臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第五○四六號
原 告 華夏租賃股份有限公司?
法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 君怡國際有限公司?
法定代理人 丁○○被 告 鵬威國際股份有限公司?
法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○右當事人間返還所有物事件，本院判決如左：
主 文被告應遷出其所占有坐落於台北市○○區○○段五小段第○二七一之○○○○地號，權利範圍一萬分之五十之土地，及其上門牌號碼台北市○○○路○段○○○號六樓之三，權利範圍全部之建物，並交付於原告。
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬陸仟貳佰伍拾元暨自民國九十一年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十一年八月二十七日起，按月給付原告新台幣參萬捌仟柒佰伍拾元，至被告等將坐落於台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之三之建物遷讓返還原告之日止。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾伍萬、第二項以新台幣參萬玖仟元預供擔保後，得為假執行。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：如主文第一、二、三項所示。及願供擔保請准為假執行之宣告。
㈡陳述：
原告所有坐落於台北市○○區○○段五小段第○二七一之○○○○地號，權利範圍一萬分之五十之土地，及其上門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之三，權利範圍全部之建物，遭被告等無權占用，屢經催討，均不置理。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。今被告無權占有原告所有之系爭房地，顯係侵害原告上揭權利，原告自得請求被告自系爭房地遷出，並交付原告。次按無權占有他人土地建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，今被告等無權占有原告所有之系爭房地，原告自得請求被告等於占有期間所得之不當得利。系爭建物經台北市稅捐稽徵處核定現值為新台幣（下同）一百四十萬三千九百元，系爭土地公告現值為每平方公尺二十四萬八千七百四十八元，原告持有一三．○五平方公尺，故土地價值為三百二十四萬六千一百六十一元，房地價值合計四百六十五萬零六十一元，按年息百分之十計算，可收取之年租金為四十六萬五千零六元，換算每月得收取租金為三萬八千七百五十元，被告等自民國（下同）九十一年六月二十七日起至同年八月二十六日止，業已無權占有原告所有之系爭房地達三個月，原告自得請求被告等給付原告相當於三個月租金之不當得利，合計十一萬六千二百五十元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。末查被告等無權占有原告所有之系爭房地，且無遷讓返還之意，其不當得利致原告受有損害仍持續發生，故原告自得請求被告等自九十一年八月二十七日起，至被告等遷出系爭房地交付原告之日止，按月給付三萬八千七百五十元。
㈢證據：提出土地及建物登記謄本、台北青田郵局第六九三號存證信函及其回執、台北市稅捐稽徵處九十一年度契稅繳款書（以上均為影本）等件為證。
二、被告方面：㈠聲明：駁回原告之訴。
㈡陳述：
君怡國際有限公司（下稱君怡公司）法定代理人丁○○乃系爭房地之原所有人，於所有權存續期間將系爭房地出租予君怡公司，約十年前曾簽訂書面租約，因沒有定租賃期限，所以沒有再作續約，近期則沒有訂立新租約，惟公司均有定期繳交租金。而鵬威國際股份有限公司（下稱鵬威公司）創立於六十八年八月二十九日，至八十四年九月十八日變更地址為台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之三，而華夏公司設立登記原因發生日期為八十六年一月二十九日，其設定後於民國八十六年二月四日，撥款美金二百四十萬元，當時之背書人即為鵬威公司，由此可見，華夏公司早就認定鵬威公司存在之事實。上開證據足以證明鵬威公司租用在前，而華夏公司抵押在後，由扣繳憑單及繳納所得稅憑證亦可證明租用在前抵押在後。至君怡公司與鵬威公司間一直即有租賃關係，是原告之抵押權亦不能拘束被告之租賃權。
㈢證據：
理 由
一、本件原告起訴主張其為坐落於台北市○○區○○段五小段第○二七一之○○○○地號，權利範圍一萬分之五十之土地，及其上門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之三，權利範圍全部之建物之所有權人，而上開房地遭被告等無權占用，屢經催討，均不置理，為此訴請被告返還房地並給付相當於租金之不當得利等語；被告則辯稱其等係合法承租系爭土地，且租賃權之取得早在原告取得所有權之前，是原告自不得請求其等遷出交還房地云云。
二、經查，本件原告係系爭房地之所有人，此有土地及建物登記謄本影本在卷可稽，此一事實堪信為真實，而原告取得系爭房地之原因，依上開謄本所載，係源於拍賣，而上開原因發生日期則為九十一年六月二十七日。至被告君怡公司稱其早在十餘年前即向其法定代理人丁○○承租系爭房地，其後君怡公司並將系爭房地出租予鵬威公司云云，關於此部份事實，被告固曾提出丁○○之扣繳憑單以證明丁○○確有租金收入事實，並提出君怡公司與鵬威公司前於八十六年二月四日所簽發之本票及經濟部公司執照等文件，以證明君怡公司鵬威公司早在八十四年間即已設立營業處所於系爭房地上。然被告對於其等確係向系爭房地前手丁○○承租系爭房地一節，均未提出房屋租賃契約書供本院佐參，依君怡公司法定代理人丁○○於本院所稱，君怡公司、鵬威公司於約十年前承租時曾訂有書面租約，晚近則未訂有書面契約云云。即使如此，被告對於所謂早期書面契約亦未提供本院審酌，是渠等之間是否確有簽訂書面契約，實有疑義。而依民法第四百二十二條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」是倘被告間未簽訂書面契約，且渠等間租賃期限超過一年，渠等間就系爭房地之租約即應視為不定期限之租賃契約。而被告間此一所謂不定期限之租賃契約關係，縱係真實，其自十年前迄今，租賃期限顯逾五年，若未經公證者，即無所謂買賣不破租賃規定之適用（民法第四百二十五條第二項參照），經質之被告，渠等均未能提出就系爭房地同意成立不訂期限租賃契約或此一超過五年租賃契約一事曾經送交公證之證明文件，是顯可易見者，乃縱認被告間確有所謂租賃契約存在，惟因渠等未曾就該租賃契約送交公證，已無得援引民法第四百二十五條第一項「買賣不破租賃」規定之餘地，換言之，被告即不得以渠等之間之租賃契約對抗系爭房地之受讓人或新所有人。本件原告既於九十一年六月二十七日取得系爭房地之所有權，本於民法第七百六十七條規定，自得對侵害其所有權者依法加以排除，其訴請被告等自系爭房地遷出，即有理由。
三、按無權占有他人土地建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例亦採斯旨，今被告等無權占有原告所有之系爭房地，原告自得請求被告等於占有期間所得之不當得利。系爭建物經台北市稅捐稽徵處核定現值為一百四十萬三千九百元，此有原告所提台北稅捐稽徵處松山分處九十一年度契稅繳款書影本附卷可考，又系爭土地公告現值為每平方公尺二十四萬八千七百四十八元，此一事實亦有土地登記謄本在卷供參，本件原告持有一三．○五平方公尺，固土地價值應為三百二十四萬六千一百六十一元，房地價值合計四百六十五萬零六十一元，茲依土地法第九十七條第一項規定，以年息百分之十計算其一年之租金為四十六萬五千零六元，換算每月之租金為三萬八千七百五十元，是依上開規定，本件被告等自九十一年六月二十七日起至同年八月二十六日止，業已無權占有原告所有之系爭房地達三個月，原告本於所有權人之地位，請求被告等給付原告相當於三個月租金之不當得利，合計十一萬六千二百五十元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，尚屬有據，應予准許。又被告等無權占有原告所有之系爭房地，經原告發函催告後，猶繼續無權占有使用系爭房地，其不當得利致原告受有損害仍持續發生，原告依法請求被告等自九十一年八月二十七日起，至被告等遷出系爭房地交付予原告之日止，按月給付三萬八千七百五十元，亦屬有據，亦應准許。
四、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二 十 日
民事第二庭法 官 汪漢卿右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 二 十 日
法院書記官 王 儀