臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第三０三三號
原 告即反訴被告 弘千建設股份有限公司法定代理人 丁○○原 告即反訴被告 中和紡織股份有限公司法定代理人 丙○○共 同訴訟代理人 張睿文律師複 代理人 吳忠德律師被 告即反訴原告 恒昌豐興業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 郭雨嵐律師
陳信至律師乙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國九十三年三月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰零陸萬叁仟叁佰捌拾柒元，及自民國九十一年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰陸拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰零陸萬叁仟叁佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）本訴部分：除假執行之擔保金額外，如主文第一項所示。
（二）反訴部分：反訴原告之訴駁回；如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本訴部分：被告於民國八十七年七月六日，與原告簽訂預定房地買賣合約書三份、預定獎勵車位土地買賣合約書一份，向原告購買坐落台北市○○區○○段一小段三五四地號、三五四之一地號土地上，所興建之臨沂雙璽大樓六樓Ａ戶、Ｂ戶、七樓Ｂ戶和地下三樓第五、六、七、二十、二十七、三十六號停車位，及土地所有權應有部分，總價金為新台幣（下同）一億七千九百二十萬元。嗣上開房屋完工後，兩造另於八十九年十二月十八日，簽訂交屋作業協議書，其中第三條約定，被告於原告移轉系爭不動產所有權辦理貸款後，應即給付買賣尾款。又兩造於九十年八月二十三日，簽訂協議書，約定被告所買受之地下三層第二十七號停車位，更換為地下二層第四十四號停車位。詎原告將上開不動產所有權移轉登記予被告後，被告就所積欠之五百零六萬三千三百八十七元尾款，拒不給付。爰依房地買賣合約第十三條、車位買賣合約第五條、交屋作業協議書第三條之約定，及民法第三百六十七條之規定，請求被告給付五百零六萬三千三百八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、依房地買賣合約第三條第二項第三款約定，系爭大樓共用部分為七十五點六三平方公尺，包含一樓公共門廳、樓電梯間、二樓至十一樓樓電梯間、梯廳及空調機房、地下一至三樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、機房等及其他歸屬本大樓公用部分等面積。而被告於簽約時，對上開公設部分並未提出任何意見，且原告辦理系爭建物保存登記時，亦主動提供相關資料予被告辦理貸款之用，被告完全知悉系爭房屋之產權登記範圍。嗣被告應給付尾款時，竟以原告虛灌公設坪數，拒付尾款。然系爭大樓之共用部分如何使用，依公寓大廈管理條列第十條第二項規定，屬於管理委員會之職權，被告雖為建商亦無權干涉。是被告抗辯原告有虛灌公設坪數，拒絕給付尾款，自不足取。
２、按不完全給付之成立，係以債之關係有效成立為前提，且以債務之履行與債之本旨不合為必要條件，故債務人之給付，是否不合債之本旨，必以債務人於訂約後履行債務有瑕疵為前提。本件姑不論被告於簽訂房地買賣合約前，已經審閱預售廣告圖冊及合約內容，始同意簽約，斯時有關公共設施配置及面積規劃公設面積之設計，涉有虛灌坪數等情事存在，亦係在訂約前即屬確定，並非簽約後始發生，顯然與不完全給付之要件不符，是被告所辯原告應依不完全給付之規定，負擔損害賠償責任，亦不足取。
３、又被告雖抗辯原告所預留之公設部分，未供作公共使用，致系爭房屋之公設面積短少，未達契約預定之效用，被告得請求面積短少之損害賠償或請求減少價金云云，但並不能指明所謂契約預定效用之認定標準為何。而原告既已於預售系爭大樓房屋前，設計規劃預留機房面積作為公共空間，以供管理委員會使用，並經被告同意而簽訂房地買賣合約，則原告既確實依照原規劃設計興建完成，即屬達成契約預定之效用，被告不能以原告要求交屋當時公共設施尚未使用，抗辯該公設部分之規劃設計，未達契約預定之效用。故被告所辯得依物之瑕疵擔保規定，請求減少價金和損害賠償，更不足取。
４、另系爭大樓於八十九年八月間興建完成後，各買受人即陸續與原告辦理交屋，並成立管理委員會，再由管理委員會就公設部分進行驗收及點交手續，斯時被告均未提出任何意見，依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，各該公共設施之修繕、管理、維護，即由該管理委員會負責。至就被告所爭執之公設部分，分述如下：
（１）停車場電梯及門廳有設置之必要，因系爭大樓之安全警衛，以多處崗哨方式設計，除大門外在基地另一側或停車場出入口，亦加以設置，以防遭不法侵入。為此，原告在系爭大樓濟南路側設置有停車場電梯，由地上一樓通往地下一、二樓，地上一樓及地下一、二樓均有電梯間及門廳，地下三樓則未設出入口，作為機房使用，該電梯及門廳供住戶及司機、管家、員工或獎勵停車位所有權人使用，地上一樓門廳並兼作警衛室使用，俾得隨時監看濟南路側及停車場進出情形，乃屬必要設施。況被告及家人、司機、管家、員工，亦時常利用停車場電梯，及今卻率指停車場電梯及門廳無設置必要，應係為謀勝訴而僥倖所為之抗辯。
（２）地下一、二、三樓之停車場電梯及機房、消防幫浦、空調主機、排煙設備、發電機、變電設備等，依法或性質上不適於集中設置：
①有關停車場電梯部分，因電梯設備使用高壓電，非獨立設置不可，該等設備依
法令及性質，均不適合與其他設備摻雜放置，故於設計當時乃獨立集中放置。②地下三樓設計有消防幫浦室，為消防設施之一部分，依法令及性質上均不適合與其他設備摻雜放置，故於設計當時亦獨立集中放置。
③有關空調機房部分，系爭大樓一開始即就地下一樓部分，設計有二處空調機房
，地下二樓部分設計有一處空調機房，地下三樓部分設計有一處空調機房。按空調主機性質上不適合與其他設備摻雜放置，故於設計當時乃將公共區域之空調主機獨立集中放置。至排煙設備亦為消防設施之一部分，依法及性質上亦不適合與其他設備摻雜放置，故於設計當時乃獨立集中放置於地下各樓層之同一地點。
④有關發電機部分，系爭大樓初始即就地下二、三樓均設計有一處自設變電室，
並有緊急發電機及柴油油箱，該等設備依性質不適合與其他設備摻雜放置，故於設計當時乃獨立集中放置。至各住戶之變電設備及發電機，乃依台灣電力股份有限公司之要求所設置。
（３）地下二、三樓之司機休息室、管理委員會辦公室及工作人員廁所、各住戶儲藏櫃及公用儲藏室之設置，均有設置之必要，被告於購買當時，明知而提出邀約購買時，早已同意設置。
５、原告就共用部分之設置及面積分攤，並不構成物之瑕疵、不完全給付。按物之瑕疵擔保責任係擔保買賣標的物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本件被告迄未舉證所謂之瑕疵，係如何滅失或減少系爭房地之價值、通常效用或契約預定效用，與物之瑕疵擔保責任之要件不合。至系爭大樓有關機電設備空間及管理委員會使用空間之設計，完全符合修正前、後之建築技術規則建築設計施工編相關規定。況前開房地買賣合約有關公設部分之約定，亦符合內政部所公布之預售屋買賣契約範本第三條，有關共用部分面積之分擔。則被告臨訟抗辯前開公設部分有虛灌坪數之情事，得依物之瑕疵、不完全給付規定，請求減少價金和損害賠償，進而行使抵銷權，亦不足取。
６、另被告亦未違反公平交易法第二十四條規定，因公平交易委員會於八十四年十一月二十九日，對有關建築投資業者未於房地產買賣契約中載明各共有人所分配之公共設施面積或比例之導正，實質內容有三大項，其一為契約中應說明共用部分所含項目，其二為契約中應表明公共設施分攤之計算方式，其三為各戶持分總表應明確列示，並由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。惟前開房地買賣合約第三條就共用部分所含項目及公共設施分攤之計算方式，已有載明，各戶持分總表則在預售現場，供客戶自由取閱。況被告亦為建築業者，明知公平交易委員會前開函示，於購買系爭房屋時，自應對於前開公設部分之項目、面積、分擔方式等，已有知悉。故被告抗辯原告應依公平交易法第三十一條、第三十二條第二項規定，負擔賠償責任，亦不足取。
（三）反訴部分：反訴原告就系爭房屋之變更設計，減少金額為四百四十二萬二千零七十九元，增加金額為十三萬零八百八十元，總計減少金額為四百二十九萬一千一百九十九元，惟依房地買賣合約第七條第四項約定，變更工程費用若有減少時，於辦理交屋手續時結清。但反訴原告向反訴被告借屋裝潢後，竟逕行遷入居住，迄今未辦理交屋手續，自不得請求給付。況被告應繳自備款部分，尚有九十九萬元未付，預定銀行貸款部分，尚有八百四十七萬元未付，另瓦斯裝管費、契稅、規費、印花稅、權狀費、公證費、代書代辦費、管理基金部分，反訴被告則應返還十萬五千四百十四元予反訴原告，加上該變更設計減少之金額，相互扣抵後，反訴原告尚積欠五百零六萬三千三百八十七元之尾款，反訴原告請求反訴被告應先行支付上開變更設計減少之費用，自非有理。至反訴被告確實尚有單體馬桶二組、單槍面盆龍頭八組、定溫龍頭五組、升降桿組五組、毛巾桿八組、廁紙架八組、除霧鏡七組，原應於交屋時一併點交予反訴原告，因存放在系爭大樓地下三樓，於納莉颱風期間因淹水，導致毀損無法點交。但上開衛浴設備係屬種類之債，依民法第二百條第二項規定，於債務人交付其物之必要行為完結後，或經債權人之同意指定其應交付之物時，其物始為特定給付物。但反訴原告迄今未與反訴被告辦理交屋，上開衛浴設備等種類之債未經特定，反訴被告自不構成物之瑕疵或不完全給付之問題。
三、證據：提出預定房地買賣合約書三份、預定獎勵車位土地買賣合約書、系爭大樓各住戶產權面積表、交屋作業協議書、協議書、價金結算表、公共設施竣工圖、產權分配表各一份，照片二十四張為證，並聲請勘驗系爭大樓之公共設施。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）本訴部分：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）反訴部分：反訴被告應給付反訴原告八百三十九萬一千二百三十一元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本訴部分：
１、被告買受系爭房屋之共同使用部分，原告有虛灌坪數之情形。按公寓大廈管理條例第三條第四款明定：「共同部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共同使用者。」另依房地買賣合約第三條第二項第三款約定，每戶分擔共用部分計七十五點六三平方公尺，包含一樓公共門廳、樓電梯間、雨遮、電梯間暨管理員室；二至十一樓樓電間、梯廳及空調機房；屋頂突出物一至二層；地下一至三樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室及其他歸屬本大樓公共使用部分等。又建物實際之共用部分，必須依據建物測量成果圖及竣工圖，實地查核始能確定，非僅從土地或建物登記謄本或所有權狀之記載，或施工前之原始建築藍圖，可以得知。惟被告於取得建物測量成果圖後，發現規劃作為公共設施之面積，有部分並非供作公共使用，且與原來規劃之用途不符，並非被告及其他買受人應負擔之共用部分面積。則依房地買賣合約第三條約定，每戶房屋應分擔之公設面積，為二點八八坪，面積增減超過百分之一時，應相互找補。而原告虛灌之公設坪數，如下所述被告買受三戶多負擔之面積，為十四點零二五坪或十三點七二坪，減少比率高達百分之五，依每坪價金六十六萬元計算，被告所受損害為九百二十五萬六千五百元或九百零五萬五千二百元，依上開約定和不完全給付及物之瑕疵規定，自應由負賠償責任，被告上開債權與原告對於被告之價金請求權，行使抵銷權後，原告自不得請求被告給付任何款項。
２、茲就原告虛灌坪數部分，敘明如下：
（Ａ）一樓機房部分實際上該空間沒有任何機電設備，僅裝設有一樓Ａ戶所有一小型變壓器，非供作公共使用甚明，不得列入公設面積，令買受人分擔，此部分每戶分攤之面積為零點零四坪，被告買受三戶合計溢分擔零點一二坪。
（Ｂ）地下一樓空調機房部分，實際上該空間並無任何空調設備，只有一小型過濾器，顯然未達供公共使用之目的，此部分每戶分擔面積約為零點三坪，被告買受三戶合計溢分擔約零點九一坪。
（Ｃ）地下一樓之法定機車位，原有二十三位，實際上僅有十八位，減少五位，此部分公共設施面積短少十三點七八坪，每戶短少約零點六四坪，被告買受三戶合計溢分擔一點九三坪。
（Ｄ）地下一樓停車場電梯廳間，位於專供外賣之獎勵停車位專用電梯旁，該電梯只能通達一樓至地下一、二樓，在一樓出口處無任何出口得以進入大樓內，亦即無法利用該電梯由地下一、二層停車場到大樓內部，除非到達一樓後經東南角之保全室出來，沿濟南路步行至該大樓西南角轉臨沂街，由位於臨沂街之正門進入，步行距離約五、六十公尺之遙。況且停車場內另有兩部電梯可以直通大樓住戶門口，被告及其他住戶無捨直通之電梯而繞遠路之理，又因直通大樓內部之電梯必須持有住戶之門卡才能使用，是方須設有一專供外賣之獎勵停車位使用之電梯，位於該電梯旁之電梯廳間，亦係僅供外賣獎勵停車位之用戶使用，足證此部分停車場電梯空間之配置，絕非供大樓住戶全體使用之意，而非應由大樓全體住戶分擔之公共設施面積。況依房地買賣合約第九條第四款已明定：「因社區管理之需要，獎勵停車位人員出入動線，與社區住戶出入分離，故其人員之出入使用獎勵停車專用之電梯，不得使用社區住戶之樓、電梯間。」足證該電梯係專供獎勵停車位人員之使用。原告仍將之納入公共設施面積計價，使各戶負擔之面積溢出零點二坪，被告買受三戶合計溢出零點六坪。
（Ｅ）地下二樓發電機室之發電機設備，不僅提供系爭大樓住戶使用，地下一、二樓獎勵停車位之照明及電動鐵捲門等機電設施所須電力，亦賴其提供。地下一、二樓獎勵停車位之所有人，既亦共同使用該發電機室之空間，即應分擔該部分公共設施之面積，而不應僅由大樓住戶分擔。惟原告僅將其納入大樓住戶應分擔之公共設施面積，致大樓各戶應負擔之面積溢出零點三四坪，被告買受三戶合計溢出一點零二坪。
（Ｆ）地下二樓之機械室內，實際上空無一物，並無設置任何機械設備，更非供作公共使用，是此空間劃歸公共設施而要求各住戶分擔面積，顯非合理，使各戶負擔之面積溢出約零點二坪，被告買受三戶合計溢出約零點六一坪。
（Ｇ）地下二樓之機房，本應作機房使用，卻增設廁所並改為管理委員會管理中心，未依原始建築圖規劃使用，顯見該部分面積本即無作為公共使用之必要，僅係原告為虛灌坪數而列為公共設施，各戶負擔面積因而溢出零點三七坪，被告買受三戶合計溢出約一點一坪。
（Ｈ）大樓地下二樓之停車場電梯廳間，專供獎勵停車位所用，不應由大樓住戶負擔之公設面積。
（Ｉ）地下三樓之機房，處於閒置狀態，毫無任何機械設備存在，甚至為部分住戶放置高爾夫球具，亦非供作公共使用，致各住戶負擔之面積溢出零點六坪，被告買受三戶合計溢出約一點八一坪。
（Ｊ）地下三樓之電梯機房，亦專供獎勵停車位使用者所用，應由獎勵停車位使用者負擔，原告等竟將此部分面積列為各住戶負擔，致各住戶分擔之面積溢出零點一四坪，被告買受三戶溢出約零點四二坪。
（Ｋ）地下三樓之自設變電室，實際上只有使用三分之二面積，其他部分僅堆放雜物，顯無必要以偌大面積作為公共使用，造成各住戶應負擔之公共設施面積不當加大，各住戶應分擔之面積溢出零點七二坪，被告買受三戶合計溢出約二點一七坪。
３、另依台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點第二條、第十條、第十一條分別規定：「本要點所稱增設停車空間，係指建築物依都市計畫法令及其他法令規定設置之法定停車空間或原核准之停車空間以外再增設之停車空間。」、「每增設二部停車空間，應於地面層、第二層或地下第一層設置一部機車停車空間，且不得設於法定空地上。」、「依本要點設置之停車空間應於建築基地明顯位置設置停車空間標示牌，且應提供公眾使用，並於適當位置設管理員室、警示燈、圓凸鏡等設施。」經查，原告為增設獎勵停車位以出賣住戶以外之買受人，申請設置獎勵停車位，地下一層汽車停車位二十二位、機車停車位二十三輛，地下二層汽車停車位二十四位，地面層之汽車出入口設有管理員室。然依建築技術規則規定，系爭大樓只需設置法定停車位二十九位，地下室僅須開挖一層即可。詎原告為增設獎勵停車位，遂開挖至地下二、三層，進而增設獎勵停車位所在地下一、二層之公共設施，包括：地下一層之空調機房、法定機車位、停車場電梯廳間，地下二層之發電機室、機械室、機房、停車場電梯廳間等，進而要求各住戶分擔此部分公設面積，自不符合房地買賣合約書第三條第二項第三款，所約定各住戶共同使用部分應負擔之公設面積。
４、又按公平交易法第二十四條規定，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。若有違反至損害他人權益，應依公平交易法第三十一條、第三十二條負擔賠償責任。查，行政院公平交易委員會先於八十四年十二月四日，以（八四）公壹字第○九四九○號函表示：「--本會八十四年九月六日第二○四次委員會議決議，因公共設施分配涉及房地交易標的面積之計算，是為重大交易條件；如未載明於契約中，易誤導購屋人，影響業者公平競爭，可能構成公平交易法第二十四條欺罔或顯失公平行為--（一）契約中應說明共同部分所含項目。（二）契約中應表明公共設施分攤之計算方式。--自八十五年二月一日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條。」復於八十五年四月二十五日，以（八五）公壹字第八五○二三三八之○○一號函，對該會前揭於八十五年四月十七日第二三五次委員會議對第二一六次委員會議決議：「--持分總表應足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施之比例--」再於九十一年十一月六日，以公壹字第○九一○○一○八五八號令發布「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」，其中第三、（二）２、（４）「未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式」載明：「按預售屋公共設施之分配涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，倘建築投資業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易相對人欺罔之情事，是建築投資業者應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配之公共設施之項目，並載明公共設施面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，--建築投資業者未為本項資訊揭露，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。」本件前開房地買賣合約第三條第二項第三款僅記載，共用部分約二十二點八八坪，包含一樓公共門廳等及其他歸屬本大樓公共使用部分，並未列舉各共有人所分配之公共設施之項目，並載明公共設施面積或比例分攤之計算方式，和各戶持分總表應足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施之比例。是原告未於系爭買賣契約中載明公共分擔其增設獎勵停車位而開挖至地下二、三層所多出之所謂共同使用部分面積，其行為自屬公平交易法第第二十四條所定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，原告並因其虛灌公共設施之行為而受有利益。是依公平交易法第三十一條、第三十二條第二項規定，被告得請求原告依短少之坪數計算損害賠償。而依被告買受三戶多負擔之面積，為十四點零二五坪或十三點七二坪，被告所受損害為九百二十五萬六千五百元或九百零五萬五千二百元，被告亦得以之與原告之價金請求權相互抵銷。
５、又依房地買賣合約第七條第三、四項約定，經原告同意時被告對系爭房屋內部裝設得要求變更或增減工程，變更工程費用若有減少時，於辦理交屋手續時結清。查，依原告所出具之變更工程追加減帳簽認表，被告就系爭房屋變更設計增減後，總計追減金額為四百二十九萬一千一百九十九元，原告未依約給付。且原告就系爭房屋之單體馬桶二組，合計一萬九千元；單槍面盆龍頭八組，合計三萬三千二百八十元；定溫龍頭五組，合計三萬一千六百元；升降桿組五組，合計一萬二千六百五十元；毛巾桿八組，合計一萬一千六百元；廁紙架八組，合計七千二百元；除霧鏡七組，合計七千五百八十八元；以上合計共十二萬二千九百十八元，因原告放置在系爭大樓地下三樓，於九十年九月間，遭納莉颱風導致地下三樓淹水，該設備因之毀損無法點交。是上開部分合計共四百四十一萬四千一百十七元，被告自得依房地買賣合約書之約定，和物之瑕疵及不完全給付之規定，請求減少價金與損害賠償，被告亦以之行使抵銷權。
（二）反訴部分：反訴原告就前開虛灌坪數部分，依房地買賣合約之約定、不完全給付、物之瑕疵，及公平交易法第二十四條、第三十一條、第三十二條第二項規定，得就短少之坪數請求減少價金或賠償所受損害為九百二十五萬六千五百元或九百零五萬五千二百元。另就前開變更工程所減少之四百二十九萬一千一百九十九元，反訴原告亦得依房地買賣合約書約定請求反訴被告給付。又前開衛浴設備未點交部分，反訴原告得請求減少價金與損害賠償為十二萬二千九百十八元，上開債權合計共一千三百六十七萬零六百十七元或一千三百四十六萬三百十七元，反訴原告僅以較小金額扣除反訴被告得請求之買賣尾款五百零七萬八千零八十六元，反訴被告尚積欠八百三十九萬一千二百三十一元。爰求為判決如反訴聲明所示。
三、證據：提出預定房地買賣合約書三份，測量成果圖、竣工圖、建造執照所附建築管理處簽呈、地下一層平面圖、地下二層平面圖、變更工程追加減帳簽認表、報價單各一份，照片三十一張為證。
丙、本院依職權向台北市政府工務局調閱八十七年度建字第八九號建造執照卷宗。理 由
甲、程序上之事由：原告原起訴聲明，求為判決被告應給付五百零七萬八千零八十六元，及自九十一年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，此有起訴狀在卷。嗣減縮聲明求為判決被告給付五百零六萬三千三百八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，此亦有聲明狀在卷，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，自應准許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告於八十七年七月六日，與原告簽訂房地買賣合約三份、車位買賣合約一份，向原告購買系爭土地、房屋、停車位，總價金為一億七千九百二十萬元。嗣上開房屋完工後，兩造另於八十九年十二月十八日，簽訂交屋作業協議書，其中第三條約定，被告應於原告移轉系爭不動產所有權後，給付買賣尾款。又兩造於九十年八月二十三日，簽訂協議書，約定被告所買受之地下三層第二十七號停車位，更換為地下二層第四十四號停車位。詎原告將上開不動產所有權移轉登記予被告後，被告就所積欠之五百零六萬三千三百八十七元尾款，拒不給付。爰依房地買賣合約第十三條、車位買賣合約第五條、交屋作業協議書第三條之約定，及民法第三百六十七條之規定，請求被告給付五百零六萬三千三百八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：被告買受系爭房屋之共用部分，原告有虛灌坪數之情形，被告買受三戶多負擔之面積，為十四點零二五坪或十三點七二坪，減少比率高達百分之五，依每坪價金六十六萬元計算，被告所受損害為九百二十五萬六千五百元或九百零五萬五千二百元，依房地買賣合約第三條第二項第三款約定，和物之瑕疵及不完全給付之規定，被告得請求減少價金和損害賠償，被告上開債權與原告對於被告之價金請求權，行使抵銷權後，原告自不得請求被告給付任何款項。另前開房地買賣合約第三條第二項第三款，並未列舉各共有人所分配之公設之項目、面積、比例分攤之計算方式、各戶持分總表，構成公平交易法第二十四條所規定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，被告依公平交易法第三十一條、第三十二條第二項定，得請求原告依短少之坪數計算損害賠償，為九百二十五萬六千五百元或九百零五萬五千二百元，被告亦與原告之價金請求權相互抵銷。又被告就系爭房屋變更設計增減後，總計追減金額為四百二十九萬一千一百九十九元，原告未依房地買賣合約第七條第三、四項約定給付被告，被告亦以之行使抵銷權。另原告就前開價值十二萬二千九百十八元之衛浴設備，因原告放置在系爭大樓地下三樓，遭納莉颱風導致該地下三樓淹水，該設備因之毀損無法點交，被告依物之瑕疵及不完全給付之規定，得請求減少價金與損害賠償，被告亦行使抵銷權云云，資為抗辯。
三、反訴原告起訴主張：反訴原告就前開虛灌坪數部分，依房地買賣合約之約定、不完全給付、物之瑕疵，及公平交易法第二十四條、第三十一條、第三十二條第二項規定，得請求反訴被告就短少之坪數，減少價金或賠償所受損害為九百零五萬五千二百元。另就前開變更工程所減少之四百二十九萬一千一百九十九元，反訴原告亦得依房地買賣合約第七條約定，請求反訴被告給付。又前開衛浴設備未點交部分，反訴原告亦得請求減少價金與損害賠償十二萬二千九百十八元，上開債權合計共一千三百四十六萬三百十七元，扣除原告得請求之買賣尾款五百零七萬八千零八十六元，反訴被告尚積欠八百三十九萬一千二百三十一元。爰求為判決如反訴起訴聲明所示。
四、反訴被告則以：反訴原告就系爭房屋之變更設計，總計減少金額為四百二十九萬一千一百九十九元，惟依房地買賣合約第七條第四項約定，變更工程費用若有減少時，於辦理交屋手續時結清。但反訴原告向反訴被告借屋裝潢後，竟逕行遷入之債，依民法第二百條第二項規定，於債務人交付其物之必要行為完結後，或經債權人之同意指定其應交付之物時，其物即為特定給付物。但反訴原告迄今未與反訴被告辦理交屋，上開衛浴設備等種類之債未經特定，反訴被告自不構成物之瑕疵擔保或不完全給付之問題等語，資為抗辯。
五、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張被告向原告購買前開土地、房屋、停車位，總價金為一億七千九百二十萬元，前開房屋完工後，兩造另簽訂交屋作業協議書之事實，業據其提出預定房地買賣合約書三份、預定獎勵車位土地買賣合約書、交屋作業協議書各一份為證，亦為被告所自認，堪信為真實。
（二）原告復主張其已將系爭不動產所有權移轉登記予被告，被告尚積欠五百零六萬三百八十七元尾款之事實，復據其提出價金結算表一份為證，亦為被告所不爭執，亦堪信為真實。
（三）又反訴原告主張前開房屋因變更工程，所應減少之之價款，為四百二十九萬一千一百九十九元，且反訴被告尚有前開衛浴設備尚未交付之事實，亦據反訴原告提出變更工程追加減帳簽認表、報價單各一份為證，且為反訴被告所不爭執，堪信為真實。
六、兩造爭執之爭點：至原告另主張被告就積欠之五百零六萬三百八十七元買賣尾款，應依房地買賣合約第十三條、車位買賣合約第五條和交屋作業協議書第三條之約定，及民法第三百六十七條之規定，負擔給付責任之部分，則為被告所否認，並抗辯原告就系爭房屋之公設部分虛灌坪數，構成物之瑕疵、不完全給付，亦違反公平交易法第二十四條、第三十一條及第三十二條第二項規定，被告以對於原告之損害賠償請求權，行使抵銷權云云。另反訴原告主張前開虛灌坪數部分、變更工程減少費用部分、未點交衛浴設備部分，得請求減少價金或賠償所受損害，各為九百零五萬五千二百元、四百二十九萬一千一百九十九元、十二萬二千九百十八元，合計共一千三百四十六萬三百十七元，扣除五百零七萬八千零八十六元尾款，反訴被告尚積欠八百三十九萬一千二百三十一元之部分；則為反訴被告所否認，且抗辯稱：
上開變更工程減少價金部分，尚未辦理交屋，不得請求，至有關衛浴設備部分，均屬種類之物，反訴原告不得請求賠償金錢等語。是本件依兩造之書狀往來，以及於言詞辯論期日所為之整理協議簡化爭點，確認兩造爭執之爭點，即在於：
（一）原告就公設部分是否虛灌坪數，而構成物之瑕疵、不完全給付，及違反公平交易法第二十四條規定？
（二）原告就衛浴設備部分，是否構成物之瑕疵，不完全給付？
（三）被告就變更設計減少金額部分，行使抵銷權，是否有理由？
七、關於本件之爭點，分述如下：
（一）原告就公設部分是否虛灌坪數：
１、依房地買賣合約第二條第二項、第三條第二項本文、第一、二、三款、第四項分別約定：「--本大樓使用用途依台北市工務局核發之建築執照即八七建字第○八九號（如附圖）為準。」、「本房屋--總面積計二七一點九六平方公尺--」、「主建物面積計一七○點八二平方公尺」、「附屬建物面積計二五點五一平方公尺」、「分擔本大樓全體共同使用部分計七五點六三平方公尺，約二十二點八八坪，包含一樓公共門廳、樓電梯間、雨遮、電梯間暨管理員室；二至十一樓樓電梯間、梯廳及空調機房、屋頂突出物一至二層；地下一至三樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室及其他歸屬本大樓公共使用部分等面積均屬之（地下三樓之法定停車位面積除外）。」、「--本房屋面積之增減誤差超過百分之一時，就其增減面積全額依下列價格互補之，--」是依上開約定，被告買受系爭房屋之公設面積，係依經台北市政府工務局核准之八七建字第○八九號建築執照為準，每戶分擔之公設面積，為七十五點六三平方公尺，除前開各住戶共同使用部分外，並不包括獎勵停車位及法定停車位之面積。經查，被告所買受之前開三戶房屋，業已移轉登記之面積，每戶均為主建物部分一百七十一點一一平方公尺，附屬建物面積為二十五點三八平方公尺，公設面積為七十七點四八，合計共二百七十三點九七，較上開約定之買賣面積二百七十一點九六平方公尺，多出百分之零點七四，此有兩造均不爭執之系爭大樓產權面積表在卷足憑。則原告所移轉登記予被告之面積，自符合上開約定，且該面積增減誤差並未超過百分之一，不必相互找補。
２、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條定有明文，是所謂區分所有建築物之成立要件應為一建築物其存有共同部分，性質上不許分割而獨立，而存有分別部分，數人各有其單獨所有權。第按民法第七百九十九條所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、牆壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。至於共用部分之所有權登記，依土地登記規則第八十一條規定，應另編建號，單獨登記，同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。因此，各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，惟目前建築實務上，均依各區分所有權人專有部分所有權之面積比例分擔，此觀內政部所公布之預售房屋買賣契約範本第四條第二款，就共用部分之權利範圍，亦以買主建物面積與主建物總面積之比例而為計算至明。次查，就被告所抗辯原告虛灌坪數部分，即系爭大樓一樓之機房，地下一樓空調機房、法定停車位、停車場電梯廳間，地下二樓之發電機室、機械室、機房、停車場電梯廳間，地下三樓之機房、電梯機房、變電室，經本院實際至系爭大樓現場履勘，上開共用部分均係參照建築技術規則建築設計施工編，有關大樓興建應設置之相關設備所設計，並依台北市政府工務局所核發之八十七年建字第○八九號建築執照興建，性質上均屬不許分割而獨立之部分，此有該勘驗筆錄在卷足憑，自屬於系爭大樓之共同使用部分。則原告就上開共同使用部分，依前開房地買賣合約第三條約定，按全體區分所有權人之專有部分，分配各區分所有權人所應分擔之應有部分，自無違誤。故原告移轉前開共用部分之所有權應有部分予被告，自無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告抗辯原告有虛灌公設坪數之情事，構成物之瑕疵、不完全給付，被告得請求減少價金及請求損害賠償，自屬無據。
３、至前開共同使用部分之使用，依民法第八百二十條及公寓大廈管理條例第九條、第十條規定，屬於全體共有人即全體區分所有權人所成立之管理委員會所管理、維護，與原告並無關連。是被告就前開共同使用部分之使用狀況，抗辯稱使用狀況未經被告之同意，被告即無庸分擔前開共用部分之應有部分，自不足取。又被告抗辯系爭大樓因原告設置獎勵停車位，以致加挖地下二、三層，該增加之共用部分面積，不應由被告分擔云云。然依前開房地買賣合約第三條、第十七條，已載明系爭大樓設置有獎勵停車位，地下室共有三層，此為被告於簽約時所明知，況前開獎勵停車位及地下二、三層之設置，均經台北市政府工務局核准，前開地下二、三層樓之共用部分，自仍應由各區分所有權人，按專有部分之面積比例分擔。則被告此部分之抗辯，亦不足取。
４、再按，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，若有違反致損害他人權益，應負損害賠償責任，公平交易法第二十四條、第三十一條定有明文。本件被告抗辯原告違反行政院公平交易委員會前開函示及發布之「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」，在前開房地買賣合約書第三條第二項第三款僅記載，共用部分約二十二點八八坪，包含一樓公共門廳等及其他歸屬本大樓公共使用部分，並未列舉各共有人所分配之公共設施之項目，並載明公共設施面積或比例分攤之計算方式，各戶持分總表應足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施之比例，違反公平交易法第二十四條規定，依公平交易法第三十一條、第三十二條第二項規定，被告得請求原告依短少之坪數計算損害賠償，而依被告買受三戶多負擔之面積，為十四點零二五坪或十三點七二坪，被告所受損害為九百二十五萬六千五百元或九百零五萬五千二百元，被告亦得以之與原告之價金請求權相互抵銷云云。但查，前開房地買賣契約書第三條業已約定，被告所買受之系爭房屋總面積為二百七十一點九六平方公尺，主建物面積為一百七十點八二平方公尺，附屬建物面積包括陽台及雨遮為二十五點五一平方公尺，分擔系爭大樓全體共同使用部分，為七十五點六三平方公尺，包含一樓公共門廳、樓電梯間、雨遮、電梯間暨管理員室；二至十一樓樓電梯間、梯廳及空調機房、屋頂突出物一至二層；地下一至三樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室及其他歸屬本大樓公共使用部分等面積均屬之。是上開約定已說明共同部分所含項目及公共設施分攤之計算方式，足以顯示全區公共設施分攤之計算結果，亦即以被告買受系爭房屋之面積與主建物總面積之比例而為計算，自不構成以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，使被告買受系爭房屋。故被告抗辯原告虛灌公設坪數，違反公平交易法第二十條規定，被告得依公平交易法第三十一條、第三十二條第二項規定，請求被告負擔損害賠償責任，進而行使抵銷權，尚屬無據。
（二）原告就衛浴設備部分，是否構成物之瑕疵，不完全給付？復查，原告所出賣之系爭房屋，尚有單體馬桶二組、單槍面盆龍頭八組、定溫龍頭五組、升降桿組五組、毛巾桿八組、廁紙架八組、除霧鏡七組，應於交屋時一併點交，原告將前開設備存放在系爭大樓地下三樓，於納莉颱風期間因淹水，導致毀損無法點交，此為兩造所不爭執。然上開衛浴設備依房地買賣合約第七條及附件二建材設備說明衛浴設備部分約定，係約定採用KOHLER等品牌，性質上屬於種類之物。而依民法第二百條第二項規定，種類之債於債務人交付其物之必要行為完結後，或經債權人之同意指定其應交付之物時，其物即為特定給付物。則上開衛浴設備在原告交付被告之前，遭納莉颱風淹水而損害，除尚未特定外，原告尚未給付上開衛浴設備，自無所謂物之瑕疵或不完全給付之問題。故被告抗辯上開衛浴設備部分，得依房地買賣合約書之約定，和物之瑕疵及不完全給付之規定，請求減少價金與損害賠償，合計共十二萬二千九百十八元，被告亦行使抵銷權，顯屬無據。
（三）被告就變更設計減少金額部分，行使抵銷權，是否有理由？末查，被告就系爭房屋進行變更設計，總計減少四百二十九萬一千一百九十九元之費用，此有被告所提出由原告所出具之變更工程追加減帳簽認表在卷足憑，亦為原告所不爭執。然依房地買賣合約第七條第四項約定，變更工程費用若有減少時，於辦理交屋手續時結清。本件兩造因前開公設部分所生之爭執，迄今尚未辦理交屋手續，此為兩造所不爭執。則被告既尚未辦理交屋手續，自不得請求原告給付上開減少之金額。況原告就上開變更設計減少之費用，業已自本件買賣總價中扣除，此有原告所提出之價金結算表在卷足憑，亦為被告所不爭執。則被告就上開因變更設計所減少之四百二十九萬一千一百九十九元，因尚未辦理交屋手續，自不得請求原告給付，況原告就上開變更設計減少之費用，業已自買賣總價中扣除。則被告抗辯稱原告依房地買賣合約第七條第三、四項約定，應給付四百二十九萬一千一百九十九元，亦行使抵銷權，並基於反訴原告之地位，提起反訴請求反訴被告給付，均屬無據。
八、綜前論述，原告就前開公設部分並無虛灌坪數，而構成物之瑕疵、不完全給付，及違反公平交易法第二十四條規定之情事，故被告請求減少價金、損害賠償及行使之抵銷權，均屬無據；又原告就前開衛浴設備部分，亦無構成物之瑕疵、不完全給付，故被告請求減少價金、損害賠償及行使抵銷權，自屬無據；此外，被告就變更設計減少費用部分，行使抵銷權，亦屬無據，均如前述。另本件買賣依總價扣除被告繳納之自備款、銀行貸款、變更工程減少之價金，及有關瓦斯裝管費、契稅、規費、印花稅等相關費用相互扣抵後，被告所積欠之尾款為五百零六萬三千三百八十七元，此已有前開被告所不爭執之價金結算表在卷可證。則原告主張依房地買賣合約第十三條、車位買賣合約第五條和交屋作業協議書第三條之約定，及民法第三百六十七條之規定，請求被告給付上開尾款，洵屬有據。另按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。至應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條復分別定有明文。本件原告對於被告之買賣尾款請求權，並未約定遲延利息之利率，亦未約定給付之期限，係屬於未定有給付期限之金錢債權；揆諸前述民法第二百二十九條第二項、第二百三十三第一項前段、第二百零三條之規定，原告主張被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日，即九十三年七月三日起，就上開欠款負擔按年息百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據。故原告請求被告給付五百零六萬三千三百八十七元，及自九十一年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至反訴原告依房地買賣合約、公平交易法、民法不完全給付、物之瑕疵等規定，請求反訴被告給付八百三十九萬一千二百三十一元及法定遲延利息，則屬無據，不應准許。
九、另本件兩造均陳明願供擔保後，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，該假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十六 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十六 日
法院書記官 陳鳳瀴