臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第二八八八號
原 告 丙○○訴訟代理人 江如蓉律師複 代理人 張勝傑律師被 告 春秋有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告向原告承租坐落台北市○○區○○段二小段一三二地號土地上，面積四十五點零八平方公尺（含騎樓），建號二七七號，門牌號碼台北市○○路○段八七之四號之房屋一層之租金，自民國九十一年一月十六日起調整為新台幣（下同）四萬五千元。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○區○○段二小段一三二地號土地上，面積四十五點零八平方公尺（含騎樓），建號二七七號，門牌號碼台北市○○路○段八七之四號之房屋一層（下稱系爭房屋）為原告所有，自六十六年十月十六日起出租予被告，原定租期為一年，約定每月租金七千五百元，嗣因租賃期間屆滿後被告繼續承租而成為不定期租賃。惟系爭房屋乃直接面對台北市○○路○段之一樓店面，而仁愛路二段每平方公尺之公告現值，已由六十六年之二萬一千一百四十五元提升至九十年之三十四萬三千六百三十五元，且系爭房屋所在地段交通便利、商業繁榮，為台北市高○○○區○○○段鄰近房屋每月租金自五萬至二十三萬元不等，惟被告迄今每月仍給付與二十四年前同等之租金七千五百元，僅為同地段租金之六分之一（鄰近同地段房屋租金為每月每坪三千三百元，系爭房屋係每月每坪五百五十元），對原告而言，顯不公平。原告曾通知被告自九十一年一月十六日起調整系爭房屋租金為每月四萬五千元，然為被告拒絕，為此依民法第四百四十二條規定請求本院合理調整租金。
（二）中華電信股份有限公司數據通信分公司（下稱中華電信公司）係承租系爭房屋所在建築物其餘部分（含二樓以上及非面臨仁愛路之後棟建物），每月每坪平均租金為二千七百七十元，而被告承租之系爭房屋係面臨仁愛路之一樓店面，故被告每坪之承租單價當然應較中華電信公司平均承租單價為高。
（三）對被告抗辯所為之陳述：系爭房屋自六十六年出租被告至今，即由被告管理使用，原告無法進入屋內封閉廚房浴室，更未切斷被告之水源，水電費雖由原告先代墊，然被告未曾給付費用。況系爭房屋被告係作為營業使用或用以置放雜物，要與原告無涉，原告自行將系爭房屋作為堆放雜物之用，而主張系爭房屋不具商業價值，難謂無權利濫用之嫌。若系爭房屋居住品質惡劣，被告何以持續租用而不搬移？
三、證據：提出土地及建物登記謄本各一份、最高法院八十八年度台再字第七一號民事判決影本一份、系爭房屋地段六十六年、九十年公告現值地價謄本各一紙、租金參考資料五紙、九十一年一月十五日台北四三支局第九三號存證信函影本一紙、九十一年一月二十一日中和十支第三六二號存證信函影本一紙、系爭房屋附近現況照片六幀、房屋稅單影本一紙、中華電信公司之房屋租賃契約影本一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：繁華商業區及土地公告現值，不能完全作為訂定租金之指標，仍須視房屋居住品質而斷。據兩造於六十六年所訂定之租賃契約規定，被告所享有之使用範圍，除一大間店面外，尚包括廚浴使用權，自來水由原告供給，被告每月支付原告水費一百元。惟本件成為不定期租賃後，原告為達收回房屋之目的，竟切斷水源、封閉廚浴，不讓被告使用，使系爭房屋已不符最低居住生活品質，現僅能作為堆置雜物之用。原告在八十六年即已起訴請求調整租金，然經一審法院判決駁回。
三、證據：提出租借合同書一份為證。
丙、本院依職權向台北市建成地政事務所函○○○區○○段○○段○○○○號土地，自六十六年迄今之公告地價及申報地價，向台北市政府地政處查詢系爭建物是否經地政機關估定價額，並調閱最高法院八十八年台上字第五八一號遷讓房屋事件卷宗。
理 由
一、本件原告起訴主張：系爭房屋係被告向原告所承租，惟租金自六十六年起迄今皆為每月七千五百元，未曾調整，對原告而言顯不公平，被告亦拒絕原告提高租金之要求，爰依民法第四百四十二條之規定起訴請求調整租金等語。被告則以：系爭房屋因原告惡意切斷水源、封閉廚浴，不符最低居住品質，現僅能作為堆放雜物之用，故不同意原告調高租金，況原告前於八十六年即起訴請求調整租金，然為法院駁回等語，資為抗辯。
二、原告主張系爭房屋現由被告向原告承租，為不定期租賃，租金為每月七千五百元，被告曾於九十一年一月間通知原告欲調整租金至每月四萬五千元，然未獲原告置理等情，有租借合同書、最高法院八十八年度台再字第七一號民事判決、存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。是以本件所應審究者，厥為：
系爭房屋之租金是否有調高之必要？
三、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文；又「民法第四百四十二條規定所謂價值之昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言」，亦有最高法院二十六年滬上字第四號判例足資參照。查系爭土地於六十三年時公告地價為一萬四千九百三十四元，六十七年時公告地價與公告現值均為二萬一千七百三十元，而於九十一年七月其公告地價已調高為十二萬五千六百四十二元，至於公告現值亦調漲為三十四萬二千九百四十二元，有台北市建成地政事務所九十一年六月四日北市建地一字第○九一三○八○二五○○號函附之地價查填表、台北市公告土地現值及公告地價查詢表各一紙附卷可證，是原告主張系爭土地價值確有昇漲，堪予採信。
四、惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，本件系爭房屋位於台北市○○路○段八七之四號，即位於城市地方，自有上開規定之適用。而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條亦有規定。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。查：
（一）系爭房屋坐落基地為台北市○○段○○段○○○○號土地，原告之應有部分為四分之一，八十九年七月之申報地價為十萬零五百十四元，此有地價查填表、土地登記謄本附卷可證；而建號二七七號建物為四層樓建築，每層樓之面積皆為四十五點零八平方公尺，系爭房屋位於該建物之一樓，有建物登記謄本可按（見原審卷第八頁），且為兩造所不爭執，是系爭房屋所應分擔之土地使用面積為十一點二七平方公尺（45.08÷4＝11.27），所使用原告部分土地之申報總價額應為二十八萬三千一百九十八元（000000×11.27÷4＝283198《元以下四捨五入》）。
（二）又建號二七七號建物經本院函詢台北市政府地政處之結果，現並無由地政機關估定價額，惟經台北市政府地政處依該建物所適用之台北市地價調查用建築改良物造價標準表所列加強磚造、辦公室、住宅、店舖用四層之重建標準單價上下限平均數額（每平方公尺一萬四千二百五十元），扣除折舊後（因該建物登記謄本上無建築完成日期之記載，固以該建物所有權第一次登記之原因發生日期【即六十一年十一月十六日】為建築完成日期計算折舊年數），計算出該建物價格為每平方公尺九千一百二十元（不含裝潢、照明設備等），此有台北市政府地政處九十一年十月三日北市地二字第○九一三二七三九三○○號函附卷可稽，系爭房屋為四十五點零八平方公尺，依上開標準所估定之房屋價額為四十一萬一千一百三十元（9120×45.08＝411130《元以下四捨五入》）。雖建號二七七號建物九十一年度之課稅現值為四十二萬二千五百元，有房屋稅單影本一紙在卷可憑，然以該建物為四層樓，平均每層樓之課稅現值僅有十萬五千六百二十五元，與上開依台北市政府地政處所提供之標準估定出之系爭房屋價值，相距甚遠，而建築物價額本應以縣（市）地政機關估定之，為土地法明文規定，是本院認應依上開台北市政府地政處認定之標準所計算出之四十一萬一千一百三十元作為本件系爭房屋之價額。
（三）從而，以上開（一）、（二）所得出之土地、房屋價額計算，本件系爭房屋之租金最高額（即以土地及建築物申報總價額年息百分之十計算），為每月五千七百八十六元【計算式：（000000＋411130）×10%÷12＝5786《元以下四捨五入》】。
四、綜上，現今系爭房屋之價值較六十六年間雖有所昇漲，然系爭房屋目前得收取之法定最高租金，已低於兩造間原來約定之租金每月七千五百元，原告起訴欲再請求調高租金為每月四萬五千元，自無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十三 日
民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 洪純莉法 官 劉素如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十三 日~B法院書記官 劉芳菊