臺灣台北地方法院民事判決 九十一年訴字第三四六一號
原 告 甲○○○訴訟代理人 謝新平律師被 告 高萬鍾即祭祀公業高同記管理人訴訟代理人 張世興律師右當事人間因請求地上權登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應協同原告在被告所有坐落臺北市○○區○○段五小段四十二地號土地（以下簡稱系爭土地）內如附圖所示Ａ部分，面積六十七平方公尺土地上設定不定期之地上權登記予原告，地上權之租金依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，每年分二期各於每年一月及七月給付。
二、陳述：
(一)原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○號之建物（以下簡稱系爭建物），坐落在被告所有系爭土地上，原告占用被告土地面積共六十七平方公尺。系爭建物原係林龍士所有，林龍士死後由其子林義朗繼承，林義朗死後再由其妻子高美月等六人繼承，高美月等人六人於民國（下同）八十五年二月二十七日將系爭建物出售予原告。系爭建物原即有設定地上權，後因土地分割塗銷部分地上權登記，再辦理四十二地號（重測前三六八之二地號）土地設定地上權給林義朗。
(二)被告抗辯原告請求被告協同辦理地上權登記之請求權係承繼自原告前手，故已罹於十五年請求權時效云云。惟查，被告於八十九年間訴請原告拆屋還地，兩造並於臺灣臺北地方法院八十九年訴字第三五三號拆物還地事件中達成和解，從而，本件爭點在於：上開法院和解內容係繼續原租約所為租金之調整，亦或另訂新租約？
１、被告於上開民事事件中係向鈞院訴請原告拆屋還地，並非調整租金，因系爭土地之原承租人並非原告，當事人不同，被告亦否認與原告間有租賃關係存在，被告主張原告無權占用被告土地，然被告為達收取鉅額租金之目的，兩造遂於法院達成和解，由原告向被告承租土地給付租金，兩造係自八十五年二月二十七日即原告買受系爭建物時起成立新租約，並非繼受前手之租約，此觀之上開民事事件和解筆錄即明。被告既於上開民事事件中否認與原告之租約並請求原告拆屋還地，今又於本件主張兩造間成立租約，前案和解僅係調整租金，顯係互相矛盾，有違誠信。
２、依照最高法院六十七年臺上字第一○一四號判例：「兩造於系爭土地之原設定地上權因期間屆滿而消滅後，另案和解同意增加租金，衡其情節，似為新租賃關係之發生，此種租賃關係如係租地建屋之租賃契約，應認上訴人有依土地法第一百零二條條請求被上訴人設定地上權之權利。」等語，此判例見解於本件應適用之。至於被告所提六十八年台上字第一六二七號判例，其駁回上訴人地上權設定登記之理由，係認為兩造在五十九年十月十五日所定之契約僅係調整租金，並非終止前約另訂新約，故上訴人請求協同辦理地上權設定登記之請求權已罹於時效；惟本件原告之和解筆錄係給付租金，非調整租金，且原告之前手林義朗積欠租金多年未付，業經出租人即被告終止租約，是被告係與原告另訂新租約應無疑義。
(三)兩造係於原告買受系爭建物時始訂立租地建屋之新約，依據土地法第一百零二條及民法第四百二十二條之一之規定，原告（承租人）自得請求被告（出租人）協同辦理地上權之登記，惟經原告通知被告提供證件辦理，卻遭被告拒絕，是原告依法提起本件訴訟。
(四)原告向被告承租系爭土地並未約定租賃期間，因此為不定期之租賃關係，但兩造有約定以系爭土地當年度申報地價年息百分之七計算租金，且每年分二期各於一月及七月給付，為使地上權登記時能一併明確記載雙方之權利義務，爰一併請求如訴之聲明後段所示。
三、證據：提出系爭土地及建物登記謄本各一件、林義朗等人與被告所簽立之協議書影本一件、鈞院八十九年度訴字第三五三號和解筆錄影本一件、土城青雲郵局第二四三號存證信函影本一份、被告所發律師函影本一件、被告於鈞院八十九年度訴字第三五三號事件所提出之書狀影本二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)原告係繼受原告前手與被告之租地建屋契約，並未與被告另訂新約：
１、原告自八十五年二月二十七日向高美月等人買受系爭建物並繼受系爭租地建屋契約以來，即未繳納租金，被告固於八十九年訴字第三五三號民事事件中向鈞院訴請原告給付租金，否則終止租約，原告應拆除房屋返還土地，惟被告是否合法終止租約，未經鈞院肯認，且雙方經鈞院勸諭下即成立訴訟上和解，從而，被告並未合法終止租約與原告另訂新約。
２. 原告於上開民事事件業已表明被告並不否認與前手間有租約，並自承雙方之租金
約定為申報地價年息百分之五點五，從而解釋上開契約文義及探求當事人真意，可知兩造為上述和解條件，僅在調整租金，而非終止前約另訂新約。且依上開和解筆錄第二條，亦足證原告係承受前手之土地租賃關係，否則倘被告與原告係成立新租約，何以原告需返還自其買受系爭建物以來之積欠租金？又原告亦自認其係自八十五年二月二十七日起向被告承租本件系爭土地等情，而查八十五年二月二十七日係原告向其前手高美月買受系爭土地建物的時點，雙方當時並未另行協議或簽立新約，此亦足見原告就系爭土地之租賃權，純因受讓地上房屋結果，而隨同移轉所得，並非與被告另行訂立新約。至於原告主張最高法院六十七年台上字第一０一四號判例之基礎事實與本件完全不同，自不得比附援引，而依最高法院四十三年台上字第四七九號判例意旨：「租地建築房屋除當事人間禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物移轉於他人」，是原告自因受讓系爭建物而繼受其前手與被告之租賃契約。
(二)原告依土地法第一百零二條規定，請求被告協同設定地上權登記之權利，業已罹於消滅時效：按「土地法第一百零二條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第一百二十五條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算」，此有最高法院六十八年台上字第一六二七號判例參照。查系爭土地係被告與林扁龜（林義朗之祖父）於昭和六年（即民國二十年）四月一日訂立永久貸借契約書，出租予林扁龜建築系爭建物，系爭建物嗣依序由林龍士（林義朗之父）、林義朗、高美月等人（林義朗之妻子及子女）先後繼承，高美月等人並於八十五年二月二十七日出售予原告，從而，原告乃繼受其前手之租地建物契約，而該租約早於二十年四月一日即已成立，揆諸前揭判例意旨，原告請求被告協同辦理地上權設定登記之請求權，業已於三十五年四月一日罹於時效而消滅。
(三)原告主張依六十六年九月十五日協議書請求設定地上權，亦已罹於消滅時效：原告另主張六十六年九月十五日，被告與林義朗訂立協議書，應提供地上權設定所需之文件蓋妥圖章交予林義朗設定地上權云云，惟請求權因十五年不行使而消滅，民法第一百二十五條定有明文，經查原告依前揭協議書之請求權，亦於八十一年九月十五日罹於時效。
三、證據：提出林扁龜與被告就系爭土地所訂定之永久貸借契約書影本一件、鈞院八十九年度訴字第三五三號和解筆錄影本一件、日本紀年與中華民國紀年對照表應本一紙、原告於鈞院八十九年訴字三五三號事件中所提之陳報狀影本一件、八十九年訴字第三五三號訴訟言詞辯論筆錄影本一份、原告於鈞院八十九年度訴字第三五三號事件提出之言詞辯論意旨狀影本一份為證。
理 由
甲、程序上之事由：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。經查，本件原告於起訴狀送達被告後，於其九十一年十月二十一日所提出之民事準備書狀四中，訴之聲明追加有關系爭地上權租金計算及租金分期給付等內容，此固屬訴之追加，惟細究其追加聲明之內容，可知其追加部分之基礎事實於歷次書狀均已敘及，對於被告之防禦拳及訴訟之終結尚無妨礙，爰依前揭條文規定准許之。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：原告所有之系爭建物坐落於被告所有之系爭土地上，系爭建物原係林龍士所有，嗣依序由林義朗、高美月等人先後繼承，高美月人等人並於八十五年二月二十七日將系爭建物出售予原告，系爭建物原即有設定地上權，後因土地分割塗銷部分地上權登記，再辦理系爭土地設定地上權與林義朗。被告於八十九年間訴請原告拆屋還地，兩造並於本院八十九年訴字第三五三號拆物還地事件中達成和解，上開和解內容係兩造另訂租地建屋之新約，並非原告承繼前手之租約所為之調整租金，從而原告爰依土地法第一百零二條及民法第四百二十二條之一之規定請求被告協同辦理地上權登記，該請求權並未罹於時效等語。
二、被告則以：系爭土地乃被告與林扁龜於二十年四月一日訂立永久借貸契約書，出租予林扁龜建築系爭房屋，系爭房屋嗣依序由林龍士、林義朗、高美月等人先後繼承，高美月等人並將系爭建物出售予原告，從而，原告乃繼受其前手之租地建屋契約，且兩造於本院訴字第三五三號事件所成立之和解並非另訂新約，僅係調整租金，故原告依土地法第一百零二條規定請求被告協同登記地上權登記之權利，已罹於消滅時效等語，資為抗辯。
三、經查，原告所有之系爭建物坐落於被告所有之系爭土地上，坐落面積共六十七平方公尺；被告前曾於二十年四月一日與訴外人林扁龜就系爭土地簽立永久貸借契約書，供林扁龜於系爭土地上建築家屋（即系爭建物），系爭建物嗣先後由林龍士、林義朗、高美月等人依序繼承；被告與訴外人林龍士及林義朗等人並曾於六十六年九月十五日就系爭土地及系爭建物簽立協議書，於林龍士等人蓋妥另筆土地地上權塗銷文件時，被告應同時將系爭土地使用權證明書及地上權設定所須文件蓋妥圖章，交與林龍士等人；訴外人高美月等人嗣於八十五年二月二十七日將系爭建物出賣與原告；而被告於八十九年間向原告訴請拆屋還地，兩造於本院八十九年度訴字第三五三號民事事件達成和解，原告同意就其承租系爭土地給付租金等情，為兩造所是認，復有兩造不爭執其真正之永久貸借契約書、日本紀年與中華民國紀年對照表、協議書、系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本、本院八十九年度訴字第三五三號和解筆錄等影本各一件附卷可憑，應堪信為真實。
四、按租用基地建築房屋者，應由出租人與承租人於契約定立後二個月內，聲請該管直轄市或縣市機關為地上權之登記，土地法第一百零二條固定有明文，實務上並認為土地法規定之二個月聲請期間係訓示規定，只須當事人雙方訂有租地建物契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利（最高法院六十七年臺上字第一０一四號、六十八年臺上字第一六二七號判例可資參照），此判例意旨嗣於八十八年四月二十一日民法債編修正時增訂為民法第四百二十二條之一之內容，該條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」等語，依照民法債編施行法第二十三條之規定，前揭修正之民法第四百二十二條之一之規定有溯及既往之效力；惟另按土地法第一百零二條所定請求協同辦理地上權設定登記之權利，有民法第一百二十五條所訂消滅時效之適用，其請求權時效則應自基地租賃契約成立時起算，此亦有最高法院六十二年臺上字第三０一二號、六十八年臺上字第一六二七號著有判例足資參照。經查，本件原告主張：被告於八十九年訴請原告拆屋還地，兩造並達成和解，被告已終止於前手之租約，與原告另訂新租約，是原告依法自得請求被告協同辦理地上權登記等語；被告則抗辯：原告係因受讓系爭建物，系爭土地之承租權始隨同移轉，兩造之和解僅係調整租金，並非成立新租約，是原告請求協同辦理地上權設定登記之權利已罹於消滅時效等語，由是可知，兩造對於渠等間有租賃關係存在一節並不爭執，僅對於上開租賃契約究係另訂新約或承繼前手而來各執一詞，從而本件爭點厥為：兩造於八十九年度訴字第三五三號民事事件所為和解之內容，究係另訂新約，抑或僅係承繼前手之租約而為之調整租金？
五、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利、義務，民法第一千一百四十八條定有明文；次按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，最高法院四十三年臺上字第四七九號、四十八年臺上字第二二七號著有判例，此判例見解並於八十八年四月二十一日民法債編修正時納入法律條文，增訂民法第四百二十六條之一，明定租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
(一)查被告與訴外人林扁龜就系爭土地所簽立之永久貸借契約書，雖名之為貸借契約，惟我國民法上使用借貸契約係以無償使用為要件，而細繹該永久貸借契約書首段約定：「．．．乙者（即林扁龜）乏地建築家屋向甲者（即被告）借出左記土地．．．」等語、第二條約定：「貸借料每壹坪每年金貳拾錢計參百四拾坪五合四勺也」等語、第四條則約定：「該土地係永久貸借勿論所有權移轉管理人變更或質權抵當權等設定之時乙者應有繼續之借權．．．」等語，可知該永久貸借契約書內容係約定被告以系爭土地租與訴外人林扁龜使用、收益，由林扁龜支付租金，核其性質應屬不定期限之租地建物契約，從而被告與訴外人林扁龜於二十年四月一日即就系爭土地簽訂不定期限之租地建屋契約甚明。承前所述，林扁龜為系爭建物之原始起造人及系爭土地之承租人，而林龍士為林扁龜之繼承人、林義朗為林龍士之繼承人、高美月等人為林義朗之繼承人，且系爭建物所有權及系爭土地租賃權性質均屬財產權，揆諸首揭法條意旨，高美月等人自林義朗死亡時起，即繼承系爭建物之所有權及系爭土地之租賃權。
(二)次查，原告於八十五年二月二十七日向高美月買受系爭建物，而民法第四百二十六條之一之規定對於成立於民法債編施行前發生之債，雖無溯及既往之效力，然首揭判例意旨業已揭示租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於受讓房屋之人，是民法第四百二十六條之一之增訂僅係將首揭判例意旨予以確認，使之內容更加明確而已，故本件依照首揭判例意旨，應推定被告與林扁龜訂立租地建屋契約時即已同意系爭土地之承租權隨同系爭建物之移轉而移轉，此亦與被告及林扁龜所簽立之永久貸借契約書第四條之約定相符，從而原告自八十五年二月二十七日買受系爭建物時起，應認即已隨同受讓系爭土地之租賃權。再參之被告前以本院八十九年度訴字第三五三號民事事件訴請原告拆屋還地，兩造嗣於九十年六月三日達成和解，該系爭和解筆錄第一項約明：「被告甲○○○（即本件原告）．．．自民國九十年七月一日起依該土地（即系爭土地）當年度申報地價百分之七計算，每年分二期，各於每年一月及七月給付原告（即本件被告）」等語，第二項則約明：「被告甲○○○自民國八十五年二月二十七日起至九十年六月三十日止應支付租金．．．」等語，益足徵原告係於八十五年二月二十七日即因承受前手之租賃契約而給付租金，且兩造合意自九十年七月一日起調整租金之事實。
(三)綜上，原告自八十五年二月二十七日買受系爭建物時起，既已隨同受讓系爭土地之租賃權業如前述，此租賃關係有類似物權之效力，隨同建物而移轉，並無待當事人之意思表示，由是可知，兩造本無另訂新約之必要。原告雖又主張被告因原告前手林義朗積欠租金多年未付，業已終止與林義朗之租約，始與原告另訂新約云云。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，亦有最高法院十七年上字第九一七號判例可資參照。原告就其前揭主張既未於本院審理時舉證以實其說，參之上開條文及判例之說明，自難憑採。
六、至原告另主張系爭建物原即有設定地上權，後因土地分割塗銷部分地上權登記，再辦理四十二地號（重測前三六八之二地號，即系爭土地）土地設定地上權給林義朗；並援引最高法院六十七年臺上字第一○一四號判例理由內容，主張本件為新租地建屋契約之發生，原告依土地法第一百零二條有請求被告設定地上權之權利云云。惟查：
(一)依據被告與林龍士及林義朗於六十六年九月十五日所簽立之協議書記載：「．．．乙方（即林龍士、林義朗）等蓋妥參柒伍之貳地號地上權設定塗銷文件時，甲方（即被告）須同時將參陸捌之貳地號土地（本件系爭土地）使用權證明書及地上權設定所須之文件蓋妥，圖章交與乙方應用．．．」等語，可知被告就系爭土地雖負有協同辦理地上權登記之義務，然此協議書僅具有債之效力，並無土地法第四十三條物權登記之效力，且被告此協同辦理系爭土地地上權登記之給付義務，係以林龍士及林義朗協同辦理他筆土地地上權塗銷登記為停止條件，而原告就該停止條件已成就之事實並未加以舉證，尚難謂被告之給付義務業已生效；況且，縱使前揭停止條件已成就，林龍士及林義朗就上開協議書之給付義務亦已於八十一年九月十五日罹於時效，是原告主張被告應協同其辦理地上權登記云云，並非可採。
(二)再按最高法院六十七年度第一０一四號判例理由雖記載：「．．．兩造於系爭土地之原設定地上權因期間屆滿而消滅後，另案和解同意增加租金，衡其情節，似為新租賃關係之發生，此種租賃關係如係租地建屋之租賃契約，應認上訴人有依土地法第一百零二條條請求被上訴人設定地上權之權利。．．．」等語，惟此判例之基礎事實，係該案兩造間原即有地上權之設定登記，嗣該地上權因期間屆滿而消滅，兩造另案和解同意增加租金，於此情形，最高法院始認兩造間之和解應為新租賃契約之成立。然查，本件被告自始未將系爭土地設定地上權登記與原告或原告之前手，原告係因嗣後買受系爭建物始受讓系爭土地之租賃權，從而本件事實與上開判例所載之基礎事實並不相同，自無從援用上開判例而遽認兩造於另案本院八十九年訴字第三五三號民事事件所為之和解係另訂新租約之餘地。
七、綜上所述，系爭租地建屋契約原係由被告與訴外人林扁龜於二十年四月一日所簽立，嗣先後由林龍士、林義朗、高美月等人繼承，復因系爭建物之買賣而移轉於原告，是原告自八十五年二月二十七日買受系爭建物時起，即隨同受讓系爭土地之租賃權，兩造於本院八十九年訴字第三五三號民事事件所為之和解並非另訂新租約，僅係確認原有租約之存在並為租金之調整，原告依據土地法第一百零二條及民法第四百二十二條之一之規定，固得請求被告就系爭土地協同辦理地上權登記，惟此請求權亦有消滅時效之適用，消滅時效應自租地建屋契約成立時起算，被告既於本院審理時已為時效之抗辯，則原告之地上權登記請求權，於三十五年四月一日即已罹於時效，從而原告依土地法第一百零二條及民法第四百二十二條之一等規定，請求被告協同原告在被告所有之系爭土地如附圖所示之Ａ部分，面積六十七平方公尺之土地上設定不定期之地上權登記予原告，地上權之租金依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，每年分二期各於每年一月及七月給付云云，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 一 月 十 日
民事第六庭 法 官 黃蓓蓓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 十三 日
法院書記官 柯金珠