，必須具備當事人相同、訴訟標的相同、訴之聲明相同、相反或正相反對始有適用之餘地。本件被告雖抗辯稱本院八十七年訴字第一四七三號判決確定在案，原告違反民事訴訟法第四百條第一項一事不再理原則更行起訴，依同法第二四九條第一項第七款之規定，先位之訴顯不合法等語。惟查，本院八十七年訴字第一四七三號之確定判決，訴訟標的為「不當得利返還請求權」，應受判決事項之聲明為「被告應給付原告一百零四萬八千七百十五元（即八十一年十月一日至八十七年二月八日止之不當得利）」，而主文之判斷為「原告之訴暨假執行之聲請均駁回」，故該確定判決生既判力者，僅為「原告請求被告返還八十一年十月一日至八十七年二月二十八日止之不當得利金之請求權無理由」，而本院以「被告並非無權占用系爭土地」為由，認定被告無須返還不當得利金額，僅屬「判決理由之判斷」，並無既判力。至原告提起之本件訴訟，其先位之訴訟標的分別為「所有物返還請求權」、「不當得利返還請求權」、「侵權行為賠償請求權」，應受判決事項之聲明為「被告應拆除系爭房屋，遷讓返還系爭土地」、「被告應給付自八十七年三月一日起至返還土地之日止給付原告不當利得及損害金」，此均異於前案之訴之聲明，揆諸前揭說明，本件原告提起之訴訟非屬前案既判力效力所及之範圍，並無一事不再理之情形，被告辯稱原告起訴違反一事不再理原則，其先位之訴顯不合法等語，並不可採。
二、又按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則，最高法院八十四年度台上字第二五三０號判決可資參照，故僅有在（一）法院就當事人主張之重要爭點，雙方當事人已盡其攻擊防禦，而本於辯論之結果，而為判斷（二）該判斷並無違背法令之情形（三）當事人未提出新訴訟資料之情形下，當事人本於誠信原則，始對該法律關係不得更行主張。經查，於本院八十七年訴字第一四七三號案件即前案之訴訟程序中，本院審理被告是否無權占有系爭土地，僅本於被告之租賃權是否因系爭土地經台北市政府照價收買後，得否適用民法第四百二十五條之規定，而繼續存在或消滅？以及民法第四百五十一條之規定，與土地法第二十五條、台北市市有財產管理規則第二十、二十一條規定是否相悖，而於承租公有土地不適用，故被告之租賃權於五十九年六月一日因租期屆滿而消滅。而在本件訴訟中，原告除主張前揭攻擊防禦方法外，尚主張縱本院認被告與原土地所有權人有租賃關係，且原告應繼受租賃關係者，然依被告與原土地所有人祭祀公業周可安間所訂立之土地租賃契約，其第二條末業已明示出租人有「期滿後非再經協議不再續約之意思」，從而本件租賃關係並無民法第四百五十一條規定之適用，兩造之租賃契約自五十九年六月一日已告消滅，被告仍屬無權占用。而上揭爭點，雙方並未於前訴訟中盡其攻擊防禦，揆諸前揭說明，被告抗辯原告先位之訴有爭點效理論之適用而不得更行主張等語，亦不可採。
貳、實體方面
一、原告起訴主張坐落台北市○○區○○段二小段三七一之一地號土地為其所有，詎被告無合法正當權源，竟於其上搭蓋如附圖所示面積六十七平方公尺之地上物予以占用，經營家具店，使其受有相當於租金之損害，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除地上物，將土地遷讓返還予原告，並依不當得利之規定，請求被告自八十七年三月一日起至返還系爭土地之日止，按年依土地面積六十七平方公尺，每平方公尺以當年度申報地價年息百分之十計算之金額給付原告，若本院認被告係本於租賃關係而占用系爭土地者，則因系爭土地係位於台北市販售家具最有名之南昌街上，為商業區，交通便利，故請求自八十年七月一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整租金等語。被告則以系爭土地係由土地原所有權人周可安祭祀公業於五十六年間出租予被告，嗣由原告照價收買，依民法第四百二十五條規定，被告與祭祀公業周可安間之上開租約，對原告應繼續存在，被告占有系爭土地即非無法律上原因，又本件租約係屬住取債務，被告前亦曾就系爭土地之租金提存法院，原告終止租約顯不合法等語置辯。
二、原告主張坐落台北市○○區○○段二小段三七一之一地號土地原為祭祀公業周可安所有，後經原告照價收買，現為其所有，被告於其上搭蓋如附圖所示面積六十七平方公尺之地上物予以占用，並經營家具店之事實，業據其提出與所述相符之土地登記簿謄本影本一份為證，且為被告所不爭執，並經本院履勘現場，囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量系爭建物位置、面積，製有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可稽，原告主張之此部分事實，堪信為真實。是本件所應審究者厥為被告與祭祀公業周可安間之租賃關係是否因原告照價收買土地而消滅，以及被告與祭祀公業周可安間之租賃關係是否於租賃期限屆滿後即歸消滅。
三、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。而所謂「讓與」係指所有權之移轉行為，至其原因如何，在非所問。申言之，除出租人基於買賣、互易、贈與、合夥、遺贈等原因，將其所有權讓與第三人，使第三人繼受取得所有權之情形，有民法第四百二十五條規定之適用外，即或於第三人因公信力之保護善意取得租賃物所有權，或國家因沒收、不動產所有權人拋棄其所有權等原因原始取得租賃物所有權之情形，亦應有所適用。是以，民法第四百二十五條所定之讓與行為，並不以租賃物所有權人所為之處分行為為限，縱租賃物所有權之移轉係因公法行為所致，倘租賃關係之存在，於公法行為之目的無所違背，為貫徹憲法保障人民財產權之規定及民法第四百二十五條之立法本旨，自不應排除民法第四百二十五條規定之適用。本件原告係經照價收買取得系爭三七一之一地號土地，已如前述，而參諸平均地權條例第十六條、二十六條、二十六條之一、二十八條等規定，照價收買乃在於防止低報地價或低報移轉現值及制裁逾期尚未建築或閒置不使用土地之手段，亦即透過此種強制收買行為，取消私有土地所有權，以調濟地權分配，根絕土地私有所生專占壟斷之弊害，而使報價確實，以利照價收買與漲價歸公之實行，是照價收買與徵收二者，雖同屬國家公權力之行使，惟照價收買既為對不實反應地價者及未充分利用土地者之制裁手段，其制裁之手段為取消土地所有權人之所有權，而非取得土地之完全使用，剝奪第三人之權利，依前揭說明，系爭土地自不排除民法第四百二十五條規定之適用，是原告主張系爭土地係經照價收買取得，其不繼受被告與祭祀公業周可安間之租賃契約等語，並不可採。
四、次按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。又上訴人雖以原租賃契約載明『滿期再訂』字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採，最高法院五十五年臺上字第二七六號、四十一年臺上字第四三三號判例可資參照。查本件被告與祭祀公業周可安間之土地租用契約第二條約定：「租用期間自中華民國五十六年六月一日起至中華民國五十九年六月一日止：：：如乙方（按即被告）仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租。」等語，此有原告提出之被告與祭祀公業周可安間之土地租用契約書在卷可憑，則自系爭租賃契約明文約定「再協議」等語以觀，足見被告與系爭土地原所有權人祭祀公業周可安於訂約之際，即已約定系爭租賃契約租期屆滿後，雙方須另行達成協議，被告始得繼續承租系爭土地，蓋既曰「再協議」，則舉凡租期、租金等租賃條件，即可能隨之變動，是雙方之真意應係系爭租賃契約租期屆滿後，被告雖得繼續承租，惟應另行協議再訂租賃契約之意，尚難解為租期屆滿後當然繼續承租，揆諸前揭判例意旨諭示，本件與不即表示反對之意思者有別，自無民法第四百五十一條之適用，故系爭租賃關係應於五十九年六月一日租期屆滿後消滅，堪以認定。
五、又按所有人對於無權占有者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件被告與祭祀公業周可安間之租賃契約雖對原告繼續存在，惟該等租賃契約並無民法第四百五十一條之適用而視為不定期限繼續契約，系爭租賃關係已於五十九年六月一日租期屆滿後消滅，故被告所有之如附圖所示面積六十七平方公尺之建物占有系爭三七一之一地號土地，即無正當之權源，是原告主張被告應將坐落系爭如附圖所示面積六十七平方公尺之土地上之房屋拆除，將土地遷讓返還原告，為有理由。
六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。次按無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年臺上字第一六九五號復著有判例。本件被告所有之系爭建物占用如附圖斜線部分所示土地，面積為六十七平方公尺，已據本院勘驗現場，並囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量系爭建物位置、面積，製有土地複丈成果圖在卷可稽，被告獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，可堪認定，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
七、末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。本件系爭建物位於台北市○○路，屬於城市地方，自有土地法上開規定之適用。而被告占用系爭土地所搭蓋之建物係作店面使用，店名緯銘家具，且系爭土地緊臨南昌公園，近南昌路、和平西路交叉路口，附近有燦坤電器及多家家具店等情，業經本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄可稽。本院審酌系爭土地與南昌公園比鄰，鄰近南昌路二段、和平西路一段交叉口，鄰近之南昌路、和平西路、羅斯福路分別為雙線、四線、八線道路，有數線公車經過，羅斯福路與和平西路一段交叉口並設有古亭捷運站，及原告占用係爭土地所搭蓋之建物係開設家具店之情形，認其租金應以土地申報價額之年息百分之七計算為適當。
八、從而，原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示面積六十七平方公尺之房屋拆除，將土地遷讓返還原告，並自八十七年三月一日起至返還系爭如附圖所示斜線部分土地之日止，按年依土地面積六十七平方公尺，每平方公尺以當年度申報地價年息百分之七計算之金額給付原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告先位之訴既一部有理由，其後位之訴即無庸審酌，併予說明。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十 日
民事第六庭法 官 郭美杏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十 日
法院書記官 陳如庭