臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第三九八號
原 告 丙○○被 告 遠揚建設股份有限公司兼法定代理人甲○○被 告 榮樹建設股份有限公司兼法定代理人 乙○○右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告遠揚建設股份有限公司（下稱遠揚公司）、甲○○應連帶賠償新台幣（下同）九十四萬一千元，及自民國九十一年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨賠償款二倍之懲罰性賠償金。
（二）被告榮樹建設股份有限公司（下稱榮樹公司）、乙○○應連帶賠償九十四萬一千元，及自九十一年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨賠償款二倍之懲罰性賠償金。
（三）被告應於九十二年九月三十日以前主動改正台北縣政府九十年十二月二十八日公函所指社區公共違章違法建物，如延宕而遭台北縣政府違章建築拆除隊強制執行拆除時，應連帶負擔全部拆除重建費用暨社區防盜防火通訊監視機器等設備重置費。
（四）請准原告提供擔保予以宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十三年九月十六日向被告訂購其共同出資合建於台北縣板橋市○○段
五九三、五九三之一地號上建案名高爾夫世界Ｆ三棟十六樓預售屋一戶，並簽訂預定買賣契約書，買賣雙方約定總價五百萬元，按工程進度分二十期繳款，被告應照台北縣政府核定之設計圖施工規範建造。詎被告收取各期房地款平分入帳外，罔顧法規與契約，擅將十四平方公尺之管理員室擴建數倍大，約六十平方公尺之實質違建，且堵死應設之急難救助道路，將限高一點二公尺透空欄杆圍牆築成二點五公尺之超高磚造圍牆，歷經地震，半腰已嚴重龜裂成危牆。
被告不能如約給付買賣契約書所定品質之物，其商品經主管建築機關履勘認定為違章建築，將依序執行拆除，承買人財產上之受損已可預見。
（二）本預售屋購入價五百萬元，現與仲介業者議定以每坪十五點五萬元出售，預計可得三百四十八萬七千五百元，被告遲延三年九個月給付之跌價損失一百五十一萬二千五百元，若依震達不動產鑑定股份有限公司九十年十二月二十日鑑定現值為三百六十五萬八千元，跌價損失一百三十四萬二千元，連同可得利益之房租損失，每月一萬二千元，遲延三年九個月所失利益五十四萬元，故積極與消極損失金額為二百零五萬二千五百元或一百八十八萬二千元，依法應由被告公司與其法定代理人連帶賠償，原告願依低金額一百八十八萬二千元請求，爰依遲延之損害賠償。
（三）原告於九十年一月十九日備文申請主管官署履勘，結果確有違建，被告未改正違建前，根本不能提出給付，該違建不合買賣契約之約定，被告應於九十二年九月三十日以前主動改正，如延宕而遭台北縣政府違章建築拆除隊強制執行拆除時，應連帶負擔全部拆除重建費用暨社區防盜防火通訊監視機器等設備重置費。
三、證據：提出催告函影本一紙、房屋驗收證明影本一紙、買賣契約書影本一份、北縣違建拆除函影本一紙、北縣工務局會勘紀錄表影本一紙、設計圖影本一紙、照片一紙、委售房屋契約影本一份、不動產鑑價表影本一份、鄰近房屋租約影本一紙、違章建築改善通知單影本一紙、社區公設驗收缺失覆驗協議書影本一份等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回，如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告前對被告遠揚建公司曾提起請求八十七年度訴字第二三三九號解除契約等事件，訴訟標的為民法第二百五十五條、民法第二百五十九條及消費者保護法第五十一條，所為主張乃系爭房屋於八十七年三月三十一日之交屋期限仍有多項瑕疵無法改善，包括餐廳、臥房上端有消防管線與契約約定之平頂不符；室內地板較室外地板低一．五公分等瑕疵，主張依民法第二百五十五條解除契約，並依民法第二百五十九條規定，請求被告返還已交付之價金，利息，另依消費者保護法第五十一條規定，請求一倍之懲罰性賠償金。原告對被告榮樹公司曾提起請求八十七年度訴字第三四七七號解除契約等事件，訴訟標的為民法第二百五十五條、民法第二百五十九條，所為主張（一）被告就系爭房屋未於所約定八十七年三月三十一日完成交屋，業構成定期行為給付遲延，得不經催告，解除契約。（二）原告於八十八年一月二十五日至現場察看時，發現圍牆、管理員室係屬違建，且無游泳池而僅有四十五公分深之景觀水池等瑕疵仍未改善，因可歸責被告之事由，未能於期限內交屋，復於八十八年二月二日為解約之意思表示，原告對被告遠揚及榮樹公司另提起八十八年度訴字第四０七七號清償債務事件，訴訟標的為民法第九十二條、消費者保護法第十條，所為主張
（一）被告遲延交屋造成原告受有跌價及無端負擔房屋、地價稅款；又社區管理員室、圍牆、游泳池等均屬違建；且就公共建物部分原告持分達八十五平方公尺，契約與謄本不符；另客廳、餐廳及浴廁之上端有水管突出，與裝修平頂約定不符，室內地板較公共走廊地板低一點，是原告顯受被告詐欺，故主張撤銷契約。（二）被告漠視施工規範，致二公尺高度之磚造圍牆已見裂痕，且未設私設道路，均造成危險，依消費者保護法第十條主張解除契約。惟本件並無原告所稱有何給付遲延之情事，且原告所主張遲延之事由，於前揭歷次法院判決理由中一一均遭駁斥。於原告先前所提之歷次訴訟中，法院於確定判決理由中，就原告所主張之重要爭點，基於雙方當事人辯論之結果已為判斷，均認系爭房屋無原告所稱之瑕疵，縱警衛室、圍牆係屬違建，惟依通常交易觀念，仍不足認有足使系爭房屋具備之價值、效用或品質有重要之減損，自不得視為瑕疵。而被告先後於八十六年十二月十二日，八十七年四月八日、三十日、五月十八日通知原告辦理交屋手續，原告以上開未具瑕疵之主張而拒絕交屋，就此給付遲延，被告自毋庸負責。
（二）關於警衛室部分：現存之警衛室雖有增建，與原核准使用執照圖說有未盡相符之處，惟增建之目的，完全係為使住戶能有更好、更寬敞的使用空間，對此於另案即台灣高等法院八十八年度上字五八二號之判決理由亦載有：「經查，上訴人指稱警衛室面積應為十四平方公尺，但被改建成七十平方公尺，圍牆外緣高二百公分，磚牆高度超過二百公分，與建築法令規定高度不符均屬違建等語，則依其所述，該警衛室面積及圍牆高度均較被上訴人應給付者有所增加，即縱認係屬違建，依通常交易觀念，在系爭房屋本身並無瑕疵，警衛室、圍牆公共設施有上開狀況之瑕疵，顯不足認有足使系爭房屋具備之價值、效用或品質有重要之減損，依上開法條規定，不得視為瑕疵。」足徵，縱行政上認該增建之警衛室係屬違建，惟依通常交易觀念，被告之給付要較原約定增加，且原告所指摘者亦不足認有使系爭房屋具備之價值、效用或品質有重要之減損，自不得據而視為瑕疵。
（三）關於圍牆龜裂部分：查系爭社區之公共設施，被告乃於八十九年一月二十九日點交予該社區之管理委員會，據當時雙方所簽立「建商與管委會協商會議紀錄」及「高爾夫世界公設移交待修繕事項切結書」，均未見有任何「圍牆龜裂」或類此之記載，足見於該社區公共設施移交當時應無原告所指述之瑕疵，或果有該瑕疵存在亦因過於輕微致管理會認為無庸補正，否則當應於「待修繕事項」中予以明列為是，而原告現竟據此作為請求，實無理由。
（四）關於急難救助通路部分：原告所提出內政部八十二年九月二十三日台（八二）內營字第八二八八六四一八號函，係就實施容積管制地區應留設「基地內通路」，及其法定寬度內可否設置台階或通往地下室通道予以解釋，是依該函文之解釋，當僅能就實施容積管制地區方有其適用，而被告就系爭「高爾夫世界」建案，早於八十三年間即取得建造執照，然台北縣直至八十六年八月十五日始發文公布板橋等地受有容積之管制，故於當時尚屬「未實施容積管制地區」無疑，自無上開函文適用之可言。又按內政部八十年十二月三十日營署建字第八００三四四０號函所載：「查建築技術規則建設計施工編第一章第一條第一項第三十四款規定，私設通路為基地內建築物之主要出入口或共同出入口至建築線間之通路。本案依設置之私設通路於出入口設置大門，雖非建築法令所不許，但應維持之通行目的，若該設通路已成為供公眾通行之道路，即具有公用地役關係之存在，應以有無妨礙公眾通行之目的，為考量之準據。」故關於被告基於治安之考慮，於原私設道路出入口改為管理員室，是依前揭函文所示，其重點應係以有無妨礙公眾通行之目的，作為考量之準據。倘該設置之結果，不僅平時不影響人員通行，甚於緊急時亦足供車輛通行使用者，自不得據而主張被告未依原設計圖說設置私設通路即對公眾生命安全有所影響。查系爭社區之管理員室設有前後門供住戶出入，其中前門兩扇玻璃門之高度為二．五米，寬度為二．四米，若連同兩側玻璃之寬度，則計有四．八米；後門之高度為三．
四米，寬度為二．四米，連同兩側玻璃寬度，亦為四．八米，此供住戶平時出入本無任何問題。又以一般消防車及救護車之高度寬度觀之，消防車之車高為
二．四米，車寬為一．七米；救護車之車高約二米，車寬為一．七米，若於緊急時須由大門出入者，只要將前後二扇玻璃門開啟，車輛即可通行使用，故對於原告所稱「私設通路除平時供人員通行外，為確保公共安全，尚須具備緊急情況時，供消防或救險、工程車通行之功能」全無妨礙。
（五）被告不同意原告就其聲明第三項之訴之追加。
三、證據：提出八十七年度訴字第二三三九號判決書影本一件、八十七年度訴字第三四七七號、八十八年度上字第五八二號判決書影本各一件、八十八年度訴字第四０七七號、八十九年度上字第一０四五號判決書影本各一件、「建商與管委會協商會議紀錄」及「高爾夫世界公設移交待修繕事項切結書」影本各一件、原一樓施工圖影本一件、建造執照影本乙件、台北縣都市土地使用強度一覽表、內政部八十年十二月三十日營署建字第八００三四四０號函資料乙件、照片二幀、照片三幀及商用／商旅車規格情報影本乙件等件為證。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款有明文規定。本件原告所追加之「被告應於九十二年九月三十日以前主動改正台北縣政府九十年十二月二十八日公函所指社區公共違章違法建物，如延宕而遭台北縣政府違章建築拆除隊強制執行拆除時，應連帶負擔全部拆除重建費用暨社區防盜防火通訊監視機器等設備重置費。」聲明，其請求之基礎事實與原訴均係系爭建物之瑕疵問題，是原告追加之聲明與原訴之聲明請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，原告訴之追加自屬合法，先予敘明。
二、原告主張其於八十三年九月十六日向被告訂購其共同出資合建於台北縣板橋市○○段五九三、五九三之一地號上建案名高爾夫世界Ｆ三棟十六樓預售屋一戶，並簽訂預定買賣契約書，詎被告擅將十四平方公尺之管理員室擴建數倍大，約六十平方公尺之實質違建，且堵死應設之急難救助道路，並將限高一點二公尺透空欄杆圍牆築成二點五公尺之超高磚造圍牆，歷經地震，半腰已嚴重龜裂成危牆，被告未依債之本旨提出給付，依法應負遲延責任等語。被告則以原告就系爭房地衍生之爭議，業先後提起多次訴訟，法院於確定判決理由中，就原告所主張之重要爭點，基於雙方當事人辯論之結果已為判斷，均認為系爭房屋無原告所稱之瑕疵，縱警衛室、圍牆係屬違建，惟依通常交易觀念，仍不足認有足使系爭房屋具備之價值、效用或品質有重要之減損，自不得視為瑕疵，而被告先後於八十六年十二月十二日、八十七年四月八日、三十日、五月十八日通知原告辦理交屋手續，原告以上開未具瑕疵之主張而拒絕交屋，就此給付遲延，被告自毋庸負責，又系爭社區之公共設施，被告業於八十九一月二十九日點交予社區之管理委員會，當時並無圍牆龜裂之記載，而被告將原設於管理員室旁之私設道路，改由管理員室之大門出入，係為顧及社區住戶之居住安全，並無堵住私設道路，使住戶無從出入，影響生命安全之情事等語置辯。
三、原告主張其於八十三年九月十六日向被告訂購其共同出資合建於台北縣板橋市○○段五九三、五九三之一地號上建案名高爾夫世界Ｆ三棟十六樓預售屋一戶，並訂有買賣契約，價金五百萬元，嗣被告將原十四平方公尺之管理員室擴建為六十平方公尺，並將原設於管理員室旁的私設道路改由管員室之大門出入，並於管爭社區之周圍增置磚造圍牆等情，業據原告提出買賣契約書影本一份、房屋驗收證明影本一份為證，並為被告所不爭執，原告主張之此部分事實堪信為真實。
四、按「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。」最高法院八十四年台上字第二五三０號判例著有明文。查原告於八十七年間以系爭建物之公共設施即圍牆過高，與法令之規定不符、管理員室係屬違建，而對被告榮樹公司提起請求解除契約之訴訟，而經本院八十七年度訴字第三四七九號判決、台灣高等法院八十八年度上字第五八二號判決原告之訴駁回，依台灣高等法院八十八年度上字第五八二號判決理由所載：「經查，上訴人指稱警衛室面積應為十四平方公尺，但被改建成七十平方公尺，圍牆外緣高二百公分，磚牆高度超過二百公分，與建築法令規定高度不符均屬違建等語，則依其所述，該警衛室面積及圍牆高度均較被上訴人應給付者有所增加，即縱認係屬違建，依通常交易觀念，在系爭房屋本身並無瑕疵，警衛室、圍牆公共設施有上開狀況之瑕疵，顯不足認有足使系爭房屋具備之價值、效用或品質有重要之減損，依上開法條規定，不得視為瑕疵。」等語，此有台灣高等法院八十八年度上字第五八二號判決影本在卷可稽，以前揭訴訟法上之誠信原則，原告自應受其拘束，不應再行爭執，而系爭房屋之公共設施圍牆和警衛室部分，既經前案之確定判決理由中明白認定尚不構成瑕疵，則被告之給付即係符合債之本旨，自無原告所稱之給付遲延可言，是原告以此部分主張被告未依債之本旨提出給付，依法應負遲延責任云云，並無理由。
五、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求，原告另主張前揭之「圍牆龜裂」係被告未依債之本旨給付云云，惟為被告所否認，稱系爭社區之公共設施，被告乃於八十九年一月二十九日點交予該社區之管理委員會，據當時雙方所簽立「建商與管委會協商會議紀錄」及「高爾夫世界公設移交待修繕事項切結書」，均未見有任何「圍牆龜裂」或類此之記載，並提出建商與管委會協商會議紀錄、高爾夫世界公設移交待修繕事項切結書影本各一件為證，足見於該社區公共設施移交當時應無原告所指述「圍牆龜裂」之瑕疵，此外原告復無法證明「圍牆龜裂」之事實係於公共設施移交管理委員會當時即屬存在，其以此主張被告未依債之本旨給付，為給付遲延云云，亦無理由。
六、原告另主張被告擅將管理員室擴建數倍大，堵死應設之急難救助道路，屬未依債之本旨給付云云，惟查，原告所提出內政部八十二年九月二十三日台（八二）內營字第八二八八六四一八號函，係就實施容積管制地區應留設「基地內通路」，及其法定寬度內可否設置台階或通往地下室通道予以解釋，是該函文之適用範圍，僅於實施容積管制地區方有適用，而被告就系爭房屋即「高爾夫世界」之建案，早於八十三年間即取得建造執照，以及台北縣直至八十六年八月十五日始發文公布板橋等地受有容積之管制之事實，為兩造所不爭執，故系爭房屋於當時尚屬「未實施容積管制地區」無疑，自無前開函文適用之可言。又依據內政部八十年十二月三十日營署建字第八００三四四０號函所載：「查建築技術規則建設計施工編第一章第一條第一項第三十四款規定，私設通路為基地內建築物之主要出入口或共同出入口至建築線間之通路。本案依設置之私設通路於出入口設置大門，雖非建築法令所不許，但應維持之通行目的，若該設通路已成為供公眾通行之道路，即具有公用地役關係之存在，應以有無妨礙公眾通行之目的，為考量之準據。」故關於被告基於治安之考慮，於原私設道路出入口改為管理員室，是依前揭函文所示，其重點應係以有無妨礙公眾通行之目的，作為考量之準據。倘該設置之結果，不僅平時不影響人員通行，甚於緊急時亦足供車輛通行使用者，自不得據而主張被告未依原設計圖說設置私設通路即對公眾生命安全有所影響。而系爭房屋所處之社區其管理員室設有前後門供住戶出入，其中前門兩扇玻璃門之高度為二．五米，寬度為二．四米，若連同兩側玻璃之寬度，則計有四．八米；後門之高度為三．四米，寬度為二．四米，連同兩側玻璃寬度，亦為四．八米，此供住戶平時出入本無任何問題。又以一般消防車及救護車之高度寬度觀之，消防車之車高為二．四米，車寬為一．七米；救護車之車高約二米，車寬為一．七米等事實，業據被告提出照片五張以及車輛之長寬規格表在卷可稽，並為原告所不爭執，是社區內外若有緊急情事時須由大門出入者，只要將前後二扇玻璃門開啟，車輛即可通行使用，對於原告所稱「私設通路除平時供人員通行外，為確保公共安全，尚須具備緊急情況時，供消防或救險、工程車通行」等功能全無妨礙。故而原告以此為由，指摘被告未依債之本旨給付云云，亦無理由。
七、原告於聲明中另補列「被告應於九十二年九月三十日以前主動改正台北縣政府九十年十二月二十八日公函所指社區公共違章違法建物，如延宕而遭台北縣政府違章建築拆除隊強制執行拆除時，應連帶負擔全部拆除重建費用暨社區防盜防火通訊監視機器等設備重置費。」，惟查台北縣政府九十年十二月二十八日公函所指稱請被告秉誠信原則協助社區管委會改善之社區管理園室、圍牆違建部分，本院於前揭各點已認定被告之給付係屬合於債之本旨給付且並無瑕疵，而該函中所指景觀水池改建成游泳池部分，於前揭台灣高等法院八十八年度上字第五八二號判決理由中亦已載明：「上訴人所指系爭建物無游泳池而僅有四十五公分深之景觀水池，雖提出前述建物測量成果圖載有景觀水池等字樣為據，然被上訴人已提出上訴人對其真正並不爭執之現游泳池照片附原審卷為證，依該照片所示，被上訴人確已依約興建完成游泳池，上訴人所指無游泳池而僅有景觀水池，為不足採。」等語，此有台灣高等法院八十八年度上字第五八二號判決影本在卷可稽，揆諸前揭訴訟法上之誠信原則，原告自應受其拘束，不應再行爭執，而系爭建物之游泳池部分，既經前案之確定判決理由中明白認定尚不構成瑕疵，則被告之給付即係符合債之本旨，並無補正之義務，是原告此部分之請求亦無理由。
八、從而，原告因被告遲延給付而請求被告遠揚公司、甲○○應連帶賠償九十四萬一千元，及自九十一年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨賠償款二倍之懲罰性賠償金；被告榮樹公司、乙○○應連帶賠償九十四萬一千元，及自九十一年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨賠償款二倍之懲罰性賠償金；並請求被告應於九十二年九月三十日以前主動改正台北縣政府九十年十二月二十八日公函所指社區公共違章違法建物，如延宕而遭台北縣政府違章建築拆除隊強制執行拆除時，應連帶負擔全部拆除重建費用暨社區防盜防火通訊監視機器等設備重置費，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十三 日
民事第六庭法 官 郭美杏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十六 日
法院書記官 陳如庭