臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第三二四六號
原 告 高金五即祭祀公業高積祥之管理人訴訟代理人 甲○○律師被 告 乙○○訴訟代理人 王存淦律師複 代理人 齊彥良律師右當事人間請求調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾貳萬壹仟玖佰叁拾貳元，及自民國九十一年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五地號上，面積一百八十一公尺之土地，自民國九十一年五月一日起，每年應給付原告之租金，調整為依當期申報地價總額年息百分之五計算，於每年九月二十九日以前給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十四；餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新台幣肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾貳萬壹仟玖佰叁拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）叁拾貳萬叁仟壹佰貳拾貳元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五地號，面積一百八十一平方公尺土地，自民國九十一年度起，每年應給付原告之租金，調整為依當期申報地價總額年息百分之七計算，於每年九月二十九日以前給付之。
（三）第一項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國六十年九月三十日，與祭祀公業高積祥簽訂土地租賃契約，承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五地號土地（下稱系爭土地），面積為四十一點零一坪，租賃期間自簽約日起至六十九年九月二十九日止，每年租金按系爭土地申報地價之百分之四計算，為壹仟零伍拾叁元貳角，約定於每年九月二十九日以前，給付下一年度之租金。嗣經原告聲請地政機關測量後，被告目前占用之面積，為一百八十一方公尺，兩造即合意以上開面積為被告租用之面積。然被告租用系爭土地，尚積欠八十五年度起至九十年度之租金，為肆拾萬叁仟壹佰貳拾貳元，扣除被告已給付之捌萬元，被告尚積欠叁拾貳萬叁仟壹佰貳拾貳元。另系爭土地之租金，數十年來未曾調整，系爭土地之公告地價，並已調整為每平方公尺貳萬陸仟元，上開租金顯然過低，對於原告顯失公平。是依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，本件租金應調整為以系爭土地之申報地價總額年息百分之七計算，始為適當。而系爭土地於八十九年七月之申報地價，為每平方公尺玖仟貳佰捌拾元，是以申報地價總額年息百分之七計算，系爭土地每年之租金，應為壹拾壹萬柒仟伍佰柒拾捌元。爰分別依土地租賃契約之約定，以及民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項之規定，請求如原告訴之聲明所示。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告抗辯稱原告請求調整租金，於法無據，且被告並無積欠租金之事云云。實則原告於起訴狀有所說明，兩造之租約乃訂於六十年間，該租金之標準，顯然偏低，對原告顯失公平。故依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，請求調整租金，該調整之幅度，依土地法第一百零五條準用同法第九十七規定之範圍內，並無不合法之處。而在起訴前，兩造年租金既為依據申報地價百分之四計算，原告復無減租之承諾，何能認為被告於八十七年繳租肆萬元，八十九年、九十年各繳租貳萬元，即屬繳清當年度租金，被告所言似已偏離事實。且原告收受被告租金而開立收據，乃正常之事，不能因為開立收據即謂當年度租金已付清，尤其被告提出之收據，原告特別明乃部分租金，可以證明原告並無免除其餘欠租之意思，被告答辯之理由，為不可採。
２、另系爭土地於五十九年七月之地價，為每平方公尺貳佰零壹元，而目前之申報地價，為每平方公尺玖仟貳佰捌拾元，為當時之四十六倍，是系爭土地價值之昇降，可謂不鉅。則以三十年前之物價水準及國民所得，與現今之物價水準及國民所得比較，實不可同日而語。當時約定以申報地價年息百分之四計算租金，實乃基於當時之物價水準及國民所得極低，該租金數額雖因申報地價調整而調整，但該原比例之基礎甚低，較之目前國民所得及生活水準而言，顯然太低，原告請求依法調整，自有理由。
三、證據：提出土地租賃契約書、本院九十年度訴字第四六六四號民事判決、台灣高等法院八十九年度上易字第五二八號民事判決、地價稅繳款書各一份為證，並聲請履勘、測量系爭土地。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴；且就原告聲明第一項給付訴訟部分，如受不利之判決，願預供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）有關將年租金調整為依申報地價年息百分之七計算之部分，因於六十年九月三十日所訂之土地租賃契約書，明載租期自六十年九月三十日起至六十九年九月二十九日止，計十年，而期滿後被告繼續使用系爭土地，原告未曾表示反對，並繼續收取租金，以致成為不定期租賃，就此事實兩造均不否認，應先陳明。而關於租金之數額，係約定於租賃契約第四條：「--申報地價百分之四計算，年租金為壹仟零伍拾叁元貳角。」可知本件租金之計算，係為附條件之機動調整，並非固定，自無再請求法院依民法第四百四十二條之規定，為增減租金之必要。另依土地租賃契約書第五條約定：「倘若政府重新公告地價時，甲方（指被告）即按照乙方（指原告）重新申報地價租率百分之四，調整租金預繳乙方，不得異議。」已附有租金調整之條件。是以基於契約自由之原則，兩造既已有「倘若政府重新公告地價時，甲方即按照乙方重新申報地價租率百分之四調整租金」之約定，則對租金之計算標準，雙方自應受該契約約定之拘束。再者，租金係依據申報地價年息百分之四計算，已有機動調整之性質，即申報地價提高，年租金亦相對提高，對原告而言，並不會產生任何不公之情事，自不容原告反悔不依契約履行，而請求地租應按申報地價年息百分七之標準作調整。
（二）按依據兩造所簽訂之契約，租金如係固定時，每年之租金應為壹仟零伍拾叁元貳角，在法院未為調整租金之判決確定前，每年之租金，應不致變動。但事實上，本件兩造業已同意自七十七年起，租金調高四倍餘，即每年伍仟元，被告即於七十九年十二月九日，依此約定預繳納二年份之租金，壹萬元。嗣於八十三年起，雙方同意租金再次調整九倍餘，即每年壹萬元，被告亦依據雙方之協議，於八十七年四月十八日，將自八十三年九月十二日起至八十七年九月十二日止，四年份之租金，計肆萬元，一次付清，此由原告親筆書立之收據可資佐證。再於八十七年九月十二日起至八十九年九月十一日止，二年份之租金，計貳萬元，被告亦於八十九年二月三日付清。縱未依當年申報地價年息百分之四計算租金，但亦係原告之寬容，此由原告在由其親筆所立之該二紙收據上，業寫明收取租金無訛，別無其他記載，足以證明八十九年九月十一日前之租金，被告業已付清，並無積欠租金之情事。待至九十年九月十二日，被告持貳萬元前往原告處，欲按往例繳納八十九年九月十二日起至九十一年九月十一日止之二年份租金時，原告則謂租金應依約按申報地價年息百分之四計算，該貳萬元僅只夠支付八十九年九月十二日起至九十年九月十一日止之部分租金，不再寬容，故原告斯時所立之收據，與先前開立之收據不同，特別載註明：「八十九年九月十二日起至九十年九月十一日間部分租金。」。故縱認被告有積欠原告租金之情事時，所積欠者亦僅係自八十九年九月十二日以後之部分租金而已。又縱認被告有積欠租金，但原告請求之租金，有部分已罹於租金之五年短期消滅時效，被告拒絕給付。
（三）原告首以依約按申報地價年息百分之四計算租金，後又謂該項申報地價年息百分之四，對其有顯失公平之處，豈非前後兩相矛盾。再依申報地價年息百分之四計算地租，對原告而言，並無何有失公允之情事，原告所提出之本院九十年度訴字第四六六四號民事判決，對附近土地不定期租賃之年租金，亦係依申報地價年息百分之五為調整標準，與本件原告所請求者，僅差百分之一而已。但該案之原契約租金為固定，每坪每三年之租金為稻谷六台斤，並無得隨申報地價之提昇，而有租谷相對增加之約定。惟兩案情節並不相同，自不能比照及援用。
（四）另系爭土地依申報地價年息百分之四計付地租，對原告而言，並無顯失公平之處，因以申報地價年息百分之四計付地租，為兩造簽約時之約定，已如前述。且被告所租用之土地，經地政機關測量後，為坐落於台北市○○區○○段四小段四九五地號，租用面積一百八十一平方公尺，該申報地價每平方公尺為玖仟貳佰捌拾元，系爭房屋之門牌號碼，為台北市○○路○段○○○巷○○號，而位於同路同段同巷十五、十六、十七號，分別為訴外人高貴民、施武功、林進興與被告相同向原告以不定期之方式，承租原告所有之土地，彼等承租之土地與被告向原告承租系爭之土地，位於同路段同巷弄之兩側。惟彼等所承租之土地，與同路段五十八巷路面平齊、同屬平地，汽車、機車均可直達家門口，尚可修建車庫；然被告所承租之土地，則位於距五十八巷之地面，高出二十餘公尺之半山腰處，上下出入則須經過三十六個台階，就土地使用之便利性而言，被告承租之土地遠不及對面之四戶人家。再彼等承租原告之土地，自五十六年起迄起訴時止，均係依每坪每三年稻谷陸台斤計算地租，換算每平方公尺每年之租金，為零點六台斤白米，不似本件被告以申報地價百分之四計算地租；且彼等之租金，因無隨申報地價調降租金，亦隨之調降之機制，故原告訴請調整租金，經本院九十年度訴字第四六六號民事判決審酌各種情狀後，將租金調整為以申報地價年息百分之五計算。因此，以坐落同一地段馬路兩側，一為平地、一為半山腰的山坡地，兩相比較後，本件被告所承租之土地就使用上的功能性及便利性而言，遠不如對街之土地，則系爭土地以兩造原先之約定，以申報地價年息百分之四計算地租，應屬允當，對原告而言並無何顯失公平之處。原告依民法第二百二十七條第二項之規定，請求調整租金，自屬於法無據。
三、證據：提出契約書、土地登記謄本各一份，收據四份，照片四張為證。理 由
甲、程序上之事由：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原起訴之聲明，係請求：「被告應給付原告陸拾萬肆仟捌佰玖拾陸元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五地號，面積一百三十六平方公尺土地，自九十一年度起，每年應給付原告之租金，調整為依當期申報地價總額年息百分之七計算，於每年九月二十九日以前給付之。」此有起訴狀在卷。嗣原告於聲請地政機關測量後，分別減縮、擴張聲明為：「被告應給付原告叁拾貳萬叁仟壹佰貳拾貳元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五地號，面積一百八十一平方公尺土地，自九十一年度起，每年應給付原告之租金，調整為依當期申報地價總額年息百分之七計算，於每年九月二十九日以前給付之。」此亦有補充起訴理由狀在卷。是依首揭民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，本院自應准許；且被告對於原告上開聲明之減縮、擴張，亦不爭執，並提出答辯狀充分答辯，核先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告於六十年九月三十日，與祭祀公業高積祥簽訂土地租賃契約，承租系爭土地，面積為四十一點零一坪，租賃期間自簽約日起至六十九年九月二十九日止，每年租金按系爭土地申報地價之百分之四計算，為壹仟零伍拾叁元貳角，約定於每年九月二十九日以前，給付下一年度之租金。嗣經原告聲請地政機關測量後，被告目前占用之面積，為一百八十一方公尺，兩造即合意以上開面積為被告租用之面積。然被告租用系爭土地，尚積欠八十五年度起至九十年度之租金，為肆拾萬叁仟壹佰貳拾貳元，扣除被告已給付之捌萬元，被告尚積欠叁拾貳萬叁仟壹佰貳拾貳元。另系爭土地之租金，數十年來未曾調整，系爭土地之公告地價，並已調整為每平方公尺貳萬陸仟元，上開租金顯然過低，對於原告顯失公平。是依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，本件租金應調整為以系爭土地之申報地價總額年息百分之七計算，始為適當。而系爭土地於八十九年七月之申報地價，為每平方公尺玖仟貳佰捌拾元，是以申報地價總額年息百分之七計算，系爭土地每年之租金，應為壹拾壹萬柒仟伍佰柒拾捌元。爰分別依土地租賃契約之約定，以及民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項之規定，請求如原告訴之聲明所示等語。
二、被告則以：本件租金之數額，依約定係以申報地價百分之四計算，係附條件之機動調整，並非固定，即申報地價提高，年租金亦相對提高，對原告而言，並不會產生任何不公之情事，自無再請求法院依民法第四百四十二條之規定，為增減租金之必要。另兩造業已同意自七十七年起，租金調高四倍餘，即每年伍仟元，被告即於七十九年十二月九日，依此約定預繳納二年份之租金，壹萬元。嗣於八十三年起，雙方同意租金再次調整九倍餘，即每年壹萬元，被告亦依據雙方之協議，於八十七年四月十八日，將自八十三年九月十二日起至八十七年九月十二日止，四年份之租金，計肆萬元，一次付清，此由原告親筆書立之收據可資佐證。再於八十七年九月十二日起至八十九年九月十一日止，二年份之租金，計貳萬元，被告亦於八十九年二月三日付清。是縱未依當年申報地價年息百分之四計算租金，但亦係原告之寬容，此由原告在由其親筆所立之該二紙收據上，業寫明收取租金無訛，別無其他記載，足以證明八十九年九月十一日前之租金，被告業已付清，並無積欠租金之情事。待至九十年九月十二日，被告持貳萬元前往原告處，欲按往例繳納八十九年九月十二日起至九十一年九月十一日止之二年份租金時，原告則謂租金應依約按申報地價年息百分之四計算，該貳萬元僅只夠支付八十九年九月十二日起至九十年九月十一日止之部分租金，不再寬容，故原告斯時所立之收據，與先前開立之收據不同，特別載註明為部分之租金。故縱認被告有積欠原告租金之情事時，所積欠者亦僅係自八十九年九月十二日以後之部分租金；且原告請求之租金，有部分已罹於租金之五年短期消滅時效，被告拒絕給付云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張被告於六十年九月三十日，與祭祀公業高積祥簽訂土地租賃契約，承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五地號土地，面積為四十一點零一坪之土地，租賃期間自簽約日起至六十九年九月二十九日止，每年租金按系爭土地申報地價之百分之四計算，為壹仟零伍拾叁元貳角，約定於每年九月二十九日以前，給付下一年度租金之事實，業據其提出土地租賃契約書一份為證，亦為被告所自認，自堪信為真實。
（二）原告復主張經地政機關測量後，被告目前占用之面積，為一百八十一方公尺之事實，復經本院履勘系爭土地，製有勘驗筆錄，並囑託台北市古亭地政事務所測量系爭土地，有土地複丈成果圖在卷，亦為被告所不爭執，亦堪信為真實。
四、兩造爭執之爭點：至原告另主張被告租用系爭土地，尚積欠八十五年度起至九十年度之租金，為肆拾萬叁仟壹佰貳拾貳元，扣除被告已給付之捌萬元，被告尚積欠叁拾貳萬叁仟壹佰貳拾貳元。另系爭土地之租金，數十年來未曾調整，系爭土地之公告地價，並已調整為每平方公尺貳萬陸仟元，上開租金顯然過低，對於原告顯失公平。是依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，本件租金應調整為以系爭土地之申報地價總額年息百分之七計算之部分；則被告否認之，並抗辯稱：被告並未積欠租金，且縱使被告有積欠租金，其中部分租金亦已罹於消滅時效，至系爭土地之租金，係以系爭土地之申報地價之百分之四計算，以依申報地價調整，並無另行調整之必要等前揭情詞抗辯之。是本件依兩造之書狀往來，以及於言詞辯論期日所為之整理協議簡化爭點，確認兩造爭執之爭點，即在於：
（一）被告是否積欠祭祀公業高積祥八十五年度至九十年度之租金？
（二）原告請求自九十一年度起調整租金，是否有理由？
五、關於本件之爭點，分述如下：
（一）有關被告是否積欠祭祀公業高積祥八十五年度至九十年度租金之爭點：
１、經查，依兩造簽訂之土地租賃契約書第二條、第四條分別約定：「土地面積：四十一點一四坪。」、「租金按--申報地價百分之四計算，年租金為壹仟零伍拾叁元貳角，以每年九月二十九日以前預繳下一年之租金，--」此有兩造均不爭執之土地租賃契約書在卷。是依上開約定，被告原來承租系爭土地之面積，為四十一點一四坪，依每一坪為三點三零二五平方公尺計算，為一百三十六平方公尺（1.14×3.3025＝136，以下計算小數點後均四捨五入）。嗣被告於承租上開土地後，因房屋增建之緣故，至本院於九十一年九月十三日，履勘系爭土地，並囑託台北市古亭地政事務所測量系爭土地時，被告目前占用之面積，為一百八十一平方公尺，此有土地複丈成果圖在卷。後再經本院行使闡明權，兩造就被告承租系爭土地之面積，於九十一年十二月十一日之言詞辯論期日，始合意自九十一年度起算之租金，以一百八十一平方公尺為租用面積。則計算八十五年度至九十年度之租金，自仍應以原約定之面積，即一百三十六平方公尺為計算之標準。另依平均地權條例第十六條前段規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」本件原告就系爭土地，均未申報地價，此有原告提出之公告地價表、土地登記謄本在卷。是本件系爭土地之申報地價，自應以公告地價之百分之八十為準。而系爭土地於八十三年七月、八十六年七月迄今之公告地價，分別為壹萬零肆佰元、壹萬壹仟陸佰元，此有系爭土地之公告地價表、土地登記謄本在卷。是系爭土地於八十三年七月、八十六年七月迄今之申報地價，應分別為捌仟叁佰貳拾元、玖仟貳佰捌拾元。則八十五年度被告承租系爭地之租金，為肆萬伍仟貳佰陸拾壹元（136×8320×0.04＝45261）；八十六年度至九十年度，均為伍萬零肆佰捌拾叁元（136 ×9280×0.04＝50483）。
２、次查，就上開租金，被告抗辯稱兩造業已自七十七年起達成合意，將原訂租金調高為每年伍仟元，被告於七十九年十二月九日，依此約定預繳納二年份之租金，壹萬元；俟自八十三年起，兩造另達成合意，將租金再次調整為每年壹萬元，被告亦依據雙方之協議，於八十七年四月十八日，將自八十三年九月十二日起至八十七年九月十二日止，四年份之租金，計肆萬元，一次付清；被告再於八十九年二月三日，給付八十七年九月十二日起至八十九年九月十一日止，二年份之租金，計貳萬元；且縱使原告未依當年申報地價年息百分之四計算租金，但亦係原告之寬容，此由原告在由其親筆所立之該二紙收據上，業寫明收取租金無訛，別無其他記載，足以證明八十九年九月十一日前之租金，被告業已付清，並無積欠租金之情事云云。惟原告否認之；是依被告提出支付租金後，由原告所出具之收據，其中原告於七十九年十二月九日開立之收據，係記載：「茲收到壹萬元，係收取土地租金，七十七年十二月起至七十九年十二月部分款，收訖無訛此據。」且其中「收取土地租金，七十七年十二月起至七十九年十二月部分款」，係以手寫之方式繕寫；另「收訖無訛此據」之部分，係該收據制式之印刷部分；此有兩造均不爭執之收據在卷。是依原告於七十九年十二月九日，開立予被告收執之上開收據，可知被告於七十九年十二月九日，支付壹萬元予原告，僅係被告支付七十七年十二月份起至七十九年十二月份，此二年租賃期間之租金之部分，並非全部。是上開收據上，有關「收訖無訛此據」之制式印刷部分，自難遽以認定被告已清償七十七年十二月份起至七十九年十二月份之全部租金。則被告抗辯稱兩造業已自七十七年起達成合意，將原訂租金調高為每年伍仟元，被告於七十九年十二月九日，依此約定預繳納二年份之全部租金，壹萬元，自難信為真實。
３、再查，另依原告分別於八十七年四月十八日、八十九年二月三日、九十年九月十二日開立予被告之收據，係分別記載：「茲收到肆萬元，係為出租土地乙○○（即被告）租金，於今日收到金額，八十三年九月十二日起至八十七年九月十二日止，收訖無訛此據。」、「茲收到貳萬元，係二月三日為收到土地承租人乙○○租金無訛，自八十七年九月十二日起至八十七年九月十一日止，收訖無訛此據。」、「茲收到貳萬元，係九月十二日，為收到祭祀公業高積祥所有土地承租租金無訛，八十九年九月十二日起至九十年九月十一日間部分租金，收訖無訛此據。」此亦有兩造均不爭執之上開三份收據在卷。而上開收據上，有關「收訖無訛此據」之制式印刷部分，尚難作為認定被告已清償全部租金之認定，已如前述。且原告於九十年九月十二日開立予被告之收據上，亦係記載被告就八十九年九月十二日起至九十年九月十一日間，此二年租賃期間，所支之貳萬元，係為支付部分租金。此外，被告復未提出其他有利之證據，以證明兩造有達成變更租金之合意，以及原告有免除被告其餘未繳部分租金之情事。則被告抗辯稱自八十三年起，兩造另達成合意，將租金再次調整為每年壹萬元，被告亦依據雙方之協議，於八十七年四月十八日，將自八十三年九月十二日起至八十七年九月十二日止，四年份之租金，計肆萬元，一次付清；被告再於八十九年二月三日，給付八十七年九月十二日起至八十九年九月十一日止，二年份之租金，計貳萬元；且縱使原告未依當年申報地價年息百分之四計算租金，但亦係原告之寬容，被告並無積欠租金之情事云云，自不足採信。
４、又查，依民法第一百二十六條、第一百二十八條前段、第一百二十九條、第一百四十四條第一項：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」、「消滅時效，自請求權可行使時起算。」、「消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。二、承認。三、起訴。」、「時效完成後，債務人得拒絕給付。」本件依兩造簽訂之上開租約第四條之約定，被告應於每年九月二十九日以前，負有給付下一年度租金之義務，則原告就八十五年度、八十六年度之租金，應分別於八十四年九月二十九日、八十五年九月二十九日，即得行使對於被告之租金請求權。而原告係於九十一年四月十六日，提起本件訴訟請求被告給付八十五年度至九十年度之租金，此有起訴狀上之本院收文章足證。故被告抗辯稱原告請求之租金，有部分已罹於租金之五年短期消滅時效等語，於八十五年度、八十六年度租金之範圍內，即屬有據。是被告自得拒絕給付八十五年度、八十六年度之租金。故被告積欠八十七年一月一日起至九十年十二月三十一日止之租金，每年均為伍萬零肆佰捌拾叁元，合計共貳拾萬壹仟玖佰叁拾貳元，扣除上開被告分別於八十七年四月十八日、八十九年二月三日、九十年九月十二日，所支付之肆萬元、貳萬元、貳萬元，合計共捌萬元，被告尚積欠之租金，為壹拾貳萬壹仟玖佰叁拾貳元。
（二）有關原告請求自九十一年度起調整租金，是否有理由之爭點：
１、另查，依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項分別規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」本件系爭土地之申報地價，於五十九年七月，僅為每平方公尺貳佰零壹元，至八十九年七月之申報地價，已漲為每平方公玖仟貳佰捌拾元，有土地登記簿謄本在卷可參。可見系爭土地之申報地價，每平方公尺已至少調漲玖仟零柒拾玖元，亦即調漲四十六點一七倍。顯見系爭土地之租金，有調整租金之必要性，故被告抗辯稱系爭土地之租金，並無調高之必要云云，自無足採。又依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租用之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。是本件系爭土地坐落於台北市○○區○○路一段五十八巷內之山坡上，雖與該五十八巷並未直接相通，尚須經過部分台階，始得與該五十八巷通相，但附近有世新大學、實踐國中、永建國小等機關及各級學校；且被告所有之系爭五十八巷二十號房屋，一樓為水泥建造之建物，二樓部分加蓋有鐵皮屋頂等情，此有本院履勘系爭土地，製有勘驗筆錄在卷，亦有被告提出之照片四張在卷可參，堪認系爭土地之交通尚屬便捷，工商發展性不低。則原告主張依前述民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項之規定，主張系爭土地之租金，應調整為以系爭土地申報地價總額之年息百分七計算，尚屬過高。應調整為以系爭土地申報地價總額之年息百分之五計算，尚堪公允。
２、末查，房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金，並未按原約定租額付，法院判決准許增加時，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，最高法院四十八年度第一次民刑庭總會決議明揭此旨。是依上開最高法院決議之意旨，出租人依民法第四百四十二條之規定，請求增加租金之訴，經法院准許增加時，應以該請求增加租金之意思表示到達承租人時，始得開始調整租金。本件原告於起訴前，並未向被告為調整租金之意思表示，此為原告所自承。則原告請求調整租金之意思表示，載明於起訴狀上，自應以被告收受起訴狀繕本之日，即九十一年五月一日起算，亦有送達回證附於本院九十一年店調字第六七號調解卷宗內。故原告請求被告向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五地號，面積一百八十一平方公尺土地，自九十一年度起，即九十一年一月一日起，每年應給付原告之租金，調整為依當期申報地價總額年息百分之七計算，尚嫌無據，應自九十一年五月一日起，按當期申報地價總額年息百分之五計算，始屬適法。
六、按，「租金--以每年九月二十九日以前預繳下一年之租金，--」兩造簽訂之土地租賃契約第四條約定有明文。本件被告就積欠祭祀公業高積祥八十五年度至九十年度之租金，扣除上開已罹於時效之部分，以及被告已給付之部分，被告尚積欠之租金，為壹拾貳萬壹仟玖佰叁拾貳元，已如前第（一）爭點部分所述。則原告主張依首揭土地租賃契約第四條之約定，請求被告給付租金，於上開數額內，自屬有據。次按，「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條復分別定有明文。本件原告對於被告之租金請求權，並未約定遲延利息之利率；且依首揭土地租賃契約第四條之規定，被告應於每年九月二十九日以前，預繳下一年之租金，係屬於定有給付期限之金錢債權，揆諸前述民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條之規定，原告僅主張被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日，即九十一年五月二日，就上開積欠之租金，負擔按年息百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據。末按，「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項亦分別定有明文。本件系爭土地之租金，有調整之必要，原告主張依前述民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項之規定，請求調整租金，於自九十一年五月一日起，按當期申報地價總額年息百分之五計算，為屬可採，復如前第（二）爭點部分所述。至被告給付本件租金之期限，依首揭土地租賃契約第四條之約定，應於每年九月二十九日，預繳下一年度之租金，則原告主張被告得於每年九月二十九日，繳納當年度之租金，性質上屬於同意被告延期至每年之九月二十九日，繳納當年度之租金，亦無不可。從而，原告分別依土地租賃契約第四條之約定，民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項之規定，請求被告給付壹拾貳萬壹仟玖佰叁拾貳元，及自九十一年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；以及被告向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五地號上，面積一百八十一公尺之土地，自九十一年五月一日起，每年應給付原告之租金，調整為依當期申報地價總額年息百分之五計算，於每年九月二十九日以前給付之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
丙、另本件兩造就原告請求被告給付租金之部分，均陳明願供擔保後，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。又原告其餘給付租金之訴，既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
丁、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 八 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納百分之一點六五之上訴費，若未繳納，逕依民事訴訟法施行法第九條之規定，顯然明知上訴要件有欠缺，駁回上訴。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 八 日
法院書記官 陳鳳瀴