臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第二二三○號
原 告 丙○○被 告 乙○○
甲○○右當事人間請求返還無權佔有房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○、甲○○應將坐落台北縣新店市○○段深坑子小段一三六之四地號土地上，台北縣新店市○○段深坑子小段二四○四五建號，即門牌號碼台北縣新店市○○路○○○巷○○號八樓房屋遷讓返還原告。
被告乙○○應給付原告新台幣肆萬元，及自民國九十一年七月八日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、甲○○負擔百分之九十六；餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項、第二項原告勝訴部分，於原告分別以新台幣叁拾貳萬元、新台幣壹萬肆仟元為被告乙○○、甲○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○、甲○○應將坐落台北縣新店市○○段深坑子小段一三六之四地號土地上，台北縣新店市○○段深坑子小段二四○四五建號，即門牌號碼台北縣新店市○○路○○○巷○○號八樓房屋遷讓返還原告。
（二）被告乙○○應給付原告新台幣（下同）肆萬元，及自民國九十一年五月十日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟元。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：被告乙○○於民國九十年十一月二十六日，與原告簽訂房屋租賃契約書，約定將原告所有坐落台北縣新店市○○段深坑子小段一三六之四地號土地上，台北縣新店市○○段深坑子小段二四○四五建號，即門牌號碼台北縣新店市○○路○○○巷○○號八樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告乙○○，租賃期間自九十年十二月十日起至九十一年十二月九日止，共計一年，租金為每月捌仟元，於每月十五日支付。詎被告乙○○自承租後，即未繳納租金，積欠九十年十二月十日起至九十一年三月九日止，共計四個月之租金，叁萬貳仟元，經原告於九十一年三月二十七日，以律師函催告被告乙○○於收受後十日內給付，被告乙○○於九十一年四月十日收受後，亦拒不給付；且被告乙○○之兄即被告甲○○，亦一同居住系爭房屋。是原告再以本件起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。則被告乙○○、甲○○均無合法之正當權源，仍繼續無權占用系爭房屋，原告依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，自得請求被告乙○○、甲○○遷出系爭房屋。另被告乙○○迄目前為止，共積欠原告自九十年十二月十日起至九十一年五月九日止，共計五個月之租金，肆萬元，被告乙○○依房屋租賃契約書之約定，自應負擔給付之責任。又被告乙○○於原告終止租賃契約後，無合法之正當權源，仍繼續無權占用系爭房屋，致使原告受有相當於租金之損害，原告亦得依侵權行為之法律關係，請求被告乙○○賠償自九十一年五月十日起至返還上開房屋之日止，按月以捌仟元計算之損害金。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條，和房屋租賃契約書之約定，以及侵權行為之法律關係，請求被告乙○○、甲○○應將系爭遷讓返還原告；被告乙○○應給付肆萬元，及自九十一年五月十日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告捌仟元。
三、證據：提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、建物登記謄本、土地登記謄本、律師函、收件回執、景觀大廈管理委員會出具之證明書各一份為證。
乙、被告方面：被告乙○○、甲○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。理 由
甲、程序上之事由：本件被告乙○○、甲○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告乙○○於九十年十一月二十六日，與原告簽訂房屋租賃契約書，約定將原告所有之系爭房屋出租予被告乙○○，租賃期間自九十年十二月十日起至九十一年十二月九日止，共計一年，租金為每月捌仟元，於每月十五日支付。詎被告乙○○自承租後，即未繳納租金，積欠九十年十二月十日起至九十一年三月九日止，共計四個月之租金，叁萬貳仟元，經原告於九十一年三月二十七日，以律師函催告被告乙○○於收受後十日內給付，被告乙○○於九十一年四月十日收受後，亦拒不給付；且被告乙○○之兄即被告甲○○，亦一同居住系爭房屋。是原告再以本件起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。則被告乙○○、甲○○均無合法之正當權源，仍繼續無權占用系爭房屋，原告依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，自得請求被告乙○○、甲○○遷出系爭房屋。另被告乙○○迄目前為止，共積欠原告自九十年十二月十日起至九十一年五月九日止，共計五個月之租金，肆萬元，被告乙○○依房屋租賃契約書之約定，自應負擔給付之責任。又被告乙○○於原告終止租賃契約後，無合法之正當權源，仍繼續無權占用系爭房屋，致使原告受有相當於租金之損害，原告亦得依侵權行為之法律關係，請求被告乙○○賠償自九十一年五月十日起至返還上開房屋之日止，按月以捌仟元計算之損害金。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條，和房屋租賃契約書之約定，以及侵權行為之法律關係，請求被告乙○○、甲○○應將系爭遷讓返還原告；被告乙○○應給付肆萬元，及自九十一年五月十日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告捌仟元等語。被告乙○○、甲○○則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、兩造不爭執之事實：原告主張之前述事實，業據其提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、建物登記謄本、土地登記謄本、律師函、收件回執、景觀大廈管理委員會出具之證明書各一份為證，核屬相符。而依民事訴訟法第二百八十條第三項規定：「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。」本件被告乙○○、甲○○均於九十一年七月七日，收受起狀訴繕本、言詞辯論期日通知書之送達，此有送達回證在卷足憑。是被告乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第二百八十條第三項之規定，應視同自認原告主張之事實。則原告主張之事實，自堪信為真實。
三、按，「租賃期間：自九十年十二月十日起至九十一年十二月九日止，計一年。」、「租金每月捌仟元，乙方（指被告乙○○）應於每月十五日前給付甲方（指原告）。」原告與被告乙○○簽訂之房屋租賃契約書第二條、第三條第一項分別約定有明文。次按，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。」民法第四百四十條亦定有明文。本件依首揭房屋租賃契約書第二條、第三條第一項之約定，被告乙○○應於每月十五日前，按月繳納租金予原告。而被告乙○○自承租後，即未繳納租金，至九十一年三月止，已積欠九十年十二月十日起至九十一年三月九日止，共計四個月之租金。則原告主張其已於九十一年三月二十七日，以律師函催告被告乙○○於收受後十日內給付，被告乙○○於九十一年四月十日收受後，亦拒不給付；嗣原告再以本件起訴狀繕本之送達，為終止租約之意思表示；且被告乙○○係於九十一年七月七日，收受本件起訴狀繕本之送達，此有送達回證在卷。則原告主張其與被告彭道間就系爭房屋之租賃關係，業經原告終止，自符合前述民法第四百四十條之規定，應屬可採。是原告就被告乙○○已積欠自九十年十二月十日起至九十一年五月九日止，共計五個月之租金，肆萬元，主張被告乙○○依首揭房屋租賃契約書第三條第一項之約定，負擔給付之責任，自屬有據。
四、再按，「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第四百五十五條、第七百六十七條前段、第一百八十四條第一項前段復分別定有明文。本件原告與被告乙○○間，就系爭房屋之租賃關係，業經原告於九十一年七月七日合法終止，已如前述。則被告乙○○、甲○○自九十一年七月八日起，於原告合法終止該租賃關係後，無合法之正當權源，仍繼續占用系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，原告主張依前述民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百八十四條之規定，請求被告乙○○、甲○○遷出、返還系爭房屋，並請求被告乙○○賠償自九十一年七月八日起算，相當於租金之損害，亦屬有據。至原告請求被告乙○○賠償自九十一年五月十日起至九十一年七月七日止，相當於租金損害之部分，因原告與被告乙○○間，就系爭房屋之租賃關係，係於九十一年七月七日，始經原告合法終止，則原告就此部分租賃關係終止前，主張依侵權行為之法律關係，請求被告乙○○賠償相當於租金之損害，顯屬無據。末按，「土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條（舊）、第四十三條（舊），關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準。」最高法院著有四十九年台上字第一二三○號判例，可資參照。本件原告就被告乙○○於原告終止租賃關係後，所受相當於租金之損害，主張應參酌原告與被告乙○○簽訂之房屋租賃契約書第三條第一項之約定，應以每月捌仟元，為計算相當於租金之損害，則揆諸前揭最高法院著有四十九年台上字第一二三○號判例之意旨，應屬可採。從而，原告依民法第四百五十五條、第七百六十七條前段、第一百八十四條第一項之規定，請求被告乙○○、甲○○應將系爭房屋遷讓返還原告；被告乙○○應給付原告肆萬元，及自九十一年七月八日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告捌仟元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
丙、另本件原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
丁、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十五 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納百分之一點五之上訴費，若未繳納，逕依民事訴訟法施行法第九條之規定，顯然明知上訴要件有欠缺，駁回上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十五 日
法院書記官 陳鳳瀴