臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第九五八號
原 告 康和建設實業股份有限公司法定代理人 丙○○複 代理人 邱淨詩被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、事實上之陳述：
(一)、被告於民國 (下同)八十八年五月十七日，向原告購買座落於台北縣○○鎮○
○段三一八之一、三一九、三二０、三二二之二、三二七、三二八之三、三三六之一、三三八、三三九、三四０之一、三四０之三、四二六之一、四二六之
二、四二七、四二八之一等地號土地上興建之「紅樹林」編號Ａ１棟十八樓房地乙戶、Ｂ３層機械第六十三號法定停車位乙個，雙方約定之買賣總價合計新台幣（以下同）四百五十五萬元，原告已於九十年五月二十一日將上開房地產權移轉登記為被告名義。
(二)、被告自繳納房期款一百十八萬後，迄今仍未支付其餘價款─三百三十七萬元，
為此原告除多次電告被告依約繳納外，並於九十年十月三十日以九０瑞國字第一０二二號律師函催被告限期繳款，詎被告至今皆置之不理，依據契約第四條第三項約定：「甲方 (即被告)未依限繳付各期價款時，每逾壹日應加付該期款仟分之壹之遲延利息，上項遲延利息應於補繳其應付該期款同時向乙方 (即原告) 繳清，逾期十五日經乙方催告仍未壹次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方得不經催告逕行解除本契約，甲方並應賠償房也總價款百分之二十計算之金額，作為乙方因銷售本案房地所發生之費用損失及甲方違約之懲罰性違約金，立法權如已移轉登記為甲方名義時，甲方應無條件將該房地產權移轉返還登記乙方或乙指定之登記名義人，並於乙方通知解約之日起十日內，備齊移轉登記所需之文件及用印，其返還登記所需之費用由甲方負擔。」，為此原告爰依上開契約約定再次以本起訴狀繕本之送達催告被告於七日內付清全部房地價款，逾期原告即逕行解除與被告之本件房地買賣契約，沒收被告已繳房地款為違約金。
(三)、按民法第一百七十九條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，
應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，暨同法第二百五十九條第一項規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規：「一、由他方所受領之給付物，應返還之。」，又依本件契約第十八條第三項規定：「甲方如有違反本約任一條款時，乙方得逕行解除本約，並依本約總價百分之二十計算之金額由乙沒收作為懲罰性違約金，乙方如另有損害並得要求甲方賠償，若本戶房屋、土地產權已移轉登記於甲方名義時，甲方應於解約日起十日內備齊所有證件無條件配合將該房屋、土地產權移轉登記予乙方或乙方指定人，絕無異議。」，承此，前既已將該房地產權移轉登記為被告名義，原告以被告違約並解除契約後，自有權依前揭民法第一百七十九條、第二百五十九條暨上開契約規定，請求被告就前開房地買賣契約之不動產所有權返還移轉登記予原告。
(四)、契約第二十四條規定：「本契約如有未盡事宜，應依有關法令、習慣、誠實信
用原則解決之。如有涉訟時，雙方同意以台灣台北地方法院為第一審管轄法院。」，又民事訴訟法第二十四條規定：「當事人得合意定第一審管轄法院。」，本件係以台灣台北地方法院為第一審管轄法院，併此敘明。
三、對被告抗弁之陳述：
(一)、按系爭不動產預定買賣契約第十四條第二項規定：「本社區於建造竣工後，於
甲方 (即買方被告)繳清各項期款、工程追加款、代辦之各項費用，及逾期付款之遲延利息與完成金融機構貸款手續，且將貸款金額撥交乙方，並全部履行各款義務後，乙方 (即賣方之原告)始得交屋。」，房地買賣契約是待被告付清各項買賣價金期款等各項應履行之義務後，原告始得進行辦理交屋手續。
(二)、本件工程如期後完工後，即依上揭買賣契約第十條第一、二項規定：「土地產
權之移轉，甲方同意乙方於民國八十九年六月三十日辦理土地移轉現值申報手續，俟使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢 (如甲方有違約情事，則不在此限) ，其申報土地移轉現值依申報移轉當期之公告現值為準或依辦理申報時之法令為準。」、「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完成 (如甲方有違約，則不在此限)，並依政府機關評定之房屋現值為申報移轉現值或依辦理申報時之法令為準。」，並於九十年五月二十一日將系爭房地產權移轉登記為被告名義，依上可顯證原告履約之誠意與能力，詎被告自八十九年十二月二十六日繳付房地期款合計一百十八萬元後，即未再支付任何房地價金予原告，屢經原告多次電話催請繳款，被告均置之不理，乃再委由律師先後於九十年十月三十、九十年十二月二十七日律師函請限期催告被告付清買賣價款，豈料被告亦置之不理，乃提起本件訴訟。
(三)、依買賣契約第十四條第二項規定，原告俟被告履行付清各項房地期款等之應盡
義務後，原告方負通知被告通知辦理交屋手續並塗銷於系爭買賣標的上之抵押權之責，是以，被告違約拒絕履行付買賣價款，原告自有權依契約第四條第三項暨民法第二百五十四條之規定：「契約之當事人之一方遲延給付者，他方當事人定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，限期催告被告給付買賣價金，逾期即逕行解除契約請求被告就系爭買賣標的之不動產所有權返還移轉登記予原告，準此，被告弁稱原告無法依據契約於交屋前塗銷抵押權云，乃係推諉藉詞。
四、、證據：提出不動產預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、九十瑞國字第一０二二號函、 九十瑞國字第一二０六號函暨各該函之回執。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
(一)、系爭不動產買賣契約書乃定型化之附合契約依民法第二百四十七條之一「依照
當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約為「其他於當事人有重大不利益者」，該部份約定無效。
(二)、原告於九十年上半年發生嚴重之債務糾紛，依民法第二百六十五條 (不安抗弁
) ，當事人之一方應向他方先為給付者，如他方之財產於訂約後顯形減少，有難為給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前得拒絕自己之給付。是以，原告至今未提出任何擔保，可順利完成交屋手續，且無法提出任何解決方案，因此被告依此有權暫停其餘款項之給付。
(三)、原告所興建之多處工地均處於停工階段，任由鋼筋裸露生鏽，顯見原告已無續興建之能力。
(四)、被告曾多次函知原告依契約第十七條將建築融資抵押權於交屋前塗銷、理清，但至今仍未為之。
(五)、被告所購買之系爭不動產，室內工程嚴重瑕疵，迄今無人處理，且進度落後、
品質低落，未能於交屋後六個月內完成社區休憩設施及公共設施，且迄今未收到原告『交屋之通知』。
(六)、被告先後於八十七年、九十一年抽中勞工建購住宅貸款，但原告迄未能交屋，致被告喪失貸款之機會。
三、證據：九十年六月十九日經濟日報剪報、和平東路、樂業街口工地停工照片、存證信函三份、八十七年、九十一年度勞貸中籤戶、勞工局函件等為證。
丙、本院依職權向合作金庫銀行股份有限公司函查被告有否就如附表所示之不動產以設定抵押權方式取得貸款？理 由
甲、程序方面：兩造所簽立之不動產預定買賣契約書第二十四條規定：「本契約如有未盡事宜，應依有關法令、習慣、誠實信用原則解決之。如有涉訟時，雙方同意以台灣台北地方法院為第一審管轄法院。」，此有原告提出為被告所不否認之契約書附卷可稽，是本院對本件自有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造不爭執部份：
一、被告確與原告簽立不動產預定買賣契約書，向原告購買如附表所示之不動產，而被告至八十九年十二月二十六日繳付一百十八萬元後，尚欠三百三十七萬元迄未繳納。
二、如附表所示之不動產確已於九十年五月二十一日以買賣為由移轉登記為被告名義。
貳、兩造爭執部份：
一、何時交屋？是否須待被告繳清款項後，原告始有交屋之義務？
二、如附表所示之不動產究否應先由原告塗銷因融資所設定之抵押權後，被告始有繳納期款之義務，抑或應先由被告繳納期款完畢、由原告交屋後，始應由原告塗銷？
三、被告依民法第二百六十五條之規定，主張不安抗弁，認於原告交屋及塗銷原告因融資所設定之抵押權前尚無需繳款，是否有理？
四、原告以契約經解除為由，請求回復原狀，請求被告將經登記為被告所有權名義之如附表所示之不動產返還登記為原告名義有無理由？
參、得心證理由：
一、關於何時交屋？是否須待被告繳清款項後，原告始有交屋之義務？部份：
(一)、兩造所簽立之不動產預定買賣契約書第十四條第一項約定：「 (一)、本條款
所稱交屋，其交付標的物係指本約標示之房屋，不含社區休憩設施及部份公共設施，但乙方 (即賣方之原告)應於通知交屋日起六個月內陸續完成社區休憩設施及公共設施，並通知本社區共同管理委員會辦理移交，供全體用戶使用。」、同條第二項另約定：「本社區於建造竣工後，於甲方 (即買方之被告)繳清各期款項、工程追加款、代辦之各項費用及逾期付款之遲延利息與完成金融機構貸款手續，且將貸款金額撥交乙，並全部履行各款義務後，乙方始得交屋。」，此有原告所提出為被告所不否認之該契約書附卷可稽，是，揆之上開約定，必買方之被告繳清各期款項、工程追加款、代辦之各項費用及逾期付款之遲延利息與完成金融機構貸款手續，且將貸款金額撥交予原告，並全部履行各款義務後，原告始負交屋之義務自明。
(二)、經查，被告至八十九年十二月二十六日繳付一百十八萬元予原告後，尚欠三百
三十七萬元迄未繳納，此為被告所不爭執，且查，如附表所示之不動產雖以被告之名義設定最高限額新台幣三百六十二萬元之抵押權予合作金庫股份有限公司，惟迄未完成貸款手續將該貸款撥交予原告，此有合作金庫銀行大安分行九十一年三月十四日合金安放字000000000號函附卷可稽，且為被告所不否認，被告既未依前揭約定繳清各期款項、工程追加款、代辦之各項費用及逾期付款之遲延利息與完成金融機構貸款手續，並將貸款金額撥交予原告，原告自尚不負交屋予被告之義務。
(三)、再依前揭第一項之約定，所謂『交屋』者，其交付標的物係指契約標示之『房
屋』而言，『不含』社區休憩設施及部份公共設施，該部份須待原告通知交屋日後，六個月內始應陸續完成，再通知該社區共同管理委員會辦理移交，供全體用戶使用；乃被告卻於原告尚『不負交屋義務』之前，更甭說須負『須於通知交屋後六個月內』始應陸續完成之『社區休憩設施及公共設施』義務前，而以其向原告所購買之系爭不動產進度落後、品質低落，違反契約第十四『乙方應於通知交屋之日起六個月內陸續完成社區休憩設施及公共設施之約定』為由拒繳各期款項及完成融資貸款，應無理由。
二、關於如附表所示之不動產究否應先由原告塗銷因融資所設定之抵押權後，被告始有繳納期款之義務，抑或應先由被告繳納期款完畢、由原告交屋後，始應由原告塗銷？部份：
(一)、兩造所簽立之不動產預定買賣契約書第十四條第一項約定：「 (一)、乙方保
證本約買賣房地絕無一屋數賣之情事。乙方如因建築融資設定抵押權 (不含乙方代甲方向金融機構貸款設定之抵押權，及乙方為擔保甲方繳付本約買賣價款所設定之抵押權) 均應負責於交屋前塗銷理清。否則雙方同意乙方將已收兌現款金額全數退還外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方，同時無條件解除契約。」，此有該契約書附卷可稽，是以，觀該約定，可知原告因建築融資所設定之抵押權，係應於『交屋前』塗銷理清，若尚未達交屋階段，原告即無塗銷該抵押權之必要。
(二)、經查，如附表所示之不動產，其中土地部份雖有原告向台灣土地銀行貸款之抵
押權設定迄今尚未塗銷，然查，本件因被告經原告通知後，至八十九年十二月二十六日繳付一百十八萬元後，尚欠三百三十七萬元迄未繳納，原告根本尚無需對被告負交屋之義務，原告對被告暨無交屋之義務，自亦無需先塗銷前揭抵押權設定登記，被告以原告在『交屋前』未能塗銷前揭抵押權設定登記而拒繳納餘款並辦理貸款撥交予原告，亦無理由。
三、關於被告依民法第二百六十五條之規定，主張不安抗弁，認於原告交屋及塗銷原告因融資所設定之抵押權前尚無需繳款，是否有理？部份：
(一)、按「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少
有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」，民法第二百六十五條固定有明文；被告雖提出九十年六月十九日刊有原告與其關係企業康和營造高額退票需疏困償債一事之經濟日報剪報及原告另於和平東路、樂業路工地停工照片及其寄被告之存證信函，聲稱原告發生嚴重之債務糾紛，其財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，且原告又無提出擔保，故依前揭法條，被告有權拒絕給付云云。
(二)、兩造所簽立之買賣契約第十條第一、二項約定：「土地產權之移轉，甲方同意
乙方於民國八十九年六月三十日辦理土地移轉現值申報手續，俟使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢 (如甲方有違約情事，則不在此限)，其申報土地移轉現值依申報移轉當期之公告現值為準或依辦理申報時之法令為準。」、「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完成 (如甲方有違約，則不在此限)，並依政府機關評定之房屋現值為申報移轉現值或依辦理申報時之法令為準。」，此有原告提出之該契約書附卷可稽，經查，原告於本件工程完工後，在被告至『八十九年十二月二十六日』繳付一百十八萬元後，尚欠三百三十七萬元迄未繳款之情形下，仍於『九十年五月二十一日』將被告向其購買之如附表所示不動產所有權移轉登記為被告名義，此不但有土地及建物登記謄本附卷可稽外，且為被告所不爭執，可顯證原告履約之誠意與能力；乃被告竟以原告經將其所購買之如附表所示之不動產所有權移轉登記其名義『後』之『九十年六月十九日』刊有原告與其『關係企業康和營造』高額退票需疏困償債一事之經濟日報剪報及原告『另』於『和平東路、樂業路』之『他案』工地『停工』情形之照片，作為原告於訂約後財產顯形減少及未提出任何擔保為由，拒續繳期款，為無理由，概，本件工程完工後，原告大可於被告至『八十九年十二月二十六日』繳付一百十八萬元後，尚欠三百三十七萬元迄未繳款之情形下，不將如附表所示之不動產所有權移轉登記為被告名義，因繳款與所有權之移轉登記係『對待給付』，乃原告卻於被告拒續繳款之情形下，仍將如附表所示不動產之所有權移轉登記為被告名義下，對於被告已是一種擔保，因原告因融資設定抵押權者，只有『土地』部份，房屋部份並未有融資貸款，在該土地融資抵押貸款之情形下，而被告未繳清各期款，即一併將未有融資貸款之房屋所有權移轉登記予被告名義，對被告而言，即是擔保之一種。再原告於『其他』工地之有無停工情形，更無關本件工地，相對的，尤可顯現原告對本件工地之履約誠意，即其於其他工地雖停工情形，然對本件工地負責到底之態度。
(三)、另，原告若未依約於交屋前塗銷理清其因融資所為之抵押貸款，依揆諸前揭兩
造所定之契約書第十七條第一項後段所載：「否則雙方同意乙方將已收兌現款金額全數退還外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方，同時無條件解除契約。」，買方之被告亦向賣方之原告請求退還全部之已繳款項，並可請求賠償依契約買賣價金總價之百分之二十計算之金額，且可解除契約，此對於被告而言，亦是擔保之一種，被告空言指稱原告於訂約後財產顯形減少且又未能提出擔保而拒續繳納期款，為無理由。
(四)、被告另以依民法第二百四十七條之一之規定，弁稱，本件為一定型化契約，原
告之財產於訂約後顯形減少，契約內約定先繳款後再交屋，係屬該條所指之「依當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約為其他於他方當事人有重大不利益者，該部份約定應無效云云，然兩造所簽立之契約均經被告所審閱無意見後始簽約，簽約時對於付清各期款項後再交屋之約定亦未表示有意見，豈可於拒續繳款項後，始以該約定對其係重大不利益應無效云云，顯係事後卸責之語，無足採。再簽約時難道原告已預見嗣後其財產必顯形減少而故意訂定該條款而故陷買受人於不利益？若或係此情，則被告為前揭抗弁，或有酙酌之餘地，如或不然，被告以此抗弁，顯然無理！
(五)、再被告以本聲請勞工建購住宅貸款，因原告之未能『交屋』，致其不能取得貸
款云云，惟，被告是否取得勞工建購住宅貸款，並非兩造契約所約定之事項，被告以此抗弁亦無理由，更何況，衡情，貸款之取得，以有『所有權』即可，並不需一定要『交屋』始可貸款，併此敘明。
四、關於原告以契約經解除為由，請求回復原狀，請求被告將經登記為被告所有權名義之如附表所示之不動產返還登記為原告名義有無理由？部份：
(一)、兩造所簽訂之買賣契約書第四條第三項約定：「甲方 (即被告)未依限繳付各
期價款時，每逾壹日應加付該期款仟分之壹之遲延利息，上項遲延利息應於補繳其應付該期款同時向乙方 (即原告)繳清，逾期十五日經乙方催告仍未壹次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方得不經催告逕行解除本契約，甲方並應賠償房也總價款百分之二十計算之金額，作為乙方因銷售本案房地所發生之費用損失及甲方違約之懲罰性違約金，立法權如已移轉登記為甲方名義時，甲方應無條件將該房地產權移轉返還登記乙方或乙指定之登記名義人，並於乙方通知解約之日起十日內，備齊移轉登記所需之文件及用印，其返還登記所需之費用由甲方負擔。」，查，原告於被告拒續繳納各期款項及辦理銀行貸款後，原告即委由律師先後於九十年十月三十、九十年十二月二十七日兩次以律師函請限期催告被告付清買賣價款，此有該存證信函附卷可稽，且為被告所不否認，惟被告均置之不理，嗣原告又以本起訴狀繕本之送達催告被告於七日內付清全部房地價，否則解除契約，而該起訴狀繕本經於九十一年二月九日經被告收受在案，此有回執附卷可稽，乃被告今仍未依該催告給付餘款，應認原告已合法解除兩造所訂之前揭契約，。
(二)、按民法第一百七十九條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，
應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，同法第二百五十九條第一項規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規：「一、由他方所受領之給付物，應返還之。」，另兩造所簽訂之前揭契約第十八條第三項之約定：「甲方如有違反本約任一條款時，乙方得逕行解除本約，並依本約總價百分之二十計算之金額由乙沒收作為懲罰性違約金，乙方如另有損害並得要求甲方賠償，若本戶房屋、土地產權已移轉登記於甲方名義時，甲方應於解約日起十日內備齊所有證件無條件配合將該房屋、土地產權移轉登記予乙方或乙方指定人，絕無異議。」，從而，原告以契約經合法解除，請求被告將如附表所示之不動產所有權移轉登記返還予原告，為有理由，應予准許。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日
民事第四庭法 官 謝明珠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日
法院書記官 陳素卿