臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第三六三五號
原 告 乙○○訴訟代理人 陳宏杰律師
送達代收人 姚文勝律師被 告 甲○○訴訟代理人 林振光律師
送達代收人 林振光律師 住台北市○○區○○○路○○○號三樓右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣肆佰零玖萬貳仟壹佰柒拾捌元即自民國八十六年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰叁拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，以新台幣肆佰零玖萬貳仟壹佰柒拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
㈡陳述：
⒈原告與被告分別於民國七十八年五月七日及七十八年六月八日簽訂土地買賣契約各一紙，雙方共同約定：
⑴原告向被告以每坪新台幣（下同）十萬五千元之價格，購買被告所持分之坐落
台北縣板橋市○○段第五七○地號，面積二．一四九六坪、大觀段第三六二地號，面積一三．五九七八坪及第三六三地號，面積七．三六二三坪等，經編定為住宅區使用之土地；每坪二萬五千元之價格，購買被告所持分之前開大觀段第三六一地號，面積○．七八八七坪及第三六四地號，面積○．五八五三坪，經編定為道路地使用之土地及僑中段第五七○地號，面積一五．一九三七坪及第五七一地號，面積六．○九一五坪，經編定為水利地使用之土地（以上各地號共計六筆，合稱第一期土地），總價二百九十九萬三千零十三元。
⑵原告向被告以每坪十二萬五千元之價金，購買被告所持分之坐落台北縣板橋市
○○段第五四七地號，面積一一．七九七五坪及大觀段第二二三地號，面積二
二．五九七七坪，經編定為住宅區使用之土地；每坪三萬元之價格，購買被告所持分之前開大觀段第二二一地號，面積四．○五二三坪及第二二二地號，面積○．六六○三坪等，經編定為道路地使用之土地（以上各地號共計四筆，合稱第二筆土地），總價四百四十四萬零七百七十八元。
依雙方所簽訂之土地買賣契約書其他約定事項第二點約定：「關於出賣土地三七五租約與佃農退耕解約及補償由乙方（即被告）負責」，是被告負有將前開總計十筆土地之三七五租約退耕解約，並移轉前開土地予原告之義務。詎被告於原告分別支付前開土地金額百分之七十及百分之八十五之價金予伊後，竟未依約與伊佃農辦理「三七五租約」退耕解約事宜，致伊所持分之前開僑中段第五七○地號經編定為住宅區使用之土地、大觀段第三六一地號經編定為道路地使用之土地、僑中段第五七○地號經編定為水利地使用之土地（第一期土地）及僑中段第五四七地號、大觀段第二二三地號經編定為住宅區使用之土地（第二期土地）等四筆土地迄今尚未移轉過戶予原告，嗣系爭土地中，僑中段第五四七地號、大觀段第二二三地號土地復因受水利法、淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地使用管制規則之規定而遭限制建築，可知被告就系爭契約之履行，有民法第二百二十七條規定「不完全給付」之情形。
⒉原告於九十年五月十四日發函予被告為催告履行之意思表示，惟迄今仍未見被告
履行，是原告爰以支付命令之送達為解除系爭土地買賣契約之意思表示，並請求被告應返還原告前已支付之四百零九萬二千一百七十八元價金。又被告於七十八年七月二十五日已受領原告所給付之四百零九萬二千一百七十八元價金，而原告已解除契約，是被告自應給付原告上開金額及自七十八年七月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。至關於是否需購買全部土地後，始得辦理退耕解約一事，原告在購買大觀段第三六二地號土地時，亦非全部購買，再依目前板橋市○○段第三六二地號及第三六二之一地號土地登記謄本顯示，前揭土地於分割前係由訴外人楊天送與太平洋建設股份有限公司（下稱太設公司）分別共有，是可知原告就前揭土地僅係與他人持分共有，並未購買全部，然因被告給予佃農補償並協議辦理退耕解約，故得順利辦理過戶。至大觀段第三六三地號之土地，原告於被告辦理退耕解約並過戶後，將該土地轉售予太設公司蓋有建物並出售他人，然前揭土地不論分割前後，均係呈分別共有之狀態，可知本件系爭土地買賣當時，原告亦非就大觀段第三六三地號之土地為全部購買，由是可知本件兩造既已約定由被告負責與佃農辦理退耕解約即補償事宜，且被告曾就坐落於板橋市○○段第三六二地號及同段第三六三地號之土地與地主簽定協議書給予補償且辦理退耕解約，可見被告就系爭其餘土地仍應負有辦理三七五租約退耕解約之義務，是被告辯稱農業發展條例規定辦理退耕解約應就土地之全部一起處理，原告並未買齊全部土地，致被告無法依約辦理過戶云云，並不足採。另查系爭土地之三七五租約部分，兩造系爭買賣契約中已有由被告處理之約定，原告於七十八年十月七日及同年十一月十一日即以台北市郵局第一○八支局第七三一四號及第一○一號存證信函催告被告向佃農辦理退耕解約並履行系爭契約義務，足證兩造於簽訂系爭契約時，即已確認上開事項由被告負責，原告並無另於契約之外再行簽立同意書予被告之情事。
㈢證據：提出第一期土地買賣契約書、第二期土地買賣契約書、土地登記謄本、存證信函、土地分析表（以上均為影本）等件為證。
二、被告方面：㈠聲明：駁回原告之訴。願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳述：
⒈原告於七十八年五月間曾立有同意書及承諾書，其同意書內容為「茲有關坐落板
橋市○○段二二二、二二三，僑中段五四七、五四八地號之共有土地，本人願不計坪數及持分所有，分批無條件簽約承購，恐口無憑，謹立此同意書為證」，其承諾書之內容為「茲有關坐落板橋市○○段二二二、二二一、二二三，僑中段五
四七、五四八地號之共有土地承蒙經吳維朝先生之介紹，本人同意建築用地以每坪新台幣壹拾貳萬伍仟元整，道路用地以每坪新台幣參萬元整計算承購。日後若有以上地號之承購價格超過本承諾書之價格，本人願負差價補償責任。恐口無憑，謹立此書為證」，經定有同意書及承諾書。關於佃農退耕解約事，原告無法依所立同意書洽購土地全部或多數之持分，在法律上及事實上即無可能與佃農洽談退耕解約之事。此乃可歸責於買方即原告乙○○之事，因原告之拖延致發生限建並不可歸責於被告，況買賣契約內並未指明土地係供建築之用。
⒉本件已於七十八年十一月二十日由本件被告之訴訟代理人發函向原告詳細說明，
並告知有關佃農退耕解約之處理方式，同時要求原告依同意書迅速進行洽購其他土地持分，以便完成土地過戶，使包括本件被告之賣方能得到尾款之給付。本件原告僅購買百分之十四強持分之土地，嗣竟不願依前述同意書繼續洽購土地全部或多數之持分，事實上及法律上並無可能與佃農洽談退耕解約之事，又關於大觀段三六一地號土地，依土地謄本記載，並無涉及三七五租約之問題，原告因本身之問題，未辦理所有權移轉，尤有進者，其餘之土地所有人前曾委託吳沃華出面與原告接洽土地買賣，原告則表示不願再繼續買。原告一開始即已明瞭欲與佃農洽談退耕解約，其先決條件為買方需繼續購買其他共有人之持分，因此始有立下該同意書之必要，今原告違背其承諾，悔約不買，依合約書第七條之約定，賣方即被告即得沒收原告已給付之價金。
⒊本件買賣原告已取走被告之所有權狀，並在被告所收受之價金中已由原告扣除增
值稅，依上揭同意書及承諾書內容，可知原告對於土地需求之強烈。從土地買賣迄今土地價格之變動甚大，原告在目前土地價格大量滑落之情形下，要求被告收回土地，顯無理由。又原告未辦畢所有權移轉登記係原告本身問題，其餘土地所有人前曾委託吳沃華出面與原告接洽土地買賣，原告則表示不願再繼續買。姑不論原告返還價金之請求是否有理由，原告請求返還價金並自七十八年七月二十五日起之利息，有關利息部分之請求，自原告起訴時回溯超過五年部分則早已罹於時效而消滅，原告已不得再為請求，被告對此部份提出時效消滅之抗辯。
⒋板橋市○○段第三六三地號土地，原告係購買全部，另三六三之一地號土地面積
一一四．四二平方公尺全部均屬太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋公司）所有，而三六三地號分割後之面積為六六四．四一平方公尺，原亦全屬太平洋公司所有，嗣因該公司在土地上建屋並出售房屋同時出售土地持分，因此目前該公司剩餘之土地持分變為萬分之一○○二，原告乃該公司出面收購土地之人頭，是依上所述，原告確係購買全部土地。另大觀段第三六二地號土地原為吳家與楊家所共有，因楊家並兼耕種吳家之田地，並無不可，大觀段第三六二地號土地面積五九五平方公尺，全屬楊天送所有，三六二之一地號（分割自三六二）面積八四三．四五平方公尺，全屬太平洋公司所有，太平洋公司所擁有之三六二之一地號土地面積較楊天送所有之三六二地號土地面積多。楊天送乃佃農楊錫根之兄弟，情形特殊，自甚容易辦理退耕解約，且原告已購買超過總面積一半以上之土地，可順利辦理土地分割。本件原告請求之土地，關於大觀段三六一號地號土地並無涉及三七五租約問題，原告因本身之問題尚有五．四平方公尺未辦理過戶，其他三筆及僑中段五七○、五四七地號及大觀段二二三地號土地，原告僅承購百分之十四強持分之土地，嗣未依同意書繼續洽購土地全部或多數持分，在事實上及法律上並無可能與佃農洽談退耕解約事宜。被告欲退耕解約僅能就全筆土地辦理退耕解約，需得其餘未出售土地之共有人全體同意，又全體土地所有人需負擔全筆土地公告現值扣除土地增值後餘額之三分之一之補償金，被告所收之價金，並不足以給付此項補償金，此乃原告書立同意書之理由。原告於七十八年十月及十一月間分別致被告及其他出售土地之共有人之存證信函已由被告之訴訟代理人於七十八年十一月二十日以律師函統一答覆，要求原告繼續購買土地持分，原告於接到上開律師函後經過十餘年竟未提出任何反駁，原告顯早已承認該律師函之主張為合情合理，今竟在事隔近十二年之後始主張解除契約請求返還價金，顯並不合理。
㈢證據：提出同意書、承諾書、律師函（以上均為影本）等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張其於七十八年間與被告間訂有買賣契約書，約定由原告購買被告所有之台北縣板橋市○○段第五四七地號、第五七○地號、第五七一地號、大觀段第二二一地號、第二二二地號、第二二三地號、第三六一地號、第三六二地號、第三六三地號、第三六四地號等土地之應有部分，已經支付價金四百零九萬二千一百七十八元，依雙方所簽訂之買賣契約書約定，被告負有辦理上開土地之耕地三七五租約及與佃農間之退耕解約事宜，詎因被告遲延辦理，致上開土地中僑中段第五四七地號、大觀段第二二三地號土地因受水利法及淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地使用管制規則之規定而遭限建，是被告顯有不完全給付情事，原告爰解除契約，請求被告返還上開原告已繳之款項等語；被告則以依同意書及承諾書原告需購買全部或大部分土地後，被告始可以辦理耕地三七五租約之退耕解約事宜，今因原告未依同意書及承諾書內容履行義務，購買全部或大部分土地，被告自無法與佃農洽談退耕解約事宜，此乃屬可歸責於原告事由，係原告不履行契約，被告自得沒收原告前已繳交之款項，又本件事隔多年，原告尤請求利息款項，被告自得主張時效抗辯云云置辯。
二、經查，本件兩造對於雙方確於七十八年五月七日（第一期）、七十八年六月八日（第二期）簽約，約定由原告購買被告所共有坐落台北縣板橋市○○段第五四七地號、第五七○地號、第五七一地號、大觀段第二二一地號、第二二二地號、第二二三地號、第三六一地號、第三六二地號、第三六三地號、第三六四地號等土地之應有部分，且原告已經支付價金四百零九萬二千一百七十八元予被告等情均不爭執，此一事實並有買賣契約書二份在卷可稽，此部份事實當可確認。系爭土地中，目前尚有僑中段第五七○地號、大觀段第三六一地號、僑中段第五七○地號經編定為水利地使用之土地（第一期土地）及僑中段第五四七地號、大觀段第二二三地號經編定為住宅區使用之土地（第二期土地）等四筆土地迄今尚未辦理移轉登記過戶予原告，此為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可參。原告主張因被告未履行其辦理耕地三七五租約退耕解約之契約義務，致無法過戶，乃主張解除契約請求被告返還已收款項，而被告則辯稱依同意書及承諾書原告應購買全部或大部分土地後，其始得辦理退耕解約事宜，因原告未依同意書履行，是此一無法辦理過戶之原因應係可歸責於原告，被告自得沒收原告已繳之價金云云。由是可知，本件兩造所爭執者，厥為：原告是否須先購買全部或大部分土地後，被告始辦理耕地三七五租約退耕解約事宜，換言之，此二事宜孰先孰後？
三、茲依兩造所簽訂之二份買賣契約書其他約定事項第二點約定：「關於出賣土地三七五租約與佃農退耕解約及補償由乙方（即被告）負責」，可知有關系爭買賣標的物即十筆土地之三七五租約及與佃農間退耕解約及補償費之支付等事宜，確係由被告負責，所謂「負責」一語，其內容自係指：㈠被告須負責與佃農辦理退耕及解約；㈡被告因辦理上開退耕解約事宜，對佃農應給付之補償費，亦須自行負責。上開第㈡項補償費之來源並未約定，依該文字意涵解釋，自係由被告以自費先行發放補償金。系爭二份契約中除上開有關耕地三七五租約事宜之約定外，遍覽全份契約文字已無其他有關耕地三七五租約事宜之其他約定，是有關此一事宜之處理方式，自以上開第二點約定內容為憑。而雙方於簽訂第一份買賣契約書後，於七十八年五月十七日復簽署一份同意書及承諾書（載於同一紙），依該同意書部分所載「茲有關坐落板橋市○○段二二二、二二三，僑中段五四七、五四八地號之共有土地，本人願不計坪數及持分所有，分批無條件簽約承購，恐口無憑，謹立此同意書為證」等語，可知原告允諾將不計坪數與持分數量等因素，分批購買大觀段二二二、二二三、僑中段五四七、五四八地號土地之其他應有部分（指其他地主部分），而上開四筆土地中，大觀段二二二、二二三、僑中段五四七地號等土地即為本件雙方所約定交易之標的。被告辯稱依上開同意書之內容，原告負有「先行」購買上開土地其他地主應有部分之義務云云，惟就同意書文字內容以觀，並無要求原告須先於被告辦理耕地三七五租約退耕解約事宜前先履行同意書內容之文義，依該同意書文義，原告係允諾將「不計坪數及持分所有，分批無條件簽約承購」，是以，不論原告係在被告辦理耕地三七五租約退耕解約事宜之前或後簽約承購，均不違同意書之內容，換言之，即該同意書內容無法看出原告應「先簽約承購」其他共有人土地之結論，此其一；又原告所允諾之「簽約承購」義務，與被告依買賣契約應履行「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」二者間並無互相立於對價之關係，質言之，原告僅需實踐其允諾之「簽約購買」義務，即屬依約履行，而被告應履行「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」，始符契約本旨，被告非不得先自行辦理耕地三七五租約退耕解約事宜後，再由原告與其他土地共有人簽約購買，此二者間並無何者為先決條件情形。依被告之立場，其自認為自身僅係共有人之一，另有其他共有人存在，而耕地租約並非僅存在於自己應有部分之土地上，若原告未購買其他共有人之土地，其勢必超越自己應有部分範圍，先代其他土地共有人處理存在於系爭土地上之耕地三七五租約，若其尚且須先發放補償金予所有佃農，必然須先代墊款項，倘原告未承諾向其他土地共有人購買土地，將造成被告巨額損失。然被告於簽訂系爭契約前，應即就此可能狀況列入考量，其既已於契約書上簽名同意由其「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」，即應依約履行，不得以其所創設之條件作為拒絕履行上開義務之理由，況本件原告已於第一期契約簽訂後允諾購買所有土地，若被告於辦理「耕地三七五租約退耕解約事宜」後，原告未依同意書內容履約，被告自得另行循法律途徑要求原告履約，然不得因此即謂其「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」義務在原告履行同意書內容前無法進行，此其二。
三、兩造間第一期買賣契約係在七十八年五月七日簽訂，縱如被告所言，其在第一期契約簽訂後，於「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」過程中認為確有要求原告先向其他土地共有人簽約購買土地後，始有利其進行辦理耕地三七五租約退耕解約事宜，乃在七十八年五月十七日要求原告簽署同意書及承諾書，要求原告先向其他土地共有人簽約購買土地云云，然被告在七十八年六月八日兩造簽訂第二期買賣契約書時，其約定條件仍與第一期契約相同，亦即仍由被告單方面「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」，除此之外，並未將五月十七日同意書中原告允諾之義務置於契約書內，或以該同意書內容作為其履行「辦理耕地三七五租約退耕解約事宜」之先決條件，是依上開同意書及二份契約書簽署之時間觀之，可認為被告在明知第二份買賣契約書之交易標的仍具有處理其他土地共有人應有部分其上耕地租約之障礙後，仍願表示由其一方負責辦理耕地三七五租約退耕解約事宜，自應認為關於租約之解除及補償事項確係被告單方之責任，原告並無任何協助、配合之義務，被告亦不能援引簽署在前之同意書內容拘束簽訂在後之契約書。況被告於七十八年十一月二日與楊錫根等佃農解除租約時，亦係在原告尚未購買全部土地之情況下進行，此有協議書（原證五）及土地登記謄本（參原證七）附卷可考，被告亦自承係由其先行支付補償金（參本院九十二年三月十三日言詞辯論筆錄第二頁），是以堪信被告非不得先自行辦理耕地三七五租約退耕解約事宜。被告復稱依法原告必須購買全部之土地後，始能辦理過戶手續，且原告必須購買全部後，始能說服佃農同意退耕解約云云，縱然被告之說確為事實，然仍不能解免被告依約應負責辦理耕地三七五租約退耕解約事宜之義務，蓋辦理退耕解約乃被告之單方義務，原告倘能配合，固可使被告在辦理耕地三七五租約退耕解約事宜時較為順利，惟原告未先行配合簽約或購買全部土地時，亦不妨礙被告先自行籌款辦理耕地三七五租約退耕解約事宜，本件兩造既未曾將原告同意書內容作為被告履行系爭退租解約契約義務之先決條件，則被告以此作為抗辯理由，即屬無據。而依約被告必須辦理耕地三七五租約退耕解約事宜，若被告未曾辦妥，則原告購買全部土地，甚至辦理過戶完竣，對原告有何益處？原告之保障似亦付之闕如！由此益見被告之契約義務與原告之同意書義務非不可分別處理，被告執此為辯，並非可採。被告復稱原告僅係太平洋公司之人頭云云，縱然屬實，仍不妨礙原告契約當事人之地位，亦不因此減免被告之義務，是被告此一辯解與本件之實質爭議並無任何干係。
四、本件原告於七十八年十月七日即曾發函被告儘速處理耕地三七五租約退耕解約事宜此有台北郵局第一○八支局第七三一四號存證信函影本在卷可徵（參原證九），乃被告迄今未積極處理此一契約義務，致系爭買賣標的物有部分因法令變更而無法進行任何建築工程，原告以被告未履行契約義務為由，認為被告之行為構成民法第二百二十七條所規定之「不完全給付」情形，乃於九十年五月十四日發函催告被告履行契約義務，惟因被告均未履行，原告乃依同法第二百五十四條規定，以本件訴訟之支付命令送達時間作為解除雙方買賣契約之意思表示，原告此一解約之法律行為，應認已生其效力，是本件雙方之買賣契約應認為在九十一年六月十日時即已失效。原告主張契約既已解除，被告應返還其所交付之價金四百零九萬二千一百七十八元價金，此一主張，尚屬有據，應予准許。原告又主張被告於七十八年七月二十五日已受領原告所給付之四百零九萬二千一百七十八元價金，而系爭契約既已解除，是被告應給付自七十八年七月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息云云。惟按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」，民法第一百二十六條設有規定。是依上開規定，本件原告所主張之利息請求權，其自九十一年六月十一日即支付命令送達翌日起回溯五年至八十六年六月十一日止，在此之前之利息請求權已因時效完成而消滅，不得再為請求，是原告關於利息部分之主張，自八十六年六月十一日起以後之請求為有理由，應予准許，其逾此範圍在前之請求，已罹於時效而消滅，自屬無據，應予駁回。
五、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二 十 日
民事第二庭法 官 汪漢卿右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十 日
法院書記官 王 儀