臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第四一四四號
原 告 駐友開發停車場有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 侯慶辰律師被 告 庚○○ 住台北市○○○路○○○號五樓
乙○○ 住台北市○○路一六八之一號十二樓丁○○ 住台北市○○○路○段○○巷○○弄○○號戊○○ 住台北市○○路一六二之三號六樓甲○○ 住同右癸○○ 住台北市○○路○段○巷○○號子○○ 住台北市○○街○○○號三樓己○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號四樓壬○○ 住同右共 同訴訟代理人 陳松棟律師複 代理人 李逸文律師
辛○○ 住台北市○○○路○段○○號嘉新第二大樓Ｎ八一一室右當事人間請求給付修理費事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：原告未於最後言詞辯論期日到場，據其於前辯論期日及補充理由狀所為之聲明、陳述如后：
一、聲明：被告乙○○、丁○○、甲○○、子○○、己○○、庚○○、戊○○應各給付原告台幣（下同）七萬六千七百三十三元；被告癸○○應給付原告十一萬五千零九十九元；被告壬○○應給付原告十九萬一千八百三十二元及均自起訴狀繕本送達翌日起即被告庚○○、乙○○、林伯伸、甲○○、子○○、淑淑媛自民國九十一年八月十七日起；被告壬○○自九十一年八月二十日起；被告癸○○自九十一年八月二十一日起；被告丁○○自九十一年八月二十二日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）訴外人寶馬行宮ＮＯ．２立體停車管理委員會（以下簡稱寶馬行宮管委會）於九十年八月三日與原告訂立寶馬ＮＯ．２立體停車場委託經營管理契約，委託原告管理、保養停車塔暨內含停車位，由用戶依約按月支付管理費與保養費。用戶不使用停車位者，亦得將停車位出租予原告，由原告以每月一千五百元承租一車位，委託經營期間自九十年七月二十三日起至九十二年七月二十二日止。在委託經營期間內，停車場之共有人之一台新銀行，將其所有之停車位權利出售予被告庚○○，並將所有權移轉登記予庚○○指定之人即本件之其他被告，台新銀行於九十年十月十七日通知寶馬行宮管委會及原告，表示其對停車場有關之權利、義務由被告庚○○繼受，明示停車位所生之一切債務，由被告庚○○承擔，被告庚○○及庚○○定登記之人即其餘被告應自九十年七月起給付管理費。
（二）被告乙○○、丁○○、甲○○、楊宜樟、子○○、許淑源、壬○○、戊○○於繼受前開經營管理契約後，拒不支付自九十年七月起至九十一年十月止之保養費計七十萬零四千元（其中九十年七月至十月係承受台新銀行欠繳之費用）；又因納莉風災造成停車塔毀損，原告先行墊支修繕費十四萬零六十二元（該費用亦係承受台新銀行之債務），經原告通知寶馬行宮管委會向被告催繳，因被告拒予繳納，管委會將權利移轉予原告行使，並通知被告，爰依委託管理經營契約、民法第八百二十條、第八百二十二條及債權讓與之法律關係，請求被告給付管理費、維修費及法定遲延利息。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、寶馬行宮立體停車場之共有人計有三十九人，八十五年六月十日，共有人之一即訴外人方陳喜雀（應有部分八十分之四十三）之代理律師廖修譽為有效管理系爭停車塔，乃召集各共有人商討組成管理委員會事宜，該次出席會議之人有二十八人，應有部分為八十分之七十二，達共有權之九成，會中選出七名管理委員組成管理委員會，並決議一年改選一次，而其他未出席之共有人對於管理委員會之組成及決議均予事後追認而無異議，並按管理委員會規定繳納相關費用，故寶馬行宮管委會係經由寶馬行宮立體停車場全體共有人組成。
２、寶馬行宮管委會於九十年七月十七日召開管理委員會、業主大會，商討改選第五屆委員及與原告簽約事宜，會中多數委員同意與原告續約，故原告於九十年八月三日與寶馬行宮管委員會簽訂委託經營管理契約，於契約第二條約定管委會需全權代表所有權人之決議將委管標的物交由原告管理經營，係指管委會基於全部車位所有權人之決議，必須全權代表所有停車位業主將標的物交由原告管理經營，委託管理經營期間自九十年七月二十三日起至九十二年七月二十二日止。
３、被告前手台新銀行（台新銀行前手為方陳雀喜）因無自行使用車位，故其車位所有權由原告承租，而以每車位一千五百元出租予原告，台新銀行於租賃期間將車位所有權出售予被告庚○○，並將所有權予轉予被告庚○○及庚○○指定之其他被告，台新銀行於九十年十月十七日將轉讓事宜通知原告及寶馬行宮管委會，並稱稱有關停車場之權利義務，自發函日起概括由被告庚○○繼受，系爭管理契約所生之權利義務，於寶馬行宮管委會承認下，已由被告承受。被告於繼受前開權利義務後，竟拒予給付管理費，及交付車位予原告使用，依系爭管理契約第四條約定，仍應每月向寶馬行宮管委會給付一千五百元之管理費及五百元之保養費；而系爭停車塔於九十年九月受納莉風災之重大損害，原告依管理契約支出五萬九千三百二十元之維修費，被告自應與其他業主共同攤提。
４、寶馬行宮管委員會雖未辦理登記，但該會具備代表人或管理人，有一定之名稱與事務所，並有會員出資之財產，為非法人團體，有權對外代表所有業主締約之能力。被告於承受台新銀行對系爭停車場所有權之應有部分後，所以得對特定部分為使用收益，排除其他干擾，乃基於分管契約中關於專有部分之約定，本質上為租賃之性質，故繼受之後手得援用民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，對特定之專用部分為使用收益。故分管契約既具有租賃之性質，買受人即應遵循分管契約中有關共有物管理方式之約定。系爭停車場既經所有共有 人人決議組成管理委員會為全體停車場業主之代表，及賦予對外締約，委由管理公司管理之權限，該合意屬於民法第二百八十條第一項之之決議平行之契約。故繼受人明知或可得而知之情形時，該契約具有物權之效力，台新銀行繼受方陳喜雀之權利後，即受管委會成立決議之拘束，而被告繼受台新銀行之權利後，根據台新銀行發函通知管委會及原告，關於台新銀行對停車場之權利義務，已由被告等人承受之事實，可知被告對基於分管契約決議所設置之管理委員會暨委託經營事宜，應已知悉。況被告對於特定專有部分，乃係基於分管契約具有租賃之性質，其一方面基於分管契約以對抗其他共有人，而對共有物特定部分享有專有權，另一方面自應依分管契約有依約使用租賃物之義務。被告即有依系爭委託管理經營契約，即應將系爭車位交付予原告使用，並給付管理費、保養費之義務。
５、寶馬行宮管委員會縱無權利能力，則其等決議將系爭停車場委託原告管理經營，亦非無效，在解釋上應認係全體共有人委任管理委員，由其決定締約對象，並以主任委員為停車場統一代表對外簽約，而以寶馬行宮管委會為名對外締約，亦足認係代表全體停車場業主簽約。系爭事實中，原最共有人及台新銀行，同意由管理公司就系爭停車場為專業之管理行為，絕無管委會無權利能力共有人即不締約之意思，故無論係以管委會名義，抑或以管理委員個人之名義，或以全體業主之名義，其目的均在委託專業公司經營停車場，解釋上仍應認為該管理經營契約效力及於被告。
６、系爭管理經營契約，其性質係以租賃方式，達到委託管理之目的，此由系爭合約第二條約定：「甲方（即管委會）需全權代表所有車位所有權人之決議將委管標的物交由乙方（即被告）營運管理。」；第三條約定：「乙方受託經營管理本停車場，其服務項目包括車輛進出管理、出租業務、安全維護、械保養、安全維護、清潔維護、機械保養及偶發事件處理等，乙方並應遵守與甲方約定之指示管理停車場。故系爭合約之性質包含委任、承攬、租賃等約定，應屬混合契約。系爭停車場各停車位之共有人，透過管委會與原告成立租賃關係，被告之前手透過管委會將系爭車位出租予原告管理，台新銀行將車位出賣予被告，該停車位仍在原告之占有中。故原告與台新銀行間之租賃關係，仍存在於被告與原告間。被告自受讓系爭停車位後，即藉故阻撓原告之占有，故原告得拒絕給付租金。
三、證據：委託管理經營合約、存證信函、通知函、會議紀錄、開會通知、寶馬行宮停車場管理委員會、選舉主任委員會議紀錄、寶馬行宮停車場管理委員會自行管理之評估表、暫行營運管理合約、備忘錄、寶馬行宮停車場管理委員、業主大會會議紀錄。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回告之訴。
二、陳述：
（一）系爭寶馬行宮立體停車場，位於台北市○○區○○段三小段七二五、七二七地號土地，停車內共劃分八十個停車位，每一個停車位所有權人各有土地應有部分八十分之一及建物應有部分八十分之一，被告庚○○於九十年十月十七日向台新銀行購買系爭停車位，於九十一年三月二十一日取得系爭停車位所有權，分別登記於被告名下，各有二至三個停車位，被告庚○○與台新銀行簽訂買賣契約前，台新銀行已於九十年十月十七日發函通知無權占有之原告，要求原告將系爭停車位交由被告庚○○接管，但為原告拒絕。原告提出之與寶馬行宮管理委員會簽訂之委託經營管理契約，不足以作為有權占有之依據。
（二）系爭委託管理經營契約，係寶馬行宮管委會與原告簽立，而寶馬行宮管委會並非法人或依法成立或設立有獨立人格之團體，亦未受全體停車位所有權人之委託，其與原告間簽立之經營契約，自不足以拘束被告；況且台新銀行事先已不同意將其所有之系爭停車位委託包括原告在內之任何人經營，被告亦不同意。
（三）系爭停車位並無原告向被告承租，或被告向原告承租之情形，被告從未同意原告管理使用系爭停車場，亦未同意原告占有，被告否認原告曾對停車場進行維修，且原告縱有維修，亦違反被告之意思，被告無給付維修費之義務。
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不甚礙訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。本件原告原依委託管理經營契約請求被告給付管理費及維修費，嗣於九十一年十月三十日追加民法第八百二十條、第八百二十二條規定及債權讓與之法律關係，因其請求之基礎事實同一，且不甚礙訴訟之終結，故其為訴之追加，應予准許。
二、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：寶馬行宮管委會於九十年八月三日委託其經營、管理保養寶馬行宮立體停車塔暨停車位，委託經營期間自九十年七月二十三日起至九十二年七月二十二日止，由共有人按月支付管理費及保養費，共有人不使用停車位者，亦得將停車位出租予原告，一停車位之租金為每月一千五百元。前開經營期間內，共有人之一台新銀行，將其於寶馬行宮內之四十二個停車位共有權分別移轉予被告，有關停車場之一切權利義務，由被告庚○○概括承受；詎被告繼受台新銀行前開經營管理契約後，拒不支付自九十年七月起至九十一年十月止之保養費計七十萬零四千元（其中九十年七月至十月係承受台新銀行欠繳之費用）；又原告因納莉風災造成系爭停車塔毀損，先行墊支修繕費十四萬零六十二元（該費用亦係承受台新銀行之債務），經寶馬行宮管委會向被告催繳，被告拒予給付，寶馬行宮管委會嗣將其對被告之前開管理費、維修費債權轉讓予被告，爰依委託管理經營契約、民法第八百二十條、第八百二十二條及債權讓與之法律關係，求為判決被告乙○○、丁○○、甲○○、子○○、許淑源、庚○○、戊○○應各給付原告七萬六千七百三十三元；被告癸○○應給付十一萬五千零九十九元；被告壬○○應給付原告十九萬一千八百三十二元及法定遲延利息等語。
二、被告則以：系爭委託管理經營契約，係寶馬行宮管委會與原告簽立，而寶馬行宮管委會並無權利能力，且未受全體共有人之委託，故其與原告簽訂系爭管理經營契約，效力不及於被告；被告庚○○於九十一年三月二十一日因買賣關係自前所有權人台新銀行取得系爭四十二個停車位所有權，台新銀行在出售系爭停車位前，並不同意委託原告經營系爭停車位，台新銀行亦未曾將系爭停車位出租予原告等語，資為抗辯。
三、原告主張其於九十年八月三日與寶馬行宮管委會簽訂委託管理經營契約之事實，業經提出契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真。本件兩造所爭執者在於，寶馬行宮管委會是否由寶馬行宮立體停車場全体共有人組成？寶馬行宮管委會有無權利能力？寶馬行宮管委會對被告有無債權？系爭管理經營契約效力是否及於被告？經查：
（一）寶馬行宮立體停車場計有八十個停車位，每個停車位應有部分八十分之一，係一分別共有物，被告應有部分合計八十分之四十二之事實，為兩造所不爭執。則依民法第八百二十條第一項規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而共有物之委託管理經營，係屬管理行為，依前開規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如共有人中之一人或數人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租或委託他人管理經營，對於他共有人不生效力。故本件首應探討者，係共有人全體有無組成寶馬行宮管會，並由管委員將寶馬行宮停車塔委託原告經營之約定。
（二）原告自認寶馬行宮管委會係於八十五年六月十日經由最大共有人方陳喜雀召集各共有人商討成立，而該次會議出席人數為二十八人，出席之應有部分為八十分之七十二（見本院卷第九五至九六頁），由此可見寶馬行宮管委會並非由全體共有人組成；而寶馬行宮立體停車場係一停車場，並非公寓大廈，且各共有人對於停車位僅有應有部分，並無區分所有權，故無公寓大廈管理條例有關管理委員會相關規定之適用，則被告辯稱寶馬行宮管委會不具權利能力，即非無可採。而寶馬行宮管委會既非由全體共有人所組成，即難謂共有人全體有組成管委會之合意，雖原告主張其他未出席之共有人對於組成管委會暨其表決結果事後均予追認而無異議，並按管委會規定繳納規費，而主張寶馬行宮管委會係經由全體共有人同意而成立云云。惟寶馬行宮管委會係以會議方式產生，經由會議所為之決議，係出席人員平行意思表示之一致，無從經由事後之追認，而認定會議中所為之決議事項，係經由出席人員與未出席人員之合意，故原告主張寶馬行宮管委會係經由全體共有人合意組成，並無可採。
（三）寶馬行宮管委會並無權利能力，且非經由全體共有人同意組成，已如前述，則寶馬行宮管委會與原告簽立委託管理經營契約，約定每個停車位每月管理費一千元、保養費五百元、維修費實報實銷，即不生效力。而寶馬行宮管委會既無權利能力，對被告即無債權之可言，則其縱曾支出管理費或維修費，因其為一會議組織，並非共有人之一，亦不能依民法第八百二十二條規定對被告取得任何債權，故寶馬行宮管委會對被告並無債權可讓與原告。
（四）原告另主張系爭委託經營契約，係寶馬行宮立體停車場全體共有人委任寶馬行宮管理委員，以管理委員會名議，由主任委員對外代表全體共有人簽立，契約效力及於全體共有人云云。惟查，被告前手台新銀行於九十年七月十七日對於與原告續約事宜，已於會議中表示續約期限三年較久，恐導致處理上發生困擾等情形，要求改為一年，此有原告提出且為被告所不爭執之會議紀錄可參（見本院卷第七八頁），可見被告之前手台新銀行並無委託寶馬行宮管委會與原告簽訂系爭為期二年之管理合約，而被告向台新銀行購買系爭停車位後，亦未承認系爭管理經營契約，則原告主張系爭管理經營契約效力及於被告，亦屬無據。
（五）又被告並不同意將系爭停車位委由原告管理，已如前述，被告於買受系爭停車位前，台新銀行縱有積欠原告管理費及維修費，基於債之相對性，原告亦僅得向台新銀行請求，雖原告主張被告概括承受台新銀行對其所負之管理費及維修費債務，並提出台新銀行通知為證，然為被告所否認，且台新銀行前開通知，係對寶馬行宮管委會所為，原告僅被知會，該函係台新銀行通知寶馬行宮管委會已將系爭停車位出售予被告庚○○，有關停車位之權利義務，自九十年十月十七日起由被告庚○○繼受，該停車位亦應由庚○○接管此有原告提出之通知函足憑（見本院卷第六五頁），其所謂權利義務自九十年十月十七日起由被告庚○○繼受，並非被告同意承受台新銀行積欠原告之債務，原告主張被告概括承受台新銀行積欠之債務云云，顯無可採。
四、綜據右述，原告基於委託管理經營契約、民法第八百二十條、第八百二十二條規定及債權讓與之法律關係，請求被告給付管理費、維修費及法定遲延利息，為無理由，應予駁回；原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及聲請傳喚證人部分，均於判決結果不生影響，毋庸一一論述及傳喚，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 五 日
民事第五庭法 官 吳素勤右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十一 日~B法院書記官 曾寶生