臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一一○四號
原 告 周志宇（即祭祀公業周可安管理人）訴訟代理人 賴德旺律師
賴政律師訴訟代理人 丑○○原 告 周金鎮（即祭祀公業周可安管理人）訴訟代理人 賴德旺律師
賴政律師被 告 亥○○
陳雀霞即永裕陳潮霖即寶成中華鐵櫃有限公司右一法定代理人 申○○被 告 酉○○
戌○○陳正昌即文美地○○惠憶企業有限公司兼右一人 宇○○法定代理人被 告 立新家具有限公司兼右一人法定代理人 辰○○被 告 大陸角鋼家具有限公司兼右一人法定代理人 Ｃ○○被 告 天○○
游月霞即長昇張慧琴即新生庚○○洪瑞宏即金興子○○宜禾木器有限公司右一法定代理人 甲○○被 告 呂佩華
林吉慶即慶光Ｄ○○時宏家具有限公司兼右一人法定代理人 Ｈ○○被 告 壬○○○
Ｇ○○山葉家具事業股份有限公司設台北市○○路○段○○號兼右一人法定代理人 Ｂ○○被 告 戊○○
吉留家具有限公司右一法定代理人 未○○被 告 丙○○
黃建興即松柏黃○○右三十六人共同訴訟代理人 曹依立律師複 代理人 寅○○律師被 告 丁○○訴訟代理人 曹依立律師
姚昭秀律師複代理人 傅沛聲被 告 Ｆ○○
午○○Ｅ○○右當事人間返還無權占有土地等事件，本院於中華民國九十三年十月十九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、程序方面：
一、被告宜禾木器有限公司法定代理人於本院審理中變更為甲○○，並經其具狀聲明承受訴訟，有其所提公司變更登記表為證（見本院卷三第四百二十八頁、第四百三十四頁至第四百三十八頁），核無不合，應予准許。
二、本件被告Ｆ○○、午○○、Ｅ○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告訴之聲明：如附表所示。並主張：
一、台北市○○區○○段二小段第三三六號、第三三六之一、第三三六之三號及第三三六之四號等四筆土地（下稱系爭三三六地號、三三六之一地號、三三六之三地號、三三六之四地號土地），係原告管理之祭祀公業周可安（下稱系爭祭祀公業）所有，惟該筆土地竟為被告等無權占用，造蓋房屋供做渠等私用，迭經原告催討，惟渠等均置之不理，致使原告每年尚須繳納數百萬元之地價稅，然無法使用土地，而侵害祭祀公業周可安所有土地之所有權，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定，請求被告等將房屋拆除返還土地並給付不當得利。
二、原告既經地政機關依土地法登記為所有權人之管理人，依土地法第四十三條規定，依該法所為之登記有絕對效力，則原告根據土地法登記自為合法之管理人。又依臺灣省政府六十五年十二月九日府民一字第一○七六一八號函示祭祀公業之管理人，如係由已確定之派下選任，自可予以認定，故祭祀公業管理人只需選任時係經過派下員全體三分之二以上同意，即屬合法有效，不會因嗣後派下員人數之變更而受影響。而原告為合法管理人乙節，亦經台北市中正區公所以八十年十一月二十三日北市正民字第止四五○三號函確認繼續有效在案，至九十年三月五日，台北市稅捐稽徵處中正分處亦將原告列為祭祀公業周可安之管理人行文及命原告繳納稅款。退萬步言，縱原告之選任不合法，於八十年間原告已經五百五十二名派下員中之四百五十名承認系爭祭祀公業之管理人為原告，並出具同意書授權原告等管理人處理系爭土地之徵收事宜，原告合法管理人之身分，早已經五分之四以上之派下員承認。
三、被告所謂祭祀公業周可安管理人所出具之契據等，其上署名之訴外人周延壽及周金龍均僅係理事長或主事，並非祭祀公業之合法管理人。蓋祭祀公業周可安自民國三十八年間原管理人周再思過世後，因派下人數眾多，一直無法召開派下員大會，選任合法管理人。直至七十六年間，方才順利合法召開派下員大會，選任周有生（已歿）、原告周志宇及周金鎮為合法管理人，並經向台北市政府登記。是祭祀公業周可安從三十八年至七十六年間，並無任何合法管理人存在。前述被告等所提出之文件，有五十一年者，亦有五十二年者，更有未載年月日者，該等文件之簽署者周延壽、周金龍，顯然並非祭祀公業周可安之合法管理人（或代表人），不能證明渠等與祭祀公業周可安間之租賃關係。又表見代理關係限於意定代理始得成立，祭祀公業之管理人係因派下之選定而有代理權，自無本人以代理權授與他人之可言，在無合法管理人存在之期間，祭祀公業何人能表示以代理權授與他人，或知他人代理而不反對，是本件周延壽、周金龍與系爭祭祀公業自無成立表見代理之可能。另被告多人抗辯原告無法證明渠等八十六年以後有占有原告土地云云，惟由公司登記資料及八十五年之前即已在南昌路二段前述門牌之房屋設立，被告等若為個人，則均在八十五年以前即已在南昌路二段前述門牌之房屋前，即已占用系爭土地。
貳、被告Ｆ○○、午○○、Ｅ○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。其餘被告則聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並辯稱：
一、共同答辯部分：
（一）原告非經系爭公業派下員合法選任之管理人，其當事人不適格：原告初未能証明其確為系爭公業派下員依公業規約合法集會選任之管理人，其是否為合法管理人即屬有疑。再者，系爭公業確定之派下員共五百五十二人，其中⑴原管理人訴外人周在思之子周植沂等四人係以本院七十四年度訴更字第五四號及臺灣高等法院（下稱高院）七十五年度上字第九四一號判決確認；⑵訴外人周三全等四人，係以本院七十四年度訴字第七三六三號判決確認；⑶訴外人周文聰等六十五人係以本院七十四年度訴字第三七六三號判決確認；⑷訴外人周江生等十三人係以本院七十五年度訴更字第一一號判決確認；⑸訴外人周文明等三十五人係以本院七十五年度訴更字第五九五號判決確認；⑹訴外人周寶珠等六十九人係以本院七十六年訴字第三六九八號判決及高院七十六年度上字第一七三五號、最高法院七十八年度台上字第七七四號判決確認；⑺周六等三百五十二人，係以本院七十七年度訴字第五九五號判決確認在案。即原管理人周在思之子周植沂四人，後加入前揭⑴至⑸確認之派下員為一百二十六人，而原告之選任係以一百二十六名派下員為基數，自派下員第一百二十七號至第五百五十二號即所謂實質派下員並未參與原告管理人之選任，則原告當然並非合法管理人。系爭祭祀公業原有派下六大房，經記錄之祭祀公業周可安共有四十三個，昔日古亭區即有五個獨立活動之祭祀公業周可安，系爭土地之登記所有人為管理人為周再思之祭祀公業周可安，其派下員原僅有初代管理人周再思四子，後經周可安他房子孫陸續提起確認訴訟，民國七十六年時經確定判決認定派下員者已增加至一百二十六人，其確認之原則為凡祭祀公業周可安之子嗣，均可出面主張其為派下員，原告亦據經本院七十五年上字第九四一號判決確認其派下權，故原告被選任時系爭祭祀公業派下員即不只區公所備查名冊中所列一百二十六人，因更正派下員全員名冊依祭祀公業土地清理要點第九點應檢附全體派下員過半數之同意書辦理，故前揭實質派下員係先經過向派下員請求更同意未果始提起確認訴訟，考其起訴之時間均早於七十六年底原告受推選為管理人之時間，顯見原告為選任時，明知其他實質派下員之存在，其等實質派下員係有意行使其權利而不能。
（二）本件被告多為坐落系爭土地上建物之所有人或承租人，但均有占有本權，被告為坐落系爭土地上建物之所有人，該建物之所有人與系爭公業間存在租地建屋契約。依最高法院九十二年台上字第六六七號判決意旨，民法修正前已發生承租人轉讓房屋所有權之基地租賃契約，原租地建屋契約於出租人與受讓人間仍繼續存在。因此，被告本此租地建屋契約關係占有系爭土地，即非無權占有。又被告為坐落系爭土地上建物之承租人，而該建物之所有人與系爭公業間存在租地建屋契約，基此占有之連鎖關係亦為有權占有。況該建物所有人出租其自身所有物，與系爭公業無涉，不構成土地法第一百零三條任何列舉事由，系爭公業自不能對之主張拆屋交地，而被告之承租權既本於該建物所有人之所有權，當然應同受土地法第一百零三條之保護。
（三）又於民國四十、五十年代，系爭公業與座落系爭土地上各房屋所有人間，均存在租地建屋契約。系爭房屋之鄰屋台北市○○路○段○○○巷○號（座落土○○○區○○段○○段三七一之一亦屬鄰地）房屋屋主，亦曾與系爭公業於四十五年間訂定租地建屋契約，業經本院八十七年訴字第一四七三號判決肯認，由此亦可旁證系爭公業於四十、五十年代與座落其所有土地上之房屋所有人普遍訂定租地建屋契約之事實。再者，系爭土地承租人對系爭土地租金之給付方式，昔日均由系爭公業之事實上管理人即訴外人周金龍前來南昌路收取租金，且係往取債務，依最高法院六十九年台上字第一二八○號判例要旨，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取租金，債務人拒絕清償時，始負給付遲延之責。惟自周金龍去世後，系爭公業即未再派人前來收取租金，故依上開判例要旨，承租人即不構成租金給付遲延。何況承租人縱有遲延情事，依最高法院六十八年台上字第七七七號判例要旨，租地建屋契約之出租人「仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租約」。又自周金龍先生去世後，系爭租約到期而系爭公業未即對承租人之使用收益表示反對，依民法第四百五十一條規定，亦應視為以不定期限繼續契約。
（四）雖原告否認周金龍先生為系爭公業管理人，惟周金龍自祭祀公業周可安原管理人周再思在世時即為系爭祭祀公業之職員，均代周再思前來收取租金，於周再思於民國三十八年死亡後即舉家包括現管理人周志宇遷入台北市○○○路○段○○號周氏祖祠內，當時系爭祭祀公業事務所中尚有周延壽任職總幹事，而周金龍之職位係為主事，其辦公地點亦在祖祠內。是該二人雖未於台北市民政局登記為管理人，惟自民國四十年代以來，周延壽、周金龍即代表系爭祭祀公業之全體派下員處理訂定租約，收取租金等祀產管理行為，當時派下員僅有周賢哲、周賢政、周植沂、周碩傾四人，均未曾對住戶合法使用之情形產生懷疑或主張承租人為無權占有。周延壽係先於周金龍過世，周金龍升為總幹事後亦於六十年過世，其等為祭祀公業周可安管理祀產期間，當時已知之派下員周賢哲等四人對於周金龍於周氏宗祠居住、辦公及以系爭祭祀公業之公章對外收取祀產租金、核發租金收據、土地使用證明書等管理行為二十年間未曾異議；當時系爭土地上住戶亦有以周延壽、周金龍所開具之祭祀公業允許使用之土地使用權證明書及土地租用契約作為向行政機關申請建照之土地使用權源，亦從未受行政機關質疑。依最高法院六十九年台上字第四七五號判決，即承認事實上管理人之概念，其要件為一、須為派下員管理，二、須為實際管理祀務，三、派下員未表反對引起義務人之信賴，本件與之完全相符，本件被告於與周延壽、周金龍訂定租約時，亦完全按時納付，直至周金龍死亡後無人收取始無從繳付，故租約當然因與系爭公業之事實上管理人訂定而對系爭祭祀公業發生效力。否則依誠實信用原則、兩造利益之衡量，亦應肯認該租約之效力。縱認法律上無事實上管理人之概念，則周延壽、周金龍前揭管理系爭祭祀公業祀產之行為亦已構成表見代理之事實，為保護交易安全、當事人之信賴，亦得認定渠二人對於系爭祭祀公業成立表見代理。
（五）因房地產及整體經濟長期不景氣，已對被告等經營之家具業造成重大不利影響，且系爭土地為公共設施保留地，被告除以現狀利用外，不能為其他方式之使用，而原告縱使收回系爭土地，亦無從為其他利用，又按與系爭土地相鄰○○○區○○段○○段○○○○號（建物門牌號碼為南昌路二段四十二巷二號）住戶亦曾被台北市政府訴請返還占用土地之不當得利，業經本院八十七年重訴字第九六四號判決認定以「申報地價百分之三計算之數額給付」，並經最高法院九十二年台上字第二○二九號判決確定在案。則依經驗法則相鄰地號土地之不當得利計算標準恒應相當，故原告以申報地價總額年息百分之七計算實屬過高。
二、各被告之答辯：
（一）被告亥○○部分：系爭南昌路二段十之一號房屋（系爭房屋均坐落南昌路二段，下以門牌號碼稱之）原為訴外人郭黃圓所有，該屋乃基於與原屋主與系爭公業間之租地建屋契約而坐落系爭土地，郭黃圓自原屋主受讓系爭房屋，自非無權占有。被告亥○○雖曾自承居住系爭房屋內，但係因為永裕行看店之原因而居該處，即為永裕行之利益而占有，居於占有輔助人之地位，非占有人，縱認被告無權占有系爭土地，系爭房屋既非被告所有，被告並無拆屋權限。又假若被告成立無權占有，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二）被告陳雀霞（即永裕行）部分：系爭為訴外人郭黃圓所有，該屋乃基於與原屋主與系爭公業間之租地建屋契約而坐落系爭土地，郭黃圓自原屋主受讓系爭房屋，自非無權占有。被告陳雀霞並未居住系爭房屋內，有如勘驗筆錄之記載，故未占有系爭土地，縱認為被告無權占有系爭土地，系爭房屋既非被告所有，被告並無拆屋權限。又假若成立無權占有，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立
（三）被告陳潮霖（即寶成家具行）部分：系爭十號房屋為被告陳潮霖所有，惟該屋乃基於與系爭公業之租賃關係而坐落系爭土地，故非無權占有。而南昌路二段十二號房屋，原為訴外人Ｆ○○所有，並基於Ｆ○○與系爭公業間之租地建屋契約而坐落系爭土地，後轉讓予訴外人蔡世光，又轉讓予被告陳潮霖，均非無權占有，縱認被告成立無權占有，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（四）被告中華鐵櫃有限公司法定代理人申○○：系爭十四號房屋原係訴外人楊林寶桂所有，伊與系爭公業間有租地建屋契約，該屋嗣於五十二年間賣予訴外人陳章榮，陳章榮與系爭公業間依法仍繼續存在租地建屋契約，並繳付租金，均有租金收據可證，縱使該租約定有期限並期滿，但系爭公業對被告使用系爭土地未為反對表示，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期繼續期約。嗣後陳章榮又於六十四年間將系爭房屋賣予訴外人陳恩加，有台北市稅捐稽徵處買賣房屋欠繳契稅通知書記載可證，陳恩加依法與系爭公業間仍存在租地建屋契約。又陳恩加於六十八年去世後，即由其子酉○○、戌○○二人繼承系爭房屋所有權及上述租賃權利，故非無權占有。縱認為被告無權占有系爭土地，但系爭房屋並非被告所有，被告並無拆屋權限。又假若被告成立無權占有，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（五）被告酉○○部分：系爭房屋原係訴外人楊林寶桂所有，伊與系爭公業間有租地建屋契約，該屋嗣於五十二年間賣予訴外人陳章榮，陳章榮與系爭公業間依法仍繼續存在租地建屋契約，並繳付租金，均有租金收據可證。縱使該租約定有期限並期滿，但系爭公業對被告使用系爭土地未為反對表示，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期繼續期約。嗣後陳章榮又於六十四年間將系爭房屋賣予訴外人陳恩加，有台北市稅捐稽徵處買賣房屋欠繳契稅通知書記載可證，陳恩加依法與系爭公業間仍存在租地建屋契約。又陳恩加於六十八年去世後，即由其子酉○○、戌○○二人繼承系爭房屋所有權及上述租賃權利，故非無權占有，且被告酉○○並未居住系爭房屋內，有地。
（六）被告戌○○部分：第一項答辯與共同被告酉○○相同。被告戌○○並未居住系爭房屋內，不在此，有
（七）被告巳00000000部分：系爭房屋原為訴外人鄭義福所有，並與系爭公業間存在租地建物契約關係，嗣於五十七年間賣與共同被告Ｅ○○，有房屋買賣契約書及台北市政府稅捐稽徵處房屋買賣契稅欠繳通知書可證，嗣Ｅ○○於七十三年間轉賣與共同被告地○○。故地○○與系爭公業間存在租地建屋契約關係，並非無權占有。而被告文美木器行使用系爭房屋乃基於與屋主間之租賃契約，故本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務，縱認為被告無權占有系爭土地，系爭房屋既非被告所有，被告並無拆屋權限。又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（八）被告地○○部分：系爭房屋原為訴外人鄭義福所有，並與系爭公業間存在租地建物契約關係，嗣於五十七年間賣與共同被告Ｅ○○，有房屋買賣契約書及台北市政府稅捐稽徵處房屋買賣契稅欠繳通知書可證，嗣Ｅ○○於七十三年間轉賣與被告地○○，故地○○與系爭公業間存在租地建屋契約關係，並非無權占有。
（九）被告惠憶企業有限公司部分：系爭房屋（門牌號碼原為同段巷一之一號）原為訴外人鄭秀鳳所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約關係，後於七十四年間售予共同被告宇○○，故被告宇○○與系爭公業間仍存在租地建屋契約關係，而非無權占有。而被告惠憶公司使用系爭房屋係基於與屋主間之租賃關係，故本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務，縱認被告構成無權占有，其既非系爭房屋所有人，亦無拆屋之權。
（十）被告兼右法代定代理人宇○○部分：系爭房屋（門牌號碼原為同段巷一之一號）原為訴外人鄭秀鳳所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約關係，後於七十四年間售予被告宇○○，有不動產所有權移轉契約書及台北市政稅捐稽徵處房屋買賣契稅通知書可證，故被告宇○○與系爭公業間仍存在租地建屋契約關係，而非無權占有。
（十一）被告立新家具有限公司部分：系爭房屋原為為被告辰○○叔父所有（勘驗筆錄），並與系爭公業間存在租地建屋契約，後經其售予被告辰○○，故被告辰○○與系爭公業間仍存在租地建屋契約，而非無權占有。被告公司使用系爭房屋，係基於與屋主間之租賃契約，故本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務，縱認被告構成無權占有，然既非系爭房屋所有人，亦無拆屋之權。
（十二）被告兼右法定代理人辰○○部分：系爭房屋原為為被告辰○○叔父所有（勘驗筆錄），並與系爭公業間存在租地建屋契約，後經其售予被告辰○○，此有台北市稅捐稽徵處房屋買賣契稅通知書可證，故被告辰○○與系爭公業間仍存在租地建屋契約，而非無權占有。
（十三）被告大陸角鋼家具有限公司部分：系爭房屋原為訴外人己○○所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約，後己○○於七十三年間售予訴外人張迺欽，張迺欽又於七十四年間售予共同被告Ｃ○○，均有買賣契約書可證，故被告Ｃ○○與系爭公業間仍存在租地建屋契約，而非無權占有。又被告大陸角鋼公司使用系爭房屋係基於與屋主間之租賃關係，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。縱認被告構成無權占有，其既非系爭房屋所有人，亦無拆屋之權。
（十四）被告兼右法定代理人Ｃ○○部分：系爭房屋原為訴外人己○○所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約，後己○○於七十三年間售予訴外人張迺欽，張迺欽又於七十四年間售予共同被告Ｃ○○，均有買賣契約書可證，故被告Ｃ○○與系爭公業間仍存在租地建屋契約，而非無權占有。
（十五）被告天○○部分：被告天○○並無占有系爭土地之情事，亦未居住系爭房屋內，而系爭房屋原為訴外人玄○○所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約，玄○○過世後由其子權占有，其既非系爭房屋所有人，亦無拆屋之權。
（十六）被告宙00000000部分：系爭房屋原為訴外人玄○○所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約，玄○○過世後由其子女繼承，仍與系爭公業間存在租地建屋契約，而非無權占有。又被告長昇家具行使用系爭房屋係基於與原屋主間之租賃關係，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。縱認為被告等無權占有系爭土地，其既非系爭房屋所有人，亦無拆屋之權限。又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（十七）被告卯00000000部分：系爭房屋為共同被告庚○○所有，並與系爭公業間存在租賃關係，而非無權占有被告新生家具行使用系爭房屋係基於與屋主間之租賃關係，故本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務，縱認被告等無權占有系爭土地，其既非系爭房屋所有人，自無拆屋之權限。又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（十八）被告庚○○部分：南昌路二小段號系爭房屋為被告庚○○所有，惟與系爭公業間存在租賃關係，故非無權占有，而同路段號及號系爭房屋部分及其坐落之土地即第二次複丈圖標示Ｎ、Ｑ部分，被告根本無占有及占用之事實，此由本院勘驗筆錄即可證明，原告亦未提出任何證據以實其說。縱認被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（十九）被告癸00000000部分：被告金興家具行使用系爭房屋係基於與屋主間之租賃契約，而非無權占有系爭土地，縱認被告等無權占有系爭土地，被告非系爭房屋所有人，自無拆屋權限。又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二十）被告子○○部分：系爭房屋為被告子○○繼承取得，有勘驗筆錄共同被告洪瑞宏之供述及房屋稅繳款書之記載可證，而系爭房屋係因與系爭公業間之租賃關係而坐落系爭土地，並非無權占有。
（二十一）被告宜禾木器有限公司法定代理人甲○○部分：系爭房屋原為訴外人簡朝明所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約，嗣於六十九年間出售訴外人鄭金田，鄭金田又於八十四年間出售共同被告乙○○，均有所有權移轉契約書可證。又被告宜禾公司使用系爭房屋，係基於與屋主間之租賃契約，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。縱認被告宜禾公司無權占有，惟其既非系爭房屋所有人，自無拆屋之權限。又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二十二）被告乙○○部分：系爭房屋原為訴外人簡朝明所有，並與系爭公業間存在租地建屋契約，嗣於六十九年間出售訴外人鄭金田，鄭金田又於八十四年間出售被告乙○○，均有所有權移轉契約書可證。
（二十三）被告辛00000000部分：系爭房屋原為訴外人林金鳳於四十九年間買受取得，當時與系爭公業間已有租地建屋契約存在，林金鳳又於四十九年十一月間與系爭公業訂定「土地租用契約」確定雙方權益，並定期繳納租金。由該土地利用契約第五條規定「本契約成立後，雙方應於兩個月內共同向地政機關聲請人地上權之登記」，益證其為租地建屋契約（參照民法第四百二十二條之一）。該租約雖至五十二年十一月屆滿，但系爭公業對被告使用系爭土地未為反對表示，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期繼續期約，嗣後被告Ｄ○○再向林金鳳買受系爭房屋，有勘驗筆錄中Ｄ○○供述可證。而被告慶光家具行使用系爭房屋係基於與屋主間之租賃契約，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。縱認被告無權占有系爭土地，其既非系爭房屋所有人，自無拆屋權限，又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二十四）被告Ｄ○○部分：系爭房屋原為訴外人林金鳳於四十九年間買受取得，當時與系爭公業間已有租地建屋契約存在，林金鳳又於四十九年十一月間與系爭公業訂定「土地租用契約」確定雙方權益，並定期繳納租金。由該土地利用契約第五條規定「本契約成立後，雙方應於兩個月內共同向地政機關聲請人地上權之登記」，益證其為租地建屋契約（參照民法第四百二十二條之一）。該租約雖至五十二年十一月屆滿，但系爭公業對被告使用系爭土地未為反對表示，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期繼續期約，嗣後被告Ｄ○○再向林金鳳買受系爭房屋，有勘驗筆錄中Ｄ○○供述可證。
（二十五）被告時宏家具有限公司部分：系爭房屋原為訴外人邱阿能所有，並與系爭公業存在租地建屋契約，此由系爭公業於五十年代開付邱阿能供其向主管機關申請營造房屋執照之「土地使用權證明書」、多件租金繳納收據及土地租金計算單可證。嗣邱阿能過世，由其子邱福來繼承，邱福來去世後由其配偶壬○○○繼承取得所有權，此有勘驗筆錄壬○○○之陳述及存在，並非無權占有。被告時宏公司使用系爭房屋係基於與屋主間之租賃契約，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。縱認被告無權占有系爭土地，然其既非系爭房屋所有人，自無拆屋權限，又假若被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二十六）被告兼右法定代理人Ｈ○○部分：被告Ｈ○○個人並未占有系爭房屋或系爭土地。系爭房屋原為訴外人邱阿能所有，並與系爭公業存在租地建屋契約，此由系爭公業於五十年代開付邱阿能供其向主管機關申請營造房屋執照之「土地使用權證明書」、多件租金繳納收據及土地租金計算單可證。嗣邱阿能過世，由其子邱福來繼承，邱福來去世後由其配偶壬○○○繼承取得所有權，此有勘驗筆錄壬○○○之陳述及證，故壬○○○與系爭公業間仍有租地建屋契約存在，而非無權占有。縱認被告無權占有系爭土地，然既非系爭房屋所有人，自無拆屋權限，又假若被告無權占有系爭土地，原告亦無証據証明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二十七）被告壬○○○部分：系爭房屋原為訴外人邱阿能所有，並與系爭公業存在租地建屋契約，此由系爭公業於五十年代開付邱阿能供其向主管機關申請營造房屋執照之「土地使用權證明書」、多件租金繳納收據及土地租金計算單可證。嗣邱阿能過世，由其子邱福來繼承，邱福來去世後由其配偶壬○○○繼承取得所有權，此有勘驗筆錄壬○○○之陳述及存在，而非無權占有。
（二十八）被告Ｇ○○部分：被告Ｇ○○並無占有系爭土地之情事，系爭房屋原為訴外人邱阿能所有，並與系爭公業存在租地建屋契約，此由系爭公業於五十年代開付邱阿能供其向主管機關申請營造房屋執照之「土地使用權證明書」、多件租金繳納收據及土地租金計算單可證。嗣邱阿能過世，由其子邱福來繼承，邱福來去世後由其配偶壬○○○繼承取得所有權，此有勘驗筆錄壬○○○之陳述及彭良妹與系爭公業間仍有租地建屋契約存在，而非無權占有。又被告雖自承有時居住於系爭房屋內，但係為時宏家具公司看店之原因而暫時居住，即為其利益而占有，居於占有輔助人之地位，非占有人。縱認被告無權占有系爭土地，然既非系爭房屋所有人，自無拆屋權限，又假若被告無權占有系爭土地，原告亦無証據証明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（二十九）被告山葉家具事業股份有限公司部分：南昌路二段三六號房屋為被告Ｂ○○所有，系爭房屋坐落系爭土地，乃基於與系爭公業之租地建屋契約關係，有租金收據可證，而非無權占有。又被告山葉公司使用上開系爭房屋，係基於與屋主間之租賃契約，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。南昌路二段三八號房屋原為被告出錢買受登記於其子訴外人葉佳賢名下（參勘驗筆錄Ｂ○○供述），且與系爭公業間存在租地建屋契約，復於五十二年間訂定「土地租用契約」以確定雙方權義關係，依其第五條規定「本契約成立後雙方應於兩個月內共同向地政機關聲請為地上權之登記」，可知為租地建屋契約無誤（參照民法第四百二十二條之一）。雖該契約至五十四年十二月期滿，惟系爭公業並未即為反對使用之表示，依民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續租賃。惟葉佳賢於九十年三月去世，由其繼承人繼受取得其權利，亦非無權占有。縱認被告無權占有系爭土地，然被告既非系爭二房屋之所有人，自無拆屋權限，且原告亦無証據証明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（三十）被告兼右法定代理人Ｂ○○部分：南昌路二段三六號房屋為被告Ｂ○○所有，系爭房屋坐落系爭土地，乃基於與系爭公業之租地建屋契約關係，有租金收據可證，而非無權占有。南昌路二段三八號房屋部分與系爭公業間，依前所述存在租地建屋契約，並非無權占有。又被告Ｂ○○雖於勘驗筆錄自承居住於系爭房屋，但僅指系爭南昌路二段三六號房屋而言，至於系爭南昌路二段三八號房屋，非被告所有，自無拆屋權限，且亦無居住事實。
（三十一）被告戊○○部分：南昌路二段三六號房屋為被告Ｂ○○所有。惟系爭房屋坐落系爭土地，乃基於與系爭公業之租地建屋契約關係，有租金收據可證，並非無權占有。南昌路二段三八號房屋部分與系爭公業間，依前所述（被告山葉公司答辯）存在租地建屋契約，故非無權占有。南昌路二段四十號房屋現為被告丁○○所有合法建物，惟該房屋自三十四年興建以來各房屋所有人（詹新居賣與黃許甜、黃許甜轉賣何張雪江，何張雪江轉賣李本金、李本金贈與未○○，未○○贈與丁○○，詳被證十四、被證卅六）均與系爭公業間有租地建屋契約存在，並非無權占有。更參該建物於三十四年經地政機關登記為新建合法建物，足證建築之始房屋所有人即與系爭公業間存在租地建屋契約，否則當無法取得合法之建物所有權登記。南昌路二段四十之一號房屋為被告丙○○合法建物，該屋原為南昌路二段四十號房屋之一部分，於七十年左右自獨立創設門牌，並於七十三年由原所有人何張雪江連同四十號房屋賣與李本金，嗣由李本金贈與未○○，未○○贈與戊○○，均連同四十號房屋為之，至八十三年戊○○贈與呂柏薰，八十九年呂柏薰贈與丙○○始單獨買賣，惟均與系爭公業間存在租地建屋契約，並非無權占有。被告戊○○並未居住於系爭南昌路二段各號房屋內，亦非房屋所有權人，有謝陞幫我經營」，事實上被告李謝僅是偶爾幫忙其顧店，僅是占有輔助人，不能論以占有。又複丈圖Ｓ、Ｔ標示部分，於原告九十二年六月二十三日「補陳理由狀」附表「補償金計算表」亦未將戊○○列為Ｓ、Ｔ部分占有人（該表十
七、十八部分），是原告將戊○○追加為Ｓ、Ｔ部分之占有人，全無任何證據。又複丈圖Ｗ、Ｘ標示部分，係原告於九十二年八月廿五日「聲明整理狀」追加，惟被告從未提出任何追加之理由及證據，應予駁回。縱認被告無權占有，但被告並非系爭各號房屋之所有權人，自無拆屋之權，且原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。又四十號及四十之一號房屋占地面積，本件勘驗測量結果亦不正確，不應據以計算不當得利金額。
（三十二）被告吉留家具有限公司法定代理人未○○部分：南昌路二段四十號房屋現為被告丁○○所有合法建物，惟該房屋自三十四年興建以來各房屋所有人（詹新居賣予黃許甜、黃許甜轉賣何張雪江，何張雪江轉賣李本金、李本金贈與未○○，未○○贈與丁○○，詳被證十四、被證卅六）均與系爭公業間有租地建屋契約存在，並非無權占有。且該建物於三十四年經地政機關登記為新建合法建物，足證建築之始房屋所有人即與系爭公業間存在租地建屋契約，否則當無法取得合法之建物所有權登記。被告吉留公司使用南昌路二段四十號系爭房屋，係基於與屋主之租賃關係，乃本於占有連鎖關係亦屬有權占有，且應同受土地法第一百零三條之保護，並無拆屋交地之義務。而南昌路二段四十之一號房屋為被告丙○○合法建物，該屋原為南昌路二段四十號房屋之一部分，於七十年左右獨立創設門牌，並於七十三年由原所有人何張雪江連同四十號房屋賣予李本金，嗣由李本金贈與未○○，未○○贈與戊○○，均連同四十號房屋為之，至八十三年戊○○贈與呂柏薰，八十九年呂柏薰贈與丙○○始單獨買賣，惟均與系爭公業間存在租地建屋契約，而非無權占有。縱認被告構成無權占有，亦非系爭各號房屋之所有權人，自無拆屋之權，且原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（三十三）被告丁○○部分：南昌路二段四十號房屋現為被告丁○○所有合法建物，惟該房屋自三十四年興建以來各房屋所有人（詹新居賣予黃許甜、黃許甜轉賣何張雪江，何張雪江轉賣李本金、李本金贈與未○○，未○○贈與丁○○，詳被證十四、被證卅六）均與系爭公業間有租地建屋契約存在，並非無權占有。且該建物於三十四年經地政機關登記為新建合法建物，足證建築之始房屋所有人即與系爭公業間存在租地建屋契約，否則當無法取得合法之建物所有權登記。
（三十四）被告丙○○部分：南昌路二段四十之一號房屋為被告丙○○合法建物，該屋原為南昌路二段四十號房屋之一部分，於七十年左右獨立創設門牌，並於七十三年由原所有人何張雪江連同四十號房屋賣與李本金，嗣由李本金贈與未○○，未○○贈與戊○○，均連同四十號房屋為之，至八十三年戊○○贈與呂柏薰，八十九年呂柏薰贈與丙○○始單獨買賣，惟均與系爭公業間存在租地建屋契約，並非無權占有。縱認被告無權占有成立，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系爭土地，又被告丙○○係因八十九年三月三日與訴外人呂柏勳之贈與契約取得系爭房屋所有權；因此，縱依丙○○贈與契約訂定日期定其占有始期，其占有亦不早於八十九年三月三日，則原告主張自八十六年三月起之不當得利亦顯無理由。
（三十五）被告Ａ00000000部分：被告松柏家具行使用系爭房屋係基於與屋主間之契約，基於占有之連鎖關係，並非無權占有。縱認被告無權占有系爭土地，被告亦非系爭土地之所有權人，自無拆屋之權限。又假若無權占有成立，原告亦無証據証明被告於九十二年以前占有系爭土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
（三十六）被告黃○○部分：系爭房屋為被告黃○○所有，惟與惟與系爭公業間亦有租賃關係存在，非無權占有，縱認被告無權占有，原告亦無證據證明被告於九十二年以前占有系土地，故原告主張八十六年至九十二年間不當得利部分亦不成立。
三、按系爭土地九十一年及九十二年之地價稅稅金，業經被告等人繳納完畢，此有稅捐處函及已繳納金之稅單可證。故被告等人使用祭祀公業周可安之系爭土地，既已依原告之要求繳交稅金，當亦為使用系爭土地支付有對價，核與民法第四百二十一條有關租賃規定之意旨相當，則被告等人當然亦有權使用系爭土地。縱本院不認兩造間有租賃關係存在，則被告等人依無因管理或不當得利之法則，其所繳交之租金，亦可向原告請求償還，被告當然可就此請求償還之金額就原告所主張之損害金，為抵銷之主張；或直接認定為損害金之部分給付，就原告依法得主張之金額中扣減之。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭台北市○○區○○段二小段第三三六號、第三三六之一、第三三六之三號及第三三六之四號等四筆土地（下稱系爭三三六地號、三三六之一地號、三三六之三地號、三三六之四地號土地），係祭祀公業周可安所有，如附表所示被告及門牌之房屋均坐落於系爭土地上，其位置及面積各如附圖所示。
二、原告與訴外人周有生三人係經台北市原古亭區公所七十六年十一月三十日北市古民字第一三○一四號函同意備查為系爭祭祀公業管理人。而周有生已於八十八年七月三十日死亡。
肆、本件首要爭點即為原告是否為系爭祭祀公業合法管理人？
一、按關於祭祀公業之訴訟，除設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴外，應由其派下員全體起訴或被訴，始為適格。次按「當事人適格為訴權存在之要件，屬法院應依職權調查之事項。本件林德川是否即係祭祀公業林鐘之管理人，與其得否就系爭訴訟標的之法律關係為實施訴訟權，所關頗切，法院自應先依職權詳為調查審認」（最高法院八十四年度台上字第一三六五號判決要旨）。是被告既以原告二人非系爭祭祀公業合法選任之管理人抗辯，依前揭說明，本院自應依職權調查審認。如認原告確非系爭祭祀公業合法選任之管理人，因本件為本於系爭祭祀公業土地之物上請求權訴訟，依首揭說明，原告為系爭祭祀公業起訴其當事人之適格自有欠缺。次查，有關祭祀公業派下員資格之認定、管理人之選任暨派下員會議之決議，俱屬私權範圍，如有爭執，應依民事訴訟程序解決，行政機關之列冊並無創設或消滅之效力；又派下員為身分權，並非由法院判決所創設，其派下員身分本已存在，如因派下權存在與否不明，而向法院起訴，法院亦係就其原本存在之身分權予以確認其派下權存在。故原告雖主張就其為管理人之情事，已向原古亭區公所聲請准予備查，且於另案為系爭祭祀公業起訴請求拆屋還地，亦經法院判決勝訴，足見其管理權之存在並無疑問云云。然該區公所之准予備查僅屬形式上之審查，並無實質確定私權之效力，本院自得就上訴人是否確係系爭公業之管理人而為實體上之審究，而原告前揭起訴之另案審理中，其管理權之存否並未經對造爭執，且該案既判力尚不及於本件被告，自難以該案中逕列渠等為管理人而為判決即謂原告之管理權當然存在。至原告又主張依八十二年四月二十日最高法院八十二年度第二次民事庭會議決議認如土地登記錯誤，但在塗銷登記前，登記之所有權人依法既經登記，有絕對效力，自得對無權占有土地之第三人請求返還土地之法理，是其已經地政機關登記為系爭祭祀公業管理人，於未塗銷前即不得否認其地位云云，惟查，前揭最高法院之決議係指土地登記所有權有錯誤之情形，且土地法所謂登記有絕對效力，係為保護信賴登記第三人及交易安全而設；本件被告並不爭執系爭土地之所有權人為系爭祭祀公業，且亦無需保護信賴登記之第三人存在，而與前揭決議所示情形不同，自無適用餘地，原告援引前揭決議主張其管理人身分因登記而有絕對效力、不容推翻云云，尚無足取。
二、經查，本院向台北市中正區公所函詢原告備查為系爭祭祀公業管理人之過程，經該所以九十三年六月二日北市正民字第○九三三一○七一六○○號函覆略謂：本件原告二人及訴外人周有生為管理人係該所以七十六年十一月三十日北市古民字第一三○一四號函同意備查在案，惟於七十九年五月二日北市正民字第三二三五號函同意變更系爭祭祀公業之管理人為訴外人周文進、周建昌及周吉雄等三人，後因管理權疑義，經本院於七十九年九月二十七日以七十九年度訴字第三五八七號判決確認周文進等三人對系爭祭祀公業之管理權不存在。是該所於八十年十一月二十三日註銷前確認周文進等三人同意變更管理人之函，並認原告三人之管理權依法繼續有效至今。自七十六年至今系爭祭祀公業均未再向該管公所申辦管理人變更在案。（見本院卷㈢第五九八頁），而本院再向中正區公所函調原告申請變更管理人之資料，依原告所提之申請書及推選書所示，原告係於七十六年十月六日經派下員一○三人之推選而產生，當時所列冊之派下員僅一百二十六名，（見本院卷三第六三七至第六四六頁）。
三、次查，原告及周有生經一○三名派下推選為管理人後，系爭祭祀公業即陸續有確認派下員之訴訟，至七十九年經中正區公所七十九年三月七日古民字第二三八八號函准予列冊之派下員已增為四九五名，而訴外人周文進、周建昌、周吉雄三人即以派下員已增加為四九五名，原僅經一二六名推選之管理人已自然失效為由，在其中列冊四九五名之三五六名派下員推選後，於七十九年四月八日申請變更管理人，並經該公所於七十九年五月二日函同意變更在案，是原告即向該三人提起本院七十九年度訴字第三五八七號訴訟事件，一審原告獲勝訴判決，嗣經周建昌、周文進上訴高院，該院以八十年上易字第三號駁回其上訴在案，該判決理由中即採原告所提派下員名冊依法令僅為提供地政機關登記時之參考資料，無確定私權上之法律效果之主張，以關於系爭公業管理人之產生方式，係依內政部七十二年六月十八日七十二台內民字第一六二○四五號函規定，由派下員以個別簽名方式，得全體派下三分之二以上同意為當選，而系爭祭祀公業之派下員名冊為七十三年八月一日編造，先後經其派下員於本院多次訴訟（下均為本院案號），至七十七年訴字第五九五號周六等三五二人確認渠等為派下員為止，共有派下員五五二人。周建昌等三人推選時系爭祭祀公業列冊之派下員雖僅有四九五名，但當時最高法院七十八年台上字第七七四號判決已確認周寶珠等六十九人派下權存在，惟台北市中正區公所僅准其中十二人列派下員名編號自四八四號至四九五號，而未准餘五十七人列冊，於七十九年五月二日同意變更周建昌等三人為系爭祭祀公業之管理人後，再於次日七十九年五月三日同意依最高法院七十八年台上字第七七四號判決補列前揭五十七人補列冊，則系爭祭祀公業派下員名冊自斯時增為總額五百五十二人。但該派下員名冊不生確定私權效果，故該院以最高法院七十八年台上字第七七四號判決周寶珠等六十九名確認派下權存在事件，在七十八年四月二十日判決確認其等派下權存在，當時系爭祭祀公業派下員名冊已列名四八三號，而該案係於七十九年四月二十八日推選管理人，自應加計該六十九名確定之派下員為五百五十二名計算派下員總額，故當選應有三分之二派下同意即三六七人以上之同意，周建昌等三人僅得三五六名派下同意，不達三六七人之規定名額，其推選為管理人不合規定，為其論斷依據等情，業經本院調閱前開七十九年度訴字第三五八七號案卷全卷，有判決在卷可稽。準此，依相同之法理，本件系爭祭祀公業之派下員既經最終確定為五百五十二人，亦即自編號一百二十七號至第五百五十二號，均係自始即為第一世周可安之後代子孫而為系爭祭祀公業之派下，而非原告所指編號一至一百二十六號之後代而增加。因更正派下員全員名冊依祭祀公業土地清理要點第九點應檢附全體派下員過半數之同意書辦理，故於一百二十七名以下增加之派下員係先經過向派下員請求更同意未果始提起確認訴訟，其中周寶珠等六十九人即係在七十六年間即已起訴並經判決（其第二審案號為臺灣高等法院七十六年度上字第一七三五號），而原告僅依一百二十名派下員推選為管理人，自與前揭內政部七十二年六月十八日七十二台內民字第一六二○四五號函：由派下員以個別簽名方式，應得全體派下三分之二以上同意始為當選之規定不符，是其推選自屬無效。原告雖又舉同意書一件為證，主張縱其非合法之管理人，惟渠等已經過全體派下員之百分之八十以上即四百五十名派下員之同意，承認渠等為系爭祭祀公業之管理人云云，惟細察原告所提之同意書之內容（見本院卷㈢第七五五頁），該同意書同意之事項為：同意補發一二六名以下之派下員每人二十萬元之車馬費，以及同意系爭祭祀公業所有台北市○○區○○段二小段
一八八、一八八對一地號二筆土地○○○區○○段○○段○○○○號共計三筆土地授權由原告三人出售等事宜，雖其中有同意授權管理人出售之字樣，然究其實際與同意推選原告為系爭祭祀公業之管理人之事尚屬有間，而不能執此認原告已獲三分之二以上派下員同意推選為管理人，則原告此項主張亦非可取。據此，原告既已非祭祀公業周可安之合法管理人，揆諸前揭說明，本件關於祭祀公業所有土地之訴訟，即應以全部公同共有人即全體派下員一同起訴，其當事人適格要件始無欠缺，是原告依民法第七百六十七條所有人物上請求權，提起本件訴訟，請求被告等拆屋還地，即有未合，應予駁回。
四、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不一一再予論述，附此敘明。
伍、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。
據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日
民事第一庭 法 官 王貞秀右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十三 日
法院書記官 劉寶鈴