臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第四○○八號
原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 凃秀蕊律師被 告即反訴原告 甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段一小段八四地號土地，面積一五六六０平方公尺，所有權應有部分八七三五六分之一四三移轉登記與原告。
被告應向第三人台北銀行股份有限公司申請領取如附表所示不動產之本金最高限額抵押權之清償文件，並向台北市古亭地政事務所辦理塗銷如附表所示本金最高限額抵押權之登記。
被告應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國九十一年九月三日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第三項部分，於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
１、被告應將坐落於台北市○○區○○段一小段八十四地號土地所有權，應有部分八七三五六分之一四三，移轉登記予原告。
２、被告應向第三人台北銀行股份有限公司申請領取如附表所示本金最高限額抵押權之清償文件，並向台北市古亭地政事務所辦理塗銷如附表所示本金最高限額抵押權之登記。
３、被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
４、第三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分：反訴原告之訴駁回。
貳、本訴部分陳述：
一、兩造於八十二年二月四日另立「協議書」，由原告繼受訴外人買方林李敏英不動產買賣契約之權利義務，惟被告迄未履行移轉系爭國宅基地予原告及塗銷本金最高限額抵押權之義務：
（一）緣被告於七十六年七月十九日與訴外人林李敏英簽訂「不動產買賣契約書」（原證一），將被告所有座落於台北市○○區○○段一小段八四地號土地，持分八七三五六分之一四三；及其上房屋，建號一五五五，門牌號碼台北市○○○路○○○號十一樓（以下簡稱系爭國宅房地）出售予訴外人林李敏英，價金總計三百八十萬元。由於買賣標的物係國民住宅，雙方乃合意於同年八月十八日再行簽定「房屋買賣協議書」（原證二），就產權移轉過戶時間，訂明於被告承購系爭國宅滿二年後之七十七年四月二十八日始辦理移轉登記，同時訂明為辦理移轉登記，被告應無條件提出同意書等有關資料（參協議書第二條），另為保障買方和買方依買賣契約書第五條（一）指定之登記名義人，即原告乙○○之權益，被告並同意就系爭國宅辦理預告登記予原告（原證三）。系爭國宅於同年八月二十五日點交予原告，買方承接被告之貸款，陸續依約繳納被告於第三人台北銀行股份有限公司（下簡稱台北銀行）如附表所示本金最高限額抵押貸款本息作為價款之給付。
（二）嗣於七十八年三月間被告甲○○突然藉口系爭國宅住宅買賣未經國宅主管機關即台北市政府國民住宅處，（下簡稱國宅處）同意，係違反強行規定，於法無效等語（原證四），拒絕由買方繼續繳納貸款本息，亦拒絕向國宅處辦理申請轉售予原告之手續，更遑論辦理系爭國宅房地過戶登記予原告。訴外人林李敏英迫不得已，始訴請被告應向國宅處申請為轉售系爭國宅之同意，案經鈞院七十八年訴字第七十八年訴字二○五四號、台灣高等法院七十八年上字第一○二五號、最高法院八十九年上字第一二○五號、台灣高等法院七十九年上更 (一) 字第一八八號、最高法院八十年台上字第二七九號、台灣高等法院八十年上更(二)字第五九號、最高法院八十一年台上字第八三六號民事判決，終於判決訴外人林李敏英勝訴確定在案（請求鈞院調閱台灣台北地方法院七十八年訴字第二○五四號確定判決全卷資料，按：判決書正本因嗣後行政訴訟附卷，原本已不復留存，僅餘鈞院七十八年訴字第七十八年訴字二○五四號判決書影本及確定證明書，敬請諒察，原證十七）。
（三）前訴訟判決確定後，因訴外人林李敏英死亡，兩造乃於八十二年二月四日另立「協議書」（原證五），被告同意由原告繼受七十六年七月十九日及同年八月十八日不動產買賣契約書買方林李敏英之權利義務，並同意配合向台北市政府國宅處申請轉售同意、過戶及塗銷抵押權等手續，原告則答應另外補貼被告三十萬元，並結清被告就系爭國宅代墊之抵押貸款本息。
（四）嗣經台北市政府國宅處核准轉售同意後（原證六），被告終於八十二年五月三日依約將系爭國宅房屋以「買賣」原因移轉登記予原告（原證七）；惟系爭國宅基地因稅捐機關不同意比照「判決」移轉原因核定土地增值稅，原告提出訴願、再訴願、行政訴訟，期間原告將尚未至履行期之補償費三十萬元自律師處取回（參協議書第三條），陸續付清被告，詎行政法院八十六年判字第一六七九號駁回原告關於土地增值稅核定稅額不服之訴後（原證九），雖經原告屢次向被告請求過戶及向第三人台北銀行申請辦理塗銷如附表所示抵押權之手續，惟被告仍藉詞拒不辦理塗銷，亦不將系爭國宅基地所有權移轉登記予原告（原證十四），原告不得已提起本件訴訟！
二、本件兩造不爭執之事項：
（一）「不動產買賣契約書」、「房地買賣協議書」、「協議書」均屬真正。
（二）訴外人林李敏英訴請被告應向國宅處申請為轉售系爭國宅之同意，案經鈞院七十八年訴字第七十八年訴字二○五四號、台灣高等法院七十八年上字第一○二五號、最高法院八十九年上字第一二○五號、台灣高等法院七十九年上更 (一) 字第一八八號、最高法院八十年台上字第二七九號、台灣高等法院八十年上更 (二)字第五九號、最高法院八十一年台上字第八三六號民事判決，終於判決訴外人林李敏英勝訴確定。
（三）被告迄未履行移轉系爭國宅基地予原告及塗銷系爭國宅本金最高限額抵押權。
（四）原告已依約支付買賣價金三百八十萬元及補償款三十萬元。
（五）原告依「不動產買賣契約書」及「協議書」約定，簽約時承受被告於第三人台北市銀行股份有限公司之國宅貸款八十一萬元及公教貸款五十六萬元，於八十六年間陸續還清貸款。
三、本件爭點：被告有無不可歸責之理由得拒絕移轉過戶系爭基地及塗銷抵押權？（一）被告答辯略以：
１、八十二年二月四日簽立「協議書」後，已依約提供過戶所需文件，房屋已過戶完成。
２、土地過戶部分，原告拖延不辦理，且依買賣契約書由原告於買賣價金中扣除五十六萬元貸款，原告卻遲至八十六年才陸續還款侵權背信，依「協議書」第四條並非被告之過失無法過戶，不能求償一百萬元之違約金。
３、（原證八）保證書並非伊所蓋，否認保證書之真正。
４、原告應給付被告公定之土地增值利益，並應賠償侵權行為所獲房屋租金五百萬元之半數以上金額，並歸還侵吞國庫之優惠利息金給台北銀行，以便辦理土地移轉登記。
（二）對被告答辯之駁斥：
１、被告依約有履行移轉系爭國宅基地予原告之義務：
（１）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」民法第三四八條定有明文。
（２）查本件：訴外人林李敏英與被告間於七十六年七月十九日及同年八月十八日簽訂之系爭國宅房地買賣契約，有效成立，被告基於出賣人之地位，負有義務向主管機關台北市政府國宅處申辦轉售予登記名義人即原告，業經前訴訟判決訴外人林李敏英勝訴確定判決在案。嗣因訴外人林李敏英死亡，兩造另立「協議書」（參原證五），由原告繼受上開系爭國宅買賣之權利義務，而系爭國宅亦經主管機關同意轉售原告在案（參原證六），被告雖於八十二年提供過戶文件，惟僅履行系爭國宅房屋之移轉登記，系爭國宅基地並未移轉予原告，迄八十六年土地增值稅行政訴訟確定後，原告屢次請求過戶基地，被告藉詞拒絕，原告自得依民法第三四八條規定請求被告履行出賣人移轉系爭國宅基地予原告之義務。至於土地過戶文件確實不在原告保管中，否則原告何庸與被告協調，何庸提起本訴？證諸「不動產買賣契約書」、「房地買賣協議書」、「協議書」均無過戶文件交原告保管之約定！
２、原告於八十六年才繳清貸款，並未違約，且不構成被告得拒絕履行移轉過戶之理由：
（１）被告抗辯原告於買賣價金扣除五十六萬元貸款，卻遲至八十六年才陸續還款，然依兩造簽訂之「協議書」及「不動產買賣契約書」「房屋買賣契約書」，均無貸款須於何時繳清之約定，此事實被告亦不爭執（九十一年十一月一日言詞辯論筆錄），且此與被告應履行系爭國宅基地之過戶義務係兩回事，被告不得以此為拒絕履行移轉過戶之理由。
（２）被告又口口聲聲辯稱貸款須於交屋前全部繳清，惟查，依據七十六年七月十九日簽立系爭「國宅不動產買賣書」第二條規定及同年八月十八日簽訂之「房屋買賣協議書」第三條規定，同年八月二十五日被告即點交房屋，並由買方依約承接貸款，買方陸續繳納貸款本息迄七十八年三月間突接獲被告以台北第一五九二號存證信函告知買賣違反強行規定於法無效等語，被告退回由買方繼續繳納貸款本息之支票（原證四），因而發生前訴訟；經前訴訟判決確定後，八十二年兩造另立「協議書」（原證五），原告結清訴訟期間被告代墊之貸款本息，由原告繼續繳納貸款（參第五條），均無被告所指「貸款須於交屋前全部繳清」之說法，今被告臨訟強辯原告遲至八十六年才陸續清償貸款係背信圖利侵權云云，於情於法均無依據。
３、被告無不可歸責之事由，卻違約不配合過戶，原告自得依約請求賠償懲罰性違約金，被告抗辯原告遲至八十六年才還清貸款，侵權背信；獲有土地增值利益等，均不構成「不可歸責」之免責事由：
（１）按「乙方（即賣方被告）應於前條第壹期款付款時交付土地建物所有權狀給雙方委託之代書保管（準備辦理移轉登記）。第貳期付款時交付印鑑證明書、戶籍謄本等產權移轉應備之全部證件（依照封面所載內容提出）交付代書，雙方並於辦理移轉登記之有關書表上蓋章。但日後如需甲乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補交換證明文件時，甲乙方應無條件即時配合代書作業，不得藉詞藉故拖延拒絕或要求他方任何求償行為。………若因乙方之故而造成甲方受損害時，甲方一切損失概由乙方負責賠償。」「不動產買賣契約書」第三條 (參原證一)，定有明文。
（２）次按「有關過戶手續之辦理、稅捐之申報等一切手續，乙方（即賣方被告）同意無條件配合，不得藉詞推諉或要求其他任何補償，如因乙方違約不配合致無法辦理，乙方應賠償甲方懲罰性違約金壹佰萬元。附註：如因不可歸責於乙方之事由，致無法辦理過戶登記，乙方不負違約賠償責任。」「協議書」第四條（原證五）亦有明文。
（３）再按「事變乃非因故意過失所發生之變故也。在債務不履行言之，即債務人雖無故意過失，仍不免發生債務不履行之結果者是也。例如天災、地變、戰爭之勃發、疫病之流行、法令之改廢等均是」鄭玉波教授著「民法債編總論」一書（參原證十三），釋有明文。
（４）末按「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生、、、」最高法院六十一年台上字第二九二二號民事判例（參原證十），著有明文。
（５）查本件：原告於八十六年行政訴訟判決確定後，即多次請求被告配合辦理系爭土地過戶移轉登記，惟被告不顧原告早已給付三十萬元之補償費，以及首揭契約條款明定賣方應無條件配合辦理過戶之義務，屢次協調未果，最後仍無理要求再另行給付八十萬元 (按：被告民事總結答辯狀五、要求給付五百萬元之半數以上賠償金額) 才願意過戶，原告不得已委請訴訟代理人於九十一年六月二十八日以台北橋二十一支局第二一三號存證信函催請被告依約配合辦理過戶等情（參原證十四），詎被告仍不配合，原告不得已才提起本件訴訟，被告無不可歸責之事由，卻違約不配合過戶，依首揭契約約款，原告自得請求被告賠償懲罰性違約金一百萬元。被告雖抗辯稱原告遲延繳清貸款背信侵權，又原告獲有土地增值稅利益等語，除其答辯均不實在外，各該事由並非天災、地變不可抗力，不構成「協議書」第四條附註「不可歸責」之免責事由。
４、被告無權請求原告給付土地增值稅及賠償侵權行為之房屋租金等，此亦不構成得拒絕移轉過戶之理由：查「協議書」第九條雖約定，系爭土地過戶之土地增值稅、契稅、印花稅、規費等，均由原告負擔，惟土地增值稅實際應繳金額，應於申辦土地買賣移轉，經稅捐機關依法核課土地增值稅額後，始繳交予稅捐機關，被告要求給付伊土地增值款價款，並無理由。至於賠償侵權行為之房屋租金等，如前２、所述，更係無稽之不當索求，且均不構成得拒絕移轉過戶之不可歸責理由。
５、保證書確屬真正：八十二年間兩造簽立「協議書」 (參原證五)，原告同意補貼被告三十萬元之款項，均先開立支票保管於律師處，原擬於產權過戶完畢後，再交予被告 (參協議書第三條)，嗣因土地增值稅行政救濟事件拖延土地遲未過戶，故原告讓步將尚未至履行期之補償費三十萬元自律師處取回，陸續於八十二年九月九日給付二十萬元支票，由證人王忠代書轉交，立有收據，載明 (事成是指買方取得土地所有權狀。事未成之前賣方無條件蓋印) 等語，用以確保被告甲○○無條件蓋印（原證十八，參照九十二年一月八日言詞辯論筆錄）；八十四年元月十日再託證人林鎮藩交付十萬元支票，立有「保證書」亦約明土地增值稅問題解決後，辦理過戶時願無條件負責蓋章，目的亦在確保被告甲○○無條件蓋印。
證人林鎮藩到庭證稱：「……當天簽保證書時，有被告甲○○、王忠及我在場。……當天保證書的字是我寫的，當時甲○○是當場蓋章，甲○○的姓名是我寫的，並當場給甲○○支票，支票上簽收是甲○○簽收的。」 (九十一年十一月二十九日言詞辯論筆錄)證人王忠亦證述伊擔任「保證書」之見證人代書 (九十二年一月八日言詞辯論筆錄)。足見保證書確屬真正無疑。
四、綜上，原告已依約支付買賣價金三百八十萬元及補償款三十萬元，被告本有履行移轉系爭土地所有權之義務；雖被告歸咎原告就土地增值稅不服提起行政訴訟，然土地過戶縱有延後，已支付補貼款三十萬元，且依「不動產買賣契約書」、「協議書」及「保證書」之約定，被告仍有無條件配合辦理過戶及塗銷抵押權之義務（參原證一、五、八），被告誠不得藉此巧立名目，不當索求，無端要脅原告須給付伊土地增值稅價額及數百萬元之賠償金額，否則拒絕辦理土地過戶移轉登記。
參、反訴部分陳述：
一、原告已依約付清系爭房地買賣價款三百八十萬元及補償款三十萬元，被告本於「不動產買賣契約」「房屋買賣協議書」、「協議書」及「保證書」（原證一、二、五、八）之約定，本有履行移轉系爭土地所有權及塗銷抵押權之義務，此亦為被告自認有移轉系爭土地之義務；惟原告並無支付被告所指違法款項之義務，其請求實無理由。
二、被告無權請求土地增值價款：本件土地所以遲延未過戶，先係因被告藉口買賣違法，拒絕履行致生前訴訟（參原證十七）；嗣因土地增值稅核定問題，提出行政爭訟（原證九），八十六年行政爭訟完畢即已多次請求被告履行移轉系爭土地遭拒（原證十四），不得已原告始提起本件訴訟。換言之，本件糾紛肇因被告違約不履行移轉過戶義務，原告之請求亦係本於合法有效之買賣契約約定，被告何來請求土地增值價款之權利及法律依據？
三、被告無權請求給付侵占出租房地租金：查七十六年被告與訴外人林李敏英簽訂「不動產買賣契約」及「房屋買賣協議書」（原證一、二），已依契約約定於同年八月二十五日點交系爭房地予原告占有使用（「房屋買賣協議書」第三條，參原證二），原告合法使用系爭房地，並無違法侵占出租之問題。
四、被告亦無權請求給付貸款懲罰息金：依「不動產買賣契約書」、「房屋買賣協議書」均無貸款何時繳清之約定，此亦為被告所不爭執（參九十一年十一月一日言詞辯論筆錄) ，被告一再指稱原告遲至八十六年才繳清貸款背信圖利侵權云云，毫無依據。另稱應將違法享有貸款之不當利息歸還公庫，更屬無稽！五、綜上，被告拒不履行移轉系爭土地所有權及塗銷抵押權之義務，又濫行反訴，毫無理由，懇請依法駁回，不吝感禱！
肆、證據：提出下列證據，並聲請訊問證人林鎮藩。原證一：不動產買賣契約書。
原證二：房屋買賣協議書。
原證三：前訴訟起訴時系爭國宅土地、建物登記簿謄本。
原證四：被告台北郵局第一五九二號存證信函原證五：協議書。
原證六：台北市政府國民住宅處八十二年三月四日函。
原證七：系爭國宅建物登記簿謄本。
原證八：保證書。
原證九：行政法院八十六年判字第一六七九號判決。
原證十：最高法院六十一年台上字第二九二二號民事判例。
原證十一：系爭國宅土地登記簿謄本。
原證十二：八十一年判決確定後，台北市國宅處函復仍待核釋，不同意逕依判決內容
為轉售同意 (台北市國宅處八十一年七月六日(八一)北市宅三字第六○三號函)。
原證十三：鄭玉波教授著「民法債編總論」，第二七四頁。
原證十四：台北橋二十一支局第二一三號存證信函。
原證十五：台北銀行市府分行九十一年十月十四日北銀府國字第九一六○二七六一○○號函。
原證十六：塗銷抵押權登記應備文件。
原證十七：前訴訟 鈞院七十八年訴字第二○五四號判決書及確定證明書。
原證十八：王忠代書代為轉交二十萬元簽立之收據。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分：
１、反訴被告應支付按比例應給付之部分土地增值價款。
２、反訴被告應給付侵占地權出租房地之不當得利，按比例部分租金暨違法背信侵占貸款圖利所應給付之懲罰息金。
３、反訴被告違法享有貸款之不當利息應歸還公庫。
貳、陳述：
一、本訴部分：
１、本案原告所述之房屋土地不動產買賣之辦理所有權移轉登記所須之土地所有權及建物所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等資料均已檢交原告收執應用，原告依協議書（原證五）第三條規定給付三十萬元補償金，足資證明已依協議辦妥應有之資料文件，且原告亦已於八十二年五月三日辦妥房屋移轉登記，併取得房屋使用權狀。原告就土地所有權部分未辦理移轉登記之主要原因，係該土地所抵押借貸之公務員優惠貸款未一次清償，銀行不發還他項權利證明書及抵押權塗銷同意書。
２、前述貸款五十六萬元，原告已於買賣價款中扣留，依約應由原告自行至貸款銀行辦理清償。原告就此部分貸款不一次繳清，違法享受公務員低利貸款，藉此得利，自七十六年起至八十六年十月方全部清償。原告自願坐享違法低利而放棄土地所有權移轉登記之權利，被告又能奈何？原告不繳清貸款，不能取得土地抵押權塗銷同意書，實不可歸責於被告。
３、被告為系爭土地之納稅義務人，但不能獲得其增值利益，實無繳納土地增值稅之理由。原告提起減少土地增值稅之行政訴訟期間，未與被告協調，並將房屋出租遠居美國，置行政訴訟於不顧，中正稅捐稽徵處投書無門，而要被告繳納增值稅，被告除受害外並繳歷年之土地稅金，別無所得。
４、原告侵占土地抵押貸款營利生息，配合非法享有之低利可以分期付款而保留鉅額原款，十年後才清償，並將土地視為己有，將房地出租每年有三十萬元之收入，至今已逾十五年，收入已近五百萬元，該房屋與土地之成本比率，於出售之時為房屋一百一十萬五千七百元，土地為八十六萬一千元，約為七比六，十年來土地增值已四萬八十多萬元，其比率反成為一比四，所以十年之房屋租賃所得之半數一百五十萬元給被告已是微不足道，如辯稱房屋並未出租時，戶政事務所及社區管委會之戶政與住戶資料均可查察，且原告常住美國自然有出租獲利之事實。
５、原告所提書狀中第一項第一款所列不動產買賣契約書第三條明文約定，被告均已全部遵守辦理，此由房屋已辦理所有權移轉登記可知。而原告書狀第一項第二款所列協議書第四條及附註五所示過戶手續無法辦理一事，究其原因係原告侵占土地抵押貸款生息營利，不依約定時間繳清貸款故不能取得土地抵押貸款塗銷證明，加以不依判決繳納土地增值稅所致。被告從未不履行過戶行為。如果依買賣契約書第二條之付款期限及交屋日期之約定，原告不但不能取得房屋使用權，於八十六年十月未繳清公教貸款前，亦不能請求點交房屋，故原告於書狀中稱兩造簽訂之協議書及不動產買賣契約書、房屋買賣契約書均無貸款須於何時繳清之約定，顯非實在。
二、反訴部分：
１、本案反訴被告侵占地權出租房屋，只圖坐享不當得利，自恃可以訴訟判決與偽造之文書脅迫被告辦理地權移轉，故其悠遊美國與台灣居無定所，置地權移轉與行政法院應繳納增值稅責任於度外，至今還毫無實據地訴稱曾多次要求反訴原告辦理地權移轉。
２、從反訴原告訴狀中之被證五明示該房地總價為一百九十六萬七千三百零六元，其房屋造價為一百一十萬五千七百九十一元，占價款之百分之五十六，土地價款為八十六萬一千五百一十五元占總價之百分之四十四，準此計算本案房地買賣成交價為三百八十萬元中之房屋價款為二百一十二萬元，土地價款為一百六十八萬元，上列地價中反訴被告侵占背信貸款五十六萬元占總價百分之三十二，已付現款一百一十二萬元，占百分之六十八，該土地增值之總額不以反訴原告答辯狀之被證九所列四百九十七萬四千四百九十一元（八十二年土地增值稅繳款書）計列，而以原告所列之標的金額四百八十萬五千七百六十一元較低價計算，減除土地原價八十六萬一千五百一十五元，即增值三百九十四萬四千二百四十六元，應繳納增值稅為漲額之百分之六十，原價額百分之三十相加減除增繳地價稅額一十一萬四百六十六元後為一百六十六萬二千三百二十七元，該增值稅額減除原告現付現金百分之六十八為一百六十六萬二千三百二十七元，應付反訴原告所該享有的百分之三十二，五十七萬一千九百四十五元。
３、反訴被告侵占買賣價款中之貸款一百三十七萬元，及土地所有權與房屋出租價值，以該地三房兩廳雙衛三十多坪，房屋月租金二萬五千至三萬元之最低額二萬五千元計，每年租金收入計三十萬元，自七十七年至八十六年尚未清償貸款之十年中，總計有三百萬元（八十七年迄今有五年尚未計算），買賣價款三百八十萬元反訴被告侵占貸款一百三十七萬元，占總額百分之三十六，現付款二百四十三萬元占百分之六十四，以此計算僅該十年之背信侵權不當得利之三百萬元應分配給付反訴原告一百零八萬元。若以房屋價折舊土地價增值作為爭論，則不止此數。
４、侵權背信用以營利生息之貸款一百三十七萬元，就反訴被告所提出之年息百分之零點五為計算，以十年中平均每年償還十三萬元計算，而七十六年九月至十二月不予計算，並以其一百三十萬元總額起算：ａ七十七年利息為六十萬五千元。ｂ七十八年減少本金十三萬元，以一百一十七萬元計算利息為五萬八千五百元。ｃ七十九年本金一百零四萬元之利息為五萬二千元。ｄ八十年本金九十一萬元之利息為四萬五千五百元。ｅ八十一年本金減為七十八萬元之利息為三萬九千元。ｆ八十二年本金為六十五萬元之利息為三萬二千五百元。ｇ八十三年本金五十二萬元之利息是二萬六千元。ｈ八十四年本金三十九萬元之利息為一萬九千五百元。ｉ八十五年本金二十六萬元之利息為一萬三千元。ｊ八十六年本金十三萬元之利息為六千五百元。以上合計利息為三十五萬七千五百元。
５、以上三項總計反訴被告應給付反訴原告之金額為二百萬九千四百四十五元。
參、證據：提出下列證據，並聲請訊問證人王忠。被證一：建物登記謄本。
被證二：台北市銀行股份有限公司台北市政府輔助公教購建住宅貸款約定。
被證三：抵押權塗銷同意書。
被證四：台北市稅捐稽徵處八十三年、八十四年、八十五年、八十六年、八十七年、八十八年、九十年地價繳款書。
被證五：法務部行政執行署台北行政執行處通知、台北市政府出售國民住宅繳款通知單。
被證六：臺灣板橋地方法院公告。
被證七：建物所有權狀。
被證八：戶籍謄本。
被證九：台北市稅捐稽徵處中正分處。
被證十：被告致台北銀行申請書。
被證十一：存證信函。
丙、本院依職權向台北銀行股份有限公司函查就系爭土地所設定之最高限額抵押權所擔保之借款清償情形。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張被告於七十六年七月十九日與訴外人林李敏英簽訂不動產買賣契約書（以下稱為系爭國宅房地買賣契約書），將被告所有之系爭國宅房地出售予訴外人林李敏英，價金總計三百八十萬元，並於同年八月十八日再行簽定房屋買賣協議書（以下稱為七十六年八月十八日房屋賣協議書，原證二），就產權移轉過戶時間，訂明於七十七年四月二十八日。系爭國宅房屋於同年八月二十五日點交予原告，買方承接被告之貸款，陸續依約繳納被告於第三人台北銀行如附表所示本金最高限額抵押貸款本息作為價款之給付。嗣於七十八年三月間被告主張系爭國宅住宅買賣未經國宅主管機關國宅處同意，係違反強行規定於法無效，拒絕履行系爭國宅房地買賣契約書，訴外人林李敏英訴請被告應向國宅處申請為轉售系爭國宅之同意，案經本院七十八年訴字第七十八年訴字二○五四號、台灣高等法院七十八年上字第一○二五號、最高法院八十九年上字第一二○五號、台灣高等法院七十九年上更（一）字第一八八號、最高法院八十年台上字第二七九號、台灣高等法院八十年上更（二）字第五九號、最高法院八十一年台上字第八三六號民事判決，判決訴外人林李敏英勝訴確定。前訴訟判決確定後，因訴外人林李敏英死亡，兩造乃於八十二年二月四日另立協議書（原證五，以下稱兩造八十二年二月四日協議書），被告同意由原告繼受七十六年七月十九日及同年八月十八日不動產買賣契約書買方林李敏英之權利義務，並同意配合向台北市政府國宅處申請轉售同意、過戶及塗銷抵押權等手續，原告則答應另外補貼被告三十萬元，並結清被告就系爭國宅代墊之抵押貸款本息。嗣經台北市政府國宅處核准轉售系爭國宅房地後，被告終於八十二年五月三日依約將系爭國宅房屋以買賣原因移轉登記予原告，系爭國宅基地因稅捐機關不同意比照判決移轉原因核定土地增值稅，原告提出訴願、再訴願、行政訴訟，期間原告將尚未至履行期之補償費三十萬元自律師處取回，陸續付清被告，惟行政法院八十六年判字第一六七九號駁回原告關於土地增值稅核定稅額不服之訴後，被告迄未將系爭國宅基地所有權移轉登記予原告等語。已據提出與所述相符之系爭國宅房地買賣契約書、七十六年八月十八日房屋賣協議書、系爭國宅土地、建物登記簿謄本、兩造八十二年二月四日協議書、台北市政府國民住宅處八十二年三月四日函、行政法院八十六年判字第一六七九號判決等件為證，且為被告所不爭執，此部分之事實應堪確認。
二、本件原告另主張被告應將系爭國宅基地所有權移轉登記予原告、向第三人台北行申請領取如附表所示本金最高限額抵押權之清償文件，並辦理塗銷如附表所示本金最高限額抵押權之登記以及給付原告違約金一百萬元，則為被告所否認，並以原告所提書狀中第一項第一款所列不動產買賣契約書第三條明文約定，被告均已全部遵守辦理，此由房屋已辦理所有權移轉登記可知。而原告書狀第一項第二款所列協議書第四條及附註五所示過戶手續無法辦理一事，究其原因係原告侵占土地抵押貸款生息營利，不依約定時間繳清貸款故不能取得土地抵押貸款塗銷證明，加以不依判決繳納土地增值稅所致，被告從未不履行過戶行為等語置辯。訴外人林李敏英就系爭國宅房地買賣契約書之權利義務，依兩造八十二年二月四日協議書由原告繼受，既如前述，而系爭國宅基地迄未移轉登記為原告所有，茲先就被告是否已經履行系爭國宅房地買賣契約書之義務，以及如被告未依約履行，是否有不可歸責於已之事由分述如下：
（一）兩造就原告已依系爭國宅房地買賣契約書給付價金三百八十萬元，並依兩造八十二年二月四日協議書給付補償款三十萬元等情既不爭執，則依系爭國宅房地買賣契約書第三條：「乙方（即被告）應於前條第壹期款付款時交付土地建物所有權狀給雙方委託之代書保管（準備辦理移轉登記）。第貳期付款時交付印鑑證明書、戶籍謄本等產權移轉應備之全部證件（依照封面所載內容提出）交付代書，雙方並於辦理移轉登記之有關書表上蓋章。但日後如需甲乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補交換證明文件時，甲乙方應無條件即時配合代書作業，不得藉詞藉故拖延拒絕或要求他方任何求償行為。若因乙方之故而造成甲方受損害時，甲方一切損失概由乙方負責賠償。」並兩造八十二年二月四日協議書第四條、第六條：「有關過戶手續之辦理、稅捐之申報等一切手續，乙方（被告）同意無條件配合，不得藉詞推諉或要求其他任何補償，如因乙方違約不配合致無法辦理，乙方應賠償甲方懲罰性違約金壹佰萬元。附註：如因不可歸責於乙方之事由，致無法辦理過戶登記，乙方不負違約賠償責任。」「有關本件房地之抵押貸款塗銷手續，乙方同意無條件配合。」之約定，以及民法第三百四十八條第一項物之出賣人有使買受人取得出賣物所有權之義務之規定，被告自有依約辦理塗銷如附表所示最高限額抵押權登記後將系爭國宅基地所有權移轉登記予原告之義務。
（二）雖然，被告已依約將系爭國宅房屋所有權移轉予原告，並曾提供若干不動產過戶所須之證件，惟在被告系爭國宅基地尚未移轉登記為原告所有，並塗銷如附表所示之最高限額抵押權之前，被告尚難謂已依系爭國宅房地買賣契約之本旨履行全部之義務，故原告辦理系爭國宅基地移轉登記如須被告提出文件時，被告仍應配合辦理。
（三）又依七十六年八月十八日房屋買賣協議書第三條約定：「本房屋乙方（即被告）原向台北市銀行設定公教低利貸款伍拾陸萬元正，國宅貸款捌拾壹萬元正，自民國七十六年八月二五日起本息由甲方（即買方）承擔全部清償責任。（同時交屋）。」第四條則約定：「本房屋總價款參佰捌拾萬元正。本協議書成立之前已給付壹佰玖拾萬元正。公教貸款伍拾陸萬元正。國宅貸款捌拾壹萬元正自甲方承擔清償本息之日起視同甲方給付乙方之價款。．．．。」由上述約定可知，契約雙方約定被告向台北銀行所借貸之公教低利貸款及國宅貸款均由買受人負責清償，原告自承擔還款責任之日起視已經清償價金，惟前開契約中並無任何還款時間之約定，則原告所應負之義務為如數清償借款本金及利息。查原告既已於八十六年十月八日及八十七年十二月二十九日分別清償前開貸款，此有台北銀行市府分行九十一年十月四日北銀府國字第九一六０二七六一００號函附卷可憑，被告自不得拒絕配合辦理系爭國宅基地移轉登記手續，至於原告如有故意拖延還款時程致被告受有損害之情形，則屬被告是否可以另行訴請損害賠償之問題（詳見反訴部分）。
（四）至於，被告另主張原告於償還前開貸款之前，將土地視為己有，將房地出租每年有三十萬元之收入，至今已逾十五年，收入已近五百萬元云云，屬於買賣標的物之利益歸屬問題（詳見反訴部分），與被告是否應履行系爭國宅買賣契約之移轉登記義務無關。
（五）綜上所述，原告既已付清價金及補償款，依系爭國宅房地買賣契約書、兩造八十二年二月四日協議書之約定以及民法第三百四十八條第一項之規定，被告自應將系爭國宅基地移轉登記予原告，並向第三人台北銀行申領清償文件以辦理塗銷抵押權登記。被告經原告於九十一年六月二十八日以存證信函（原證十四）催告後仍拒不履行（見被證十一），即屬違反約定，原告起訴請求被告履行前開義務，並依兩造八十二年二月四日協議書第四條之約定賠償違約金即屬有據。就違約金部分，經本院審酌被告已履行契約之一部分，將系爭國宅房屋所有權移轉登記予原告，並已為房屋之交付，認原告就此已受有相當於得使用房屋之利益，爰依民法第二百五十一條規定，酌減違約金百分之四十，故原告得請求被告給付之違約金，為兩造八十二年二月四日協議書約定違約金一百萬元之百分之六十，即六十萬元。
三、從而，原告依系爭國宅房地買賣契約書、兩造八十二年二月四日協議書、七十六年八月十八日房屋買賣協議書之約定，以及民法第三百四十八條第一項之規定，請求被告履行契約，將坐落於台北市○○區○○段一小段八十四地號土地所有權，應有部分八七三五六分之一四三，移轉登記予原告，並向第三人台北銀行申請領取如附表所示本金最高限額抵押權之清償文件後，以及向台北市古亭地政事務所辦理塗銷如附表所示本金最高限額抵押權之登記。另應給付原告六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日（九十一年九月三日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。至於，原告請求之違約金逾六十萬元部分及該部分之法定遲延利息，則應予駁回。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請求就本訴聲明第三項部分，為假執行之宣告，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。
貳、反訴部分：
一、本件被告即反訴原告於言詞辯論終結前，以書狀反訴請求原告即反訴被告應按比例給付土地增值價款、返還侵占地權出租房地之不當得利，給付按比例部分租金暨違法背信侵占貸款圖利所應給付之懲罰息金，以及違法享有貸款之不當利息應歸還公庫部分，核與本訴之標的及防禦方法相牽連，反訴原告就此提起反訴，合於程序規定，核先敘明。
二、反訴原告提起反訴主張反訴被告應將違法享有貸款之不當利息歸還公庫部分，雖得合法提起反訴，惟依其主張之事實，應歸還不當得利之對象為公庫即國家而非反訴原告，反訴原告就此項訴訟標的並無實施訴訟之權能，非適格之當事人，此部分之反訴為無理由，應予駁回。
三、另就反訴原告請求反訴被告給付按比例部分租金暨違法背信侵占貸款圖利所應給付之懲罰息金部分，反訴原告既未提出其請求之法律依據，復就反訴被告須於何時之前償還貸款始為合於規定，以及反訴被告此項行為造成反訴原告何項損害，均未能具體說明，並舉證以實其說，反訴原告此部分之主張，已非可採。且依七十六年八月十八日房屋買賣協議書第三條以及第四條約定，系爭國宅房地向台北銀行所借貸之公教低利貸款及國宅貸款均由反訴被告負責清償，且前開契約中並無任何還款時間之約定，已如前述，則反訴被告於何時償還前開貸款，均不能認為違反契約約定。而兩造於訴外人林李敏英死亡後之八十二年二月四日所簽訂之協議書，第三條約定反訴被告應給付反訴原告補償金三十萬元，第五條則就貸款本息部分約定：「有關本件房地貸款本息由乙方（即反訴原告）墊付者，已於本協議書簽立時一併結清無訛，日後乙方不得再為任何請求或主張。」足見兩造於簽訂前開八十二年二月四日協議書時，就貸款清償等問題，已有商討並達成協議，反訴原告自不得就此再為請求，故反訴原告請求反訴被告給付違法背信侵占貸款圖利所應給付之懲罰息金部分，非有理由，亦應予駁回。
四、按民法第三百七十三條前段規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，係指買賣標的物交付後，買受人對之有收益權，此與標的物所有權之移轉係屬兩事。此有最高法院八十五年度台上字第九二四號判決可資參照。經查，兩造間就系爭國宅房地有買賣關係存在，且系爭國宅房屋於七十六年八月二十五日點交予反訴被告占有使用（系爭國宅之基地亦當為反訴被告占有），則依民法第三百七十三條規定以及前揭最高法院見解，系爭國宅房地於點交後出租所得之一切收益，均應歸反訴被告所有，又兩造既已就系爭國宅約定買賣價金為三百八十萬元，契約之雙方當事人均應受約束，反訴原告自不得以契約訂定後房屋漲價為由，請求分配增值利益。故反訴原告請求反訴被告應按比例給付土地增值價款以及返還侵占地權出租房地之不當得利部分，亦均無理由，應予駁回。
參、據上論結：原告之訴為一部分有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 四 日
民事第五庭法 官 張松鈞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 四 日
法院書記官 黃媚鵑