臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一五五四號
原 告 乙○○訴訟代理人 簡炎申律師
劉芳伶律師被 告 得翼網科技股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾壹萬捌仟元，及自民國九十一年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔分百之三，餘由原告負擔。。
本判決第一項於原告以新台幣柒萬貳仟元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告為台北市○○路○段○○○號七樓之八房屋所有權人，於民國八十九年八月與被告公司簽訂房屋租賃契約，租期二年，每月租金四萬二千元，並經法院公證，雙方約定不得轉租、分租，亦不得未經允許自行裝修，且應按期支付租金。原告與被告公司間之租金係採一次支付一年份之十二月份租金支票方式，原告於簽約後即未曾再到現場察看，詎被告於原告提示九十一年一、二月份租金支票時，該公司撤銷付款委託而遭退票。原告於前往催討租金時，竟發現被告未經同意擅自拆除原有屋內之隔間牆，改裝屋內設施，增設一處出入門，將原有浴廁廚房廢棄或封閉，鋪設鐵板地板，將該一房屋隔間後，又違約轉租、分租予澄郁行銷有限公司及丙○○○○○○，有分租及轉租契約可據。
（二）原告曾於九十一年三月十八日以存證信函催告被告出面處理，但其竟不實指稱獲原告同意云云，為維持原告權利，乃委請律師發函被告，表明原告從未同被告之違法轉租行為，該轉租行為嚴重違反租約第七條、第八條約定，故原告依據同契約第十三條約定依法終止租約，並請其回復房屋原狀交還房屋及給付所欠租金等。
（三）被告於本件九十一年六月十一日起訴後，於九十年七月底遷出系爭租屋，原告不再要求被告回復原狀及賠償損害，雙方間之租約於九十一年三月底終止，原告僅請求被告給付九十一年一、二月間所欠租金八萬四千元，另被告於九十一年七月底始遷出，是故自九十一年四月至九十一年七月共四個月占有該屋，獲有相當於租金之不當利益計十六萬八千元，另因被告拒絕交還房屋，原告尚須委請律師，是故併請求被告給付律師費六萬六千元，三者合計三十一萬八千元，被告於訂約時交付押租金十萬元，被告主張抵銷此部分金額，扣除押租金金額，被告應給付原告二十一萬八千元，並請求自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本一份、本院對上述租約公證書影本、被告開立之退票支票與退票理由單影本一份、照片十二紙、存證信函影本三份、被告轉租澄郁行銷有限公司租賃契約書影本一份、被告轉租丙○○○○○○公司轉租契約書影本一份、律師收取費用收據影本一份、租屋房屋稅繳納證明影本一份及房屋土地登記謄本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告「要求相於租金之賠償」與「為其支付律師費用」之訴。
（二）原告須賠償對被告所造成之商譽、商機與商業投資之損失。
（三）原告須立即歸還租約押金與預付租金支票。
二、陳述：
（一）本件為房屋租賃糾紛，起因於原告片面中止契約之違約、背信及後續協商過程中之毀謗、侵占等觸法行為，是以原告要求被告賠償部分請駁回，辯方因而遭受之損失，應由原告負擔賠償。合約雙方協商過程中，原告刻意拖延日期避不見面，俟租約期滿辯方交還房屋後，仍扣押應交回之預付租金支票與房租押金，不予歸還，反而本末倒置顛倒是非，意圖以興訟為圖謀不當利益之手段，請駁回其訴，並立即歸還被告其所侵占之押金與支票是以訴辯雙方之權利與義務，應還原至共同簽訂合約本身。租賃契約第八條約定：「.... 如經甲方同意之裝修則不在此內。」，以上條款為原告以親筆附加於制式合約中，顯示被告無須回復原告所同意之裝修，乃為雙方自簽約之始即經充分溝通所獲之共識，是以恢復原狀既非本案被告應盡之義務，亦非原告必要之行（設若原告未單方面終止與被告之租約，或於約滿後繼續出租該址為辦公室之用，則無恢復為住家格之必要），原告更無權以此名義要求任何賠償。
（二）原告意圖以不實陳述掩飾其早已知悉並同意被告投資裝修與轉租之事實：因原告於簽約之初即已允諾被告將系爭房屋原已二十年餘年之住家格局，裝修為寬敞之辦公室格局，復於八十九年七月下旬裝修施工期間至現場勘查對裝修成果首肯稱好，此外，原告亦於九十年六月二十二日、九月十三日與、十月二十五日三度親至現場，協商租金支付與勘查並同意現場分租給澄郁行有限公司，以上所舉事實，皆可證明原告在訴狀所稱：「原告於訂約後即未曾再到現場查看」為不實陳述，亦反證其意圖以此不實陳述掩飾其同被告裝修與轉租之事實。
（三）轉租一事既為原告事先知悉與同意，自不得雙方合約第七條禁止違法轉租約款作為主張，原告所稱被告因投資於裝修與設備而得之較高之轉租租金為不當得利之控訴亦不成立，原告無權以返還非法得利理由要求被告給付。
三、證據：提出房屋租賃契約節錄影本為證，並聲請訊問證人洪慧真。理 由
一、本件原告於起訴時原請求被告給付積欠租金八萬二千元、轉租之不當利益四十萬二千七百五十元及返還租賃標的物及賠償損害等，並請求被告丙○○○○○○遷讓房屋，嗣於訴訟進行中以書狀撤回對被告丙○○○○○○之起訴，合於民事訴訟法第二百六十二條第一項規定；又原告於起訴時本院言詞辯論時以言詞變更訴之聲明，僅請求被告給付積欠之租金與租約終止後無權占有相當於租金之不當利益及律師費用合計三十一萬八千元與遲延利息，其變更為訴之聲明之減縮，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款訴之變更例外規定，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於八十九年七月四日與被告簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有坐落台北市○○路○段○○○號七樓之八房屋，每月租金四萬二千元，由被告一次支付一年份之十二月份之租金支票，租賃期間二年，自八十九年八月一日起至九十一年七月三十一日止，租賃契約經法院公證，並約定不得轉租、分租，不得未經允許自行裝修，詎原告提示九十一年一、二月租金支票時，被告向付款銀行表示撤銷付款委託，該二張支票退票，又被告未經原告同意擅自嚴重拆除原有屋內之隔間牆、改裝屋內設施，將有浴廁廚房廢棄或封閑等，並違約轉租予澄郁行銷有限公司及丙○○○○○○公司，原告乃於九十一年三月十一日委請律師依租約第十三條約定終止雙方間房屋租賃契約，被告積欠原告九十一年一、二月份未支付之租金八萬四千元，並自九十一年四月至九十一年七月於租賃關係終止後繼續占有租屋四個月期間相當於租金之不當利益十六萬八千元及提起本件訴訟律師費用六萬六千元，合計三十一萬八千元，扣除原告交付之十萬元押租金，原告應給付原告二十一萬八千元，為此起訴請求被告給付上述金額及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。
三、被告則以：原告以不實理由提前於九十一年三月二十七日向被告表示終止租約，復至現場騷擾，造成被告無法正常使用該屋、原有營利事業登記突遭中斷、無法正常營運及持續空屋之租金損失，被告於原告表示終止契約後表請原告出面協商及賠償損失與結算退還租押金事，原告均以極不合理之要求拖延協商之進行，被告尚得向原告請求賠償，今原告反先行起訴返還租金及不當利益與律師費用，並無所據等語，資為抗辯。
四、原告主張兩造訂立房屋租賃契約，被告未支付九十一年一、二月租金，原告因被告裝修租屋及轉租、分租於九十一年三月三十一日終止租約之事實，業據原告提出房屋租賃契約書影本、系爭租屋建物謄本、本院公證書影本、被告開立之退票支票與退票理由單影本、原告於九十一年三月間委請律師發終止租約存證信函影本、照片十二張及被告轉租予訴外人澄郁行銷有限公司及碩特國際電腦行房屋租賃契約書影本等件為證，被告對上開事實及原告所提證據並不爭執，堪認原告主張為真實。被告既於租賃期間中未支付九十一年一、二月份租金八萬四千元，原告基於租賃契約請求被告給付該二月份租金，應屬有據。
五、被告抗辯原告提前終止租約，卻避不結算以極不合理要求拖延協商，謀取空屋租金之不當利益云云，是故所應審究者為：原告是否得提前終止房屋租約；原告請求被告支付租約終止後繼續占有租屋相當於租金之不當利益是否有據。
（一）原告得否提前終止租約：按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」，民法第四百四十三條定有明文。經查，兩造簽訂經本院公證之租賃契約書第七條約定：「乙方（指被告）未經甲方（指原告）同，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，基此，原告已於訂立租約時明確反對被告將系爭租屋轉租他人，此租約復經本院公證人公證，雙方即應按約定內容履行，然被告於九十年十月二十五日將租屋部分轉租予訴外人澄郁行銷有限公司，租賃期間自九十年十月二十五日起至九十一年七月三十一日止，共九個月，每月租金三萬一千五百元，又於九十一年二月二十日再將系爭租屋轉租予訴外人丙○○○○○○，租期自九十一年三月一日至九十一年七月三十一日共五個月，每月租金三萬四千六百五十元，有被告與該二商行簽訂之租賃契約書（見原證七）可證，被告轉租之事實至為明顯，是原告提前於九十一年三月間委請律師發函表示自九十一年三月三十一日起終止系爭租約，符合民法第四百四十三條第二項規定，應屬有據。被告雖辯稱原告於九十年六月二十二日、九月十三日與十月二十五日三度親至現場，並同意現場分予澄郁公司情形，不得以雙方訂立之租約第七條約定而認係違法轉租云云，惟原告否認同意被告轉租，且如原告口頭同意轉租，使被告收取三萬多元轉租租金，對原告屬不利之行為，原租賃契約約第七條禁止轉租約款理應重新刪除，惟該約定條款並未取消，被告稱原告同意轉租，不足採信。原告雖聲請訊問證人洪慧真，但兩造既有書面租賃契約，應以該契約雙方權利義務主要憑據，被告既未請原告刪除轉租禁止約款，其聲請傳訊證人證明原告曾同意得為轉租，核無必要，附此敘明。
（二）被告於租約終止後繼續占有房屋，原告請求相當於租金之不當利益是否有據：兩造之房屋租賃契約於九十一年三月三十一日終止，已如前述，原告主張被告繼續占有系爭租屋至九十一年七月底始遷出之事實，被告對此並不爭執，亦經本院於九十一年九月五日履勘屬實，有勘驗筆錄可按，是被告於九十一年四月一日至九十一年七月三十一日止繼續占有系爭租屋，應可確認，被告既於租賃關係終止後占有系爭租屋，屬無法律上原因，而原告於租約終止後不能取得該屋之使用，即受有損失，被告受有相當於租金之利益，該利益以被告承租之租金價格計算，應符合社會通念，因之，原告依民法不當得利規定請求被告給付四個月相當於原契約租金之不當利益，亦屬有據。被告雖抗辯其因原告提前終止租約使其無法正營運，亦未使用該屋云云，惟原告係因被告違法轉租提前終止租約，租約已為終止，被告即應將租屋返還，惟被告於九十一年七月三十一日始遷出，此期間仍由被告占有中，被告自須支付相當於租金之不當利益，其所辯尚不足採。
六、原告請求被告給付為伸張其權利所支付之律師費用六萬六千元之事實，業據其提出律師費收據為證，被告對此並未爭執，查兩造於房屋租賃契約書第十一條約定：「乙方（指被告）若有違約情事，致損害甲方（指原告）之權益時願賠償甲方損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責。」，因之，兩造對於因被告違約而涉訟時，關於律師費用支出，已於租約中預先訂立，而被告積欠租金及違法轉租，為原告提前終止租約，被告復未即交還房屋，被告既違約事實在先，原告提起訴訟委請律師，所支出費用符合前開約定，原告據此請求應屬有據。
七、綜上所述，原告主張被告未支付二月份之租金，及違法轉租予他人，原告提前終止租約，又因被告遲於九十一年七月三十一日始遷出，受有相當於租金之不當利益，請求被告賠償其支出之律師費用，應為可取。被告抗辯原告同意轉租，提前終止租約使其不能正常使用該屋受有損失云云，並不足採。從而，原告基於租賃契約，請求被告支付九十一年一、二月份之積欠租金八萬四千元，並基於不當得利法律關係請求被告給付四個月相當於租金之不當利益計十六萬八千元，與基於租賃契約第十一條約定，請求被告賠償律師費用六萬六千元，合計三十一萬八千元，應屬有據，惟原告曾收取十萬元之押租金，被告主張抵銷，原告扣除此部分數額，請求被告給付二十一萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年六月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
八、原告陳明願供擔保聲請假執行，核無不合，爰酌定擔保金額准許之。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十一條、第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 三十一 日
民事第三庭法 官 李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 二 日~B法院書記官 林梅珍