臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第八五九號
原 告 文心企業大樓管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 李漢鑫律師
黃啟逢律師被 告 丙○○ 住台北市○○○路○段○○○號十樓訴訟代理人 戊○○ 住台北市○○○路○段○○○號十樓
丁○○ 住台北市○○○路○段廿一號十樓送達代收人 丁○○ 住台北市○○○路○段廿一號十樓被 告 乙○○ 住台北市○○○路○段○○○號五樓右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○應給付原告新台幣參拾陸萬伍仟元及自民國九十二年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，及按附表一所列計算之利息新台幣參萬壹仟玖佰陸拾捌元，並自民國九十二年一月一日起至民國九十二年三月十三日，按月給付原告新台幣陸仟元及至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣壹拾肆萬貳仟伍佰元及自民國九十二年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，及按附表二所列計算之利息新台幣壹萬捌仟壹佰貳拾參元，並自民國九十二年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告丙○○於假執行程序實施前，以新台幣參拾玖萬陸仟玖佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告乙○○於假執行程序實施前，以新台幣壹拾陸萬零陸佰貳拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
㈡陳述：
⒈原告管理委員會合法成立之事實，業經台北市政府核發證明在案，即使被告爭執
選任機關即文心企業大樓區分所有人會議之召集程序或決議方法容有瑕疵，亦因其未當場表示異議或於三個月內請求法院撤銷其決議而依民法第五十六條第一項不得再為爭執。而管理費用於公寓大廈管理條例即系爭大樓規約中均無特別規定，是依系爭條例第二十九條第一項，以應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數出席，及出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。系爭大樓僅三十六戶，而有參加區分所有權人會議並予以同意管理費用而出具證明書之住戶已達二十五戶，早已超過三分之二之比例，其合法性應毋庸疑。尤以被告乙○○於八十六年底前亦均按決議繳納系爭費用而未曾拖欠，可見其對系爭決議之合法性並無質疑，其如今爭執，僅係為其債務不履行尋找藉口。被告所傳證人陳光仁稱其對大樓公用水電費、電梯維修費及其管理員薪俸由何人支付皆不清楚，足徵其對大樓公眾事務冷漠，其所為證言自不足以證明社區營運狀況。況其對管理費亦係如期支付，可知其對此合法性亦無爭議。依常理，若未事先公告通知，在技術上不可能聚集多數人開會，且若未以公告通知方式通知各住戶，實際上亦難以達到集合多數人之目的，是本件區分所有權人之程序保障實已充分。另證人陳仁光表示對於大樓各項費用之支應均不清楚，僅係表現該人對大樓公共事務之冷漠，縱然其表示未曾見過開會通知，不表示即無召開會議。況證人陳仁光亦均按期繳納管理費，足見其對於管理委員會之合法性亦無爭議。
⒉本件被告丙○○所積欠之管理費及利息部分之費用，已詳如附表一所示，欠繳之
管理費其金額至九十一年十二月止計有三十六萬五千元，乙○○部分則為十四萬二千五百元。至遲延利息部分，經八十八年四月二十三日區分所有人會議三十戶出席通過之文心企業大樓住戶規約第五條約定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納之管理費或特別修繕費用金額時，管理委員得訴請法院命其給付金額及遲延利息，已未繳金額之年息10%計算。」是本件原告自得請求被告丙○○給付八十九年以後之遲延利息三萬六千二百五十一元，乙○○部分請求給付遲延利息一萬五千九百八十二元（如附表數額）。
㈢證據：提出住戶證明書、住戶大會簽到表、會議記錄、欠繳管理費明細、公寓大
廈管理組織報備證明、文心企業大樓住戶規約、管理委員會第一次會議記錄、存證信函（以上均為影本）等件為證。
二、被告方面：㈠聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳述：
⒈原告主張本大樓於七十六年即有管理委員會存在且收取管理費，然有關公寓大廈
管理條例係在八十四年六月二十八日公佈，是在該法公佈之前，有關公寓大樓之成立管理委員會等，即須由全體住戶同意而無多數決之適用，蓋組成管理委員會性質上屬於選舉行為，亦即民法上共同行為，惟原告並無舉出該委員會業經由被告以及其他區分所有權人同意之相關資料以證其說，又當時住戶間亦無任何成立住戶規約及管理委員會之約定行為，是該管理委員會未合法成立，被告自無須繳交該費用。另外原告就管理費用之支出均未提出單據以證其說，縱退步言之，認管理委員會係合法成立，原告所主張之每期管理費既屬定期債權，依民法第一百二十六條規定，自有五年短期時效之適用，其請求超過五年之部分自屬無理由。原告並非依法定程序合法成立之公寓大廈管理委員會，因當時出席人數顯然未達法定決議人數，本大樓有三十六戶，出席人數須過半數即十八戶，惟當時出席會議之人員合計僅八人，其中出席委員有六人，列席住戶僅二人，是原告並非依據住戶規約所產生，台北市政府九十一年三月三十一日所核發之「府寓證字第104-222號公寓大廈管理組織報備證明」只是證明「有無報備」此事，並不能證明或擔保該管理組織之合法性。
⒉文心企業大樓八十八年四月二十三日之第一次住戶大會並無制定通過任何住戶規
約，另八十八年九月三日是否確曾召開區分所有權人會議制定通過任何住戶規約，亦有疑問。即依原告所謂之文心企業大樓住戶規約之規定其第八條有關管理費、特別修繕費之繳納，須經過區分所有權人會議之決議，各區分所有權人亦僅有依據區分所有權人會議之決議始有繳納管理費之義務，今原告主張被告積欠管理費，然文心大樓各住戶究竟應如何分擔大樓管理費並未經全體區分所有權人會議決議，原告濫用其所謂管理委員會之權限，擅自於管理委員會議中議決管理費之收取標準，是實際上文心大樓任一住戶均無義務向原告給付任何管理費。另原告對於系爭大樓諸多公共事項未盡其管理委員會應盡之義務，如停車位爭議、車位佔用問題、郵件、環境清潔等，其既未盡其義務，自應負損害賠償責任。另原告有關管理費之請求，在八十六年一月以前者均已罹於時效，自不得再為請求。原告曾提出所謂「文心企業大樓住戶證明書」為證，然該證明書所證內容明顯與八十八年五月原告管理委員會之會議記錄不符。又該證明書上僅泛稱八十二年七月以後文心企業大樓住戶管理委員會及文心企業大樓特別修繕支出，分別經管理委員會公告召集住戶大會或臨時全體住戶大會表決通過，惟並未表明究係於何年月日何次大會表決通過，如此證明書自有疑問。又其中有部分住戶係最近始遷入，竟也於該證明書中簽字，足見該證明書不實。又其中部分人士之簽名筆跡相同，顯係由同一人所為。另原告所提出之管理費每月所收取之金額均不相同，顯然其所提出之證明書內容係捏造。另原告對於區分所有權人會議所作成之決議應予保留，惟原告顯然未盡其義務，致無法提出上開證據，是其自無法證明其權利之來源。
㈢證據：提出收入支出明細表、刑事報案三聯單、公開函、公告、估價單、管理委員會報備文件（以上均為影本）、照片等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張其為系爭文心企業大樓管理委員會，負責收取管理費並以所收取之費用支應系爭大樓各項管理庶務之費用，被告等人均為系爭大樓之住戶，惟多年來無正當理由均拒繳管理費，為此訴請被告等給付最近五年內之管理費及因此所生之規定利息等語；被告則以原告並未經住戶全體大會通過合法設立，自無收取管理費之權限，再者，系爭大樓住戶並未對於如何收取管理費一節有過任何決議，原告自無合法權源主張收取，又原告所請求之金額，其中部分已罹於時效，原告自不得再為請求，另原告對於系爭大樓之各項管理措施並未盡其義務，明顯管理不善，應負損害賠償責任，是本件原告請求支付管理費自無理由云云置辯。
二、按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項前段定有明文；又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同法第二十一條亦設有規定。另公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備，而區分所有權人會議之決議，除公寓大廈管理條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，以上意旨分別為同條例第二十六條、第二十九條所明定，末按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，仍應依本條例規定成立管理組織，同條例第四十三條為此設有規定。是依上述規定可知，不論公寓大廈係建造於何時，於本條例實施後，均應依本條例成立管理組織，當然亦因此須依本條例之規定行事。惟在本條例實施前，若公寓大廈之區分所有權人亦自律性地成立管理組織處理公寓大廈公共事務，並就該組織及有關事務作成決議，該決議內容若符合本條例施行後之相關規定，非不得認為該規定對區分所有權人具有拘束力。本件兩造均不否認確有管理費未繳納情事，被告對於管理費數額亦不爭執，所爭執者僅在於：㈠原告未經合法成立，不具備當事人能力；㈡原告既未經合法成立，無權代表收取管理費；㈢文心企業大樓並未經住戶決議收取某一數額之管理費；㈣原告有關管理費之請求權有部分罹於時效；及㈤原告並未盡管理職責，自不得請求云云等諸抗辯事由。
三、由於本件原告已將其請求之管理費部分由七十六年開始減縮至八十五年十二月三十一日以後，即自八十六年一月一日起算，是有關罹於時效之爭議爰不再費文贅述。系爭文心企業大樓共有住戶三十六戶，原告指稱自八十二年七月以後該大樓管理委員會即將每月管理費由二千五百元調整為三千元，並提出二十五戶住戶證明書為證，茲依該證明書所載，系爭大樓住戶管理費，係經「管理委員會」公告召集住戶大會決議而得（參原告九十二年二月二十七日準備書㈡狀所附原證一），該證明書上明言係依據「管理委員會」所召集之住戶大會決議，則可推定者，乃八十二年七月間系爭大樓當有一「管理委員會」之組織，茲再依證人即住戶同時為系爭大樓管理委員會前管理委員陳仁光證稱：「在七十八年三月間就住進去，當時還沒有大廈管理委員會但已有人來收費，何單位收錢我不知道，每月收二、三千元，到八十七年之後我被推出來當管理委員．．．」（參本院九十二年二月二十七日言詞辯論筆錄第二頁），可知在八十七年間，系爭大樓確有管理委員會之組織，然在八十二年至八十七年間，系爭大樓是否有管理委員會之組織，依證人陳仁光之說法，似乎無法確知，惟若謂該期間內系爭大樓並無管理委員會之組織，斯時有關管理費之收取究係由何人簽收？又倘當時並無管理委員會之組織，證人陳仁光又係如何被推選出來擔任當時應尚未存在之管理委員會之管理委員？倘當時確實無此一組織，系爭大樓大多數住戶何以均同意繳交管理費予並無身分地位之特定個人？又願意出具證明書證明八十二年七月間確經管理委員會召集住戶大會決議管理費事宜？是由上開證據資料可知，至少於八十六年間，系爭大樓已有管理委員會或類似之組織從事系爭大樓之管理維護工作，證人陳仁光所知悉者，或僅為片段，無法據為唯一憑藉，仍應參酌其他住戶所表示之意見，而上開二十五戶既均出具證明書表示自八十二年起已有收取管理費之組織單位，堪信此部份應為事實。被告辯稱上開二十五戶住戶其中部分人士之簽名筆跡相同，顯係他人偽造云云，然細觀上開二十五戶住戶中，有部分人士乃一人多戶，另有其他人士可能係同層樓之血親，如郭明達及郭明政，其簽名筆跡相同，並非全無可能，蓋親人間代筆情事尚非絕無僅有。至十九號十二樓住戶葉明進之筆跡與郭明達等人相同，此亦有可能係因該三戶居住同層，彼等互為委託所致，惟縱認該份證明書應予剔除，或有部分住戶係晚近始遷入系爭大樓，仍有多戶住戶證明八十二年七月以後確有管理委員會組織收取管理費，證明書數量多寡並非八十二年七月以後系爭大樓是否有管理委員會組織存在之依據，重點在於系爭大樓住戶有人證明該組織之存在！佐以證人陳仁光之證詞，及原告所提八十九年三月三十一日由台北市政府所核發之府寓證字第104-222號公寓大廈管理組織報備證明書等，堪信原告所指系爭大樓於八十六年以前已有管理委員會組織存在！況本件被告乙○○於八十六年年底以前亦均如期繳納管理費，足見其對此並不爭執，其在繳納多年後，始再執此為辯，不惟有違誠信，亦有言行矛盾之處。是本件應認原告確已具有當事人能力，得就本件管理費爭議事件依法提起請求。
四、承前所述，本件原告已係依法成立之組織，已有公寓大廈管理條例之適用，而依該法第二十一條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。是本件次應論究者，乃原告得否收取管理費及其數額。按依公寓大廈管理條例第十條、第二十七條規定，公寓大廈共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護等費用，係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，若區分所有權人會議或規約另有規定時，則從其規定。質言之，公寓大廈之共用部分及約定共用部分因管理維護必然產生費用，而此等費用既無法不由專人收支處理，當然即須由特定個人（參公寓大廈管理條例第二十七條第四項）或組織（同條第二項）負責綜理。本件系爭文心企業大樓既設有管理委員會，同時定有住戶規約（參本院台北簡易庭九十一年度北調字第四號證物二），規約第八條並對管理費之收取設有規定，該第八條第項同時明定各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂之，是關於管理費之收取，自由管理委員會為之，依上開證據顯示，本件原告收取管理費，應屬適法。其次，關於管理費金額之多寡，依八十八年四月二十三日系爭大樓住戶管理委員會第一次會議會議記錄決議，自八十八年五月起一樓住戶每戶每月管理費為二千五百元，二樓以上住戶為三千元（參同上卷證物三第八點結論），另依證人陳仁光所證，在八十七年其被推選為管理委員（即主任委員）之前，系爭大樓每戶每月所繳之管理費約二、三千元，亦與上述決議相同，參酌系爭大樓住戶所提出之證明書所載，足見系爭大樓住戶自八十二年七月以後，每月每戶應繳之管理費為二千五百元至三千元之間，此一事實應可確認。本件被告均非一樓住戶，其中被告丙○○佔有二戶，而乙○○為一戶，其各自每月應繳管理費為丙○○部分六千元，乙○○部分三千元。而被告丙○○已未繳管理費十餘年，乙○○自八十六年年底以後即未再繳交，原告請求被告等分別繳交自八十六年、八十七年起之管理費，以及依住戶規約第八條第五項所規定按應繳管理費百分之十計算之遲延利息等各項費用（詳如附表一、二），即有理由，應予准許。
五、至被告辯稱原告並未盡管理之責，如停車位爭議、車位佔用問題、郵件、環境清潔等，其既未盡其義務，已應負損害賠償責任，自不得請求給付管理費云云。然查，被告所辯上開事項，與管理費之收取間並無對價關係，自無同時履行抗辯之適用，換言之，被告不得執此作為拒絕給付管理費之依據。被告若認為原告於管理公共事務上確有不盡人意之處，應另尋適法途徑解決，非得於本件中執為抗辯，附此敘明。
六、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十七 日
民事第二庭法 官 汪漢卿右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十七 日
法院書記官 王 儀