臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第六二五九號
原 告 台北市政府捷運工程局?
法定代理人 甲○○訴訟代理人 施純貞律師被 告 德欣證券投資顧問股份有限公司 設台北市○○區○○路四段六法定代理人 乙○○訴訟代理人 林進富律師複 代理人 張炳坤律師
吳姝叡律師右當事人間給付租金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）五百七十五萬八千三百三十三元整，及自民國九十一年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、查被告德欣證券投資顧問股份有限公司（以下簡稱德欣公司）於民國八十八年十一月二十三日向台北市政府（管理機關為台北市政府捷運工程局）承租座落於台北市○○路○段○號土地上之捷運木柵線大安站聯合開發大樓第七、八層及地下二層、地下三層（編號：37、38、39、40、42、46、S3、S4）之停車位，雙方並於台北地方法院公證處做成公證書（原證一）。嗣後，德欣公司於九十一年一月二日以亨法字第011231號函通知原告，以經營困難為由，希望調整七樓租金並終止八樓部份之租賃關係（原證二），台北市政府於九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函表示於沒入履約保證金並保留退租後八樓所涉之損害賠償請求權（包含退租之日至公開招租後覓得承租人期間，應取得租金收入之差價及恢復原狀費用等）之條件下，同意終止八樓部份合約，並將七樓租金調整為第三年每月租金九十二萬七千七百三十七元整，第四年第三至第十二個月每月租金九十八萬四千二百三十五元，第五年第一至第十一個月每月租金一百零一萬三千七百六十二元，最後一個月租金為一百零一萬三千七百四十九元整（原證三），被告於同年三月十三日以亨法字020313號函表示同意以前述之條件終止八樓合約，並同意七樓調整後之租金（原證四）。豈料，被告仍未依照雙方之約定履行契約，為給付七樓每月租金所預先繳交之本票，於五月十七日起，經原告提示未獲兌現（原證五），原告數度催告，被告仍拒絕給付租金（原證六）。被告更於九十一年六月三日以台北光復郵局（三十六支局）第五三五號存證信函通知原告，文中表示被告公司之股東會已通過決議，以九十一年六月一日為公司解散之基準日，並依法請台北市政府於三個月內陳報債權（原證七），因被告拒絕給付租金且已進入清算之程序，是以，原告依合約第十三條第一款：『乙方受強制執行、破產之宣告或解散』及第五款『積欠租金達二個月以上』之事由，於九十一年七月十八日以府捷五字第09113960700號函通知被告終止七樓之租賃合約（原證八）。復原告於九十一年八月三十日更以府捷五字第09119067600號函陳報雙方間因租賃關係所涉及之總債權額共計一千一百十六萬五千三百零一元整（原證九），然被告竟罔顧合約規定，更於九十一年九月十三日以台北光復郵局（三十六支局）七四八號存證信函，否認原告全部之債權（原證十），為此，不得已提出本訴，此為本件事實經過，合先陳明。
二、系爭八樓租約終止之條件及七樓何時終止？八樓部份：
（一）兩造所簽訂之合約第四條第三項規定：『租賃期間自民國八十八年十二月二十四日起至民國九十三年十二月二十三日止，共計五年』（請參見原證一），本件之租賃契約顯為定期性租賃，於租期屆至前，除法律或契約另有規定外，雙方均無任意終止合約之權利，被告於九十一年一月二日所提出之亨法字第011231號文件（參見原證二）請求終止八樓租約並調整七租租金一事，已屬違約之舉，原告並無同意之義務，然原告身為公法人機關，為體恤民情，因此經內部討論後以保留損害賠償請求權（含自退租之日起至八樓公開招租後覓得承租人期間，本府應取得租金收入之差價，及租賃物恢復原狀等）為雙方之終止合約並降低七樓租金之條件，並於九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函通知被告：『二、.... 本府沒入履約保證金新台幣二百七十九萬六千零九十五元，並保留貴公司退租八樓所涉損害賠償部份請求權（含自退租之日起至八樓公開招租後覓得承租人期間，本府應取得租金收入之差價，及租賃物恢復原狀等）。三、第七層建物及停車位分年年租金及月租如下：
.... 五、請於九十一年三月十四日前對本府上述意見同意見覆，以利本府續行辦理第八層招租作業。』（請參見原證三）換言之，如被告不同意該文函之內容，則原告不同意終止合約並降低第七樓之租金，雙方應依原合約條件履行。
（二）被告於接獲上述公文後，隨即於九十一年三月十三日以亨法字第020313號函覆：『本公司同意貴府有關應允退租捷運木柵線大安站聯合開發大樓公有不動產第八層，但繼續保留承租第七層之同意函內容，並願配合貴府即日起續行辦理第八層樓招租作業事宜。』（請參見原證四），由被告所回覆之文書中，所同意者為『捷五字第09100540800號同意函之內容』，而該文件之內容，即包含
（１）提前終止八樓租約之條件。（２）七樓租金調整，被告既然已積極發文表示同意，甚而嗣後兩造間有關七樓之租金計算，亦確實依據府捷五字第09100540800號函說明中第三點辦理，亦即七樓部份之租金修正為每月九十二萬七千七百三十七元，此有原證五被告積欠租金之支票及退票理由單影本可稽。因此八樓部份雙方係於同意沒入履約保證金後並保留損害賠償請求權之條件下同意於九十一年二月二日終止合約，被告辯稱雙方並無合意之說，不僅與所簽署之文件內容不符，且亦無法說明，何以七樓之租金金額與府捷五字第09100540800號同意函之內容相符，其所言，顯係空泛之詞，無足採信。
（三）被告所提出之九十一年四月十七日府捷五字第09113631910號公文內容（被證五），可以看出兩造就八樓租約終止之處理，確實依府捷五字第09100540800號函之內容進行，八樓終止合約之條件之一為原告沒收履約保證金共計二百七十九萬六千零九十五元（此一金額並非被證二亨法字第011231號被告所提議履約保證金一半之數額，蓋原來租賃關係中之履約保證金為合約第五條規定之五百五十七萬九千三百零七元，一半應為二百七十八萬九千六百五十四元），其中二百五十四萬五千三百四十九元係由溢繳之租金中折抵，不足部份由被告另行匯入二十五萬零七百四十六元繳付（原證二十三），此一事實，更足以證明兩造確實依九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函之終止條件進行，被告抗辯僅同意原告沒入履約保證金之一半而未同意賠償其他損害之詞，不足採信，否則何以被告主動繳付二十五萬零七百四十六元以湊足府捷五字第09100540800號函所示之應遭沒收之履約保證金總額？七樓部份：被告主張曾於九十一年六月六日以台北光復郵局第五七一號存證信函（被證二）通知原告，於九十一年六月二十日終止兩造關於七樓部份之租約並辦理租賃物之點交，更於九十一年六月二十五日再度以台北光復郵局第七八四號存證信函通知原告辦理點交（被證三），因此認為七樓建築物應於六月二十日終止合約。唯查
１、按契約終止權之行使，可分為意定終止事由與法定終止事由，本件租賃契約為訂有期限之契約，被告為違約之一方，依雙方所簽訂租賃契約之約定，被告並無任意終止租約之權利，復本件被告亦無任何法定終止之權利，因此，被告即使以被證二、被證三通知原告終止合約，此一終止權之行使並無法律依據，因此不生契約終止之效力，租賃契約既未終止，其配合點交之要求亦無理由。
２、被告為給付七樓每月租金所預先繳交之本票，於五月十七日起，經原告提示未獲兌現（原證五），原告數度催告，被告仍拒絕給付租金（原證六）。被告更於九十一年六月三日以台北光復郵局（三十六支局）第五三五號存證信函通知原告，文中表示被告公司之股東會已通過決議，以九十一年六月一日為公司解散之基準日，並依法請台北市政府於三個月內陳報債權（原證七），因被告拒絕給付租金且已進入清算之程序，是以，原告依合約第十三條第一款：『乙方受強制執行、破產之宣告或解散』及第五款『積欠租金達二個月以上』之事由，於九十一年七月十八日以府捷五字第09113960700號函說明一通知被告自九十一年七月二十日起終止七樓之租賃合約（原證八）。被告就上述終止合約之文件亦於同年七月十八日收受（原證二十），因此，七樓之租約應依公文於七月二十日終止。
三、原告請求之法律依據及各該金額：
（一）租金之請求：被告所繳交到期日分別為九十一年五月十七日及六月十七日之本票，為七樓部份積欠之租金，共計一百八十五萬五千四百七十四元整（參原證五）。
（二）不當得利：
１、查八樓部份雙方合意終止租賃之日期為九十一年二月二日，而被告遲至同年六月十日方將租賃標的物返還原告，然拒絕回復原狀（原證十一）。按自租約終止之日至將租賃物返還原告之期間，被告無法律上之原因受利益，而導致原告受有相當於租金之損害，此部份，依民法第一七九條之規定，應給付不當得利計四百零一萬八千五百六十一元整。此部份被告固然抗辯並無使用租賃物、原告受領遲延等而不構成不當得利，然一七九條之規定：『無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害，應返還其利益』，其構成要件有三：無法律上之原因，一方受有利益，他方受有損害，此法條與有無歸責要件毫無關聯，本件原告主張被告無法律上之原因（因租約已終止），而享有占用不動產之利益，導致原告受有相當於租金之損害，其主要爭點在於被告是否『占有』不動產，而與有無使用一事無關，蓋占有為一事實行為，然仍屬於財產權以外具有財產上利益之法律上地位，因此取得占有者仍應認為受有利益（原證二十四）。本件被告主張原告受領遲延，原告否認之，被告就八樓不動產部份從未表示過返還之意，原告固有請求點交之權利，惟被告亦有返還之義務，此一義務並不因原告之權利尚未行使而得以減輕或消滅，況原告於九十一年六月三日捷府五字第09113936200號函（參閱被證四）通知被告返還時，系爭不動產確實仍在被告實力管領中，直至同年六月十日，被告方將不動產之占有移轉予原告，而不動產之鑰匙於六月十一日方返還，此有點交紀錄可稽（請參見原證十一），是以，於九十一年六月十日前，系爭八樓不動產，確實在被告實力管領下，而由被告所占有，應無疑義，依民法第一七九條之規定，被告無權占有期間，自應返還相當於租金之利益。再退而言之，被告抗辯並未使用八樓不動產，亦與事實相違，此由系爭八樓不動產之電費資料表，可見一斑（原證二十五），該八樓自二月二日終止至六月十日點交期間，其電費仍顯然高於點交之後之平均費用，且各該月份之電費，被告均已繳交完畢，若並未使用，被告豈可能甘心繳納，因此，由電費資料，實足以證明被告所言未使用八樓不動產之辯詞，確實不足採信。有關八樓無權占有應返還之不當得利金額計算如下：二月二日至二月二十三日，以每月租金959,993比例計算，應付681,285（959,993÷31×22）二月二十四日至五月二十三日，共計三個月，932,032×3＝2,796,096（自九十一年二月二十四日起調減租金每月932,032）五月二十四日至六月十日，932,032÷31×18＝541,180共計四百零一萬八千五百六十一元。
２、七樓部份因終止之日期與點交之日期相近（僅有三天之差），為計算之方便，金額已併入租金部份。
四、損害賠償及回復原狀之請求基礎：
（一）八樓之損害賠償請求權基礎：八樓部份為雙方合意終止，合意終止之條件中已載明原告之損害賠償請求權及其範圍（含自退租之日起至八樓公開招租後覓得承租人期間，原告應取得租金收入之價差，及租賃物恢復原狀等），因此，八樓部份之請求權基礎為台北市政府於九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函及九十一年三月十三日以亨法字第020313號函之合意（原證三、原證四）。
（二）七樓之損害賠償請求權基礎：依據合約第五條第二項之規定：『乙方積欠租金、未依約辦理或其他違約情事，經甲方催告仍不依約辦理時，甲方得自履約保證金內扣抵或實現債權，扣抵不足時，得另予追償。』本件七樓部份被告所交付之票據自五月十七日起即未獲兌現，此已違反合約第三條租金繳納之方式及期限，其未付租金之事實已構成違約，再者，被告已決議解散，因此，原告依合約第十三條之規定行使終止權，因此合約既然肇因於被告未付租金及解散等影響合約繼續進行之違約事由而導致終止，依合約第五條規定，履約保證金抵償不足部份，自當可以另行追償。
（三）又七、八樓回復原狀之請求權：依合約第十四條第二項約定，被告於返還租賃物時，有回復原狀之義務，復有關八樓部份尚更有合意內容為其請求之基礎，依合約第十四條第二項規定，被告於合約到期或終止之日起十日內，有回復原狀之義務，經原告數度催告（原證十二），被告仍拒絕履行，依民法二百十四條規定：『應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。』，又民法二一三條第三項亦新增回復原狀之方法：『第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀』，其請求之範圍依同法二百十六條規定：『損害賠償另有規定外或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。』
五、損害賠償及回復原狀之請求金額：
（一） 回復原狀部份之請求：依民法二百十四條之規定，債權人定相當期限催告債
務人仍拒絕履行時，債權人得請求金錢賠償。本件債權人確實數度催告（請參見原證十二及附件），然被告拒絕為之，因此，原告已委請運長實業有限公司出具估價單，詳細記載回復原狀所需之必要開銷（請參見原證十二之附件內容），估價單中已就應拆除之工程項目、數量及單價為詳細之記載，七樓部份回復原狀所需費用計為一百零九萬零二百四十六元整，八樓部份回復原狀所需費用計為一百二十三萬八千七百八十元。上述之費用目前固然尚未支出，然當初租賃物交付被告時為新建大樓，為方便承租人之使用規劃因此租賃屋內完全淨空，並無任何既定之隔間或多餘之裝潢物（原證二十一），然由估價單之內容，已清楚載明應拆除之內容及數量、單價為何、及將被告為裝潢而移裝之裝備回復原位之項目、數量及單價為何，依經驗法則判斷，拆除隔間及裝潢豈有無須支付金錢之理？再者，原告為求慎重及客觀公平，嗣後復另尋其他公司估價，所估之價格，其總價更高於原證十二之估價單，因此，以原證十二之估價單當作回復原狀所需之必要費用，應屬可採。依民法第二百十三條增訂第三項規定：『第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。』按此一新增之規定，肯認債權人直接請求回復原狀所必要之費用仍回復原狀之方法之一，因此，原告既已證明回復原狀所需之必要費用，依民法第二一三第三項之規定，自得直接請求債務人給付。
（二）所失利益：查原告管理系爭公有不動產，向以出租收取孳息為其管理之目的，被告前向原告承租，嗣因被告單方因素而終止合約，導致原告本來得以連續收益之租金來源中斷而必需重新出租他人，復因原告為公家機關，對於公有不動產之出租，有其法定之流程，依土地開發公有不動產出租（售）及經營管理作業流程之規定（原證十九），相關流程大致如下：聯合開發公有不動產核定出租方案（此一前置程序暫略）→→→送請財產審議委員會審議（該委員會三個月開一次會，約需九十日）→→→委員會審議之底價送請市長核定（十四日）→→→製作公有不動產出租招標作業須知等文件送請局長簽核等公告前置作業（約需三十天）→→→招標文件公告（約需二十一日）→→→決標後雙方制訂租賃契約承租人並繳交履約保證金（約需二十一日）→→→交付房屋後依市場習慣給予裝潢期（三十日）。依上述法定之程序，不考量流標及其他可能因素（即假設一次決標之最佳情形），系爭不動產欲重新出租，從招標文件之製作至取得租金期間，至少有將近三至四個月之空窗期無法取得租金收益，該程序中所喪失之租金收入，與被告之違約有直接之關聯性，因此，原告以三個月為計算損害之標準，應屬合理。其損失之金額如下：八樓部份：自九十一年六月十日點交，向後請求三個月之損害賠償，計二百七十九萬六千零九十六萬元。
（000000×3＝0000000）七樓部份：自九十一年七月二十三日點交，向後請求三個月之損害賠償，計二百七十八萬三千二百十一元。（000000×3＝0000000）
（三）所受損害：
１、查八樓部份為再行招租，公告所需之刊登新聞紙費用為五萬三千五百六十七元：民法上所謂所受損害指『既存財產』之減少，亦即以『既存之財產』為比較，而非以未來財產之範圍為比較，換言之，若於既存財產之範圍內，本來無庸支付，因債務人之故而需支出，則為損害。本件兩造合意終止合約之條件中已載明被告應賠償此一損害，且若非被告違約而提前終止合約，原告根本無庸立即支付該筆公告費用，於目前本來無庸支付之金錢，因被告違約之因素而必需支付，依最高法院四十八年台上字第一九三四號判例可稽：『民法第二百十六條第一項所謂所受損害。即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。』本件若非被告違約而提前終止合約，原告根本無庸支付該筆公告費用，於目前本來無庸支付之金錢，因被告違約之因素而必需支付，依上述實務之見解，屬於既存財產減少之積極損害，被告自應負擔。有關登報費用，業已支付五萬三千五百六十七元（原證十三、原證二十二）。又被告之主張不論合約是否提前終止，原告如欲重新招租均需給付此筆金額，因此，此一金額之支出與被告無關一詞有其邏輯上之錯誤，蓋所有損害若非以既存之財產為比較，而依被告之辯詞，則於侵權行為所致被害人死亡之情形，將無賠償喪葬費用之可能，蓋人終需一死，喪葬費用之支出，為自然人一生中必然支出之費用，依被告之答辯邏輯，此一費用早晚發生，與侵權行為無因果關係將無庸賠償。惟此一邏輯，顯非目前民法中以現存財產減少決定損害賠償之模式，其主張無足採信。
２、管理費及水電、瓦斯費：合約終止至點交之期間，被告仍為占有人，亦即建築物仍為被告實力管領之下，於點交前，原告無權進入屋內，而管理費、水電費等均為占有建築物而享有使用收益權利之人所必需支付之必要費用，原告既已代墊，該筆費用自屬損害之範圍。有關七、八之水電費部份，經原告墊繳後，被告已陸續清償，迄今被告積欠原告之水電費部份僅剩八樓部份九十一年六月份之水費八百三四元未繳（參見原證十五）。管理費部份計至建築物點交之日，不足一個月部份依比例計算之，此部份原告已代墊之金額，七樓部份計為四萬八千七百二十七元（參見原證十六），八樓部份計為十五萬三千三百九十八元（原證十七）。另就非訟事件所給付之裁判費及郵資共計六百二十元。
３、七樓部份之違約罰則及利息：被告六月二十日之終止於法未符，蓋其依法並無終止合約之權利。因此七樓部份雙方之租賃契約至七月二十日方終止，被告仍就未繳納之租金依約給付違約金，依雙方合約第十二條規定：『乙方應於支付每月應繳租金本票發票日屆滿前，將現金存入乙方甲存帳戶，以利甲方為付款提示，若到期甲方不獲付款，以違約論，乙方遲延繳付月租金時，除照所積欠租金額按週年利率百分之五計算遲延利息外，並應依所積欠月租金之百分之二計罰.. 』，依上述合約條文之規定，計算式如原證十八，計利息為二萬五千六百七十二元，罰則為五萬五千六百六十五元，共計為八萬一千三百三十七元。
參、證據：提出下列證據為證。原證一：公證書及契約書影本。
原證二：享法字第０一一二三一號函影本。
原證三：府捷五字第０九一００五四０八００號函。
原證四：享法字第０二０三一三號函。
原證五：本票影本三紙及退票理由單影本三紙。
原證六：府捷五字第０九一一三九五八六００號函影本。
原證七：台北光復郵局（三十六支局）第五三五號存證信函。
原證八：府捷五字第０九一一三九六０七００號函影本。
原證九：府捷五字第０九一一九０六七六００號函影本。
原證十：台北光復郵局（三十六支局）七四八號存證信函影本。
原證十一：八樓租賃物之點交紀錄影本。
原證十二：府捷五字第０九一一七四七一九００號函影本。
原證十三：廣告收據影本。
原證十四：裁判費收據影本及郵資收據影本。
原證十五：水費收據。
原證十六：管理費收據。
原證十七：管理費收據影本及分攤表各一份。
原證十八：計算式一份。
原證十九：土地開發公有不動產出租（售）及經營管理作業流程。
原證二十：掛號郵件登記簿影本。
原證二十一：照片。
原證二十二：廣告內容及收據影本。
原證二十三：匯款紀錄影本。
原證二十四：孫森焱著，民法債編總論。
原證二十五：電費明細表。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、若受不利之判決，願供擔保，請准予免為假執行。
貳、陳述：
一、原告請求給付系爭租賃物七樓部分之租金無理由：
（一）查被告曾於九十一年六月六日以台北光復郵局第五七一號存證信函（被證二）通知原告，於九十一年六月二十日終止兩造關於系爭租賃物七樓部分之租約並辦理系爭租賃物之點交，又被告為配合系爭租賃物之點交事宜，並曾以電話通知原告承辦人員，惟原告承辦人員表示尚待台北市政府指示方能辦理點交事宜。由於被告早已將系爭租賃物騰空並搬離，為避免日後不必要之紛爭，被告遂於九十一年六月二十五日再次以台北光復郵局第七八四號存證信函通知原告（被證三），請原告儘速派員協同辦理點交。準此，兩造關於系爭租賃物七樓部分之租約已於九十一年六月二十日終止，並非原告所主張九十一年七月二十日始終止。
（二）原告就被告給付九十一年六月及七月租金之該二紙本票已經台灣台北地方法院九十一年票字第三０八一四號本票准許強制執行事件，為准予強制執行之裁定（被證一）。原告就此部分之租金債權既已獲得執行名義，不論系爭租賃物七樓部分之租約於何時終止，實無再行起訴之實益存在。準此，原告就此部分之請求，應認無理由。
二、就系爭租賃物八樓部分，原告請求被告返還不當得利，並無理由：
（一）關於系爭租賃物八樓部分，直至九十一年六月十日才點交，非可歸責於被告，難認被告有何義務之違反、無權占有及不當得利等情事，蓋：
１、查原告與被告早於九十年下半年即就系爭租賃物八樓部分之終止租約事宜多次協商，而被告於九十一年一月二日寄發亨法第011231號函（見原證二）表示自九十一年一月三日起終止系爭租賃物八樓部分之租約後，被告即未再使用八樓。被告直至九十一年三月十日才接獲原告府捷字第089100540800號函（見原證三），同意自九十一年二月二日正式終止八樓部分之租約，於前開期間內，被告根本無法將系爭租賃物返還予原告。
２、當被告接獲原告府捷字第089100540800號函（見原證三）後，隨即以亨法字第020313號函（見原證四）向原告表示，系爭租賃物八樓部分願配合續行辦理招租作業事宜。系爭租賃物八樓部分終止租約後，被告本應負有返還系爭租賃物予原告之義務，惟因原告為政府機關，凡事皆須有公文始得為之；而由於被告一直未接獲原告點交之通知，故而被告只有去電詢問原告承辦人員，何時辦理點交，而原告承辦人員則告知，現在正處理招租事宜，待一切告一段落，會以正式公文通知被告點交，屆時再行點交即可。被告一直等到九十一年六月三日才接獲原告府捷五字第0911393620號函（見被證四），通知九十一年六月十日辦理點交，被告亦依該公文內容，於九十一年六月十日完成點交程序。此外，該公文內僅就被告積欠之管理費、水費、電費，向被告請求繳付，並未曾提及被告應給付九十一年二月至六月相當於租金利益之損失。
３、自九十一年二月二日正式終止租約至九十一年六月十日辦理點交程序，原告與被告曾就終止租約後所須處理事項多次聯繫，原告從未向被告請求返還系爭租賃物，以辦理點交，甚至因為原告將被告預先交付作為系爭租賃物八樓部分租金之票據提示，以致溢領新台幣貳佰伍拾肆萬伍仟參佰肆拾玖元整，故而請求被告補繳貳拾伍萬零柒佰肆拾陸元，以換回當時作為履約保證金之參佰萬元定期存單（因八樓部分之履約保證金為2,796,095元，扣除原告所溢領之2,545,349元，故被告應補繳250,746元）；而原先作為系爭租賃物七、八樓之履約保證金之定期存單有伍佰陸拾萬元，原告退回參佰萬元之定期存單後，僅剩貳佰陸拾萬元定期存單設有質權，故原告遂要求被告補繳壹拾捌萬參仟貳佰壹拾貳元（因七樓部分之履約保證金為2,783,212元，扣除設定質權予原告之定期存單2,600,000元，故被告應補繳180,212元），此有原告府捷五字第09113631910 號函（見被證五）足證。
４、依原告所提之原證二十二之報紙公告可知，原告於九十一年四月一日即登報公告招租，並定於九十一年四月十五日開標，倘若原告不是認為被告早已未使用該租賃物，且確定屆時招租成功，必能將八樓租賃物交付新承租人的話，原告實無可能於九十一年四月一日即登報公告招租，由此益證，被告一再所言，被告於點交前，早已未使用租賃物，且等候原告通知點交等情事，足認為真實。
５、綜右所述，被告並未有任何租賃物返還義務之違反，而是原告對於被告履行返還租賃物之義務，遲遲未予受領，依民法第二百三十條及第二百三十四條規定，被告不負任何遲延責任，而應由原告自負遲延責任；此外，倘原告認為被告具有侵權行為、不當得利等情事，伊實無任何理由將被告所繳交作為九十一年二月至四月之租金（92.2.2至92.4.23）退還予被告，甚至於未正式點交前之多次公文中，亦未曾向被告請求賠償？準此，原告依侵權行為、不當得利向被告請求自九十一年二月二日起至九十一年六月十日止之相當於租金利益之損失，洵屬無理。
（二）本件並無不當得利之適用：按依民法第一百七十九條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」可知，不當得利之成立要件有三：１受有利益；２致他人受損害；３無法律上原因。經查，
１、原告原主張被告享有使用系爭租賃物八樓之利益，即為受有利益，惟承前所述，被告自發函終止租約後即未使用系爭租賃物，原告雖提出所謂電費資料表（原證二十五）證明被告有使用系爭租賃物八樓之事實，惟該電費資料表為原告所自行製作，被告否認其真正；即使電費資料表為真正，亦無法據此證明被告有使用系爭租賃物八樓之事實，準此，被告既無使用系爭租賃物八樓之事實，何來原告所主張「被告享有使用系爭八樓建物之利益」，而受有利益。
２、原告復又主張「被告享有占有不動產之利益，導致原告受有相當於租金之損害，其主要爭點在於是否『占有』不動產，而與有無使用一事無關，蓋占有為一事實行為，然仍屬於財產權以外具有財產上利益之法律上地位，因此取得占有者仍應認為受有利益」、「…系爭不動產確實仍在被告實力管領中，直至同年六月十日，被告方將不動產之占有移轉予原告，而不動產之鑰匙於六月十一日方返還，此有點交紀錄可稽，是以，於九十一年六月十日前，系爭八樓不動產，確實在被告實力管領下，為被告所占有，應無疑義，依民法第一七九條規定，被告無權占有期間，自應返還相當於租金利益。」云云；惟，
（１）被告早於九十一年發函通知原告終止系爭租賃物八樓部分之租約時，即未使用系爭租賃物，而原告與被告間有關系爭租賃物八樓部分之租約亦因原告九十一年三月十一日之函文，而於九十一年二月二日合意終止，因此，原告早已取得隨時進入八樓租賃物之合法權源，與鑰匙點交與否無涉。況且，被告早已未使用系爭租賃物，而具有實際占有系爭租賃物之情事，既無實際占有情事，則遑論享有占用系爭租賃物之利益。
（２）所謂相當於租金之利益，其對價應為「使用該不動產」，倘未曾使用不動產，即無所謂受有相當於租金之利益，準此，不論被告至九十一年六月十一日將系爭不動產點交予原告前，是否仍有法律上所謂之占有事實，承前所述，被告既未使用系爭不動產，即未受有使用不動產之利益，難謂原告請求被告應返還相當於租金之利益有理由。
３、按不當得利係以調整財產變動發生之不公平現象為目的，於本件原告除請求自九十一年二月二日至九十一年六月十日之相當於租金之利益外，尚請求公告招租之三個月租金損失，而依原告所提之原證二十二之報紙公告可知，原告於九十一年四月一日即登報公告招租，並定於九十一年四月十五日開標，準此，對於自九十一年二月二日至九十一年六月十日之相當於租金之利益，原告於本件為雙重請求，而有雙重得利，實不符合不當得利之目的。
４、綜右所述，被告既未受有利益，難謂原告請求被告返還不當得利有理由。
三、被告並無侵權行為：原告另對被告於九十一年六月十一日點交前，就系爭租賃物八樓部分有無權占有之情形，而主張侵權行為；惟查，侵權行為之成立，須侵權行為人具有故意或過失，誠如前述，被告就系爭租賃物八樓部分點交之事宜，並無任何故意或過失之情事，原告主張被告應負侵權行為損害賠償，實無理由。
四、就系爭租賃物八樓部分，被告並未同意原告所謂「沒入履約保證金後並保留損害賠償請求權（含自退租之日起至八樓公開招租後覓得承租人期間，原告應取得租金收入之差價，及租賃物恢復原狀等）」之主張：查被告確曾於九十一年一月二日以亨法字第011231號函通知原告，希望調整系爭租賃物七樓部分之租金並終止八樓部分之租賃關係，惟有關八樓部分之租約，於函中第三點明白表示：「…，即第八層辦公樓之租約，因終止部分租約所致之損失，同意以履約保證金之半數抵充，…。」 (見原證二)，嗣後被告對於原告之府捷五字第09100540800號函，雖以亨法字第020313號函表示同意，惟該函係在原告承辦人員曾鈺珍等人之要求下為之，以符合原告之作業流程，當時原告承辦人員曾鈺珍等人，一再向被告承辦人員鄭光志表示，並不會向被告請求，因此，被告始配合發出，被告並未對原告所提之「沒入履約保證金並保留退租後八樓所涉之損害賠償請求權」之主張併予同意，而是仍持與前函即享法字第011231號函相同意見，即倘原告因終止部分租約而受有損失，同意以履約保證金之半數抵充，並非同意原告逕行沒入全部履約保證金。況且，該函係記載「保留損害賠償請求權」，惟損害賠償請求權，本即原告之權利，無保留之必要，原告欲行使該請求權，仍須舉證證明受有損害，倘未有損害，原告仍不得向被告請求，並不因有「保留損害賠償請求權」之合意，即謂原告於未有損害之情形下，得任意向被告請求之。
五、兩造合約第五條第二項、雙方之合意及合約第十四條第二項之規定，不可作為原告請求損害賠償之請求權基礎：
（一）原告既主張因被告有違約情事，故依合約第五條第二項主張損害賠償請求，然而原告未具體說明並舉證證明被告有何違約情事，致使原告受何損害？難認原告主張損害賠償請求權有理由。
（二）兩造並未有原告所主張之合意（理由見前述）。
（三）合約第十四條第二項係指原告有回復原狀請求權，但不因此推論，原告有損害賠償請求權。
六、原告請求被告給付回復原狀費用，無理由：有關回復原狀費用，原告所提證據既為「估價單」，可證該所謂回復原狀費用並未確定，亦無法證明是否為回復租賃標的物必要之費用，或非必要費用，且有效時限僅至九十二年一月十七日為止；此外，原告自陳並未支出該筆費用，而僅係委由第三人估價，原告既未實際支出回復原狀費用，難謂有何積極損失，而得向被告請求賠償，職是，原告請求被告給付回復原狀費用，難謂成理。
七、原告並無所謂重新招租之所失利益：
（一）原告主張因被告之違約，使得原告可得預期之收益，無法實現；惟查，原告租金收益，係原告出租房屋之對價所得，而非可認係原告可得預期之收益。
（二）原告是否須重新招租與被告是否未屆期租約即終止無關，因為即使原告與被告之租賃契約因租期屆滿而消滅，原告仍須重新招租，準此，原告因內部招租程序致使三個月租金之短收，實與合約是否未屆期前即提前終止無涉，難認與租約提前終止有何因果關係。
（三）原告內部招租程序繁雜與被告無涉，實無令被告承擔之理。
（四）誠如前述，系爭租賃物八樓部分，於所謂三個月公開招標時間，原告尚請求相當於租金之利益，因此，原告顯然有雙重得利之問題。
（五）被告並未與原告有「自退租之日起至公開招租覓得承租人期間，原告應取得租金收入之差價亦在損害賠償範圍」之合意。
八、原告請求被告須給付系爭租賃物八樓部分重新招租之公告費用，無理由：合約是否未屆期即提前終止，或者合約屆滿，原告倘欲再行招租，皆須負擔該筆費用，職是，該筆費用之支出與本件租約是否未屆期即提前終止無關，難謂該筆支出與本件租約未屆期即提前終止之間有何因果關係存在。
九、原告請求被告應給付非訟事件裁判費，無理由：另外一事件之裁判費及郵資，實無法想像與本件有何關連，更遑論該等費用究竟依何法律關係而屬被告應行負擔之費用，亦未見原告說明。況且，就該非訟事件而言，既已獲得裁定，依裁定內容，所謂之裁判費及郵資依法本即由被告負擔，殊無理由，另行請求鈞院就此部分予以裁判。
十、原告請求被告應負擔水費、電費、管理費等費用，無理由：依兩造合約（原證一）第九條約定：「租賃期間之管理費、設施設備維護費、清潔費、水電費及其他耗材一般修繕等費用，概由乙方（即被告）負擔並依各該費用應納期間繳納，與甲方無涉」，兩造有關系爭租賃物八樓部分之租賃合約於九十一年二月即告終止，依上開約定，租約終止後之管理費、設施設備維護費、清潔費、水電費及其他耗材一般修繕等費用應由原告負擔，而非被告負擔，因此原告請求被告須支付租約終止後之水費、電費、管理費等，洵屬無理。
十一、原告向被告請求利息違約罰則，亦無理由：依兩造合約第十二條罰則：「…乙方遲延繳付月租金時所積欠租金額按週年利率百分之計遲延期間利息外，並應依所積欠月租金之百分之二計罰，…」，關於系爭租賃物七樓部分，既已於九十一年六月二十日終止，被告自此即未積欠原告租金，故依約原告即不得就所謂九十一年七月、八月租金計算遲延利息。
參、證據：提出下列證據為證。聲請訊問證人鄭光志、陳明華、曾鈺珍。被證一：台灣台北地方法院九十一年票字第三０八一四號民事裁定影本。
被證二：台北光復郵局第五七一號存證信函。
被證三：台北光復郵局第七八四號存證信函。
被證四：府捷五字第０九一一三九三六二００號函影本。
被證五：府捷五字第０九一一三六三一九一０號函影本。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限︰「一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」。民事訴訟法第二百五十六條第一項定有明文。查本件原告於起訴狀送達對造後，追加侵權行為法律關係之訴訟標的，揆諸前開但書第二、七款規定，兩造終止租約之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，應予准許。先予敘明。
二、原告起訴主張被告於八十八年十一月二十三日向台北市政府（管理機關為台北市政府捷運工程局）承租座落於台北市○○路○段○號土地上之捷運木柵線大安站聯合開發大樓第七、八層及地下二層、地下三層（編號：37、38、39、40、42、
46、S3、S4）之停車位。嗣後，德欣公司於九十一年一月二日以亨法字第011231號函通知原告，以經營困難為由，希望調整七樓租金並終止八樓部份之租賃關係，台北市政府於九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函表示於沒入履約保證金並保留退租後八樓所涉之損害賠償請求權（包含退租之日至公開招租後覓得承租人期間，應取得租金收入之差價及恢復原狀費用等）之條件下，同意終止八樓部份合約，並將七樓租金調整為第三年每月租金九十二萬七千七百三十七元整，第四年第三至第十二個月每月租金九十八萬四千二百三十五元，第五年第一至第十一個月每月租金一百零一萬三千七百六十二元，最後一個月租金為一百零一萬三千七百四十九元，被告於同年三月十三日以亨法字020313號函表示同意以前述之條件終止八樓合約，並同意七樓調整後之租金。豈料，被告仍未依照雙方之約定履行契約，為給付七樓每月租金所預先繳交之本票，於五月十七日起，經原告提示未獲兌現，原告數度催告，被告仍拒絕給付租金。被告更於九十一年六月三日以台北光復郵局（三十六支局）第五三五號存證信函通知原告，文中表示被告公司之股東會已通過決議，以九十一年六月一日為公司解散之基準日，並依法請台北市政府於三個月內陳報債權，因被告拒絕給付租金且已進入清算之程序，是以，原告依合約第十三條第一款：『乙方受強制執行、破產之宣告或解散』及第五款『積欠租金達二個月以上』之事由，於九十一年七月十八日以府捷五字第09113960700號函通知被告終止七樓之租賃合約。租金之請求：被告所繳交到期日分別為九十一年五月十七日及六月十七日之本票，為七樓部份積欠之租金，共計一百八十五萬五千四百七十四元整。不當得利：共計四百零一萬八千五百六十一元。回復原狀部份之請求：依民法二百十四條之規定，債權人定相當期限催告債務人仍拒絕履行時，債權人得請求金錢賠償。本件債權人確實數度催告，然被告拒絕為之，因此，原告已委請運長實業有限公司出具估價單，詳細記載回復原狀所需之必要開銷，估價單中已就應拆除之工程項目、數量及單價為詳細之記載，七樓部份回復原狀所需費用計為一百零九萬零二百四十六元整，八樓部份回復原狀所需費用計為一百二十三萬八千七百八十元。所失利益：請求三個月之損害賠償，計二百七十九萬六千零九十六萬元。（000000×3＝0000000）七樓部份：自九十一年七月二十三日點交，向後請求三個月之損害賠償，計二百七十八萬三千二百十一元。所受損害：八樓部份為再行招租，公告所需之刊登新聞費用為五萬三千五百六十七元；管理費及水電、瓦斯費八樓部份九十一年六月份之水費八百三四元未繳。管理費部份計至建築物點交之日，不足一個月部份依比例計算之，此部份原告已代墊之金額，七樓部份計為四萬八千七百二十七元，八樓部份計為十五萬三千三百九十八元。另就非訟事件所給付之裁判費及郵資共計六百二十元。七樓部份之違約罰則及利息：利息為二萬五千六百七十二元，罰則為五萬五千六百六十五元，共計為八萬一千三百三十七元等語。
三、被告則以原告請求給付系爭租賃物七樓部分之租金無理由：兩造關於系爭租賃物七樓部分之租約已於九十一年六月二十日終止，並非原告所主張九十一年七月二十日始終止。原告就被告給付九十一年六月及七月租金之該二紙本票已經台灣台北地方法院九十一年票字第三０八一四號本票准許強制執行事件，為准予強制執行之裁定。原告就此部分之租金債權既已獲得執行名義，不論系爭租賃物七樓部分之租約於何時終止，實無再行起訴之實益存在。準此，原告就此部分之請求，應認無理由。就系爭租賃物八樓部分，原告請求被告返還不當得利，並無理由：關於系爭租賃物八樓部分，直至九十一年六月十日才點交，非可歸責於被告，難認被告有何義務之違反、無權占有及不當得利等情事，而是原告對於被告履行返還租賃物之義務，遲遲未予受領，依民法第二百三十條及第二百三十四條規定，被告不負任何遲延責任，而應由原告自負遲延責任；此外，倘原告認為被告具有侵權行為、不當得利等情事，伊實無任何理由將被告所繳交作為九十一年二月至四月之租金（92.2.2至92.4.23）退還予被告，甚至於未正式點交前之多次公文中，亦未曾向被告請求賠償？準此，原告依侵權行為、不當得利向被告請求自九十一年二月二日起至九十一年六月十日止之相當於租金利益之損失，洵屬無理。被告並無侵權行為：原告另對被告於九十一年六月十一日點交前，就系爭租賃物八樓部分有無權占有之情形，而主張侵權行為；惟查，侵權行為之成立，須侵權行為人具有故意或過失，誠如前述，被告就系爭租賃物八樓部分點交之事宜，並無任何故意或過失之情事，原告主張被告應負侵權行為損害賠償，實無理由。原告請求被告給付回復原狀費用，無理由：有關回復原狀費用，原告所提證據既為「估價單」，可證該所謂回復原狀費用並未確定，亦無法證明是否為回復租賃標的物必要之費用，或非必要費用，且有效時限僅至九十二年一月十七日為止；此外，原告自陳並未支出該筆費用，而僅係委由第三人估價，原告既未實際支出回復原狀費用，難謂有何積極損失，而得向被告請求賠償，職是，原告請求被告給付回復原狀費用，難謂成理。原告並無所謂重新招租之所失利益：原告主張因被告之違約，使得原告可得預期之收益，無法實現；惟查，原告租金收益，係原告出租房屋之對價所得，而非可認係原告可得預期之收益。原告請求被告須給付系爭租賃物八樓部分重新招租之公告費用，無理由：合約是否未屆期即提前終止，或者合約屆滿，原告倘欲再行招租，皆須負擔該筆費用，職是，該筆費用之支出與本件租約是否未屆期即提前終止無關，難謂該筆支出與本件租約未屆期即提前終止之間有何因果關係存在。原告請求被告應給付非訟事件裁判費，無理由：另外一事件之裁判費及郵資，實無法想像與本件有何關連，更遑論該等費用究竟依何法律關係而屬被告應行負擔之費用，亦未見原告說明。況且，就該非訟事件而言，既已獲得裁定，依裁定內容，所謂之裁判費及郵資依法本即由被告負擔，殊無理由，另行請求鈞院就此部分予以裁判。原告請求被告應負擔水費、電費、管理費等費用，無理由：依兩造合約第九條約定：「租賃期間之管理費、設施設備維護費、清潔費、水電費及其他耗材一般修繕等費用，概由乙方（即被告）負擔並依各該費用應納期間繳納，與甲方無涉」，兩造有關系爭租賃物八樓部分之租賃合約於九十一年二月即告終止，依上開約定，租約終止後之管理費、設施設備維護費、清潔費、水電費及其他耗材一般修繕等費用應由原告負擔，而非被告負擔，因此原告請求被告須支付租約終止後之水費、電費、管理費等，洵屬無理。原告向被告請求利息違約罰則，亦無理由：依兩造合約第十二條罰則：「…乙方遲延繳付月租金時所積欠租金額按週年利率百分之計遲延期間利息外，並應依所積欠月租金之百分之二計罰，…」，關於系爭租賃物七樓部分，既已於九十一年六月二十日終止，被告自此即未積欠原告租金，故依約原告即不得就所謂九十一年七月、八月租金計算遲延利息等語置辯。
四、原告主張被告於八十八年十一月二十三日向台北市政府（管理機關為台北市政府捷運工程局）承租座落於台北市○○路○段○號土地上之捷運木柵線大安站聯合開發大樓第七、八層及地下二層、地下三層（編號：37、38、39、40、42、46、S3、S4）之停車位。嗣後，德欣公司於九十一年一月二日以亨法字第0112 31 號函通知原告，以經營困難為由，希望調整七樓租金並終止八樓部份之租賃關係，台北市政府於九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函表示於沒入履約保證金並保留退租後八樓所涉之損害賠償請求權（包含退租之日至公開招租後覓得承租人期間，應取得租金收入之差價及恢復原狀費用等）之條件下，同意於九十一年二月二日終止八樓部份合約，並將七樓租金調整為第三年每月租金九十二萬七千七百三十七元整，第四年第三至第十二個月每月租金九十八萬四千二百三十五元，第五年第一至第十一個月每月租金一百零一萬三千七百六十二元，最後一個月租金為一百零一萬三千七百四十九元，被告於同年三月十三日以亨法字020313號函表示同意以前述之條件終止八樓合約，並同意七樓調整後之租金。被告仍未依照雙方之約定履行契約，為給付七樓每月租金所預先繳交之本票，於五月十七日起，經原告提示未獲兌現，原告數度催告，被告仍拒絕給付租金。被告更於九十一年六月三日以台北光復郵局（三十六支局）第五三五號存證信函通知原告，文中表示被告公司之股東會已通過決議，以九十一年六月一日為公司解散之基準日，並依法請台北市政府於三個月內陳報債權，因被告拒絕給付租金且已進入清算之程序，是以，原告依合約第十三條第一款：『乙方受強制執行、破產之宣告或解散』及第五款『積欠租金達二個月以上』之事由，於九十一年七月十八日以府捷五字第09113960700號函通知被告終止七樓之租賃合約，並於九十一年七月二十日為終止日等情，業據其提出公證書及契約書影本、被告享法字第０一一二三一號函影本、原告府捷五字第０九一００五四０八００號函、被告享法字第０二０三一三號函、本票影本三紙及退票理由單影本三紙、原告府捷五字第０九一一三九五八六００號函影本、台北光復郵局（三十六支局）第五三五號存證信函、原告府捷五字第０九一一三九六０七００號函影本為證。被告則固不否認與原告簽訂上開租約，並於九十一年二月二日合意終止系爭大樓八樓租約，被告上開支票退票及被告於九十一年六月一日解散進行清算日之情，惟否認系爭大樓七樓部分終止租約為九十一年七月二十日，並辯稱伊曾函知原告將於九十一年六月二十日終止七樓租約云云，經查被告固提出台北光復郵局（三十六支局）第五七一號存證信函表示因被告公司已決議解散並進行清算，請原告准於九十一年六月二十日合意終止系爭大樓七樓之租約等字眼，惟依兩造租賃契約第四條第三項約定，租賃期間自八十八年十二月二十四日起至九十三年十二月二十三日，被告不得中途退租，否則視為違約。可見被告片面終止租約之意思表示，仍須原告同意，否則視為違約，經查被告並未能舉證證明原告針對被告上開五七一存證信函已表示同意終止之意，自難認被告抗辯兩造就七樓部分已於九十一年六月二十日合意終止租約。又查被告既不否認伊繳納七樓租金之支票退票及伊公司已決議解散，且被告公司已決議解散之情，並經本院依職權調取本院九十一年度度司字第四二九號呈報清算人事件核閱屬實，則依上開租約第十三條第一款約定：「乙方（指被告）受強制執行、破產之宣告或解散」及第五款「積欠租金達二個月以上」之事由，甲方（指原告）得終止契約，原告於九十一年七月十八日以府捷五字第09113960700號函通知被告終止七樓之租賃合約，並於九十一年七月二十日為終止日，即屬有據，應認兩造就系爭大樓七樓部分之終止租約日為九十一年七月二十日，被告所辯即不足採。
五、又查原告主張被告積欠系爭大樓七樓之租金一百八十五萬五千四百七十四元部分，被告並不爭執，應認原告此部分主張實在。雖被告辯稱原告已取得本院九十一年票字第三０八一四號本票裁定之執行名義，原告起訴無意義云云，然該本票裁定屬非實體上之執行名義，故原告請求本案判決之具實體上之執行名義，自屬有據，被告所辯尚屬無據。
六、原告主張系爭大樓八樓自九十一年二月二日終止租約至九十一年六月十日返還租賃物期間，無權占有，無法律上之原因受益，致原告受有相當租金之損害，應給付四百零一萬八千五百六十一元部分，固據其提出水費收據聯為證，惟被告抗辯伊於九十一年二月二日以後即未使用等語，經查原告所提出之水費收據欲證明被告在九十一年六月十日點交前仍在使用八樓，然查上開水費收據係九十一年六月至七月部分，已難以證明被告自九十一年二月二日至九十一年六月十日有使用八樓之事實，且查被告於九十一年三月十三日以享法字第０二０三一三號函即表示願意配合原告八樓招租作業事宜，惟原告於九十一年六月三日始以府捷五字第０九一一三九三六二００號函要求被告於九十一年六月十日將八樓恢復原狀點交予原告，此有上開二函件附卷可查，復查依原告提出之分類廣告費收據及剪報可知，原告於九十一年四月二日已刊登報紙廣告招租，並準備於九十一年四月十五日開標，可知原告若不認為被告早已未使用該租賃物，且確定屆時招租成功，必能將八樓租賃物交付新承租人，原告實無可能於九十一年四月一日即登報公告招租，故被告辯稱伊於點交前，早已未使用租賃物，且等候原告通知點交等語，當屬可採。從而原告主張被告無權占有及無法律上原因受有利益，請求被告給付九十一年二月二日至九十一年六月十日間占有使用之損害賠償或不當得利，均不可採。
七、原告主張系爭大樓七、八樓應回復原狀之金額分別為一百零九萬零二百四十六元、一百二十三萬八千七百八十元部分，業據其提出估價單為證，惟為被告否認真正，經查依系爭租約第十四條約定，被告負有回復原狀之義務，被告逾期未處理，原告得自行僱工代為清理，所需費用由原告自履約保證金扣抵。故被告應負有回復原狀義務，且原告並以九十一年八月八日府捷字第０九一一七四七一九００號函催告被告回復原狀，有上開函件附卷可稽，故依民法第二百一十四條規定，原告自得請求以金錢賠償其損害，再按民法第二百十三條第三項規定：「第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」，故原告只要證明回復原狀所需之必要費用，依民法第二一三第三項之規定，自得直接請求債務人支付，經查由估價單之內容，已載明應拆除之內容及數量、單價為何、及將被告為裝潢而移裝之裝備回復原位之項目、數量及單價為何，並有原告提出之室內照片得以比照，可知原告提出之估價單所顯示之費用應為必要之支出，被告空言否認，應不足採，原告此部分主張應為可採。
八、復查原告主張系爭大樓七、八樓因被告單方因素而終止租約，致被告連續收益之租金來源中斷必須重新出租他人，作業程序需三個月，該期間租金短收之所失利益，八樓部分計二百七十九萬六千零九十六元及七樓部分二百七十八萬三千二百十一元部分，固據其提出土地開發公有不動產出租（售）及經營管理作業流程為憑，然查即使兩造租賃契約因租期屆滿而消滅，原告仍須重新招租，故原告因內部招租程序繁複，致使三個月租金之短收，尚難認與租約提前終止有何因果關係，況系爭大樓八樓係兩造合意終止契約，已如前述，自無損害賠償之問題。故原告此部分之主張亦不可採。雖原告復提出台北市政府於九十一年三月十一日以府捷五字第09100540800號函證明係於沒入履約保證金並保留退租後八樓所涉之損害賠償請求權之條件下，始同意終止八樓部份合約等語，然原告欲行使該請求權，仍須舉證證明受有損害，倘未有損害，或與損害無因果關係，原告仍不得向被告請求，並不因有「保留損害賠償請求權」之合意，即謂原告即得向被告請求損害賠償。
九、再查原告主張系爭大樓八樓部份為再行招租，公告所需之刊登新聞紙費用為五萬三千五百六十七元部分，固據其提出廣告內容及收據影本為證，然系爭大樓八樓係兩造合意終止契約，已如前述，自無損害賠償之問題。故此部分原告主張自不可採。
十、續查原告主張系爭大樓八樓於租約終止至點交之期間，被告仍為占有人，而管理費、水電費等均為占有建築物而享有使用收益權利之人所必需支付之必要費用，原告既已代墊，該筆費用自屬損害之範圍。迄今被告積欠原告之水電費部份為八樓部份九十一年六月份之水費八百三四元、七樓部分管理費為四萬八千七百二十七元、八樓部份計為十五萬三千三百九十八元云云，固據其提出水費收據、管理費收據、管理費收據影本及分攤表為據，然查被告關於八樓部分，自九十一年二月二日終止租約即未使用等情，已如前述，故九十一年六月份之水費及七、八樓管理費顯非被告所管理使用所產生，原告此部分主張即不可採。
十一、另查原告主張就非訟事件所給付之裁判費及郵資共計六百二十元之所受損害云云，然查此乃另外一事件之裁判費及郵資，既已獲得裁定，依裁定內容，該裁判費及郵資依法必即由被告負擔，故原告另行於本件訴訟請求，顯屬無據。
十二、末查原告主張有關系爭大樓七樓部分，被告遲延繳付租金，依約應支付利息二萬五千六百七十二元，罰則五萬五千六百六十五元，共計為八萬一千三百三十七元部分，經查依兩造租約第十二條規定：「乙方應於支付每月應繳租金本票發票日屆滿前，將現金存入乙方甲存帳戶，以利甲方為付款提示，若到期甲方不獲付款，以違約論，乙方遲延繳付月租金時，除照所積欠租金額按週年利率百分之五計算遲延利息外，並應依所積欠月租金之百分之二計罰」，被告確因繳納租金之支票提示遭退票而有遲延繳付租金，經原告終止租約之情，已如前述，則依前開規定，被告自應支付原告遲延利息及罰則，故此部分之原告主張自可採。
十三、綜上所述，原告依兩造租約約定，請求給付系爭大樓七樓租金0000000元、回復原狀之必要費用共0000000元（七樓：0000000元，八樓：0000000元）、七樓部分違約之遲延利息及罰則共八一三三七元（遲延利息二五六七二元，罰則五五六六五元），共計四百二十六萬五千八百三十七元，為有理由，惟原告主張上開債權，得先扣除依約已沒入之履約保證金共計五百五十七萬九千三百零七元（八樓部分二百七十九萬六千零九十五元，七樓部分二百七十八萬三千二百十二元），從而原告對被告之上開請求金額業已扣除完畢，被告已無給付義務，故原告之訴之聲明請求被告給付五百七十五萬八千三百三十三元及自九十一年九月三日起之法定遲延利息，即無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
十四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 十八 日
民事第二庭法 官 黃雯惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十一 日
法院書記官 林玗倩