臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第四一一七號
原 告 全盈隆建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 張泰昌律師複 代理人 孫立虹律師
賴家柔律師被 告 甲○○訴訟代理人 顏朝彬律師右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）九十一萬三千九百五十六元，及自民國九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告應給付原告自九十年十一月一日起至清償日止，每日三千三百六十元之滯納金。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
陳述：
㈠原告與被告於八十三年六月十六日簽訂房屋土地（車位）買賣契約書（下稱系
爭契約），雙方約定由被告向原告購買其所有座落於台北縣○○鎮○○段東勢坑小段六一之二等地號土地上興建之白雲山莊社區Ｃ11棟五樓房屋壹戶（含土地）（下稱系爭房地），總價款四百九十二萬元，由被告以分期付款方式付款。嗣雙方於八十八年七月三日簽訂提前交屋協議書，約定被告之未繳清金額於原告交付權狀時，由被告以現金或即期支票一次付清；原告依約將系爭房地所有權移轉登記予被告後，向被告請求給付價款，被告竟拒不依約給付買賣價金予原告，經原告於九十年十月十六日以存證信函催告被告依約履行，被告仍未給付，尚欠原告尾款共九十一萬三千九百五十六元。依提前交屋協議書第三項：「倘該合計金額無法如期兌付時，則依雙方房屋買賣契約書第四條及土地買賣契約書第三條辦理。」查系爭契約第三條約定，被告如逾期繳付價款，每逾一日應加付該期款千分之一滯納金至繳款日止。本件被告應於存證信函達到後十五日即九十年十一月一日前繳款，而被告所應繳付之末期款總額為三百三十六萬元，因此被告除應給付原告九十一萬三千九百五十六元及自九十年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息外，尚應給付原告自九十年十一月一日起至清償日止，每日三千三百六十元之滯納金。為此，依雙方買賣契約法律關係訴請被告給付如訴之聲明。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈系爭廣告非為本件契約內容一部，原告無受其拘束並履行之義務：
⑴法諺「列舉其一，排除其他」，意即如以列舉方式表達，則未經列舉之部
分，則不包括在內。依系爭契約第一、二及二十條約定，足證被告所主張之系爭廣告確非係雙方約定附件之內容，不視同系爭契約內容，原告亦無履行之義務。蓋一般購屋者解讀建築業者所提供之說明書、平面圖時，對於「使用面積」多認為係指得供自己使用者將如同其上所載範圍，所重視者，為其個人可得單獨使用之面積，若謂消費者願以該價格購入該產品，著重在以該面積供公眾使用，恐非事實；此於房屋預售之情形尤然，故系爭契約第一、二條已將雙方買賣標的物及範圍作明確約定。又系爭契約第二十條約定：「附件內容及效力：㈠本約之附件視為本約之一部份，與本約具同等效力，雙方需同時履行㈡本約之附件如下：附件一：房屋及土地買賣價款分期付款表。附件二：車位買賣價款分期付款表。附件三：代辦貸款委託書。附件四：代刻印章授權書。附件五：建材設備說明書。附件
六：管理公約。附件七：契約書審閱」，而於附件五建材設備說明書之「公共設施」項目亦僅約定：「一樓庭園景觀係經名師精心規劃，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道」，是除上述文件外，其他文件非構成契約之一部份，並無拘束原告之效力。⑵且廣告之作用重在吸引顧客購買之慾望，引發客戶觀看及興趣之動機，法
律性質上屬於「要約引誘」。企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第二十二條固定有明文，惟此乃行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至企業經營者與第三人訂定之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為依據，此係當事人私法自治之具體表現，故當事人間之契約，仍應以雙方曾進行磋商後達於意思表示一致者為內容，若吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造從未進行磋商無從達於意思表示合致，僅因消費者保護法第二十二條之規定，即謂廣告當然為契約內容之一部，此顯非民法第一百五十三條：「當事人互相表示意思一致，契約始行成立」之基本精神。是本件原告與被告所簽訂之買賣契約書中既未將被告主張之任何廣告內容列為契約條款，廣告所述之休閒設施部分即非契約內容；況廣告中之白雲健康俱樂部係有別於東帝士白雲山莊之另一主體，東帝士白雲山莊之住戶，僅享有申請入會時，得免繳納入會費或月費而已，此觀被告所提出之「白雲山莊住戶參加白雲健康俱樂部申請表」刊載：「由於您對本公司的關愛，本公司特別優惠白雲山莊住戶成為白雲健康俱樂部之住戶會員」即知，且遍觀白雲山莊廣告內容，從未提及白雲健康俱樂部任何一項休閒設施，顯見，白雲山莊房屋之買受人（即被告）只是有權選擇是否享有前開優惠權而參加白雲健康俱樂部而已，系爭契約與加入白雲健康俱樂部之契約，實為二獨立之契約；參以爭契約中就主建物、附屬建物、共用部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書第一條內，反之，對休閒設施並未予以約定，顯見兩造對休閒設施並非契約之標的均有明確認識，且房屋之使用面積、公設比乃一般消費者於購屋時首要重視者，原告對於休閒設施將設置於何處？及被告須負擔之公設比有多少等問題，必當會詳為查詢，並據以為決定簽約與否之依據，惟系爭契約所約定之買賣面積及被告所付之買賣價金，均不包括白雲健康俱樂部休閒設施，顯見白雲健康俱樂部休閒設施非屬系爭契約之一部甚明。是被告以白雲健康俱樂部之廣告主張系爭房屋有重大瑕疵，拒不給付尾款，自應為法所不許。
⒉本件並無同時履行之問題：
⑴原告已完全履行買賣契約上之義務，被告應給付尾款，不得主張同時履行抗辯：
①被告所購買之系爭標的（房屋、基地及車位等主建物），原告均依已約
興建完成，並經台北縣政府核發使用執照、辦竣建築物第一次所有權登記，且已移轉所有權與被告在案，且本件被告對於買賣契約中之主體建物（房屋、基地）部分並無任何主張，系爭買賣標的物並無任何瑕疵實無疑義。是原告已依債之本旨為履行，並無任何違約情事，原告既已依約履行全部義務，被告自無主張同時履行抗辯而拒付尾款之餘地。②原告否認被告所言雙方在簽署提前交屋協議書時，有待公共設施興建完
畢才給付尾款之約定，被告無法提出證據以實其說，僅空言指責，顯不足採。
⑵白雲健康俱樂部非系爭契約之標的，應無民法第二百六十四條同時履行抗辯規定之適用：
按所謂同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。本件白雲山莊與白雲健康俱樂部為不同之主體，系爭契約之標的為白雲山莊，不包括白雲健康俱樂部，則白雲健康俱樂部既非本契約內容之一部，自不與被告之給付價金義務產生對價關係，被告不得以白雲健康俱樂部是否興建完畢為由主張同時履行之抗辯。
⑶原告已履行買賣契約上之主給付義務，系爭房地縱有瑕疵，瑕疵亦非屬重
要，與被告給付價金之義務並無對價關係，被告應不得主張同時履行抗辯：
按購屋之目的在居住，休閒設施僅屬附加之設備，是否完備尚無礙於居住功能之達成，故即使認為白雲健康俱樂部為系爭契約之標的物，白雲山莊本體仍為系爭契約之主給付，白雲山莊本體之交付方與被告給付價金之義務互有對價關係，而俱樂部僅屬休閒育樂設施之範疇，被告以俱樂部未全部完工作為拒不給付尾款之事由，於法無據。
⑷被告有先為給付之義務，應不得主張同時履行之抗辯：
依系爭契約第三條之約定：「甲方（即被告）應按附件㈠『房地買賣價款分期付款表』及附件二『車位買賣價款分期付款表』所示工程進度，於乙方通知繳款期限內以現金或即期票據，按期如數付款，絕不藉故延拖短欠。」而依房地買賣價款分期付款表之內容可知，被告應依系爭契約附件一所示之工程進度給付價款。而系爭契約附件㈠『房地買賣價款分期付款表』當中並未提及任何有關白雲健康俱樂部興建之工程進度，可知被告給付系爭房地價金之義務與白雲山莊之興建並無對價關係，且無論白雲健康俱樂部工程進度為何，只要白雲山莊工程進度已達系爭契約附件一所載，被告就有依約給付該期價金之義務；又兩造間提前交屋協議書亦載明：「被告未繳金額於交付權狀同時一併結清。」故在原告交付被告權狀之時，被告即已有給付剩餘價金之義務，而非待白雲健康俱樂部興建完成被告才有給付剩餘價金之義務。則縱以白雲健康俱樂部未完成認系爭房屋有瑕疵存在，被告亦僅可解除契約或請求減少價金或損害賠償而已，尚不得執為拒絕給付價金。本件被告既有先給付剩餘價金之義務，自不得主張同時履行之抗辯。
⒊大華資產管理顧問股份有限公司毫無公信力，其估價報告書又無合法合理之鑑價基準，不得採為判決依據。
證據：提出房屋土地（車位）買賣契約書、提前交屋協議書、存證信函、掛號郵
件收件回執、八十三年不動產市場年鑑影本各乙件、土地登記謄本、建物登記謄本各乙份為證。
貳、被告方面：聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：
㈠被告於八十三年六月十六日與原告簽訂系爭契約，買受系爭房地，嗣於八十八
年七月三日與原告簽署提前交屋協議書，並於同年七月八日完成房屋暨土地持分所有權移轉登記。
㈡原告未完成系爭契約之給付義務
⒈原告在簽訂系爭契約前，於白雲山莊之書面廣告表示「東帝士經營白雲健康
俱樂部，匯集數十項運動，及國際級餐飲等附屬設施，以經營臺北晶華酒店、洛杉磯希爾頓飯店的心得，滿足您的休閒生活、社交生活及家庭生活」、「東帝士白雲山莊榮獲第十屆中華民國最佳全國建築金獎（規劃類）」、「除了一般休閒運動場，還有標準尺寸的多種運動設備－21Ｍ×50Ｍ室內溫水游泳池、冰宮、射擊、射箭場等。」、「不只是自己打球健身，還可以與子BALL等」、「禮聘國手為教練、職工，並敦聘國際奧運選手駐場指導。」等廣告詞，並於銷售時再三說明如上，使被告在相信上述廣告及說明下，簽約購買系爭房地。
⒉消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對
消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」是企業經營者就其商品所為之廣告，其內容若明確並顯非誇張、吹噓者，縱未載明於契約，仍為契約約定事項。故原告就前揭廣告內容所述之設施，即應視為其契約之約定內容，負給付義務，在該等設施未完成前，尚難謂已完全履行契約上之給付義務。
⒊系爭房地於八十八年七月辦理提前交屋後，被告發現白雲健康俱樂部設施不
但未完成，並已停止興建，另原告並以資金短缺，撤離中控室警衛，停駛社區巴士，且各住戶之對講機與中控室及大門警衛亦未完成系統聯繫，社區交誼廳、中庭設施及社區大門亦未依約完成等重大缺失，則被告既未完成契約約定之公共設施及白雲健康俱樂部之設備，即屬未完成契約之全部給付義務。
㈢在原告未完成契約全部給付義務前，被告得主張同時履行抗辯，拒絕給付剩餘價金：
⒈原告在銷售白雲山莊房屋時，既以該社區擁有白雲健康俱樂部眾多運動、休
閒設施，社區住戶可享用為號召，該等廣告內容，依前述即屬系爭契約之內容。
⒉且被告之所以購買系爭房地，係因原告聲稱該社區具有前揭眾多運動、休閒
使用。蓋被告家中有大人及小孩共四人，皆在台北市工作、就學，所住臺北市○○路之房屋係自有，室內使用面積三十餘坪，有四房兩廳兩衛，足供四人居住，而系爭房屋室內面積為十五點六八坪，僅有一房一廳一衛，顯見被告購買系爭房地之目的純為去享受運動、休閒設施時，有落腳處可用，而非作為住家使用。
⒊又簽署提前交屋協議書時，該社區公共設施皆尚未完工，由於原告當初係以
提供完善、多樣化的休閒設備吸引購屋者購屋，雙方乃協商須待原告將社區公共設施興建完成，被告才給付尾款，故此兩項給付依此亦有對價關係。
⒋綜上，該社區具備前揭設施，既為被告購買系爭房地之主要因素，則該等設
施是否給付，即與買賣價金有對價關係，在原告完成給付前，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕剩餘價金之給付。
證據：提出通知書、白雲山莊廣告單、白雲健康俱樂部廣告單、白雲山莊住戶參
加白雲健康俱樂部申請表、宣傳單影本各乙份、學生證影本二件、，並聲請命行鑑定。
理 由
壹、程序方面原告原名東帝士股份有限公司，於八十九年間更名為全盈隆建設股份有限公司，
此有原告致被告通知函影本在卷可證，原告法人格仍屬同一。又本件依兩造契約第十九條，合意由本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面原告主張：原告與被告於八十三年六月十六日簽訂房屋土地（車位）買賣契約書
，雙方約定由被告向原告購買其所有座落於台北縣○○鎮○○段東勢坑小段六一之二等地號土地上興建之白雲山莊社區Ｃ11棟五樓房屋一戶（含土地），總價款四百九十二萬元，由被告以分期付款方式付款。嗣雙方於八十八年七月三日簽訂提前交屋協議書，約定被告之未繳清金額於原告交付權狀時，由被告以現金或即期支票一次付清；詎原告依約將系爭房地所有權移轉登記予被告後，被告竟拒不依約給付買賣價金，尚欠原告尾款共九十一萬三千九百五十六元。依提前交屋協議書第三項及系爭契約第三條約定，被告如逾期繳付價款，每逾一日應加付該期款千分之一滯納金至繳款日止。本件被告應於存證信函達到後十五日即九十年十一月一日前繳款，而被告所應繳付之末期款總額為三百三十六萬元，為此，依雙方買賣契約法律關係訴請被告給付原告九十一萬三千九百五十六元整，及自九十年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及自九十年十一月一日起至清償日止，每日三千三百六十元之滯納金等語。
被告則辯以：當初購買系爭房地，係看重原告售屋廣告稱該社區將設白雲健康俱樂部，會有眾多運動及休閒設施，然原告迄今尚未完成白雲健康俱樂部，並已停止興建，原告給付尚未完全，爰依法主張同時履行抗辯，拒絕給付購屋價金尾款等語。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於八十三年六月十六日簽訂東帝士白雲山莊房屋土地（車位）買賣契約書
，由被告向原告購買其所有座落於台北縣○○鎮○○段東勢坑小段六一之二等地號土地上興建之白雲山莊社區Ｃ11棟五樓房屋一戶（含土地）。
㈡前開土地於建物興建完成後，已合併登記為台北縣汐止市○○段東勢坑小段六
○地號，被告所購買之房屋門牌號碼為台北縣汐止市○○街○○○巷○○弄十八之四號五樓。
㈢兩造於八十八年七月三日簽署提前交屋協議書，約定未繳金額於交付權狀同時一並結清，由客戶以現金或即期支票一次付清。
㈣原告已於八十八年七月八日完成房屋暨土地持分所有權移轉登記予被告。
㈤原告於八十三年售屋時曾印製被告提出附卷之「 THE WHITE CLOUD VILLA」白
雲山莊書面廣告、白雲健康俱樂部書面廣告及東帝士白雲山莊榮獲第十屆中華民國最佳全國建築金獎（規劃類）之文件，作為售屋時的宣傳及說明文件。
㈥原告迄今尚未完成前述廣告中所述之運動及休閒設施，並已停止興建。
㈦原告曾於九十年十月十六日以存證信函催告被告於收到存證信函十五日內清償所欠款項九十一萬三千九百五十六元。
原告主張被告購買系爭房地，尚有九十一萬三千九百五十六元之尾款未給付等語
，被告辯稱依雙方簽訂系爭契約時原告之廣告，原告應於白雲山莊內設置白雲健康俱樂部及運動、休閒設施，惟迄今尚未完成，爰主張同時履行抗辯拒絕給付等語，是本件爭點應為：㈠廣告中之白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施是否為系爭契約之內容？是否構成原告之給付義務？㈡如已構成原告之給付義務，是否與被告價金之給付有對價關係？被告得否主張同時履行抗辯？經查：
㈠廣告中之白雲健康俱樂部及眾多運動、休閒設施是否為系爭契約之內容？是否
構成原告之給付義務？⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告
之內容，消費者保護法第二十二條定有明文。所稱廣告，依消費者保護法施行細則第二十三條規定，係指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。
⒉本件被告抗辯原告於銷售系爭房地時，以書面廣告表示「東帝士經營白雲健
康俱樂部，匯集數十項運動，及國際級餐飲等附屬設施，以經營臺北晶華酒店、洛杉磯希爾頓飯店的心得，滿足您的休閒生活、社交生活及家庭生活」、「東帝士白雲山莊榮獲第十屆中華民國最佳全國建築金獎（規劃類）」、「除了一般休閒運動場，還有標準尺寸的多種運動設備－21M×50M室內溫水游泳池、冰宮、射擊、射箭場等。」、「不只是自己打球健身，還可以與子BALL等」、「禮聘國手為教練、職工，並敦聘國際奧運選手駐場指導。」等廣告詞，以促銷白雲山莊之房屋，並提出THE WHITE CLOUD VILLA之白雲山莊書面廣告影本為證，原告對該書面廣告之真正亦不爭執，被告前開置辯，應堪信為真實。至原告雖主張白雲健康俱樂部與被告購買之白雲山莊係兩獨立之主體，白雲山莊之廣告未曾提及白雲健康俱樂部之任何設施等語，惟細核原告當時促銷白雲山莊之THE WHITE CLOUD VILLA書面廣告第二頁以「戶戶大廣角視野的氣派格局，光華內蘊，最能看到別人無法眺望的天外天！」、「26、28層大戶雙子星規劃，棟距60米」等說明介紹白雲山莊之特色及建築，隨即於第三頁以「東帝士經營白雲健康俱樂部，匯集述十項運動，及國際級餐飲等附屬設施，以經營臺北晶華酒店、洛杉磯希爾頓飯店的心得，滿足您的休閒生活、社交生活及家庭生活」、「在白雲山莊，您享受到的不只是有大臺北的繁華、夕陽、美景」、「國際級飯店的度假套房、宴會場所，還有中外美食佳餚的餐廳、多功能會議中心、商務諮詢中心、男女美容院、三溫暖、醫務中心、婦幼中心等」、「除了一般休閒運動場，還有標準尺寸的多種運動設備－21M×50M室內溫水游泳池、冰宮、射擊、射箭場等。」等同時介紹白雲山莊及白雲健康俱樂部之廣告詞，顯見原告促銷白雲山莊之廣告中，已將白雲健康俱樂部之設施納入白雲山莊中，原告前開主張，不足採信。
⒊原告上開廣告內容係明確、可能，且非屬誇張之廣告手法，已足使與之交易
之消費者相信其真正，是縱未載明於契約，仍為契約約定事項，故原告就前揭廣告內容所述之設施，即應視為其契約之約定內容，負給付義務。
㈡原告就白雲健康俱樂部之給付義務，是否與被告價金之給付有對價關係？被告
得否主張同時履行抗辯？⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。
⒉本件被告抗辯其購買系爭房地之目的，在於假日度假休閒之用，而非居住等
語，雖為被告否認，惟查被告於八十三年購買系爭房地時，同居之家人有本人、丈夫及兩個小孩共四人，而系爭契約中被告所購買之房屋含公共設施僅二十四點六五坪，僅有一房一廳一衛，且餐廳（含廚房設備空間）與房間並無隔間，為套房格局，而興建完成後實際室內面積僅十五點六八坪，有房屋土地（車位）買賣契約書影本、建物格局平面圖影本、建物登記謄本及謄本附卷可稽，參以系爭房地之總價高達四百九十二萬元，衡諸常情，被告應無購買系爭小套房格局之房屋作為一家四口日常生活之居住房屋，被告前開置辯，應堪信為真實。
⒊被告購買系爭房地之目的既為供全家假日運動及休閒之用，原告促銷系爭房
地之廣告又以該社區具有眾多完善之運動、休閒設施為主要賣點，而被告顯係著眼於該等設施，方決定購買系爭房地，則白雲健康俱樂部之運動、休閒係（系爭房屋因欠缺運動等附屬設施減損之價額為一百十六萬八千九百五十六元，有大華資產管理顧問股份有限公司估價報告書可資參考，原告雖稱大華資產管理顧問股份有限公司之估價報告書無合法合理之鑑價基準云云，惟其鑑價依據已詳載於估價報告書中，應屬可信）。雖原告已將系爭房地交付與被告，並移轉登記所有權予被告，然被告亦已支付大部分之價金，僅剩九十一萬三千九百五十六元之尾款未給付，是於原告完成白雲健康俱樂部之設施前，原告之給付既未完全，被告依法主張同時履行抗辯，即屬合理且為法所許。
⒋至於被告雖於提前交屋協議書中約定未繳金額於交付權狀同時一並結清，由
客戶以現金或即期支票一次付清，惟原告請求被告給付之款項既為買賣價金之尾款，依系爭契約係交屋後應給付之款項，則該款項之支付與原告是否完全履行契約義務，自有同時履行抗辯之適用，而協議書係兩造基於提早交屋之目的，變更系爭契約中雙方原約定支付款期限，僅屬付款期限之約定，尚無損於被告在原告未依約履行給付義務前，依法主張同時履行抗辯之權利，是原告以被告已於提早交屋協屋書承諾「未繳金額於交付權狀同時一並結清」為由，主張被告不得主張同時履行抗辯，應屬無據。
綜上所述，被告以原告尚未完全履行系爭契約之給付義務，主張同時履行抗辯而
拒絕給付九十一萬三千九百五十六元之尾款，洵屬有據。從而，原告依雙方之買賣契約關係請求被告應給付原告九十一萬三千九百五十六元，及自九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自九十年十一月一日起至清償日止，每日三千三百六十元之滯納金，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十二 日
民事第五庭 法 官 周美雲右為正本係照原本作成如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十二 日
書 記 官 王宜玲