臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第五九二三號
原 告 乙○○訴訟代理人 王志哲律師複 代理人 丙○○被 告 中華商業銀行股份有限公司
設台北市○○○路○段○號法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○ 住台北市○○○路○段○○號五樓右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬元，並自民國九十一年九月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百七十六萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；原告並願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）民國九十一年五月二十三日原告向被告購買坐落門牌號碼台北縣汐止市○○路○○○巷○○弄○號十七樓之房地（含車位，以下稱系爭房地），總價金三百八十一萬元，原告依約於九十一年五月二十三日支付被告四十萬元，同年六月十三日交付一百三十六萬元，共計為一百七十六萬元。惟系爭房屋經台北市土木技師公會所屬技師至現場鑑定勘查結果發現在客廳、餐廳、主臥室、臥室、陽台、露台等均有漏水及滲水現象。原告固於簽約前曾由被告指派之人員協同查看系爭房屋，當時亦發現牆上有水漬而有所質疑，但被告公司人員指稱係因自法院承受房屋後，為清理髒亂但又無額外人力及經費進行清理而曾經直接用水稍加沖洗，且因房屋長期無人居住，窗戶未關，下大雨雨水噴進來所致，並保證絕非漏水造成。原告因相信被告銀行之上開說明，始依約付款，但於六月十三日繳付第二次款後，同日向被告借鑰匙，欲清理房屋時，始發現地磚有水漬印，嗣後因下雨，屋內也到處滴水，才知被告刻意蒙騙。
（二）原告發現系爭房屋有漏水滲水之瑕疵後，隨即於九十一年六月十八日以存證信函通知被告上揭情事，被告收受通知後，要求原告就漏水整修部分予以報價，原告依被告要求找廠商估價，並於九十一年七月八日將估價單交予被告公司承辦專員李智榮簽收，惟嗣後被告對漏水問題竟置之不理，亦未予修復，並於九十一年七月十九日以南港後山埤郵局第一九四號存證信函及同日南港後山埤郵局第一九五號存證信函中，就應修繕漏水之義務隻字未提；更無承擔修繕費用或自房屋買賣價金中扣除修繕費用之表示，反催促原告給付尾款及稅款；並於上開南港後山埤第一九四號存證信函中坦承系爭房屋確有嚴重漏水情形，並指稱係肇因於頂樓水管施工所致，要求大樓管理委員會處理。從而，被告遲至九十一年七月十九日仍未表明願負責修繕漏水問題，而將修繕責任推由系爭大樓管理委員會負之，更不願攤付整修之支出費用，被告拒絕負責修補瑕疵之事實，不言自明。又被告未曾將證十所示之存證信函內容告知原告，訴訟進行中被告亦未曾提及此事，原告毫無所悉，被告竟冠上原告不願遵守區分所有權人會議決議之規約，不願簽署同意書云云，要非事實。且系爭房屋之區分所有權人迄今仍屬被告，要簽同意書也是被告要簽，原告並非區分所有權人，也非住戶，要以何種身分簽同意書予管委會？被告所辯均非實在。
（三）另被告所稱原告不願意配合交付鑰匙以供修繕云云，實因系爭房屋尚未移轉交付原告占有，僅由被告交付原告鑰匙以為勘察整理房屋之用，原告亦未曾遷入居住，系爭房屋之所有權仍屬被告所有，其應有備用鑰匙，其竟不修復之責任推由原告承擔，並不公平，所辯並不實在。又被告所稱系爭買賣契約於簽約之初即視不動產標的物之現況調整買賣價金，即為符合物有瑕疵之現況而減少價金以達低於當地市價之售價出售予原告云云，更足見被告早之系爭房屋瑕疵之存在而故意不告之，被告之瑕疵擔保責任亦難以系爭買賣契約第七條之約定免除被告關於物之瑕疵擔保責任。況被告故意不告知漏水瑕疵，依民第三百六十六條之規定，縱有特約免除，亦屬無效。
（四）系爭買賣標的之建物部分價金為三百二十一萬元，但經鑑定修補漏水瑕疵，須花費達八十五萬元，已達價金之四分之一，顯然瑕疵甚為重大，解除契約應屬合理而無顯失公平之處。且民法第三百五十九條之立法理由指明：但依買賣之情形，其解除契約顯失公平，如限於特定事項所需之物，契約解除，即難銷售者，買受人即不得解除契約，僅得請求減少價金等語，本件並非限於特定事項所需之物，解除契約並無顯失公平之情。另台北市土木技師公會之鑑定報告書八‧結論之第四項指明：僅就房屋結構安全之觀點而言，本件工程並無損及建物價值。另同一結論第二項亦指明：修繕之後，有再復發之可能；就原告之主觀情感而言，系爭房屋已無法符合契約目的（一個舒適的家），減價多少已無意義，況修繕工程浩大，曠時廢日，何時完工交屋，不得而知，對原告自屬有重大不利。原告依法解除契約，自屬法之所許，被告應返還一百七十六萬元，並自支付命令繕本送達翌日起即九十一年九月二十七日起至清償日止之法定遲延利息。
三、證據：提出不動產買賣契約、九十一年五月二十三日取款憑條、照片、九十一年六月十八日存證信函、估價單、九十一年七月十九日存證信函、九十一年七月二十七日存證信函、九十一年八月十五日存證信函、九十一年八月二十二日存證信函、最高法院裁判要旨、鑰匙借據、九十二年二月存證信函及購屋貸款單及買賣契約等件影本為證，並聲請將系爭建物送請台北市土木技師工會鑑定。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）被告對於原告於九十一年五月九日向伊購買位於台北縣汐止市○○路○○○巷○○弄○號十七樓之房屋及土地（含車位），約定價款為三百八十一萬元，並於九十一年五月二十三日訂有不動產買賣契約書之事實不爭執。詎原告乙○○於九十一年五月二十三日繳納第一次買賣價金四十萬元，九十一年六月十三日繳納第二次買賣價金一百三十六萬元，另開立二百零五萬元之本票予被告做為取得尾款之擔保，並向本行領取系爭不動產鑰匙後，即拒絕履約繼續繳納第三次買賣價金二百零五萬元。經原告銀行一再催討無效後，另分別於九十一年七月二日、九十一年七月十九日、九十一年八月二十二日、九十一年九月二日共寄發四次存證信函予被告促其盡速履約，惟原告均置之不理，並以該標的物不動產屋頂有漏水情形為由，與被告解除系爭買賣契約。
（二）被告出售之系爭不動產係由法院標買承受而來，並於不動產買賣契約書第七條中清楚約定本約標的物以現狀移交，且對原告所稱漏水情形隨即出面會同處理，並請原告對漏水整修部分報價，被告銀行亦願攤付整修之支出費用。惟原告均置協調於不理，於九十一年六月十三日向被告銀行領取係爭不動產鑰匙後，即不願配合辦理該屋移轉所有權事宜，對被告所提瑕疵修復建議亦不願提供所借取之鑰匙供被告進入現場鑑估，由於被告於交付系爭房屋之鑰匙予原告後即無另行保留該屋鑰匙，是以被告於原告不願配合之情況下亦無從獨力針對原告所稱屋頂漏水問題進行維修。且被告於九十一年八月二十二日函覆原告，告知系爭房屋之漏水問題，已聯繫協調該不動產所在社區管理委員會處理，惟原告均不願配合辦理簽訂同意書，並交出該屋鑰匙，致漏水修繕問題迄今仍未有結論。詎料原告竟通知被告撤銷承買之意思表示，其主張被告對於系爭房屋漏水一事，均未置理，顯非實在。
（三）按物之瑕疵擔保責任於我國民法債篇中有明確規定，民法第三百五十四條第一項規定：物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。同法第三百五十五條第一項復規定：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。本件原告於九十一年五月二十三日與被告簽訂系爭不動產買賣契約之前，即已由本行指派之行員陳茂松偕同親至系爭不動產標的物現場勘查端詳，足見原告自始即對該標的物之現況知之甚詳，並為原告於庭訊中所自承，依前開規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任。另系爭房地之成交金額遠低於當地市價，此參酌期刊透明房訊九十一年二月至七月之法院拍定行情，台北縣汐止市○○路附近之成交價格約為每坪九點六萬至十三點七萬，本件買賣標的物依不動產登記謄本建物有四十六點四七坪，另獨立產權之車位權狀面積有十點六六坪約值六十萬元，共計市值約有五百十萬至七百萬之間。原告向被告銀行承買僅以建物三百二十一萬元，另停車位六十萬元共計三百八十一萬元成交，每坪單價僅為六點九萬元，是故買賣雙方於不動產買賣契約書第七條載有「本約標的物於付清買賣價款之同時現狀移交」之條款，即針對此部分作出規範，俾使買賣雙方明確標的物現狀與售價之對價關係，我國民法上關於物之瑕疵擔保責任的理論基礎，多數學者認為係採「對價均衡說」，按依民法第三百五十九條之規定，物之瑕疵擔保責任最主要的法律效果是減少價金，本件不動產買賣契約於簽約之初即體現此一原則，視該不動產標的物之現況調整買賣價金。綜上所述，本件不動產買賣契約於簽約時，即以契約明文排除被告之物之瑕疵擔保責任，原告所請，依法無據。
（四）綜被告仍須負物之瑕疵擔保責任，被告知悉系爭房之瑕疵後，派員與原告洽談修繕事宜，惟原告百般刁難不願意返還該屋鑰匙，被告慮及原告應已遷入系爭房屋，值此糾紛未解之時逕以所有權人之地位進入該屋恐造成其他無謂之紛爭，故除一再與原告聯繫協調外，更寄發存證信函委請系爭房屋之大廈管理委員會處理，而該管理委員會則以若經檢測公設部分缺失屬實，且原告願保證切結同意不加蓋違建情形下，該會始負責修繕，惟原告不願遵守此經區分所有權人會議決議之規約，亦不願簽署該同意書，並寄發存證信函通知被告限期補正，惟其補正時間實過於短促，於被告與原告洽談修繕事宜時又諸多阻擾，意圖拖延被告銀行於限期之內補正修繕，而遂其解除契約之真正目的，原告所為之台北郵局第一一八八二號存證信函限期補正之通知應為無效。故原告主張系爭不動產買賣契約，依民法第三百五十九條解除之，對被告顯失公平，亦非法之所許。
三、證據：提出申請書、不動產買賣契約書、本票、鑰匙借據九十一年七月二日、九十一年七月十九日、九十一年八月二十二日、九十一年九月二日存證信函、透明房訊等件影本為證。
丙、本院依聲請將系爭房屋送請台北市土木枝師公會鑑定。
理 由
一、原告主張伊於九十一年五月二十三日向被告購買坐落門牌號碼為台北縣汐止市○○路○○○巷○○弄○號十七樓之房地（含車位），總價金三百八十一萬元，原告依約於九十一年五月二十三日支付被告四十萬元，於九十一年六月十三日交付一百三十六萬元，共計為一百七十六萬元。惟系爭房屋經台北市土木技師公會所屬技師至現場鑑定勘查結果發現，客廳、餐廳、主臥室、臥室、陽台、露台等均有漏水及滲水現象，原告依法通知被告補正上開漏水瑕疵，惟被告迄今仍置之不理，為此，爰依民法第三百五十九條第一項之規定，解除系爭買賣契約，並請求被告應返還原告已繳交之一百七十六萬元，並自支付命令送達翌日起即九十一年九月二十七日起至清償日止之法定遲延利息等語。被告則以系爭房屋之漏水現象，為原告締約時所明知，且因系爭房屋之鑰匙在原告處，被告無法進入系爭房屋進行補正之工程，且被告同時要求系爭房屋之管理委員會進行修繕，並非如原告所稱不聞不問，原告據以為解除系爭買賣契約顯失公平，所請並無理由等語抗辯之。
二、本件原告主張其於九十一年五月九日向被告購買坐落門牌號碼為台北縣汐止市○○路○○○巷○○弄○號十七樓之房屋及土地（含車位），約定價款為三百八十一萬元，兩造於九十一年五月二十三日簽訂系爭不動產之買賣契約書，原告並於九十一年五月二十三日繳納第一次買賣價金四十萬元，九十一年六月十三日繳納第二次買賣價金一百三十六萬元之事實，為被告所不否認，並據原告提出系爭不動產買賣契約、取款憑條等件附卷為證，自堪信為真實。
三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條定有明文。
再按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。凡出賣之特定物，其物之價值、效用或品質欠缺者，均屬之，最高法院八十九年臺上字第一五七九號判決參照。本件原告主張被告應依民法第三百五十四條第一項規定瑕疵擔保責任，而民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行補正瑕疵，即得行使，且危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利並解除契約（最高法院八十三年臺上字第六三五號、八十六年臺上字第一三０三號判決參照）。
四、本件原告主張被告應交付之系爭房屋因漏水、滲水等重大瑕疵，迄今仍未補正等情，依前揭說明，縱系爭房屋尚未交付與原告，原告仍得依民法第三百五十九條之規定行使權利。兩造爭執已如上述，茲首應審究者為系爭房屋有無原告所主張之漏水及滲水等瑕疵？原告依法解除系爭買賣契約，對被告是否顯失公平？經查：
（一）原告主張系爭房屋之客廳、餐廳、主臥室、臥室、陽台、露台等均有漏水及滲水之事實，業據其提出照片及台北市土木技師公會之鑑定報告書為證，上開鑑定報告書之鑑定結果為：本件鑑定標的物位於該棟住宅大樓之頂樓，經現場勘查及訪詢大樓管理員表示，頂樓屋頂平台及標的物之露台在颱風暴雨時易造成雨水宣洩不及之現象，因此在現有頂樓圍牆及鑑定標的物露台圍牆鑿孔以排除積水。由以上現象研判屋頂積水為造成鑑定標的物室內客廳、餐廳、主臥室、臥室頂板滲水之主因。另鑑定標的物之牆壁滲水研判應為外牆裂縫及窗台接縫填充不實所造成。另上開鑑定結果之結論為：鑑定標的物經現場勘查發現在客廳、餐廳、主臥室、臥室、陽台、露台等均有漏水及滲水現象；鑑定標的物之漏水及滲水現象，若由專業廠商責任施工則為可修復，惟滲水現象因受施工條件之限制及自然老化、地震等因素，有再復發之可能；本修繕費用依建議修復方案估算需八十五萬等語，被告對於上開鑑定報告並不爭執，且被告亦於九十一年七月十九日以南港後山埤郵局第一九四號存證信函請系爭大樓管理委員會處理系爭房屋內漏水之問題，此有原告提出之上開存證信函附卷為證，被告對於上開存證信函亦不爭執，則被告對於系爭房屋漏水瑕疵之情事，亦不否認，則原告主張系爭房屋之客廳、餐廳、主臥室、臥室、陽台、露台等均有漏水及滲水之事實，自堪信為真實。又系爭房屋之漏水及滲水瑕疵，雖非不能修復補正，惟滲水現象，因受施工條件之限制及自然老化、地震等因素，縱經修補後，仍有復發之可能，此有原告提出之前開鑑定報告在卷為證。準此，系爭房屋之瑕疵縱經被告修補，但其滲水現象仍會因時間等因素之經過而發生，參諸系爭房屋之修復費用高達八十五萬元，則系爭房屋之漏水及滲水情事，應屬重大瑕疵。此種重大瑕疵之房屋，縱經修復後仍會復發，實難謂不會減損系爭房屋之通常交易價值，而台北市土木技師公會，僅從房屋結構安全之觀點，認為修復工程不會減損建物價值（詳該會鑑定報告書第六頁第四點），此與由通常交易之觀點，評估系爭房屋是否會減損交易價值而言，並不相同，則上開鑑定報告書之前開關於系爭房屋減損價值之鑑定意見，並不足採，一併敘明。從而，系爭房屋既有重大瑕疵存在，且該瑕疵會減損系爭房屋之通常交易價值之事實，已堪認定，原告之前開主張，自屬有據。
（二）又被告抗辯系爭不動產之買賣價金甚低，故於買賣契約書第七條載有「本約標的物於付清買賣價款之同時現狀移交」之條款，該條款即明文排除出賣人之物之瑕疵擔保責任，被告自不負瑕疵擔保之責，且原告對於系爭房屋，係由被告向法院標買而來，原告於締約當時即對該標的物之現況及瑕疵知之甚詳，原告亦不負瑕疵擔保之責云云，固據其提出系爭不動產買賣契約條款為證，惟上開抗辯為原告所否認，並主張被告早知系爭房屋瑕疵之存在而故意不告知，縱有特約免除其物之擔保責任，依民法第三百六十六條之規定，亦屬無效等語。經查，系爭不動產買賣契約書第七條僅載：本約標的物於付清買賣價款之同時現狀移交等語，並無明文排除被告之物之瑕疵擔保責任；而系爭買賣房地之價金低廉，更與被告是否應負物之瑕疵擔保責任無涉，被告逕以系爭房地價金低廉及上開契約條款之約定，急遽推論伊無庸負物之瑕疵擔保責任，顯屬遽斷。又原告於締約前雖曾至系爭房屋查看，但對於房屋漏水與否，尚需專業之鑑定人員之鑑定始能知悉，如何要求未於系爭房屋居住之原告，僅由一、兩次之察看房屋即知系爭房屋有無漏水？更遑論如原告察看系爭房屋時，如非於雨天時為之，如何得知系爭房屋有無漏水？被告所為之前開抗辯，依法無據，不足採信。準此，被告出賣系爭房屋，仍應依前揭民法第三百五十四條第一項前段之規定，就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任，亦堪認定。
（三）另被告抗辯系爭房屋之鑰匙為原告所持有，原告並不配合被告之修繕通知；且伊已通知系爭房屋之大廈管理委員會，要求該管理委員會處理漏水情事，惟原告亦不願配合簽立同意書云云，已為原告所否認，並稱被告應有備用鑰匙，不應歸責於原告；另被告為系爭房屋之區分所有權人，應由被告與系爭房屋之管理委員會簽署同意書，與原告無涉等語。經查，原告於九十一年六月十三日向被告借得系爭房之鑰匙，迄今仍在伊持有中，此為兩造所不爭執，並有借據一紙附卷為證，被告所辯系爭房屋之鑰匙為原告所持有之事實，自堪信為真實。
雖原告持有系爭房屋之鑰匙，惟系爭房屋並未交付原告占有，所有權人仍為被告，此為被告所不否認，縱原告有不交付系爭房屋鑰匙之情事存在，被告本於所有權人之地位，對於系爭房屋，仍得自由進出並使用收益，與原告是否遷入系爭房屋居住無涉，更遑論縱被告無系爭房屋之備用鑰匙，被告亦得逕行請鎖匠開門進行修繕工程，豈有將伊未進行修繕工程之責任，諉稱係因原告不願交付系爭房屋之鑰匙所致？伊所為之前開抗辯，顯不足採信。又系爭房屋之所有權人迄今仍為被告，該大樓之管理委員會，如有任何修繕方案需要簽署，此時因被告為系爭房屋之所有權人，應由被告簽署始為適法，原告既非區分所有權人，也非系爭房屋之現占有人，依法並無與系爭房屋管理委員會簽立任何文件之權利，且修復系爭房屋為被告依法應負之責，與原告願不願意與系爭房屋管理委員會簽署同意書亦不相干，是以被告所為之前開抗辯，亦不足採信。
（四）被告另以原告解除系爭買賣契約對被告顯失公平云云。經查，系爭買賣房屋之價金為三百二十一萬元，此有系爭動產買賣契約書附卷為憑，並為兩造所不爭執，經鑑定修補漏水等瑕疵，須花費達八十五萬元，上開修復費用已達房屋買賣價金之四分之一，該瑕疵顯屬重大，已如前述，原告據以為解除系爭買賣契約，尚屬合理。復由民法第三百五十九條之立法理由：但依買賣之情形，其解除契約顯失公平，如限於特定事項所需之物，契約解除，即難銷售者，買受人即不得解除契約，僅得請求減少價金等語以觀，系爭房屋並非限於特定事項所需之物，與前開立法理由所述，顯不相同，被告於契約解除後，就系爭買賣標的物，仍得再行出賣，原告據以主張解除契約，亦難謂有何顯失公平之情事。
此外，被告亦未提出其他原告解除系爭買賣契約有何顯失公平之情事，以供本院審酌，伊所為之前開抗辯，顯無依據。準此，被告所為之前開抗辯，既均無足採，則原告分別於九十一年七月十九日、同年七月二十七日以台北郵局存證信函第一九四、一一八八二號存證信函催告被告補正系爭房屋之漏水等瑕疵，而被告迄今仍未補正之事實，分別已如前述，並有原告提出之上開存證信函附卷為憑，被告對於上開文書固不爭執，惟辯稱補正期間短促，催告不生效力云云，依前開最高法院之判決要旨所示，買賣因物有瑕疵，買受人得解除契約，該契約解除權，在被告移轉交付系爭房屋與原告前，原告已發覺系爭房屋有重大瑕疵存在，且被告迄今仍未提出無瑕疵之物，原告本得不待催告被告先行補正，即得行使之，則被告抗辯原告催告不生效力一節，亦不足採。綜上，被告交付之系爭房屋既有瑕疵，且被告迄今仍未補正，亦未提出無瑕疵之物，原告於九十一年八月十五日以台北延壽郵局第二四七號存證信函解除系爭買賣契約，解除契約之意思表示已到達被告，此為被告所不爭執，並有該存證信函在卷為證，則系爭兩造間之買賣契約業已合法解除，已堪認定。
四、從而，原告以系爭房屋有重大瑕疵，主張被告對於其出賣之房屋應負民法第三百五十四條第一項物之瑕疵擔保責任為由，並依同法第三百五十九條之規定，解除系爭買賣契約，請求被告應返還其已交付之一百七十六萬元，並自支付命令送達翌日起即九十一年九月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保以代釋明，請准宣告假執行，核無未合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日
民事第二庭法 官 洪純莉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日
法院書記官 黃慧怡