臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第五八四０號
原 告 戊○○訴訟代理人 徐揆智律師被 告 丁○○
乙○○沂揚建設實業有限公司兼右 一人法定代理人 丙○○右三人共同訴訟代理人 劉智園律師右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告丁○○應給付原告新台幣參佰萬元及自民國九十一年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後得假執行，但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新台幣參佰萬元為原告預供擔保後得免假執行。
訴訟費用由被告丁○○負擔四分之三，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告沂揚建設實業有限公司、乙○○、丙○○、丁○○應給付原告新台幣（下同）三百四十萬元，並自民國九十一年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，如被告中之一人為給付時，其他被告給付義務消滅。
二、被告沂揚建設實業有限公司應返還原告五十八萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計付利息。
三、被告沂揚建設實業有限公司及丁○○應共同給付原告一萬六千二百七十三元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於九十年五月二十八日委由甲○○與被告沂揚建設實業有限公司（下稱沂揚公司）簽訂買賣仲介專任委託契約書，委託仲介銷售其所有坐落於台北市○○區○○段三小段五九六地號（後分割出五九六─一地號）土地，及其上之建號一七四七號即門牌號碼台北市○○路○段○○○號七樓，建號一七六九即地下二層停車位編號四，並由被告乙○○、丙○○共同負責本件房地之銷售。於九十一年三月十八日被告丁○○願意以二千萬元購買，並出具沂揚不動產買賣意願書，其欲購買之標的物亦僅為台北市○○路○段○○○號七樓及一平面車位（並未載明坐落基地範圍），經被告建設沂揚公司與丙○○、乙○○夫婦斡旋並前往現場查看，雙方接洽範圍僅及於上開建物及其坐落之基地，嗣被告丁○○同意加價至二千零二十萬元，被告沂揚建設公司同意將仲介服務費用降至百分之二（原為百分之三），雙方達成合意於同年三月二十五日簽立房地買賣契約書，並於同年四月三日共同委由沂揚建設公司之專業代書陳年明先生辦理相關土地建物產權登記事宜，繳納相關稅捐，此有原證三土地登記申請書、原證四土地增值稅繳款書、原證五契稅繳款書、原證六之土地買賣所有權移轉書，足證兩造就五九六地號、五九六之一地號土地之買賣範圍合意為持分一八○一○分之二六一，契約書上並蓋有被告丁○○之印章，惟被告黃仁於同年六月二十二日約定交屋時以土地持分登記有誤（應為一八○一○分之三四四）為由，拒絕給付尾款三百四十萬元，然本件房地所有權依兩造合意已移轉登記完畢，依民法三百六十七條被告丁○○自有交付約定價金之義務。另因被告丙○○、乙○○之過失將原告所出賣之土地持分誤載導致被告丁○○拒絕給付價金尾款，被告沂揚建設公司、丙○○、乙○○顯已構成不完全給付，依不動產經紀業管理條例第二十六條第一項、第二項、民法第一百八十四條第二項、第一百八十五條、第二百二十七條第一項、第二項、第二百二十六條第一項、第五百五十四條規定，應連帶賠償原告三百四十萬元。上開數額給付目的同一，應構成不真正連帶債務，為此請求如訴之聲明第一項所載。
二、被告沂揚建設公司依約定應收取報酬為買賣成交價百分之二，為四十萬元，卻收取五十八萬元，其中四十萬元因被告違反民法第五百七十一條注意義務及忠實義務，任由買方無端扣取遲延金及地震補償金共四十萬元，扣住尾款三百四十萬元，致買方受有不當利益，被告沂揚建設公司不得收取報酬至明，故依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第一百八十四條第二項應返還四十萬元；另其中十八萬元為超收金額，已超過約定之費用，並依不當得利請求返還，為此請求如訴之聲明第二項所載。
三、依照兩造買賣契約第三條付款約定，其完稅後被告丁○○即有依約給付第三期價金六百零六萬元之義務，而完稅款既於九十一年六月四日完成，被告丁○○依約應於九十一年六月四日給付第三期價金六百零六萬元，然被告丁○○未得原告同意，竟將支票交給被告丙○○保管，延宕至九十一年六月二十二日原告始取得前開價款，造成原告利息損失一萬六千二百七十三元（0000000×5%×18÷365＝16273），此部分損失因被告沂揚建設公司無故扣留買方支票所致，依民法第二百二十七條第二項，被告沂揚建設公司應賠償損失。被告丁○○就價金支付既以沂揚建設公司為其債務履行輔助人，對其故意過失，即應與自己之故意或過失負同一責任，依民法第二百二十九條、第二百三十三條第二項規定被告丁○○應賠償原告損失，為此請求如訴之聲明第三項。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）原告與被告丁○○就買賣土地持分合意應為一八○一○分之二六一：
１、按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥所使用之文字」，兩造磋商之際僅就建號一七四七及一七六九號建物及其坐落基地為合意磋商，從未提及基地面積多少，又揆諸成屋買賣，大部份亦僅載明建物面積，蓋基地面積持分與建物具有不可分之關係，故縱然於原證九之買賣契約因經紀人之誤載土地持分而有錯誤，此由原證二、三、四、六之文件亦足證明，本件土地買賣持分合意為一八○一○分之二六一。
２、被告丙○○等人對於出賣建物之基地持分，雖誤寫，但依買賣契約書第一條約定，房地標示，「本記載未盡事項，依地政機關登記簿謄本為準」，從而被告所列土地持分，自應以地政機關登記謄本為準，本件出賣房屋之土地持分為一八○一○分之二六一，因此在此項範圍內，賣方才有移轉之義務存在，超過部分，買方則無請求權，因此於九十一年六月二十日辦理過戶完成，買方已取得房屋及應有之基地持分，原告業已履行完畢。至於九十一年六月二十七日被告丁○○要求分割未買受之土地持分一八○一○分之八三（即二三三號十樓之一房屋之土地持分），否則拒絕交付房屋尾款一千零十萬元，原告代理人甲○○因另外買地蓋廟急需用款，否則會被沒收已付價金，因急迫、被逼而不得已與被告丁○○簽立交屋協議書，因此協議書是被脅迫下所簽訂者，援以本件準備書狀繕本送達為撤銷該協議書之意思表示，故該協議書無效。又系爭買賣契約書，原告授權之範圍，僅限於系爭房屋及基地持分之買賣而已（即二三五號七樓房屋及基地持分一八○一○分之二六一），並不及其他，更未曾授權出賣一八○一○分之八三土地持分，從而九十一年六月二十七日之交屋協議書，因未得到戊○○之授權而自始無效，被告不得本於無效之交屋協議書而拒絕給付價金三百萬元。
（二）被告沂揚建設公司簽訂買賣契約時誤載土地持分，致原告受有尾款未清償之損害，被告沂揚建設公司、丙○○、乙○○有過失：
１、被告沂揚建設公司受原告委託出售系爭房地，並收取服務費，依民法第五百六十七條規定，就訂約之事項，仲介業具有調查之義務，且係積極、主動之義務。就本件系爭土地而言，被告沂揚建設公司自應調查基地坐落持分，且原告代理人業於九十年間委託銷售時即告知被告本人於本坐落基地有七樓及十樓二間房屋，並將全部產權證明文件全部交由沂揚公司辦理銷售及換發所有權狀等事宜，故經紀人填載之契約其基地移轉是否符合建築法令之規定，是否符合民法、公寓大廈管理條例之規定及兩造之約定，自應於詳細據實載明於原證九之買賣契約，並將前開之結果，詳實地告知雙方，以盡其專業仲介公司之基本職責。查原告有所系爭基地雖持分為一八○一○分之三四四，惟該基地上之建號包括一七五九、一七六九、一七四七、一七二九為被告等人明知，原告今委託銷售之範圍僅為建號一七四七、一七六九及其坐落基地，依公寓大廈管理條例第四條第二項約定：「專有部分不得與其所屬建築物共同部分之應有部份及其基地所有權或地上權之應有部份分離而為移轉或、、、」，倘依原證八買賣契約所載之基地持分為一八○一○分之三四四，則一七五九、一七二九建號之建物即無任何基地持存在，將來勢必無法移轉與現行法令相悖，故被告沂揚建設公司應盡善良管理人之注意（民法第五百三十五條後段參照）為原告處理系爭事務，應盡關於不動產之重要交易事項有予調查說明之義務（民法第五百四十條、五百六十七條參照）。
２、原告所有坐落於台北市○○區○○段三小段五九六地號（後分割出五九六之一地號）土地上，自七十年六月四日買受之初，即擁有建號一七二九號，門牌號碼台北市○○路○段○○○號十樓之一及信義路四段二三五號七樓，土地持分合計為一八○一○分之三四四，此由手抄土地登記簿謄本上亦可知。原告代理人甲○○委託被告沂揚公司仲介買賣時，當場言明，一戶房屋委託出賣（即二三五號七樓），一戶房屋要將舊所有權狀換發新所有權狀（即二三三號十樓之一），並當場交付被告沂揚公司丙○○兩戶房屋及土地所有權狀共五紙，且被告丙○○為多賺取佣金，私下曾找二三三號十樓之一承租人葉春梅，致葉春梅誤以為該屋要出賣而搬家，故被告沂揚建設公司辯稱「於房屋過戶期間才知道有兩戶房屋」等語，與事實不符。
３、九十一年六月十五日原告代理人甲○○親自前往被告沂揚建設公司欲取回二三三號十樓之一房屋所有權狀，不想換發新所有權狀，但因被告丙○○、乙○○夫妻不在，由其女兒李佳蓉親筆書寫：「請於週一，六月十七日送還戊○○印章，信義路二三三號十樓之一之權狀」，即已表明二三三號十樓之一房屋所有權狀當時是連同二三五號七樓房屋所有權狀及土地所有權狀，一併交付被告。
４、被告丙○○於簽立買賣契約書時，並未將五九六、五九六─一地號土地上面之所有建物列印出來，只按土地謄本上面土地權利範圍一八○一○分之三四四抄寫進去，因土地謄本上面已註明：「本謄本未申請列印地上物建號，詳細地上建物建號以登記機關登記為主」，疏於注意將二三五號房屋之坐落土地（五九
六、五九六─一地號），持分應為一八○一○分之二六一，誤寫為一八○一○分之三四四。建號一八一八號（即公設部分），共同使用部分面積為二一九二‧四一平方公尺，持分應為一○○○○分之一六二，但被告卻寫成一○○○○分之二○三。建號一七六九（即停車位），買賣權利範圍應為三五分之一，但被告寫成一萬分之三四五，被告處理仲介業務，顯然未盡到專業仲介的產權調查之義務。九十一年六月二十三日甲○○與陳年明代書之談話內容可知，丙○○確曾承認私契上土地持分三四四誤載。
（三）地震損失二十萬元及遲延損失二十萬元，不應扣除：
１、被告丁○○依約應於九十一年六月二十七日付清價金尾款，卻無故自行扣取價金三百四十萬元，其中包括被告丁○○以原告過戶遲延為由，扣取遲延罰金及地震損失各二十萬元，然原告並無遲延責任，被告等人未告知原告可以用海外授權方式辦理過戶，不用戊○○本人親自回台，亦未告知授權書的正確寫法：
房地需清楚標示建號及地號，而遭地政機關退件，導致本件及交屋手續一再遲延，故九十一年六月四日渠等強迫原告代理人同意補償二十萬元作為遲延損害，應屬無據，原告乃因不諳法律，又蒙受經紀人之欺騙，自屬意思表示錯誤，爰依民法八十八條、九十二條規定以本訴狀為撤銷之意思表示，依民法第一百一十四條規定法律行為一經撤銷視為自始無效，故丁○○受領二十萬元自無法律上原因構成不當得利，且前開損害乃因可歸責於沂揚建設公司，其對原告而言自構成侵權行為（意思表示不自由部份）債務不履行（違反委託契約）自應負損害賠償責任。
２、被告未得原告或甲○○同意，擅將系爭房屋鑰匙交付買方，使其進入修理三三一地震之損害。被告王素蓉並欺騙甲○○：「如果不補償地震損失二十萬元給丁○○，丁○○就不買了。」等語，強迫原告代理人甲○○將買賣價金扣減二十萬元作為地震損失之補償。惟對於買方要求補償二十萬元修繕費乙事，原告與甲○○均未同意。因辦過戶時，原告將原告及甲○○的印章交給丙○○及乙○○保管。被告丁○○與丙○○在自己的契約書上記載前段文字後，自行蓋上戊○○及甲○○的章。
（四）被告沂揚建設公司處理仲介業務有過失，應返還仲介費用五十八萬元：被告沂揚公司違反民法第五百七十一條注意義務及忠實義務，任由買方無端扣取遲延金及地震補償金共四十萬元，扣住尾款三百四十萬元，致買方收有不當利益，被告沂揚公司不得收取報酬至明，依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第一百八十四條第二項請求返還已給付被告之報酬四十萬元。至其中十八萬元為超收金額，已超過約定之費用，並依不當得利請求返還。
（五）依九十一年六月二十二日之錄音帶內容可知，因被告丙○○及乙○○無端扣留買方丁○○應於九十一年六月四日交付給原告之支票六百零六萬元，到六月二十二日交屋當天（後因買方爭執土地持分之問題，未完成交屋手續），經原告代理人據理力爭後，丙○○始將支票交出。
乙、被告丁○○方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
貳、陳述：
一、兩造當初訂立房地買賣契約書，合意買賣該屋坐落之土地持分為一八○一○分之
三四四：
（一）被告丁○○於九十一年三月十八日透過沂揚建設實業有限公司（下稱沂揚建設公司）仲介購買原告所有之台北市○○路○段○○○號七樓房屋及地下室一車位，依沂揚建設公司所提供原告所有○○○區○○段○○段五九六、五九六─一地號土地所有權狀，及同段同小段一七四七、一七六九建號之建物所有權狀，得知該房屋坐落土地持分為18010分之344，約三十四‧四平方公尺（總面積1,801平方公尺×18010分之344），故以該房地約值一千八百萬元左右出價，但沂揚建設公司認為與屋主期望成交之價金有所差距，經磋商最後以二千萬元簽署不動產買賣意願書，並交付保證金二十萬元。同年三月二十四日沂揚建出示日（同年三月二十五日）簽立房地買賣契約書，約定於同年四月三十日前交屋，本人檢視合約所載及所附之權狀土地持分及當日向地政機關領取之土地登記謄本土地持分均為一八○一○分之三四四無誤後，當場交付價金四百零四萬元予賣方代理人甲○○。
（二）本件房屋買賣均委由代書依雙方簽訂買賣合約辦理，所委任合法仲介及代書均係原告所指定，本人深信所購買的房地標的即為兩造所簽立之標的與標示範圍，至於過戶之細節及程序，代書乃是依雙方買賣契約內容受任辦理，且在房地買賣實務上，公契應屬於過戶程序雙方本於原簽訂買賣合約內容由代書製作逕人在交屋前並不知其公契內容，亦相信公契不致逾越買賣雙方所簽署的房地買賣契約書，因此在履行交屋前，本人只見過契稅繳款書（被證五）於同年六月四日才由沂揚建設公司通知繳交稅金（由於賣方拖延違約逾期亦導致有契稅滯納金），而契稅繳款書上面亦未記載土地持分額，故原告主張公契上有被告丁○○印章，表示兩造合意買賣土地持分為一八○一○分之二六六，並非事實。
二、訴之聲明第一項原告請求被告給付三百四十萬元中之四十萬元無理由：
（一）二十萬元係原告補償三三一地震損害之修繕費：兩造簽訂房地買賣契約後，於同年三月三十一日發生大地震，本人委由沂揚建，據沂揚公司稱賣方代理人甲○○時正興建佛堂無暇前往，故在沂揚建設公司授意下，將該房屋大門鑰匙交付本人自行前往勘查，竟發現牆面四處龜裂，水管微漏，本人當時有點後悔購屋，乃透過沂揚建設公司與賣方代理人甲○○商議，惟沂揚建設公司回覆賣方代理人甲○○稱屋子並無重大損壞，只要油漆即可，並提醒本人如違約，依約需沒收本人已付的價金四百零四萬元，故本人幾經考慮，才要求賣方對已受損房屋作補償，經沂揚建設公司居間與賣方協商，賣方同意補償二十萬元為地震損壞的修繕費，此參房地買賣契約書第二十一條其他特約事項註明「「91年3月31日地震，乙方同意補償新台幣貳拾萬元正給甲方做為修繕費」可證。
（二）另二十萬元係原告補償被告遲延交屋之損害：由於該房地買賣契約書第四條第四款原訂同年四月三十日前交屋完成，卻因賣方因素而導致交屋之延遲，後於同年六月四日經雙方再次協商後，原告同意補償二十萬元，此參房地買賣契約第四條末加註：「91.6.4雙方同意約定6.13中午交屋，延遲時甲方、乙方雙方同意補償新台幣貳拾萬元正」為證，計算基礎根據契約書第十七條。
三、訴之聲明第一項原告請求被告給付三百四十萬元中之三百萬元並無理由，若被告丁○○有給付義務，則原告應先履行移○○○區○○段○○段五九六、五九六─一地號土地持分一八○一○分之八二所有權予被告丁○○：
（一）本件因賣方因素致交屋過程不順利，而本人於九十一年六月四日在完全信賴合約及賣方代理人甲○○女士保證不再延遲或違約下，將買賣價金共計兩千零二十萬元全部交付（九十一年三月二十五日四百零四萬元現金票，九十一年六月四日六百零六萬元現金票及指名戊○○一千零一十萬元本票的尾款保證金），雙方約定九十一年六月二十二日中午交屋時，本人才發現土地持份短少四分之一，而該短少土地持份已造成本人錯誤評估該交易價金，且本人日後到銀行借貸亦會有借貸金額短少的問題（由於屋齡已超過二十多年，一般銀行大多依土地持份計算借貸金額），且本人諸多親友亦是九二一地震受災戶，都知土地持份的價值，因此雙方於九十一年六月二十七日簽立交屋協議書，約定在同年八月十五日前賣方應在分割土地持分一八○一○分之八二，若無法過戶，則三百萬元由買方沒收。而該三百萬元係以政府通常徵收土地價格（土地公告現值加計四成）計算再取其整數，而該項價金計算亦與本人原始購屋時所計算之合理價格依據相當，本人認係合理而同意。因此該項價金非原告所主張之尾款，而是原告因買賣標的給付不足而同意補償本人之相對價金。惟原告並未依約辦理過戶手續，嗣陳年明代書於同年八月五日發存證信函給賣方代理人甲○○，催促履行，仍置之不理，故原告請求給付三百萬元無理由。
（二）兩造於同年六月二十七日簽訂交屋協議書時，在場除有王素蓉、丙○○、陳年明代書外，尚有本人親友黃吉田、徐立沐、張美玲，賣方代理人甲○○親友王德龍、邵先生等，故該交屋協議書均無人被脅迫而簽署。至於協議內容中原告應再分割土地持分一八○一○分之八二予本人，係本人向地政機關人員請示時，由地政機關人員提供予本人：依據內政部八十五年二月五日台內地字第八五七八三九四號函，地政機關為配合『公寓大廈管理條例』第四條規定執行事項：「公寓大廈專有部份之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部份者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部份，須隨同移轉；其有數專有部份者，或同一專有部份於部份移轉時，其移轉應有部份之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」，因而本人與賣方所簽立之交屋協議，係雙方合意約定且無違反法律，更無原告所指地政機關依法不得移轉之情事。即使原告所擁有十樓房屋之土地持份僅剩一八Ｏ一Ｏ分之一，亦不會減損原告日後出售其十樓房地之權益。
（三）由於賣方未依雙方之交屋協議書轉移約定的土地持份額給被告丁○○，故被告丁○○於同年八月十九日委由陳清進律師以存證信函答覆賣方「本人依民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權」。
（四）被告丁○○與原告戊○○所完成之房屋及土地買賣，未曾與原告實際連繫或會面，而是透過甲○○及仲介等完成上項交易，而甲○○亦向本人表示其係原告之配偶，獲得原告授權，絕對有權代理出售系爭不動產及辦理相關移轉手續。
按原告既承認曾授權其配偶甲○○與本人簽訂系爭不動產買賣契約，原告依約自應移轉足額土地與本人，九十一年六月二十七日之協議書約定應移轉土地之持份額係屬雙方原約定買賣標的之範圍，並無逾越原買賣標的範圍，縱原告於買賣契約簽立後，對甲○○加設限制之條件，仍不得對抗本人。
四、訴之聲明第三項原告請求之利息損失並無理由：由於本房地買賣期間經賣方代理人甲○○對交屋一再拖延履行，並對本人以各種理由為藉口，例如：稱賣方戊○○本週到美國，下週又到歐洲，稱戊○○經常全世界出差談生意，後又來函給本人表示戊○○年事已高無法搭機來台，本人對於賣方代理人甲○○履行合約的誠信及其合法代理權已產生嚴重信心危機，後經本人數次向賣方代理人要求檢視其合法代理證明正本不得，原欲依約解除買賣契約（房地買賣契約書第十七條），但經賣方代理人甲○○及沂揚建設公司人員與本人協議，於同年六月四日經完稅後將第三次款六百零六萬元交付由沂揚建設公司代為保管，再依約進行房屋及土地的過戶程序，被告並無給付延遲，無須支付遲延利息。
丙、被告乙○○、沂揚建設實業有限公司、丙○○方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供現金或等值之土地銀行無記名可轉讓定期存單為擔保請准宣告免假執行。
貳、陳述：
一、系爭土地持分之記載係依「買賣仲介專任委託書」之約定：「依權狀」所示，被告並無誤載之處：
（一）原告之代理人甲○○於民國九十年五月二十八日委由被告沂揚建設實業有限公司（下稱沂揚建設公司）仲介銷售原告所有坐落於台北市○○區○○段三小段五九六及五九六─一地號土地及其上同段同小段一七四七建號即門牌號碼為台北市○○路○段○○○號七樓房屋（含公設建號一八一八建號）、一七六九建號即編號為四號之車位，約定服務報酬為百分之三，並簽訂專任委託契約書，同時交付將前開土地及建物所有權狀影本共四張（七樓舊建號：69877一張、公共設施舊建號：69948一張、平面車位舊建號：69869一張）及所有權人戊○○章之授權書。嗣於九十一年三月十八日被告丁○○願意購買系爭房地，經磋商後於同年三月二十五日與原告簽訂房地買賣契約，並約定同年四月三十日交屋（第四條第四款），被告丙○○乃根據雙方之約定及原告所提供之權狀影本、調閱之土地建物登記謄本，將土地及建物之標示面積及權利範圍登載在買賣契約上，而系爭之土地持分為一八○一○分之三四四，確經原告之代理人甲○○授權移轉，此在觀諸丙○○之複代理人傅代書於當日將土地權利範圍一八○一○分之三四四載明於土地登記申請書上，其上亦蓋有戊○○之印鑑章益明。
（二）原告之代理人甲○○於委託居間銷售時即表明「房地標的依權狀所示」，此參諸買賣仲介專任委託書所有權人欄位有「土地：戊○○（依權狀）」之記載，建物改良物標示有「依權狀」之記載即明，而觀甲○○所交付之權狀：土地部分記載為一八○一○分之三四四，建物部分記載為一○○○分之二○三，並無錯誤之處；再者，本案爭執點在「土地部分持分」與七樓建物無關，則房屋部分有無誤繕與本案無關，又原告另主張依買賣契約書規定，應以地政機關登記簿謄本為準，惟當時地政機關五九六、五九六之一地號土地謄本上所載之土地持分也是一八○一○分之三四四，並無一八○一○分之二六一之記載，被告並無誤繕之處。原告所提出九十一年六月二十三日之錄音譯文已生失權效，被告否認其形式上真正性，再者依九十年六月二十五日之電話錄音紀錄Ａ（詳附件第二頁）即明被告丙○○不僅未承認係筆誤，亦據實表明係依照「權狀」來記載。
（三）被告事先並不知原告於系爭買賣土地上有二棟房屋：在擬辦理過戶之程序中因發現戊○○護照影本及印鑑證明登記出生日期：
一九三二年二月四日（民國二十一年）與登記簿謄本上記載出生日期為民國二十年二月四日不同等問題，須向原告確認以及地政事務所更正之問題，經向原告之代理人甲○○詢問，甲○○才告知在系爭基地上還有另一棟原告所有建號為一七二九建物即門牌號碼為信義路四段二三七號十樓之一之房屋，沂揚建設公司於此始知此事（原告謂於九十年間即已告知被告在此慎重否認），並告知甲○○十樓應持有土地持分。
（四）原告與被告間只存有居間關係，自應適用居間章節之特別規定，並無適用原告所謂之委任相關規定。
（五）被告並無「不動產經紀業管理條例」第二十六條第一項之情形：按「不動產經紀業管理條例」第二十六條第一項係規定：「應可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負損害賠償責任。
」，而本案姑不論被告並無可歸責之事由，遑論買賣雙方業已締結買賣契約並且過戶交屋，有何不能履行「買賣仲介專任委託書」之處（已達成居間銷售之目的，並無喪失締約機會之處），原告將法條文義「委託契約」誤解成「買賣契約」。
二、依九十一年六月二十七交屋協議書，原告不能請求三百萬元：原告與被告丁○○民國九十一年六月二十七日交屋協議書之約定，原告負有移轉一八○一○分之八二給丁○○之義務，由於丁○○係同社區之區分所有權人，況且十樓部分原告有保留一八○一○分之一，是依法令並無不能移轉之虞，況保留一八○一○分之一之提議亦係原告代理人甲○○聽從其友人紹偉國之提議所致（參證人紹偉國於鈞院九十二年三月二十五日庭訊筆錄佐證）。若在九十一年八月十五日前不依約將土地持分一八○一○分之八二移轉給買方，則同意以土地價金三百萬元做為補償給買方，雙方同意支票暫時交由沂揚公司保管到完成土地移轉完成，此有九十一年六月二十七日之交屋協議書即明，被告並無違約之處。
三、訴之聲明第一項原告請求被告給付三百四十萬元中之四十萬元，係賠償被告丁○○遲延損害及地震損害修繕費用：
九十一年四月八日契稅單下來，同年四月二十九日土地增值稅單下來，本公司速先以傳真方式將土地增值稅單及契稅單影印給買賣雙方及電話多次聯絡通知雙方到本公司完稅，但因原告遲未回國，以致無法辦理完稅一直到五月三十一日原告才告知確定不回國，並稱其已寄出地政過戶需用港澳授權書給甲○○，雙方乃於六月四日繳交稅金完稅，買方契稅金因賣方遲延導致罰款二萬多元，賣方亦同意吸收罰款，至於原告代理人甲○○於六月一日所交出之經中華民國駐香港中華旅行社驗證之授權書內容錯誤連連，一次為原告將妻子甲○○出生日期「17」誤寫為「７」，一次為地址錯誤，遭至地政機關退回補正，一直到補正完畢，所有權移轉方在六月二十日登記完成。在此期間前，由於發生三三一地震以及原告出爾反爾未回國，授權書原告自己記載錯誤等情致完稅、過戶、交屋日期遲延（依約四月三十日應交屋），買方丁○○不斷萌生沒收價款解約之意，原告代理人甲○○則表示錢已拿去買頭份土地及新屋裝潢，沒有錢可還，若買方不解約則同意因三月三十一日地震之後樑牆龜裂須修補地方，補償二十萬元給買方，以及依約本須於四月三十日交屋，惟自五月一日延遲到六月二十七日共五十七天，依契約第十七條違約條款以收受價金每月一千分之一補償折成補償金為二十萬元，此有房地買賣契約書載有「91.6.4雙方同意約定6.13中午交屋，延遲時間甲方乙方雙方同意補償新台幣二十萬元整」「雙方同意91.6.27交屋」「甲乙雙方於九十一年五月十六日早上十點協議，乙方（戊○○）必須於九十一年五月三十一日晚上十二點前履行買賣過戶義務，若無法履行雙方同意依合約第十七條履行絕無異議。
」、「91年3月31日地震，乙方同意補償新台幣二十萬元整給甲方作為修繕費」之協議。並有乙方（賣方）：「戊○○」代理人「甲○○」之簽名，戊○○印鑑章之用印即明，原告主張盜用乙節不足採信。
四、原告為訴之聲明第二項請求無理由：
（一）原告同意給付居間報酬為總價百分之三：本件居間報酬若為百分之二的話，則為四十萬四千元，原告為何分別於九十一年三月二十五日給付被告四十萬四千元，九十一年六月二十七日給付十八萬元，共給付五十八萬四千元，顯見原告同意之居間報酬額度絕非百分之二。
（二）被告並無違反民法第五百七十一條義務：
１、一般居間仲介商或經紀人員針對契約事項，有關契約標的部分所要調查的是該標的是否確屬委託人所有，是除會要求委託人出具權狀外，並會調閱新登記謄本以核閱委託人是否確係所有權人，故被告沂揚建設公司在接受原告之委託後，亦核閱原告代理人所出具之權狀並調閱新登記謄本核對所有權人無誤後，才對外居間銷售，並無未盡調查義務之處，反觀原告代理人自居間委託迄簽立房地買賣契約，不僅告知移轉之土地如權狀所示，甚且亦未告知原告另擁有十樓之一之建物，依民法第二百二十四條規定，應認係原告之指示錯誤及過失，蓋被告就權狀審閱以及新謄本之調閱觀之，實無法發現原告擁有另一建物之存在，並進而發現一八○一○分之三四四持分含有建物十樓之一之基地持分。
２、被告並未導致本件交屋手續一再遲延：本案甲○○皆告知原告會回台處理移轉事宜，是陳年明代書於九十一年四月三日之土地、建物所有權移轉契約書之訂立契約欄，出賣人僅打字記載為戊○○本人，一直到五月底、六月初左右確定部會回國時，才以手寫補加註被授權人為甲○○，此有證人陳年明之證詞可證，若有交屋手續遲延問題係因原告之故所致，遑論本件過戶手續之承辦代書為陳年明，與被告無涉，被告有何處理過戶手續之過失。
３、原告對於回國處理過戶事實反覆不一之拖延（自四月二十九日土地增值稅單下來迄五月三十一日確定不回國已延宕一個月），自三月二十五日簽約日起訖過戶完畢之六月二十日止，過戶日期已近三個月，此與一般過戶所需期間約三個禮拜至五個禮拜左右有所差距，其間買受人丁○○認時間拖延太久，本欲解約不買了，買賣雙方乃於九十一年六月間協議賣方願再過戶一八○一○分之八二（保留一八○一○分之一給十樓之一），否則買方扣款三百萬元，買賣雙方並於九十一年六月二十七日簽有交屋協議書，原告代理人甲○○除親簽協議書外並蓋上原告戊○○之印鑑章，亦免除了原告遲延被買方丁○○解約罰一倍已收價款之命運，被告沂揚建設公司並未違反民法第五百七十一條之規定。
４、有關九十一年六月二十七日之交屋協議書係被告丁○○與原告之代理人甲○○之合意所為，雙方願意協調解決，立於中間人立場之沂揚公司本於以合為貴心態樂觀其成，被告並無民法第五百七十一條違反注意義務與忠實義務之處。尤有甚者，甲○○之弟王德龍於九十二年三月二十五日庭訊中曾表示我們請教過律師決定這樣做，則被告沂揚建設公司何來任由買方無端扣取遲延金及地震補償金共四十萬元及扣住價金尾款三百四十萬元？
五、原告為訴之聲明第三項無理由：
（一）原告對於過戶遲延及交屋遲延對被告黃俊仁過意不去，為保證過戶及交屋之誠意，乃雙方合意六百零六萬元支票交由被告保管，此觀諸被證十一之存證信函載有「由於交屋日期遲延太久，雙方於九十一年六月四日約定由被告丙○○代收六百零六萬元支票」，房地買賣契約書第五條下載有手寫「同意約定6.13中午交屋遲延時間補償新台幣二十萬元」，並蓋有戊○○印鑑章，原告當下若不同意，豈有可能將支票交到丙○○手中，以及九十一年六月二十一日登記完畢翌日即交付原告益明。再者縱依原告所承九十一年六月二十二日之錄音紀錄（被告否認其形式之真正，開庭時業經記明筆錄），亦證明雙方同意指明丙○○保管以保障系爭房地之過戶。
（二）原告主張利息損失部分之請求權基礎為民法第二百二十七條第二項，惟本案為何構成不完全給付？有何該當加害給付之情形？原告並未說明，遑論被告於此支票並未得利，亦係雙方同意而保管。
理 由
壹、程序方面：原告起訴時，其訴之聲明第一項原為被告沂揚公司、乙○○、丙○○應連帶或被告丁○○應給付原告三百萬元及自九十一年六月二十八日起算之法定利息，嗣擴張為三百四十萬元及利息；第二項原為被告沂揚公司、乙○○、丙○○應連帶給付九十萬六千元及法定利息，嗣減縮為被告沂揚公司應返還五十八萬元及利息；第三項原為被告沂揚公司或丁○○應給付二十二萬七百九十五元及法定利息，嗣減縮為被告沂揚公司及丁○○應給付一萬六千二百七十三元及法定利息，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。
貳、得心證之理由：
一、兩造不爭執之點：⑴原告於九十一年三月二十五日將其所有門牌號碼台北市○○路○段○○○號七樓
之房屋（建號一七四七號）及其基地（含Ｂ二層，建號一七六九號，編號四號之停車位一個），以總價二千零二十萬元出賣予被告丁○○（即買受人），並簽訂書面買賣契約書，該份買賣契約中（附第一卷第五○頁至六○頁）對於土地標的物記載○○○區○○段○○段○○○○號，地目建，面積一○○○平方公尺，買賣權利範圍一八○一○分之三四四，同地段五九六之一地號，地目建，面積八○一平方公尺，買賣權利範圍一八○一○分之三四四。
⑵就系爭房屋建號及面積之部分，兩造無爭議，惟就基地所有權應有部分之部分，
因為原告同時在該基地上，有二個區分所有建築物，即除了前揭買賣標的房屋外，尚有門牌號碼台北市○○路○段○○○號十樓之一（建號一七二九），該二個區分所有建築物之基地持分，係登記在一起，即就台北市○○區○○段三小段五九六地號、五九六之一地號土地，其基地持分均為一八○一○分之三四四，有土地所有權狀在卷可參（附第一卷第三四、八七、九二頁），該二三五號七樓房屋之基地持分應為一八○一○分之二六一、二三三號十樓之一房屋之基地持分應為一八○一○分之八三。
二、兩造首要之爭執點在於：原告於九十一年三月二十五日與被告丁○○簽訂之買賣契約書，其基地部分之持分，究竟是一八○一○分之三四四，或係一八○一○分之二六一？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。經查：
⑴原告於九十年五月二十八日委由代理人甲○○與被告沂揚公司簽訂買賣仲介專任
委託契約書（附第一卷第十八頁），由被告乙○○代表被告沂揚公司簽訂契約，於契約書第一條不動產標的物標示，即記載所委託仲介銷售之房地為「土地標示：台北市○○區○○段三小段五九六、五九六之一地號，建築改良物標示：信義路四段二三五號七樓，權利範圍『依權狀』，主建物建號：一七四七號，車位：在Ｂ二層，建號一七六九號，車位編號四號，本車位隨同主建物移轉」，委託出售之標的物應係指門牌號碼二三五號七樓之房屋及其基地、一個停車位，標的甚為明確。
⑵本件房屋買賣係屬於中古屋買賣，房屋的面積及基地之持分、公共設施等均已確
定，此與一般預售屋買賣不同，對於預售屋買賣因為房屋尚未完工，在未為建物第一次所有權登記前，其房屋之面積、基地持分、公共設施比例等等，均有可能會有所變動。但在中古屋買賣，早已辦理建物第一次登記，故對於各區分所有建築物，那一樓層、那一戶房屋應該分配多少比例之基地持分及公共設施之比例均係已確定。原告不論是與被告沂揚公司簽訂之委託出售契約，或者與被告丁○○簽訂房屋買賣契約，均係指出售門牌號碼二三五號七樓之房屋，並未論及出售二三三號十樓之一之房屋，自然不可能會將二三三號十樓之一房屋之基地持分（未賣屋，僅出售基地）一併出售。故無論是對於受委託出售房屋者（即被告沂揚公司），或者買受人（即被告丁○○）均不可能會誤認本案連同二三三號十樓之一房屋之基地一併出售。況且，被告丁○○亦曾查看過系爭房屋，其應已認知係要購買二三五號七樓之房屋，故對於買賣契約之雙方而言，本件買賣契約之標的物應係指門牌號碼二三五號七樓房屋，及其原來應分配之基地持分及在Ｂ二層編號四號之停車位一個。
⑶參諸證人陳年明（即承辦本件房地過戶事項之代書）證稱：「我是辦理本件買賣
之代書，私契部分不是我寫的，公契部分是我寫的．．當時被告沂揚建設實業有限公司給我五張權狀（兩棟房子、公共設施、停車位及壹張土地的權狀），就土地部分只有給我一張土地所有權狀，是五九六的部分，在地政機關的部分五九六地號已經分割出五九六之一，當事人還沒有拿到五九六之一之權狀，所有就給我五九六的權狀，我有去調土地登記簿謄本，我調出土地謄本之後才知道有辦理分割」、「（當時知否是兩棟房子之土地持分放在一起？）我去調土地謄本的時候才知道有兩棟房子（七樓、十樓，另外有公共設施的權狀及停車位的權狀）」、「（繕寫公契有無將兩棟房子及公共設施的範圍區分？）有，當時我有問沂揚建事人應該比較清楚，但是王小姐說當事人自己也不是很清楚，所以我就照兩棟房子的主建物面積的比例來計算土地的持分，七樓是一八○一○分之二六一、十樓是一八○一○分之八三，繕寫在公契上，但我沒有看到當事人雙方在公契上面蓋章，之後是沂揚建設實業有限公司的人員將蓋好章的公契拿回來給我，我才去地政機關去辦理登記」等語（詳本院九十二年三月二十五日筆錄），該名證人與原告、被告丁○○間均無仇隙或者利害關係，其所為之證言，無偏頗之虞，本院認為應可採信。而依證人所言，其係在取得權狀要去地政機關辦理過戶登記時，才發現有二棟房屋，而基地持分僅登記在一張權狀上，甚至該二三五號七樓、二三三號十樓之一房屋之基地比例要如何分配，亦係證人幫忙核算。足認原告在填寫買賣契約書時，並不知道所謂「一八○一○分之三四四」係二棟房屋的基地合併在一起。
⑷由本件原告簽委託書，委託被告沂揚公司銷售房屋之過程、買賣雙方磋商締約之
情形，辦理過戶之代書發現基地持分合併登記在一起，及核算二棟房屋之基地持分比例之經過等情形，本院認為原告與被告丁○○於九十一年三月二十五日簽訂之買賣契約書，其基地部分之持分，繕寫為「一八○一○分之三四四」係誤繕，不能拘泥於當事人所使用之辭句，買賣當事人之真意應係就二三五號七樓房屋「所應分配之基地持分比例」成立買賣契約，而該持分比例核算後，為一八○一○分之二六一。
三、按兩造所簽訂之房地買賣契約書，其第三條「付款約定」，第四次付係尾款一千零一十萬元，其後加註「保留參佰萬元俟土地過清後付清，雙方同意九十一年六月二十七日交屋交付鑰匙及權狀」，原告係於九十一年六月二十日將前揭二三五號七樓房屋及基地持分一八○一○分之二六一移轉所有權登記予被告丁○○，有土地及建物登記簿謄本可參（第一卷第六二、六四頁）。原告請求交付尾款，惟被告丁○○則以九十一年六月二十七日原告由甲○○為代理人，與被告丁○○簽訂「交屋協議書」（附第一卷第一○九頁），該協議書之決議事項有「一、在法令許可下賣方同意再分割一八○一○分之八二（台北市○○區○○段三小段五九六及五九六之一地號）給買方，雙方並同意保留新台幣參佰萬元在沂揚建設實業有限公司保管，俟在民國九十一年八月十五日前完成，若賣方本人無法回台，賣方必需提供授權書並且用印，若在八月十五日前無法過戶完成，賣方同意新台幣參佰萬元由買方沒收」，原告並未再將基地持分一八○一○分之八二辦理過戶，故沒收尾款三百萬元當做違約金云云。則該項決議之效力如何？茲析述如次：
⑴原告主張前揭交屋協議書係脅迫而簽訂，依法撤銷之云云，惟經本院詢問當日雙
方之見證人─①證人張美玲（當日在場見證者）證稱：「．．丁○○與戊○○他們有磋商土地持分短少部分我也有到場，他們是說土地持分與原先定的不符，我們是希望原告能將短少的持分還給丁○○，即將另外一間房子的持分分子部分保留一，其他部分依照合約還給丁○○，房子的價款有保留短少移轉丁○○部分的價款，提示九十一年六月二十七日之交屋協議書上是由我簽名的沒有錯．．」等語。②證人黃吉田（在場見證者）證稱：「．．我只知道在交屋時丁○○叫我一起去仲介那邊協調，協調內容是買賣土地持分糾紛，但詳細細節我不太清楚，第二次有張美玲、徐立沐在場。（提示）交屋協議書上是由我本人簽名，當時協議的內容與協議書記載內容相符，後來房屋有辦理交屋」、「（訊問證人九十一年六月二十七日談判當時雙方氣氛如何？）應該是和諧。當天我有聽到雙方在談到原告要付罰金四十萬元，我有稍微聽到我哥告訴我是有關地震所引起的賠償」、「（訊問證人當天簽訂協議書時有無人使用強暴或脅迫方式使原告簽約？）沒有，當天氣氛和諧」等語（均詳本院九十二年二月十七日筆錄）。③證人徐立沐（當日見證者）證稱：「．．然後到六月二十幾號終於說要交屋，後來丁○○又告訴我說少了一塊地，直到六月二十七日丁○○找我一起去參加協商，協商過程中雙方都有錄音，剛開始大家討論持分的分子是三三四還是二六一，後來出賣人有一個朋友，當場說出賣人保留持分分子為一，即可合法，之後大家再確認一八○一○分之八二的土地價值為三百萬元，然後在討論剩下不足土地（一八○一○分之八二）何時過戶給買方，大家同意以四十五天為期，遲延交屋的罰款及地震損失費用總共四十萬元，違約條款是如果四十五天期限過後，如果賣方沒有履行協議，三百萬元就是由買方沒收，不需要付款給出賣人，土地一八○一○分之八二部分也不用再過戶給買方，丁○○的部分有開壹張三百萬元的票放在仲介公司處」、「（訊問證人六月二十七日協議當天買方方面有無以脅迫、暴力方式使甲○○簽具交屋協議書？）沒有，我是殘障人士無法使用暴力」等語，由三名證人之證言，並無法認定當日被告丁○○有使用強暴脅迫之情形，迫使原告代理人甲○○簽訂交屋協議書。④證人王德龍證稱：「（本件兩造間因買賣台北市○○路○段○○○號七樓房子，知否本件買賣過程？）我是大致清楚，因為我只有介入後半段的部分，當時我姐姐甲○○告訴我買賣房子有糾紛，一開始她相信代書的專業，但後來在買賣給付仲介的傭金好像有百分之二、百分之三的爭執，及兩棟房子但是在合約上將所有的土地持分都歸於出賣的這棟房子，另一棟房子就沒有土地持分，這是明顯錯誤」、「（提示九十一年六月二十七日之交屋協議書你有無在場？）我有在場，我也有在協議書上簽名，當時雙方是協調交屋的事情，前兩次協調是不歡而散，這次雙方也有很大的爭議，我姐姐甲○○當時也有拍桌子，我和紹師兄認為除了尚未點交鑰匙之外，其餘的均已過戶差不多，所以我們以點交為原則，土地持分的部分也是照協議書所寫，雖然很不合理，但我們也不得不接受，丁○○堅持必須依照合約來履行，後來丁○○也退一步願意給一點土地的持分（即給沒有賣的房子）」、「（這份交屋協議書上面記載之協議，是不是大家都同意，最後才簽名？）當時大家都同意，至於後來有無履行我就不清楚」等語（詳本院九十二年三月二十五日筆錄），證人王德龍為甲○○之弟，其所為之證言，應該不會有不利於原告之情形，惟由證人王德龍所言，六月二十七日簽訂交屋協議書，既然大家都同意而簽署協議書，即難認被告丁○○有施脅迫之行為。⑤證人紹偉國（當日見證人）指稱證人徐立沐以語言脅迫之，惟經其與證人徐立沐當庭對質，其謂「（對你在三月二十五日庭訊時是否講『徐立沐在場都有說房子是二千萬元到銀行辦理貸款可以借到七成的壹仟四百萬元，壹仟萬元不付款的話，還可以賺到四百萬元，所以在這種情形之下，我們不得不簽』？）這句話是徐立沐所言，之前他還有說一句上海話『死螃蟹』，意旨我們無法動彈，當時庭訊我是說徐立沐使用言語的暴力，不是肢體的暴力」，證人徐立沐稱「我是山東人，我不會講上海話。我也沒有講說房子可以貸款到壹仟四百萬元，壹仟萬元不付款的話，還可以賺到四百萬元等語」（詳本院九十二年五月五日筆錄），證人紹偉國僅稱證人徐立沐講上海話「死螃蟹」，本院認並不足以使人心生畏懼，即未達到脅迫之程度。何況九十一年六月二十七日原告方面有代理人甲○○、王德龍、邵偉國在場，並非甲○○單獨一人前往，如何造成其心生畏懼，自應可積極證據來證明。惟原告之代理人甲○○並無法提出其他證據，足以使本院相信被告丁○○有使用脅迫之行為，其主張撤銷之，並非可採。
⑵按「法律行為違反強制規定或禁止之規定者，無效」民法第七十一條前段定有明
文。又「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文，此條項為法律之強制規定，違反者其法律行為為無效。依此條項之規定，區分所有建築物之基地之應有部分，亦不得與區分所有建築物分離而為移轉或移轉、設定負擔能與其所屬建築物共用部分之應有部分、其基地所有權或地上權之應有部分相結合在一起，使法律關係單純化，如果准許可單獨分開移轉或設定負擔，將違反分所有建築物之特性。例如有各樓層建物之所有權（專有部分），卻無相對之其所屬建築物共用部分之應有部分（共用之水塔、電梯、樓梯間、大門）等，如此就算有區分所有建築物專有部分，也沒有進出使用，遑論日常生活將造成重大不便，同理，如果僅有區分所有建築物之專有部分，卻無相對應之基地所有權應有部分（即有房屋，但占有基地比例甚少），則該專有部分之所有權人，會對基地持分多者，產生不當得利之問題，衍生各種層出不窮之法律糾紛，違反一般國民之法律感情，也不是立法者所樂見，故公寓大廈管理條例第四條第二項有重大的公共利益，為一強制規定，任何人均不得違反之。本案例，原告與被告丁○○所訂「交屋協議書」，約定賣方同意再分割一八○一○分之八二（台北市○○區○○段三小段五九六及五九六之一地號）基地持分給買方，將造成非屬於買賣標的房屋之二三三號十樓之一房屋，其應有之基地持分一八○一○分之八二之移轉（僅保留一八○一○分之一），與區分所有建築物之專有部分（房屋）分離之情形，根本違反公寓大廈管理條例第四條第二項之強制規定，係法律所不允許之行為，兩造此項約定係屬於無效之法律行為。兩造誤認可以此方法而解決糾紛，係對於法律之誤解，殊不足取。
⑶綜上所述，原告既然於九十一年六月二十日將前揭二三五號七樓房屋及基地持分
（五九六、五九六之一地號）一八○一○分之二六一移轉所有權登記予被告丁○○，被告丁○○即負有給付價金尾款三百萬元之義務，從而，原告依買賣價金請求權，請求被告丁○○給付三百萬元及自九十一年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、至於原告所請求之尾款四十萬元之部分，因兩造之買賣契約第四條加註「九十一年六月四日雙方同意約定六有十三日中午交屋，延遲時間甲方、乙方雙方同意補償新台幣貳拾萬元」，有原告代理人甲○○之印章，另契約之末頁特約事項亦加註「九十一年三月三十一日地震，乙方同意補償新台幣貳拾萬元給甲方做為修繕費」亦有原告代理人甲○○之印章（第一卷第一○五頁反面、一○七頁），足認為原告同意此四十萬元做為交屋及地震之補償費，其請求此四十萬元，為無理由。
五、對被告沂揚公司、乙○○、丙○○之請求：⑴原告與被告沂揚公司所簽訂者為委託銷售房屋契約，與被告乙○○、丙○○間無
契約關係，受委託而銷售房屋之業者本身，並不擔保買受人一定能依約履行買賣契約，出賣人經由銷售公司出售房屋予買受人，與日後買受人能否履行買賣契約，此為二個不同的法律關係，不能混為一談。查九十一年三月二十五日房屋買賣契約書（私契），固然將土地標的物記載：○○○區○○段○○段○○○○號，地目建，面積一○○○平方公尺，買賣權利範圍一八○一○分之三四四，同地段五九六之一地號，地目建，面積八○一平方公尺，買賣權利範圍一八○一○分之三四四」，惟參諸證人傅裕隆（代書）證稱：「（提示原告戊○○將系爭房屋、停車位之房子及基地出賣事宜是否由你辦理？）買賣契約並不是我辦理，土地、房屋辦理登記辦理登記之申請書及繳納土地增值稅的部分是我用印及填寫，．．公定契約書的部分及移轉的土地及房子申請書類似由我辦理，本件是被告沂揚建義路四段二三五號七樓（及一樓平面車位），沂揚建設實業有限公司提出之被證五資料完全是我個人親筆製作，當時我是依照當事人提出之權利資料製作，土地持分也是依照當事人提出的權利持分來製作，持分是一八○一○分之三四四，當時有土地登記簿謄本是我去替當事人申請的，權利書狀是當事人的太太提出來的，當時我沒有發現土地的持分是二間房子的持分，我只有參與用印及填寫書狀」，由證人之證言，其於雙方簽訂私契後，受丙○○指示在公定契約書內填載基地持分為一八○一○分之三四四，係依據當事人提供之權狀而記載，不論是代書本身，或者丙○○，均無蓄意將基地持分記載不實之情形。何況，本案一直到後來，由陳年明代書辦理過戶手續時，才發現二棟房屋之基地持分合併登記在一起，由其核算二棟房屋之基地持分比例，於此之前，原告代理人甲○○本身，亦不知道二棟房屋之基地比例究竟為多少，故本院認為買賣契約書上記載基地持分為「一八○一○分之三四四」，並非可歸責於被告沂揚公司、乙○○、丙○○等人。至於買受人事後不履行給付價金之義務，係別一問題，與被告沂揚公司、乙○○、丙○○無關，故原告依不動產經紀業管理條例第二十六條第一項、第二項、民法第一百八十四條第二項、第一百八十五條、第二百二十七條第一項、第二項、第二百二十六條第一項、第五百五十四條規定，請求被告沂揚公司、乙○○、丙○○，與被告丁○○以不真正連帶債務之法律關係，連帶賠償三百四十萬元及利息，於法無據，應予駁回。
⑵請求被告沂揚公司返還五十八萬元報酬之部分：
本件買賣契約既然係經過被告沂揚公司之銷售而使原告與被告丁○○以二千零二十萬元成交，則原告即需給付被告沂揚公司銷售之報酬，原告請求返還報酬，於法無據。另原告主張二者約定之報酬為成交價之百分之二，其所提出之證據，僅沂揚不動產買賣意願書（原證二，第一卷第二十頁），於下方加註「出賣人同意以新台幣貳仟零貳拾萬元出售，服務費二％」「甲○○」之簽名，惟此部分並沒有被告沂揚公司之簽名確認，難認為被告沂揚公司同意將報酬原先約定之百分之三，減為百分之二，故二者之報酬仍應以百分之三計算。被告沂揚公司承認收取報酬為五十八萬四千元，原告請求將已支付之報酬五十八萬元及利息返還，此部分並於法無據。
六、就原告所主張之利息損失之部分：原告主張第三期款六百零六萬元應於九十一年六月四日給付，惟被告丁○○將支票交給被告丙○○保管，至九十一年六月二十二日原告取得前開價款，造成利息損失一萬六千二百七十三元云云，被告沂揚公司有民法第二百二十七條第二項賠償損失之責任，被告沂揚公司為被告丁○○之履行輔助人，依民法第二百二十九條、第二百三十三條第二項規定，被告丁○○應共同賠償損失云云。惟被告沂揚公司與原告間，就給付買賣價金之部分，無買賣契約存在，不構成不完全給付，原告依此而請求被告沂揚公司返還利息一萬六千二百七十三元，並無理由。另對被告丁○○而言，由被告沂揚公司提出被告丁○○寄予原告代理人甲○○之存證信函 (九十一年五月三十一日），載有「．．由於交屋日期遲延太久，雙方於九十一年六月四日約定由被告丙○○代收六百零六萬元支票」（第一卷第一一○頁），而原告之代理人甲○○收受該存證信函後，於九十一年六月十七日亦以存證信函回覆被告丁○○，其內容亦承認因海外授權書之問題導致過戶手續遲誤，致為遺憾及兩造於六月十三日已約定另行相議交屋時間（第一卷第一一二頁），其並未否認由丙○○代為保管六百零六萬元之支票。何況，於六月二十七日雙方議定交屋協議書時，亦未提及此部分之利息損失，如果真有利息損失，衡情，原告應該會在六月二十七日交屋協議時，一併提出而要求被告丁○○賠償，方符合情理，豈有未提出，反而於訴訟時始請求，本院認為不足採信。該紙六百六萬元之支票既係兩造同意交由被告丙○○，原告自無法主張給付遲延之利息損，故此部分之請求亦無理由。
七、綜上所述，原告請求被告丁○○應給付三百萬元及自九十一年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：原告及被告丁○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應一併承駁回之，併予敘明。
九、兩造其餘之攻擊及防禦方法，對於訴訟之結果均不生影響，爰無庸一一論述，附此註明。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日
民事第一庭 法 官 呂淑玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日
書記官 方美雲