臺灣台北地方法院民事判決 九十一年訴字第二四四三號
原告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 乙○○被告即反訴原告 啟聖實業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 林秋萍律師右當事人間請求回復原狀等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰零貳萬元，及自民國九十一年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新台幣（下同）四百四十七萬三千六百四十元，及自民國（下同）九十一年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)緣原告於八十七年九月十四日向被告承買「國家山莊」房地乙戶，原告均依約如期給付各期價金與代辦費用，並依約配合辦理完成相關銀行貸款手續，詎料被告非但遲誤完工期限，亦不履行出賣人義務即辦理房地所有權移轉登記及交屋相關事宜，原告迭次催請出面處理，亦均不加理會。然原告要無任何義務之違反，而被告既已違約，竟不思尋求解決，反避不見面，其顯無履約之誠意至明，原告迫不得已而解約請求返還價金及賠償損害，遂提起本件訴訟。
(二)原告並無任何義務之違反，業經依約履行下列事項：
１、原告於九十年八月八日前已依約繳清本件房地買賣價金之全部自備款共計二百零二萬元，此亦經被告自認可稽。
２、原告依被告之電話通知而於九十年八月九日至被告處辦妥一切銀行貸款對保、產權移轉用印等相關手續，並簽發與實際銀行貸款（原為八百三十八萬元，扣除工程變更追減一萬五千五百六十二元，等於八百三十六萬四千四百三十八元）及交屋款同額之本票二紙予被告，此有被告交付之收據及貸款銀行台新國際商業銀行（以下簡稱台新銀行）之函件可証。
３、原告於九十年八月三十一日依被告之指示將繳納各項稅費及其他有關費用之預收款共計二十萬元（即代辦費用）交付其指定之代書王麗婷，此亦有匯款委託書可稽。
(三)被告怠於履行出賣人之義務，其抗辯顯無理由：謹按原告於履行前述義務後，依約被告應將本件房地產權移轉登記予原告，讓原告辦理銀行貸款以為部分價金之支付，此觀諸雙方簽定房地預定買賣契約（以下簡稱系爭契約）第八條、第十五條之約定應自明。然被告就本件買賣標的之土地雖於九十年九月四日向臺北市稅捐稽徵處文山分處申報移轉，卻不依限繳清土地增值稅，終致該管主管機關於九十一年一月二十八日依法註銷該申報案及查定稅額。又依約被告最遲應於九十年十一月八日前辦理本件房地所有權移轉登記予原告完畢（系爭契約第十五條第一、二項），被告顯已違反契約義務，且迭經原告催請履約亦置之不理。從而被告徒託空言抗辯原告違反先行義務，以為拒絕辦理房地產權移轉登記之同時履行抗辯，顯無理由。
(四)被告提呈之被証一之各該證物，係臨訟編造，原告否認其真正性：
１、原告於九十年八月九日至被告處辦妥一切銀行貸款對保、產權移轉用印等相關手續後，迄今即從未接獲被告告知貸款手續未完備而須補正之任何電話或書面通知。至援引被告所提九十年十一月九日函文內容，僅為証明當日確為被告指定之日期，而原告並已依約依限履行該項義務，絕無被告誆稱藉詞拖延之情形，亦即原告就相關配合事項，一切咸依被告之指示按時辦理完竣。詎料，被告竟衍義原告對該九十年十一月九日函文內容之真實性並未否認，其論理誠屬無稽，蓋原告有否於九十年八月九日依被告之通知至被告處辦妥一切銀行貸款對保、產權移轉用印等相關手續之事實，與被告指摘原告怠於履約而有無電話或發函催告原告補正之事實，兩者並無關連，豈可因此即遽認原告有對該函文內容之真實性不否認之結果。
２、退萬步言，縱認原告有被告指稱貸款手續未完備之情形，就原告應提出之文件，被告依約應通知原告配合辦理（系爭契約第五條），然被告自始至終未踐行通知程序，迄原告迭次催請被告履行出賣人之移轉所有權義務未果而行使解約權時，被告始於訴訟上以原告未依約定辦妥銀行貸款相關手續以為抗辯，殊屬無理。原告既依約辦理銀行貸款對保、產權移轉用印等相關手續、給付全部自備款、代辦費用及簽發與實際銀行貸款及交屋款同額之本票予被告，且向被告表達希於九十一年農曆年前遷入之急迫需求，惝仍有文件之欠缺，原告焉有不配合之理？設若原告果有義務之違反，而被告亦於九十年十一月九日發函催告，則於原告於九十年十一月二十七日、九十一年二月二十一日以存証信函催告被告履約之際，被告何以不告知原告有未依約定辦妥銀行貸款相關手續之情形並以為抗辯？抑且，於九十一年三月十一日原告行使解約至提起訴訟前，非但不理會原告數度請求協商，亦不作任何回應，被告空言原告違反先行義務，顯係矯飾推諉之舉。
３、被告對於原告怠於履行義務之事實及因此所為之催告、通知，應負舉証責任。
(五)查系爭房屋基地業遭第三人扣押，原告定相當期限催告被告履行出賣人之移轉所有權義務後，被告逾期仍未履行，原告自得援用系爭房地預定買賣契約第二十一條第一項之約定：「本契約房地賣方（即被告）保證產權清楚，．．。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛致影響買方（即原告）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，雙方並同意依第二十二條違約之處罰規定處理。」等語為解約之事由。又依約被告最遲應於九十年十一月八日前辦理本件房地所有權移轉登記予原告完畢。然本件房屋基地於九十年六月六日、九十年十月二十四日卻遭第三人假扣押，被告顯已違反契約義務，嗣迭經原告定相當期限催告被告履行出賣人之移轉房地所有權義務，被告均置之不理亦無解決，依首揭房地預定買賣契約第二十一條第一項及民法第二百五十四條之規定，原告自得援用為解約之事由而為解除權之行使。
(六)按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定，或契約另有訂定外，依左列之規定：一、．．．二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第二百五十四條、第二百五十九條第二款定有明文。本件買賣標的物之使用執照於九十年五月八日核發，依約被告最遲應於九十年十一月八日前辦理所有權移轉登記予原告完畢，而原告並無違約情事，被告竟怠於履行義務，經原告屢次催告後，原告自得依首揭法條規定解約，請求被告償還受領之房地價金。
(七)次按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」，民法第二百六十條亦定有明文。對於解約前被告怠於履行出賣人義務未將買賣標的物所有權移轉登記予原告之給付遲延責任，原告自得併行請求因債務不履行之損害賠償（五五臺上一一八
八、五五臺上二七二七、七二臺上四三六五參照）。又依雙方訂定之房地預定買賣合約書第二十二條第一項後段約定：「解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十計算之違約金。」。從而原告依約請求被告如數給付左列賠償金額，洵非無據：
１、依前揭說明，被告最遲應於九十年十一月八日前辦理本件買賣標的物所有權移轉登記予原告完畢，自斯時起至原告解約之日止，其遲延給付之日數共計一百二十四日，依對等原則，原告當可援用以每逾一日按已繳房地價款萬分之五計算遲延損害。
２、雙方既經約定有違約金，則一旦有解約情事發生，原告即得按約定之違約金，請求被告支付。
(八)請求金額之計算：
１、已繳金額：房地價款計二百零二萬元、代辦費用二十萬元，合計二百二十二萬元。
２、遲延給付之損害金額（遲延利息）：已繳金額（222萬）x 5/10000 x 124 =137640元。
３、違約金：房地總價款（1058萬）x 20% = 0000000元。
４、前三項金額總計：四百四十七萬三千六百四十元。
三、證據：提出：
１、房地預定買賣合約書影本一份。
２、收款收據影本一件及匯款委託書影本七紙。
３、原告辦理銀行貸款對保手續時簽發之擔保本票二紙及91.03.13台新銀行函影本各乙份。
４、臺北市稅捐稽徵處文山分處90.12.20北市稽文山乙字第9062096903號函及91.1.28 北市稽文山乙字第09190032400號函影本各一份。
５、內湖康寧郵局 90.11.27第1107號及91.02.21第79號存證信函影本各一份。
６、內湖康寧郵局91.03.11第128號存證信函影本一份。
７、臺北市政府工務局使用執照90使字149號影本一份。
８、台北市○○區○○段三小段一０七地號土地登記謄本○○○區○○段○○段五七三建號建物登記謄本影本各一份。
９、房地預定買賣合約書之付款明細表影本一份。
１０、被告出具客戶收款資料列印及國家山莊客戶變更追加減帳明細表影本各一份。
１１、房地預定買賣合約書之附件七代辦貸款委託書影本一份。
１２、台北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統之謄本影本二份。
貳、反訴部分：
一、聲明：
(一)反訴原告之訴駁回。
(二)反訴被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)反訴被告（即原告）業於於九十年八月八日前已依約繳清本件房地買賣價金之全部自備款共計二百零二萬元，並於於九十年八月九日至反訴原告處辦妥一切銀行貸款對保、產權移轉用印等相關手續，並簽發與實際銀行貸款及交屋款同額之本票貳紙予反訴原告。反訴被告嗣又於九十年八月三十一日依反訴原告之指示將繳納各項稅費及其他有關費用之預收款共計二十萬元（即代辦費用）交付其指定之代書王麗婷。故反訴被告要無任何義務之違反。
(二)反訴原告怠於履行出賣人之義務，反請求反訴被告給付價金，於法無據：謹按反訴被告於履行前述義務後，依約反訴原告應將本件房地產權移轉登記予反訴被告，讓反訴被告辦理銀行貸款以為部分價金之支付。然反訴原告就本件買賣標的之土地雖於九十年九月四日向臺北市稅捐稽徵處文山分處申報移轉，卻不依限繳清土地增值稅，終致該管主管機關於九十一年一月二十八日依法註銷該申報案及查定稅額。又依約反訴原告最遲應於九十年十一月八日前辦理本件房地所有權移轉登記予反訴被告完畢，反訴原告顯已違反契約義務。姑不論本件房地買賣契約是否業經解除，反訴原告自己怠於履行先為給付之義務，致反訴被告無法辦理銀行貸款以為部分價金之支付，於此情形，反訴原告未為對待給付前，反訴被告自得為同時履行之抗辯（民法第二百六十四條第一項參照）。
(三)退萬步言，縱認反訴被告有反訴原告指稱貸款手續未完備之情形，就反訴被告應提出之文件，反訴原告依約應通知反訴被告配合辦理，然反訴原告自始至終未踐行通知程序，迄反訴被告迭經催請反訴原告履行出賣人之移轉所有權義務未果而行使解約權時，反訴原告始於訴訟上以反訴被告未依約定辦妥銀行貸款相關手續以為抗辯。
(四)綜上所述，反訴被告業於九十年八月三十一日前履行各項義務，依約亦無短繳任何價款、稅費與其他費用，反訴被告當無何義務之違反，更遑論有給付遲延之情形至明，反訴原告竟誆稱反訴被告違反先行義務以為卸責，甚執九十年十一月九日（無受文者）、九十年十二月十日（公司內部簽稿）之函文據以訴求價款與損害賠償，誠屬無稽。
三、證據：提出：
１、房地預定買賣合約附件四付款明細表影本一份。
２、收款收據影本一件及匯款委託書影本七紙。
３、原告辦理銀行貸款對保手續時簽發之擔保本票二紙、被告出具客戶收款資料列印、國家山莊客戶變更追加減帳明細表及91.03.13台新銀行函影本各一份。
４、90.8.31富邦商業銀行匯款委託書影本一份。
５、房地預定買賣合約之附件七代辦貸款委託書影本一份。
６、臺北市稅捐稽徵處文山分處90.12.20北市稽文山乙字第9062096903號函及
91.1.28北市稽文山乙字第09190032400號函影本各一份。
乙、被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利益判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)按被告於九十年五月八日取得台北市政府工務局核發之「國家山莊」九十使字第一四九號使用執照後，為遵行兩造房地預定買賣合約書第十五條第一、二項有關土地、房屋產權應於使用執照取得核發後六個月內辦理所有權移轉登記之約定義務，嗣即電請原告配合房地買賣合約書第十五條第三、四項等約定，履行買方（即原告）於賣方（即被告）房地產權移轉登記前應履行之「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方．．．」等先行義務，詎原告並未相應配合辦理，為此，被告乃分於九十年十一月九日、九十年十二月十日再函請原告速履行產權移轉、銀行貸款、繳交房屋款項俾辦理交屋等義務，然猶未獲原告配合辦理，容先陳明。
(二)從而，被告履行房地產權過戶予原告等義務，依約並無遲延給付之情事，原告在被告多番催促辦理下仍拒卻配合辦理所生之遲延，自係不可歸責於被告；況原告於被告完成房地產權移轉登記義務前，依房地預定買賣合約書第十五條第三項第二款約定，其有應先行履行「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，賣方於買方繳清全部款項後，退還該本票予買方。」等義務之必要，且在原告未依上開約定辦妥各該手續前，被告依同條第三項第三款約定：「如買方不辦貸款，應按第八條第三項處理，如買方未如期繳清或未依本項第二款之規定辦妥銀行對保手續前，賣方得拒絕辦理產權移轉予買方。及依第七條第二項之規定辦理。」，自得拒絕辦理房地產權移轉登記予原告之義務。
(三)查原告迄今遲未繳清各項稅費，亦未預立各項取款或委託撥付文件予被告，核已先行違反前揭買賣合約書第十五條第三項之約定義務。職是，被告依約自得拒絕履行房地產權移轉登記之義務，是原告援引民法第二百五十四條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，於九十一年二月二十一日所為之催告自不合法，核其解約權之行使亦屬無稽。
(四)另查，兩造房地預定買賣合約書第二十二條第一項約定：「賣方違反第十三條第二項及第二十一條第一項規定者，買方得以書面解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語，係就被告倘違反同約第十三條第二項：「賣方如逾前項期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十二條違約之處罰規定處理。」及第二十一條第一項：「本契約房地賣方保證產權清楚，絕無一屋數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，雙方並同意依第二十二條違約之處罰規定處理。」約定時，應負之違約處罰責任規定，則原告片面截取上揭第二十二條第一項後段規定，據以論據被告遲延履行房地產權移轉登記義務之違約賠償責任，亦失之所稽。
(五)查買方（即原告）於賣方履行房地產權移轉登記前應先行履行之義務內容，依買賣合約書第十五條第三項第二款約定所示，非僅止於辦妥銀行貸款對保、產權移轉用印、簽發與實際銀行貸款及交屋款同額之本票交付被告即足，為衡平買賣雙方之權義關係，原告尚有依約預立各項取款或委託撥付文件予被告之義務，原告該項義務，並可由代辦貸款委託書第五條約定內容：「為方便賣方統籌辦理貸款，買方同意於房屋結構完成後，隨時依賣方之通知，辦妥一切貸款手續（包括金融機構核貸撥款時，賣方可以即時領取貸款之取款條同意書或相同性質之文件）。並願出具一切因本項貸款所須之文件，如印鑑章、印鑑證明、委託書、借款委託書、借款本票、切結書、借據、撥款同意書、證影本等供賣方辦理，如日後須買方補蓋章或出具任何證明文件買方均應依賣方之通知無條件配合辦理。並授權賣方直接領取本項貸款額或直接撥入賣方帳戶，用以抵付買方購買前開不動產應繳之房地價款。」可證。惟據有關台新銀行個金處放款北一區侯嘉琦小姐九十一年三月十三日書件內文所示，原告所完成者僅係對保事宜而已，核其上揭依約應履行之先行義務既未完備，被告自得拒卻履行房地產權移轉登記義務。
(六)按原告於九十年八月八日、九日辦理產權移轉用印作業後，被告嗣即著手於房地產權移轉過戶等申辦事宜，也才有台北市稅捐稽徵處文山分處於九十年九月四日收件之第六０三九九二號申報移轉土地應納土地增值稅繳款事件發生，然囿於原告一直未配合履行產權移轉及繳交相關房屋款項（含銀行貸款）交屋款及相關房屋款項等作業程序，在多次電話連繫未果下，致被告不得不於九十年十一月九日暨同年十二月十日再次發函催請原告配合辦理，在原告反覆藉詞稽延下，房地產權移轉乙事續懸而未定，也因此其前於台新銀行所完成之對保文件形成跨年度致無法使用等問題，九十年九月四日由台北市稅稅稽徵處文山分處所收件受理之第六０三九九二號申報土地移轉核稅處分亦於九十一年一月二十八日遭註銷。
(七)按依原告於九十一年六月十九日準備書狀第二頁載述：「２、原告依被告電話通知於九十年八月九日至被告處辦妥一切銀行貸款對保產權移轉用印等相關手續（詳被證一：九十年十一月九日函文第三、四行）」等語，部分引用被告九十年十一月九日函文內容證述所示，顯見原告對被告九十年十一月九日函文內容之真實性並未否認，原告於九十年八月九日至被告處辦理銀行貸款對保、產權移轉用印等作業後，嗣就繳付未付價款及產權移轉等過戶事宜，則遲未依約遵行。實則，被告對原告依房地買賣合約書第十五條第三項第二款約定應先行履行之各項義務內容，前即不斷經由經辦系爭事項之公司承辦人員以電話催請原告配合辦理，然在未獲原告相應處理下，不得已乃於九十年十一月九日寄發函文，再於九十年十二月十日函達原告請其於文到後二周內逕洽被告業務部協辦有關產權移轉過戶事宜，被告向認本件房地買賣終必能維和以全，實始未料及有因之訟爭之可能，故被證一函件即以普通郵件方式寄出抑且未經刻意留存寄發收執證明，致令原告已受送達上開函件之事實迭為原告所否認。
(八)另查，本件房地買賣總價款為一千零五十八萬元，扣除原告已繳之價金款二百零二萬元整後，尚有未完納價款計八百五十六萬元整，被告既為建商，售屋本即意在獲利，則設若上開未繳價款在原告欣然依約如數願繳付之前提下，被告焉有拒卻不收甚而甘冒違約風險責任之理？實則，銀行貸款額八百三十八萬元之撥付主控權悉落於原告之手，在未經原告確實撥付貸款予被告或由被告取得可即時領取貸款之取款條、同意書或相同性質之文件下，被告依約自不負有履行房地產權移轉過戶之義務，原告指稱其業於九十年八月三十一日前履行各項義務，要無任何義務違反之情等詞，從衡酌兩造契約約定、銀行核貸、委託撥付實務等事理而論，原告上開主張暨其對被告違反契約義務之指摘，誠有悖離法理之失，同時違反兩造合約第十五條第三項第二款之原告有先為給付上開貸款文件之義務。
(九)被告對原告所提呈之各該證物之形式真正性，並不為爭執。
(十)綜上所陳，原告已行違約事實在先，是其於九十一年二月二十一日所為之催告自不合法，其解約權之行使尤更無稽，昭證其本件請求無理由。
貳、反訴部分：
一、聲明：
(一)反訴被告應給付反訴原告一千零五十八萬元，及自本起訴狀繕本送達反訴被告第八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)按兩造於八十七年九月十四日簽立房地預定買賣合約書，由反訴被告買受「國家山莊」編號第Ａ１棟四樓房屋壹戶暨地下一層平面式車位編號第四四號車位一個，雙方合意本件買賣房地總價為一千零五十八萬元，合先陳明。
(二)查簽約迄今，反訴被告依約繳付之各期期款額合計共二百零二萬元，至未付價款額即八百五十六萬元整部分（銀行貸款、交屋款），反訴被告於獲接反訴原告數次電話聯繫暨九十年十一月九日、九十年十二月十日寄發書函通知配合產權移轉、銀行貸款、繳交相關房屋款項、交屋等辦理事項後，迄猶未果。查依房地預定賣合約書第十五條第三項第二、三款約定，反訴原告於辦理房地產權移轉過戶登記予反訴被告前，反訴被告應先行履行下列義務：「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，賣方於買方繳清全部款項後，退還該本票予買方。」、「如買方不辦貸款，應按第八條第三項處理，如買方未如期繳清或未依本項第二款之規定辦妥銀行對保手續前，賣方得拒絕辦理產權移轉予買方。及依第七條第二項之規定辦理。」。反訴被告既拒卻履行上開先行義務，則反訴原告依約自得拒絕辦理房地產權移轉過戶義務，且因反訴被告未依通知如期辦妥一切貸款手續，致無從辦理貸款，核亦有房地預定買賣合約書第八條第四項：「買方若因辦理貸款之條件不合，或中途改變主意不貸，或未依通知如期妥一切貸款手續，致無從辦理貸款，或主動向金融機構表明拒絕貸款或暫緩撥款者，均視為買方不辦理貸款，該貸款應於賣方通知之日起十五日內全部付清，逾期則依第二十二條之約定處理。．．．」所定情事，綜被告上揭違約情事，顯已違背房地預定買賣合約書第七條第一項：「本條款付款辦法買方應依附件四付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單七日內自行向賣方指定之銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。」之付款方式約定，考反訴被告逾時繳納應付期款距反訴原告前次發函時日已逾十五日以上，茲即以本起訴狀繕本之送達以代存證信函催告，冀反訴被告於受送達日起七日內逕洽反訴原告繳付前開未納期款額，逾期即並依房地預定買賣合約書第七條第二項：「依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期十五日以上未繳並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳付者，雙方同意依第二十二條違約之處罰規定處理。」、第二十二條第二項：「買方違反第七條第二項及第八條或其他約定違約情事者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得以書面解除本契約。」等規定，沒收被告已繳價款二百零二萬元為違約罰金（按依房地總價款百分之二十計算之金額即二百十一萬六千元整已高於反訴被告已繳價款）。
(三)綜上，謹依民法第三百六十七條：「買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務。」、同法第二百二十九條第二項：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一效力。」、同法第二百三十三條第一項本文：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」及前揭房地預定買賣合約書第七條、第八條、第十五條、第二十二條第二項等規定，向 鈞院提起本件訴訟。
三、證據：提出啟聖實業股份有限公司九十年十一月九日及九十年十二月十日函影本、房地預定買賣契約書影本、掛號郵件收件影本各乙份為證。並聲請訊問證人侯嘉琦、馬紹南。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告於八十七年九月十四日向被告承買「國家山莊」房地乙戶，原告均依約如期給付各期價金與代辦費用，並依約配合辦理完成相關銀行貸款手續，被告則依約最遲應於九十年十一月八日前辦理本件房地所有權移轉登記予原告；然本件房屋基地於九十年六月六日、九十年十月二十四日卻遭第三人假扣押執行，被告顯已違反契約義務，嗣原告多次定相當期限催告被告履行出賣人之移轉房地所有權義務，被告均置之不理，為此原告爰依系爭房地預定買賣契約第二十一條第一項及民法第二百五十四條之規定而為解除權之行使，並依民法第二百六十條規定及系爭房地預定買賣合約書第二十二條第一項後段約定，請求被告返還價金、賠償原告因遲延給付所受之損害及支付違約金共四百四十七萬三千六百四十元，及自九十一年三月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：原告於被告完成系爭房地產權移轉登記義務前，依系爭房地預定買賣合約書第十五條第三項第二款之約定，其有應先行履行：「提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，賣方於買方繳清全部款項後，退還該本票予買方。」等義務之必要，惟原告迄今遲未繳清各項稅費，亦未預立各項取款或委託撥付文件予被告，核已先行違反上開約定義務，則被告依約自得拒絕履行系爭房地產權移轉登記之義務，從而原告於九十一年二月二十一日所為之催告自不合法，其所為解約權之行使，並進而為本件請求，均屬無據等語，資為抗辯。
三、經查，兩造前於八十七年九月十四日簽訂本件系爭房地預定買賣合約書，由原告向被告買受台北市○○區○○段三小段一０七地號土地、第五七三建號即門牌號碼台北市○○路○段○○巷○弄○號四樓建物，及地下一層平面式車位編號第四四號車位一個，兩造約定系爭房地之總價為一千零五十八萬元，原告於九十年八月八日前已依約繳清本件房地買賣價金之全部自備款共計二百零二萬元，並於九十年八月三十一日依被告之指示將繳納各項稅費及其他有關費用之預收款共計二十萬元（即代辦費用）交付其指定之代書王麗婷，被告則已於九十年五月八日取得系爭建物之使用執照等節，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執其真正之房地預定買賣合約書影本一份、收款收據影本一件及匯款委託書影本七紙、臺北市政府工務局使用執照九十使字一四九號影本一份、台北市○○區○○段三小段一０七地號土地登記謄本○○○區○○段○○段五七三建號建物登記謄本影本各一份在卷可憑，堪信此部分之事實為真實。
四、依前所述，本件原告主張：原告業依被告之電話通知而於九十年八月九日至被告處辦妥一切銀行貸款對保、產權移轉用印等相關手續，並簽發與實際銀行貸款及交屋款同額之本票二紙予被告，並無違反任何契約上之義務等語；被告則以：原告迄未預立各項取款或委託撥付文件予被告，核已先行違反系爭契約約定義務，則被告依約自得拒絕履行系爭房地產權移轉登記之義務等語相抗辯。則本件兩造之爭點厥於：原告是否業已依契約約定配合辦理貸款之相關手續？被告是否可行使同時履行抗辯權而拒絕將本件系爭房地產權移轉登記予原告？被告是否有給付遲延之情事？原告解除本件系爭契約是否有理由？茲一一分述如下：
(一)關於原告是否業已依契約約定配合辦理貸款之相關手續，及被告是否可行使同時履行抗辯權而拒絕將本件系爭房地產權移轉登記予原告等爭點：
１、按「買方（即原告）於賣方（即被告）房地產權移轉登記前，應履行下列義務：
１、繳清本契約之自備款，因逾期付款加計之遲延利息。２、提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方，賣方於買方繳清全部款項後，退還該本票予買方。３、如買方不辦貸款，應按第八條第三項處理，如買方未如期繳清或未依本項第二款之規定辦妥銀行對保手續前，賣方得拒絕辦理產權移轉予買方。及依第七條第二項之規定辦理。」，兩造不爭執其真正之系爭房地預定買賣合約書第十五條第三項第一、二、三款分別定有明文。
２、本件被告雖抗辯：原告迄今未預立各項取款或委託撥付文件予被告，則被告依約自得拒絕履行系爭房地產權移轉登記之義務云云，並提出載明「被告公司曾以電話催告原告應於於九十年八月八、九日於被告公司辦理銀行貸款對保、產權移轉用印等作業，並催告原告應於九十年十一月二十日之前與被告公司聯繫辦理產權移轉、銀行貸款、交屋及繳交相關房屋款項作業」之旨之九十年十一月九日催告函影本一件為證，惟業據原告否認收受上開催告函。而本院依聲請傳訊證人馬紹南即當時被告公司辦理房屋過戶及收款等事宜之職員到庭證稱：關於貸款程序，相關的用印手續都已經完成，伊離職時，本件正在送地政辦理過戶中，原告並無拒絕簽立撥款委託書之情事等語，此有本院九十一年十月三十一日言詞辯論筆錄一件在卷可憑；又證人侯嘉琦即貸款銀行台新銀行之經辦人員亦到庭證稱：伊於台新銀行負責放款之業務，原告聲請貸款之部分，應提出之財力證明、及銀行方面之對保手續均已齊備辦妥，只等代書提出過戶及房屋設定之相關文件即可撥款，本件貸款對保之時，原告即已簽妥取款及委託撥付之文件，但因未收到代書關於業已辦妥過戶及抵押權設定之通知，故無法撥款等語，此亦有本院九十二年五月二十一日之言詞辯論筆錄一件附卷可稽。綜上證人所言，並參之原告提出九十一年三月十三日台新銀行通知函（原證三）內亦載明：「．．您於去年度已在啟聖建設完成對保事宜．．」等語，此亦有上開函件在卷足稽，足認原告確已依約配合辦理本件系爭房地買賣之貸款手續，是被告抗辯其依前揭系爭房地預定買賣合約書第十五條第三項第二款及第三款之約定，可行使同時履行抗辯權而拒絕將本件房地產權移轉登記予原告云云，洵屬無據。
(二)關於被告是否有給付遲延之情事之爭點：
１、按「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢。」，系爭房地預定買賣合約書第十五條第二項定有明文。查被告係於九十年五月八日取得系爭建物之使用執照業如前述，則被告依約至遲應於九十年十一月八日前辦理本件房地所有權移轉登記予原告。
２、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；民法第二百二十九條定有明文。查被告就本件買賣標的之土地雖於九十年九月四日向臺北市稅捐稽徵處文山分處申報移轉，卻未依限繳清土地增值稅，致該管主管機關於九十一年一月二十八日註銷該申報案及查定稅額，此有兩造不爭執其真正之臺北市稅捐稽徵處文山分處九十年十二月二十日北市稽文山乙字第九０六二０九六九０三號函及九十一年一月二十八日北市稽文山乙字第０九一九００三二四００號函影本各一份在卷可憑。又本件系爭房屋基地亦於九十年六月六日、九十年十月二十四日分別遭訴外人王積祝、於貽勳聲請假扣押獲准而經登記在案，此亦有原告提出之台北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統之謄本影本二份附卷可足參。又原告並無任何違反契約之事由，被告不得行使同時履行抗辯權而拒絕將本件房地產權移轉登記予原告已於前述，是本件系爭房地未能於期限內移轉登記予原告，實可歸責於被告甚明。則原告於九十年十一月八日其可請求被告履行移轉系爭房地之義務之後，即於九十年十一月二十七日以存證信函催告被告履行契約義務，此有原告提出之內湖康寧郵局九十年十一月二十七日第一一０七號存證信函影本一件在卷可參，自屬有據。又被告嗣於九十一年十一月二十八日收受上開存證信函，此亦有前開存證信函之回執影本一件附卷可憑，而被告迄今尚未將系爭房地所有權移轉登記予原告，參之上揭法條之規定，是被告有給付遲延之情事甚明。
(三)關於原告解除本件系爭契約是否有理由之爭點：
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；民法第二百五十四條、第二百五十八條第第一項分別定有明文。
２、查被告有遲未將系爭房地移轉登記予原告，原告遂於九十一年二月二十一日以存證信函向被告催告並限期履行，被告嗣於九十一年三月六日收受上開文件，惟仍未將系爭房地移轉登記予原告等情，有九十一年二月二十一日第七十九號存證信函及傳真查詢國內各類掛號郵件查單影本各一份附卷可稽。故參之前揭條文，原告嗣又於九十一年三月十一日以存證信函通知被告解除本件系爭契約，自屬有據。又被告業已收受上開原告所為之解除契約通知一節，亦有內湖康寧郵局九十一年三月十一日第一二八號存證信函及回執影本各一件在卷足憑，是本件系爭契約業經原告合法解除亦明。
五、又按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一 由他方所受領之給付物，應返還之。二 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第二百五十九條第一款、第二款、第二百零三條分別定有明文。查原告於九十年八月八日前已依約繳交本件房地買賣價金之全部自備款共計二百零二萬元予被告一節，為被告所自認，故原告請求被告給付二百零二萬元，及自九十一年三月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許。又原告雖於九十年八月三十一日將繳納各項稅費及其他有關費用之預收款共計二十萬元交付被告所指定之代書王麗婷，惟該款並非系爭房地價款之一部，此由原告於本院審理時自陳：「．．我預繳給代書之代辦費，是用來繳契稅的，等過戶完核實後再多退少補．．」等語自明，此則有本院九十二年五月二十一日之言詞辯論筆錄一件在卷可憑，是足認原告繳交上開代辦費予訴外人王麗婷，係作為代辦稅款等相關事宜之用，並非用以繳交屋款予被告之用，從而原告請求被告返還此部分之款項及其法定遲延利息，尚屬無據，應予駁回。
六、至原告雖又依民法第二百六十條之規定及本件系爭契約第十五條第四項之規定，請求被告賠償於解約前因被告怠於履行出賣人義務而未將買賣標的物所有權移轉登記予原告所致原告之損害共計一十三萬七千六百四十元，並依雙方訂定之房地預定買賣合約書第二十二條第一項後段約定：「解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十計算之違約金。」等語，而請求被告給付違約金二百一十一萬六千元。惟：
(一)按民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙；故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，最高法院法院五十五年度台上字第二七二七號判例可資參照。本件原告既未舉證證明其因被告之債務不履行有何損害，而其據以請求賠償之系爭契約第十五條第四項規定，則係就原告未依約提供相關辦理移轉設定文件或未繳納各項稅費之違約罰則，並非關於被告違約罰款之規定，是原告據以請求被告賠償一十三萬七千六百四十元，洵非有理，應予駁回。
(二)又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條固定有明文。惟兩造關於賣方即被告應支付違約金之約定，僅限於被告有逾期開工或完工，或被告有一屋數賣或占用他人土地等情況，此參之系爭契約第十三條第二項、第二十一條第一項及第二十二條第一項、第三項等約定自明。經查，本件系爭房屋基地雖於九十年六月六日、九十年十月二十四日分別遭訴外人王積祝、於貽勳聲請假扣押獲准而經登記在案業如前述，惟原告於本院審理時並未舉證證明上開假扣押執行係因被告一屋數賣或占用他人土地等情況所致，且亦未舉證其於發現上開房地產糾紛致影響其權益時，業已依系爭契約第二十一條第一項之規定催告被告解決，或被告確有逾期開工或完工等情事，從而原告依系爭契約第二十二條第一項之規定請求被告給付違約金二百一十一萬六千元，亦屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，原告依據契約之法律關係請求被告給付二百零二萬元，及自九十一年三月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：兩造於八十七年九月十四日簽立房地預定買賣合約書，由反訴被告向反訴原告購買系爭房地及平面式車位一個，雙方合意本件買賣房地總價為一千零五十八萬元，惟簽約迄今，反訴被告僅依約繳付共計二百零二萬元，至未付價款額即八百五十六萬元銀行貸款及交屋款部分，反訴被告於獲接反訴原告數次電話聯繫及九十年十一月九日、九十年十二月十日寄發書函通知配合產權移轉、銀行貸款、繳交相關房屋款項、交屋等辦理事項後，迄今仍置之不理，則反訴原告依約自得拒絕辦理系爭房地產權移轉過戶義務，且反訴被告上揭違約情事，業已違背系爭契約約定之付款方式約定，考反訴被告逾時繳納應付期款距反訴原告前次發函時日已逾十五日以上，茲即以本起訴狀繕本之送達以代存證信函催告，並依民法第三百六十七條、第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項及系爭房地預定買賣合約書第七條、第八條、第十五條、第二十二條第二項等規定，請求反訴被告給付一千零五十八萬元，及自本起訴狀繕本送達反訴被告第八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、反訴被告則以：反訴被告並無違背系爭契約任何約定，而反訴原告則怠於履行其契約上義務，致反訴被告無法辦理銀行貸款以為部分價金之支付，是反訴原告未為對待給付前，反訴被告自得為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。
三、經查，反訴原告主張之事實及反訴被告所為之抗辯，業於本訴中論述稽詳。反訴原告已依契約約定繳交各期款項並配合辦理貸款之相關手續，並無任何違約事由，且本件系爭契約亦因反訴原告遲延給付，而經反訴被告合法解除等節，堪予認定。從而，反訴原告請求反訴被告給付一千零五十八萬元，及自本起訴狀繕本送達反訴被告第八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。至其所為假執行之聲請，因前開訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，本件反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十二 日
民事第六庭 法 官 黃蓓蓓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 十三 日
法院書記官 柯金珠