臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年訴字第三八四三號
原 告 乙○○訴訟代理人 楊金順律師複代 理 人 陳明宗律師
劉默容律師游朝義律師陳佳雯律師被 告 蘭帝服飾有限公司兼右一人法定代理人 丙○○右一人訴訟代理人 沈惠珠律師被 告 蘭冠國際開發有限公司台北分公司法定代理人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十二年十一月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告丙○○、蘭冠國際開發有限公司台北分公司應將坐落台北市○○區○○段三小段二○○地號土地上門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號一樓房屋騰空返還原告。
被告丙○○應自民國九十一年五月十三日起至返還上開房屋之日止按月給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、蘭冠國際開發有限公司台北分公司負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹仟貳佰萬元或同面額之誠泰銀行建成分行無記名可轉讓定期存單為被告丙○○、蘭冠國際開發有限公司供擔保後得為假執行；但被告丙○○、蘭冠國際開發有限公司如以新台幣叁仟陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段三小段二○○地號土地上門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號一樓房屋騰空返還原告。
㈡被告應自民國九十一年五月十三日起至返還上開房屋之日止按月連帶給付原告新臺幣（下同）三十萬元。
㈢願供誠泰銀行建成分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落台北市○○區○○段三小段二○○地號土地上門牌號碼台北市○○區○○○
路○○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人李順興所有，經鈞院執行拍賣，由原告買得，並於九十一年五月十三日取得權利移轉證書。被告丙○○竟自八十一年四月一日起將系爭房屋出租與被告蘭帝服飾有限公司（下稱蘭帝公司），按月收取三十萬元之租金。被告三人無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，丙○○受有相當於租金之利益，其餘被告受有使用系爭房屋之利益，致原告不能使用收益系爭房屋而受有損害，為此依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段之規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並自九十一年五月十三日起至返還系爭房屋之日止按月連帶給付原告三十萬元。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈原告對於訴外人陳傳生與被告間之關係完全不知情，為信賴土地登記之善意第三
人。被告丙○○抗辯之買賣契約係存在於丙○○與陳傳生之間，兩造間又無訂立債務承擔契約，原告係本於物權行使權利，非僅受讓陳傳生對被告之交付請求權，自無民法第二百九十九條債權讓與之適用。被告丙○○應屬無權占有。
㈢依服飾店設櫃合約書及「久晴服飾設櫃配合條例」上均有蘭帝名店服飾之記載，
可證蘭帝公司與蘭冠國際開發有限公司台北分公司（下稱蘭冠台北分公司）為同一主體。
三、證據：提出建物所有權狀、本院不動產權利移轉證書、台北市土地登記謄本、台北市建物登記謄本、租賃合約、服飾店設櫃合約書、台北市稅捐稽徵處九十一年度契稅繳款書、本院不動產權利移轉證書、台北市政府警察局中山分局九十年十二月二十五日北市警中分刑字第九○六六二九六三○○號函、本院九十年度民執辛字第二六一一八號強制執行事件九十一年十一月二十三日執行筆錄、台灣高等法院八十九年度重上字第四三號民事判決各一件、照片三禎等件為證。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠伊於八十一年五月十九日取得系爭房屋所有權，於八十五年十月十五日將系爭房
屋出售予原告之前手陳傳生，系爭店面價值一億多元，不可能以八千萬元賣給陳傳生，買賣價金應係一億二千萬元，因為陳傳生未依約繳清價金，伊無須交付系爭房屋予陳傳生，伊占有系爭房屋有正當權源，非無權占有。系爭房屋嗣由陳傳生出賣予訴外人王維緒，王維緒再出賣予訴外人李順興，末由原告以視同買賣關係之法院拍賣程序買受系爭房屋，取得所有權，不點交系爭房屋為法院拍賣系爭房屋之條件，原告於買受時明知此項權利瑕疵，自應承受陳傳生基於債之關係不能取得系爭房屋占有之權利瑕疵，僅受讓取得陳傳生對被告之交付請求權，此項債權讓與，伊自得援引民法第二百九十九條之規定，以所得對抗讓與人陳傳生之一切事由對抗原告，故原告不得向有權占有之伊請求遷讓系爭房屋，亦不得向伊為相當租金之金錢請求。
㈡伊剛開始計算要買系爭房屋時，有計算要以每月三十萬元出租，但嗣伊取得系爭
房屋所有權後，即以每月三萬元租金將系爭房屋出租予蘭冠台北分公司迄今，因為是自己家族經營之公司，所以才以每月三萬元出租，且十餘年來均未調整租金。伊為間接占有人，租金收益依民法第三百七十三條之規定屬於伊所有。退一步言，依土地法第九十七條規定，系爭房屋每月租金亦不得超過五萬九千二百六十六元。伊從未將系爭房屋出租給蘭帝公司。
三、證據：提出不動產買賣契約書、建物異動索引表、丙○○九十一年度之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、台灣高等法院九十年度上訴字第一○七四號刑事判決等件為證。
貳、被告蘭冠台北分公司方面：於最後言詞辯論期日未到場，惟據其以前到庭所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：因被告丙○○想跟原房屋所有權人即訴外人碩銓有限公司買受系爭房屋，伊乃於八十一年四月一日與丙○○簽訂租賃契約，約定租金每月為三十萬元，同年五月十九日丙○○取得系爭房屋所有權後，因為丙○○是蘭冠公司總公司之負責人，租金不能算太高，於是改簽每月租金三萬元之租約，伊自八十一年六月間承租至今，並於系爭房屋內設五、六個專櫃出租廠商使用並於廠商營業所得中抽成。伊承租系爭房屋之租金為三萬元，十餘年來都沒有調整過。
叁、被告蘭帝公司方面：於最後言詞辯論期日未到場，惟據其以前到庭所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：蘭帝公司自六十八年起在系爭房屋營業，但嗣已搬遷至台北市○○○路○段○○巷○號一樓，自七十七年四月起由蘭冠台北分公司在系爭房屋繼續經營蘭帝名店。蘭帝公司於八十七年八月十四日向主管機關聲請註銷公司登記，沒有再經營任何業務。
理 由
一、原告主張：系爭房屋原為李順興所有，經鈞院執行拍賣，由原告買得，並於九十一年五月十三日取得權利移轉證書。被告丙○○竟於八十一年四月一日將系爭房屋出租與被告蘭帝公司，按月收取三十萬元之租金。被告三人無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，被告丙○○受有相當於租金之利益，被告蘭帝公司、蘭冠台北分公司有使用系爭房屋之利益，致原告不能使用收益系爭房屋而受有損害，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段之規定，訴請被告返還系爭房屋，並自九十一年五月十三日起至返還系爭房屋之日止按月連帶給付原告三十萬元。
二、被告丙○○則以：丙○○於八十五年十月十五日將系爭房屋出售予陳傳生，因陳傳生尚欠部分買賣價金未付，故丙○○未將系爭房屋交付原告，丙○○迄今仍合法占有系爭房屋，故原告不得向有權占有之丙○○請求遷讓系爭房屋，亦不得向丙○○為相當租金之金錢請求。丙○○從未將系爭房屋出租給蘭帝公司，丙○○自八十一年間起即以每月三萬元租金將系爭房屋出租予蘭冠台北分公司，丙○○為間接占有人，租金收益依民法第三百七十三條之規定屬於丙○○所有，故丙○○收取租金並非不當得利。退一步言，依土地法第九十七條規定，系爭房屋每月租金亦不得超過五萬九千二百六十六元，原告請求之不當得利、損害賠償金額太高等語，資為抗辯。
被告蘭冠台北分公司辯稱：伊向丙○○承租每月租金三萬元，原告請求之不當得利、損害賠償金額太高等語。
被告蘭帝公司則以：蘭帝公司自六十八年起在系爭房屋營業，但嗣於七十七年四月前遷離後，即未占有使用系爭房屋，並無不當得利或侵權行為等語置辯。
三、查被告丙○○於八十一年五月十九日以買賣為原因登記取得系爭房屋所有權，丙○○嗣於八十五年十月十五日將坐落台北市○○區○○段三小段二○○地號土地應有部分三二三五九六分之一五五八四及其上系爭房屋出售予陳傳生，陳傳生於000年0月0日登記取得所有權，陳傳生復將上開房地賣與王維緒，王維緒於九十年三月七日登記取得所有權，王維緒再將上開房地賣與李順興，李順興於九十年八月二日登記取得所有權，嗣又因李順興之債權人聲請拍賣上開房地，原告於九十一年五月九日得標買受，於同年月十三日取得權利移轉證書，原告為上開房地之所有權人等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之建物所有權狀、本院不動產權利移轉證書、台北市土地登記謄本（本院卷第十一、二十、八七頁）各一件，及被告提出之建物異動索引（本院卷第一○三至一○七頁）為證，堪信為真實。
四、原告主張被告丙○○、蘭冠台北分公司無權占有之事實，被告丙○○、蘭冠台北分公司對占有系爭房屋並不爭執，惟辯稱其等係有權占有云云，自應由被告丙○○、蘭冠台北分公司就其占有權源之事實負舉證之責。被告丙○○雖辯稱：因陳傳生尚欠部分買賣價金未付，丙○○未將上開房地交付陳傳生，故丙○○仍為有權占有云云。然查，原告係經由法院拍賣而取得系爭房地所有權，依法並無承受陳傳生與丙○○間買賣價金糾紛之義務，縱令丙○○得對其買受人陳傳生主張尚未喪失占有權源，亦不得對所有權人即原告主張其屬有權占有；況陳傳生依買賣契約訴請丙○○遷讓房屋事件，丙○○於該案中亦以陳傳生未付清買賣價金為由拒絕交付系爭房地，經法院認定陳傳生已付清買賣價金，並判決丙○○應自系爭房屋遷出返還陳傳生確定，經本院調閱該案卷宗查明屬實，並有台灣高等法院八十九年度重上字第四三號判決附卷可考（見本院卷第二一七至二三六頁）；拍賣公告雖記載拍定後不點交，惟依強制執行法第九十九條第一項規定，執行法院應執行點交者，限於不動產現為執行債務人占有、或第三人於查封後占有之情形，上開房地，原告乙○○、蘭帝台北分公司為執行事件之第三人，且於查封前即已占有，為兩造所不爭執，故執行法院註明拍定後不點交，其真意係指不於上開執行程序中執行點交，並非認定被告為有權占有，原告於拍定取得所有權後自得另行訴請交付房屋，其理至明。是被告執此辯稱原告應承受陳傳生基於債之關係不能取得系爭房屋占有之權利瑕疵云云，亦非可採。足認被告丙○○無占有使用系爭房屋之正當權源，則向被告丙○○承租系爭房屋之被告蘭冠台北分公司，其占有系爭房屋亦失所依據。而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。原告依上開規定請求被告丙○○、蘭冠台北分公司應將系爭房屋騰空返還原告，自屬有據，應予准許。
五、至原告主張蘭帝公司無權占有系爭房屋之事實，固據其提出租賃契約一件、現場照片三禎、服飾店設櫃合約書及「久晴服飾設櫃配合條例」各一件為證，但為被告蘭帝公司所否認，並辯稱：早已於七十七年四月前搬離系爭房屋，目前未占有系爭房屋等語，被告蘭帝公司所辯，核與證人丙○○、甲○○到庭結證證述：蘭帝公司自六十八年起向訴外人碩銓公司承租使用系爭房屋，七十七年四月間遷離，丙○○於八十一年間取得系爭房屋所有權後，即將系爭房屋出租給蘭冠台北分公司使用，蘭冠台北分公司在系爭房屋賣蘭帝品牌之服飾等語相符（參見本院卷第一八九至一九三頁），且原告提出租賃契約（本院卷第十二至十五頁）上記載之承租人亦為蘭冠台北分公司；至原告提出之現場照片三禎（本院卷第八四至八五頁）僅顯示系爭房屋使用之招牌為「蘭帝名店」，並無註明「蘭帝服飾有限公司」之字樣，尚不足以證明係被告蘭帝公司占有使用系爭房屋；而服飾店設櫃合約書及「久晴服飾設櫃配合條例」（見本院卷第一九六、一九七頁）上雖有蘭帝名店之記載，但蘭帝名店後方括號加註（即蘭冠國際開發有限公司台北分公司）等字，堪認被告三人辯稱係蘭冠台北分公司在系爭房屋賣蘭帝品牌之服飾等語屬實，況上開設櫃合約之簽約日期分別為八十六年一月六日、八十七年八月十九日，亦不足以證明被告蘭帝公司自原告取得系爭房屋所有權時即九十一年五月十三日起有占有使用系爭房屋，原告就其主張被告蘭帝公司占有使用系爭房屋一節，復未能另行舉證證明以實其說，其主張自不足採。被告蘭帝公司辯稱其未占有系爭房屋一節，應堪採信。被告蘭帝公司既無占有系爭房屋，則原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段之規定，請求被告蘭帝公司遷讓返還系爭房屋，並自九十一年五月十三日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告相當於租金之不當得利或損害賠償三十萬元，即屬無據。
六、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可資參照。原告請求被告丙○○、蘭冠台北分公司給付相當於租金之不當得利、損害賠償，經查：
㈠被告丙○○無權占有系爭土地，既經認定，則原告請求丙○○給付相當於租金之
不當得利或損害金，即屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第九十七條第一項固定有明文。惟土地法第九十七條之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵、現在福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當十之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人多非經濟上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要，況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號判決參照）。查系爭房屋係坐落於林森北路商業區之商業用房屋，於六十一年九月間建築完成，主要建材為鋼筋混凝土造，面積為三百四十四點一二平方公尺，為十層樓之一樓，九十一年度課稅現值二百一十四萬七千四百元，於九十一年間之拍定價格為五千三百七十六萬元，而系爭房屋坐落之土地八十九年七月申報地價每平方公尺十三萬零六百四十五元六角，原告之應有部分三二三五九六分之一五五七四，九十一年間之拍定價額為二千三百二十四萬元等情，有建物所有權狀、房屋稅繳款書、現場照片附卷可考（見本院卷第十一頁、第一三二頁、第八五頁、第二九五至二九六頁），並參酌被告不爭執其真正之訴外人橋茂不動產公司銷售企劃估價報告書就系爭房屋商圈之評估為：系爭房屋位於不夜街之稱的林森北路上，又與民生東路交叉口為三角窗店面，附近商家林立，方圓三百公尺內店面空屋率低，與系爭房屋緊鄰之商店都有騎樓，行人匯集，有助店面價值，周圍店面租金報酬率高，每坪租金約一千六百元至二千二百元等語（參見本院卷第二八八至二九四頁）；再參以被告丙○○、蘭冠台北分公司固提出九十一年度之各類所得扣繳暨免扣繳憑單一紙（本院卷第一八○頁）主張其等係以每月三萬元租金租賃系爭房屋，但其等亦自陳曾於八十一年間簽約以每月三十萬元租賃系爭房屋之情，有租賃契約及本院九十二年六月十七日言詞辯論筆錄在卷可佐（參見本院卷第十二至十五頁、第一八九、一九○頁）。本院審酌上開情狀、系爭房屋屋況、系爭土地附近之繁榮狀況等情，認被告丙○○按月應支付原告相當於租金之不當得利金額以十五萬元計算為適當。原告在此範圍內之請求，洵屬有據，應予准許。原告逾此部分之請求，不應准許。
㈡另按民法第一百七十九條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利
益，致他人受損害，且所受利益與被害人所受損害間，須有因果關係存在，若無此因果關係，則即不生返還不當得利之問題（最高法院八十九年度台上字第二八八號判決參照）。本件被告蘭冠台北分公司向被告丙○○承租系爭房屋，固因對原告無合法使用系爭房屋之權源，而對原告負有遷出之義務，業如前述，但原告之所以受有相當租金之損害，乃係由於被告丙○○占用系爭房屋所致，在其排除被告丙○○對系爭房屋所為占有之前，縱使被告蘭冠台北分公司履行遷出，亦不因而即可回復原告對於系爭房屋之使用收益。是被告蘭冠台北分公司對於系爭房屋利用之行為，與系爭房屋所有權人所受相當租金之損害間，尚無直接及相當之因果關係。原告請求被告蘭冠台北分公司併為償還不當得利、損害金，即屬不能准許，應予駁回。
七、綜上所述，原告本於所有權請求被告丙○○、蘭冠台北分公司將系爭房屋騰空返還原告，及依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告丙○○自九十一年五月十三日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告十五萬元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
九、因本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日
民事第五庭法 官 羅富美右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日
書記官 郭錦賢附錄條文：
民事訴訟法第三百九十二條第二項、第三項：
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。