臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年重訴字第一五九九號
原 告 戊○○原 告 丁○○原 告 己○○原 告 庚○○訴訟代理人 余淑杏律師被 告 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 莊國明律師複 代理人 劉懷先律師被 告 乙○○訴訟代理人 蘇遠成律師複 代理人 翁美花律師右當事人間返還租賃物事件，本院判決如左：
主 文
壹、被告丙○○向原告承租座落台北市○○區○○段二小段五二五地號，如附圖乙部分面積六十二平方公尺土地租金，自民國九十一年六月二十二日起，調整為每月壹萬叁仟元。
貳、被告甲○○向原告承租座落台北市○○區○○段二小段五二五地號，如附圖甲部分面積九十二平方公尺土地租金，自民國九十一年六月二十二日起，調整為每月壹萬玖仟元。
叁、被告乙○○向原告承租座落台北市○○區○○段二小段五二五地號，如附圖丙部
分面積三十九平方公尺土地租金，自民國九十一年六月二十二日起，調整為每月捌仟元。
肆、原告其餘後位及假執行之聲請，均駁回。
伍、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。事 實
壹、原告方面：
一、聲明：（見起訴狀）㈠先位聲明：
⑴被告丙○○應將坐落台北市○○區○○段二小段五二五地號上之建物，即門牌號
碼為台北市○○路○段○○○巷○號房屋，面積六十二平方公尺，即如附圖所示乙部分拆除，並將土地返還原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起（九十一年六月二十二日）至返還日止，按月給付原告新台幣（下同）貳萬零捌佰叁拾貳元之不當得利。
⑵被告甲○○應將座落台北市○○區○○段二小段五二五地號上建物即門牌號碼為
台北市○○路○段○○○巷○號房屋，面積九十二平方公尺，即如附圖所示甲部分拆除，並將土地返還原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起（九十一年六月二十二日）至返還日止，按月給付原告叁萬零玖佰壹拾貳元之不當得利。
⑶被告乙○○應將座落台北市○○區○○段二小段五二五地號上之建物，即門牌號
碼為台北市○○街○○○號房屋，面積三十九平方公尺，即如附圖所示丙部分拆除，並將土地返還原告暨自起訴狀繕本送達翌日起（九十一年六月二十二日）至返還日止，按月給付原告壹萬叁仟壹佰零肆元之不當得利。
⑷訴訟費用由被告負擔。
⑸願供擔保請准供擔保宣告假執行。
訴訟標的：所有物返還請求權、不當得利返還請求權㈡備位聲明：
⑴被告丙○○向原告戊○○、丁○○、己○○、庚○○承租座落台北市○○區○○
段二小段五二五地號，面積六十二平方公尺，即如附圖乙部分土地之租金，自收到起訴狀繕本送達之翌日起（九十一年六月二十二日）調整為每月貳萬零捌佰叁拾貳元。
⑵被告甲○○向原告戊○○、丁○○、己○○、庚○○承租座落台北市○○區○○
段二小段五二五地號，面積九十二平方公尺，即如附圖甲部分土地之租金，自收到起訴狀繕本送達之翌日起（九十一年六月二十二日）調整為每月叁萬零玖佰壹拾貳元。
⑶被告乙○○向原告戊○○、丁○○、己○○、庚○○承租座落台北市○○區○○
段二小段五二五地號，面積卅九平方公尺，即如附圖丙部分土地之租金，自收到起訴狀繕本送達之翌日起（九十一年六月二十二日），調整為每月壹萬叁仟壹佰零肆元。
⑷訴訟費用由被告負擔。
訴訟標的：民法第四百四十二條
二、陳述：㈠緣被告等人因租用座落台北市○○段○○段○○○○號土地（下稱：本件土地）
建屋，因與原所有權人周基振（已死亡）基地租賃爭議，前經鈞院八十五年重訴字第六一八號判決、台灣高等法院八十六年重上字第一三七號判決，認被告等與周基振間有成立不定期租賃關係。本件土地於民國（下同）八十八年間由原告四人向周基振買受取得，後因周君死亡，由其繼承人周蔡金玉、周吉祥、周明明協同移轉所有權予原告四人。（見起訴狀、審卷第九六頁）㈡先位聲明方面：（⑴至⑶起訴狀，⑷至⑹見四四至四六頁，）⑴惟民法於八十九年五月五日修正施行其中民法第四二五條規定：「出租人於租賃
物交付後，承租人占有中，縱將其所有權與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」復窺其第二項之增訂理由稱：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權益關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或未定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」足見不定期租賃未公證者，當無買賣不破租賃之適用，則被告縱與原告之前手周基振就系爭土地成立不定期租賃關係，然於移轉由原告取得時，既未經公證，當不能由原告承受，應認對原告不生效力。鈞院八十九年度簡上字第三四五號民事判決亦採相同見解。
⑵原告乃依此而催告被告等三人拆屋還地，惟被告等仍置之不理，為此爰依民法第七六七條請求被告等返還所占有如附圖所示之土地。
⑶另無權占有他人不動產者，得獲得相當於租金之不當得利，迭經實務判決在案，
參以前開租金額顯然過低，爰請求被告應依土地法第九十七條規定，以當年度申報地價之年息百分之十，復以每年十二月份折計計算相當於每月租金之不當得利，又，土地法第九十七條明定租金以土地、建物之申報價額之百分之十為最高限額，惟依系爭土地係台北市○○○○○段而且形狀方正，其價值絕非僅此，此可由申報地價與主管機關每年查訪之實際交易價值（即土地公告現值）差距達三倍可知，故原告認為應以最高限額即申報地價之一百二十分之一（相當於年息百分之十）計算每月相當於租金之不當得利，方為恰當。
⑷本件並無買賣不破租賃規定之適用，被告等應返還租賃物予原告，並賠償原告損
害；鈞院八十九年度簡上字第三四五號民事判決，亦認為修正後民法第四百二十五條第二項，於修正前租約亦有其適用。是以，縱認被告與原告之前手就本件土地間有不定期租賃關係存在，亦因民法第四二五條第二項修正而對原告並不生效力。
⑸被告等以民法第四二六條之一、四二六條之二、四二五條之一、四二二條之一、
土地法第一百零三條之規定及該等規定之立法理由為據，而主張本件無民法第四二五條第二項之適用云云，並無可採。蓋以：
①按民法第四二六條之一規定，乃規定基地租賃之承租人將房屋所有權轉讓時，
該基地租賃契約由房屋受讓人當然繼受之情形，與本件民法第四二五條第二項所指未經公證之不定期租賃關係並無買賣不破租賃之情形不同，自無得以該規定及立法理由，而認本件無民法第四二五條第二項規定之適用。
②至於民法第四二六條之二則規定承租人有優先承買權之情形，民法第四二五條
之一則規定土地及房屋單獨交易時租賃關係推定之情形，民法第四二二條之一則規定基地建築承租人有地上權登記請求權之情形等等，則均亦與民法第四二五條第二項之規定不同，依前所述，該規定立法理由並無可遽認本件無民法第四二五條第二項規定適用之理由。
③另被告尚指依土地法第一百零三條之規定，而主張出租人不得任意收回租賃物
云云，惟查，民法第四二五條第二項乃法定不適用買賣不破租賃之情形，與土地法第一百零三條規定自無抵觸，是被告所稱並無可採。
⑹另查，被告主張原告與前手間就本件土地之買賣契約不得對抗被告云云，並不可採：
①原告之前手已就本件土地出賣之事實通知被告等人，因被告等人表示無力購買
本件土地，故伊等已不得主張優先承買權，被告等辯稱本件土地買賣契約不得對抗伊等云云，並不可採。
②況按最高法院八十六年度台上字第二七Ｏ七號民事裁判謂：「土地法第一百零
四條第一項所定之優先購買權，除基地承租人不於第二項接到通知後十日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力。」；被告丙○○、甲○○既於八十八年七月十六日分別以台北古亭郵局第一七三八、一七三九號存證信函，承認原告為本件土地之所有權人，且表示欲繼續給付租金云云（嗣業經原告拒絕）。乙○○於既八十九年九月十四日檢附本件土地登記謄本向鈞院提存所表示原告為本件土地之所有權人，伊為清償本件土地租金而辦理提存云云，可見被告等人早已知悉本件土地出賣予原告事，且被告等人尚表示願向原告給付租金，且提存相關款項，更可證被告等業已拋棄其優先購買權，是依前揭裁判意旨，被告等人之優先承買權自己拋棄。
③至於被告等人尚辯稱伊等於發前揭存證信函當時並不知悉買賣條件，故無所謂
拋棄優先權可言云云，並不可採。蓋被告等人既於發前揭存證信函當時，即已知悉本件土地出賣事，則伊等之優先購買權即已存在，伊等是否受通知而知悉買賣條件，僅影響該優先購買權除斥期間之起算而已，是本件被告等人於知悉本件土地出賣事，不但怠於向原基地出租人行使該優先購買權（或促其告知買賣條件），卻反而發前揭存證信函向原告表示，承認原告為本件土地之所有權人者，則被告等人前揭發存信函及提存租金之行為，實無異屬拋棄其優先購買權，況土地法第一○四條之優先購買權，亦非不得預先拋棄（參八十四年法座談會見解）。
⑺被告辯稱原告與前手間之本件土地買賣契約不得對抗被告云云，並不可採：
按最高法院六十七年度第五次民事庭庭推總會會議決議（一）指明：「土地法第一○四條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有權人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在要件。」等，可知土地法第一○四條所稱基地承租人之優先購買權，性質上乃形成權，且該優先購買權人須向基地出租人為自己願負支付出租人原與第三人所約定代價義務之意思表示後，方得主張出租人原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，對伊不生效力。查本件縱先不論被告等人早已拋棄該優先購買權，且被告等人迄今並未向基地出租人（即原告之前手）為優先購買權之意思表示而言，則該被告等人之優先購買權既未行使，依前揭決議意旨，被告等自不得遽指原告與前手之物權移轉行為當然不得對抗伊等。
㈡備位聲明方面：（⑴見起訴狀，⑵⑶見審卷第九八、九九頁）⑴縱鈞院未准前開請求，則另依民法第四四二條規定：「租賃物為不動產者，因其
價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，原告亦得聲請調整租金。查本件租金，如前所述，依被告丙○○等人與原告之前手間於民國六十年間所成立之不定期租賃，被告丙○○等人僅分別負擔之租金數額為參佰壹拾壹點貳元、伍佰零壹點柒元、肆佰零陸點陸元而已，然近數十年來，台北之土地價值因工商繁榮發展，早已飛漲，此為眾所周知之事，出租人依法自得為增租之請求，至所加額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，又所謂土地繁榮程度又應以租用土地自身之繁榮程度為衡（最高法院六十九年台上字第七四七號判例），而依土地法第九十七條：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，本件土地之申報地價雖僅為每平方公尺肆萬零參佰貳拾元，然依系爭土地座落台北市內之精華地段而且形狀方正，其價值絕非僅此，此可由該申報地價與公告現值每平公尺為壹萬貳仟陸佰元，高達三倍差距可知，故原告認為縱以申報地價為計算標準，亦應酌以百分之十最高租金方為恰當，並以一年十二個月份折計，爰請求將租金調整為每月按其所佔用面積，依當年度申報地價之一百二十分之一計算租金額（即年租金為申報價值年息百分之十），當屬於法有據。
⑵查被告等人雖辯稱原告請求調整租金至本件土地申報地價百分之十過高云云，惟
查，按本件土地登記謄本公告現值已逾申報地價三倍餘，可見系爭土地實際價值已逾申報地價甚高，是倘按土地法第九十七條之規定以申報地價年息百分之十為租金之計算，原告之損害已難彌平，豈有請求過高之情形，況本件被告等人所座落之土地乃台北市○○○○○段而形狀方正，又臨古亭捷運站，交通便利，且位高級學區，生活機能甚佳，被告辯稱位置偏僻云云，實不可採信。
⑶至於乙○○稱伊已依系爭基地申報地價年息百分之五計算給付租金事，查原告自
始即未曾領取該提存物，自不得逕認原告已同意該租金調整事，原告仍得依民法第四四二條規定聲請調整租金。
⑷本件土地離羅斯福路捷運站很近，但被告所舉案例距離羅斯福路比較遠，且沒有
捷運站，且現場環境很單純。（見第九六頁）
三、證據：提出
⑴：地方法院判決影本乙份。
⑵：高等法院判決影本乙份。
⑶：土地登記謄本影本乙份。
⑷：判決查詢乙則。
⑸：存證信函影本共四份。
⑹：裁判要旨。
⑺：丙○○存證信函影本。
⑻：甲○○存證信函影本。
⑼：原告一六七四號存證信函及回證等影本。
⑽：原告一六七五號存證信函及回證等影本。
⑪：乙○○八十九年九月十四日提存書影本。
⑫：庭推決議乙則。
⑬：存證信函影本四份。
⑭：提存書影本十二份。
⑮：法律座談會意旨乙則。聲請測量現場。
貳、被告方面：
一、聲明：（見審理卷第三三、七二頁）㈠駁回原告之訴。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，請准供擔保免假執行。（限於先位聲明）
二、丙○○、甲○○所為陳述：（㈠㈡見審卷第十九至二三頁，㈢見七二至七四頁，㈣見第九一至九二頁）㈠本件並無民法第四百二十五條第二項之適用，被告係基於租賃關係合法占有本件土地：
⑴查本件係以建築房屋為目的而租賃他人建築用地之基地租賃，與一般租賃不同，
民法第四百二十五條第二項係針對一般租賃而言，與基地租賃性質不同，無適用之餘地。
⑵民法第四百二十六條之一規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時
，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」其立法理由在於租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害於社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，故為此規定。是建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權當繼續存在，自不待言，甚而立法者認此情況使用與所有仍不能合一，故又規定出租人出賣基地時，承租人有優先承買之權，以達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，此於民法第四百二十六條之二立法理由，述之甚詳。
⑶次按民法第四百二十五條之一第一項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所
有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地或房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」其立法理由即在於土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。依此法理，足徵建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權當繼續存在。
⑷另按土地法第一百零三條就不定期租賃，出租人收回租用建築房屋之基地，定有
嚴格之限制，其立法目的在於出租人不得對建築房屋之基地任意收回，除第一款因契約年限屆滿收回外，餘皆以承租人之故意過失為收回之理由，良以承租人非無故意過失，縱屬不定期租賃，出租人亦不得任意收回，藉以保障承租人之權益也。倘若出租人得藉由移轉所有權予他人之方式達成其收回基地之目的，顯然與土地法欲保護承租人之目的相抵觸，亦使上開條文成為具文，亦足徵建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權當繼續存在。
⑸末按民法第四百二十二條之一規定，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後
，得請求出租人為地上權之登記。依上開法條意旨，基地租賃已非單純屬於債權性質之租賃權，法律已將其物權化。原告雖向原基地出租人購買本件基地，然並仍繼受租賃契約。
㈡按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二
條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，有最高法院八十一年台上字第三０六二號判決可參。又土地法第九十七條第一項之規定，係法律就租金之最高限度所為之規定，並非所有租金皆應達到法定最高限額，查被告利用本件租用基地，係當自宅使用，並未獲得任何商業利益，亦未因土地價值之升降抑或四周環境之改變而有所不同，且本件土地地處巷弄內，位置偏僻，原告主張以最高限額作為租金之計算依據，顯然不公。另原告先位聲請求不當得利之計算依據，亦顯然無理，理由同前述。
㈢原告不得向被告主張拆屋還地抑或調整租金：
⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。出賣人
未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約非但不得對抗優先購買權人，且對優先購買權人而言，應屬無效，有土地法第一百零四條修正理由可參。依此規定，地上權人、典權人，承租人之優先購買權，具有物權之效力，因此若優先承買權人主張其就系爭土地有優先承買權，如果屬實，土地之買受人既不得以其與出賣人所訂立之買賣契約對抗優先承買權人，亦不得請求優先承買權人拆屋還地抑或調整租金（參見最高法院八十年台上字第一六三六號判決）。
⑵另按土地法第一百零四條第二項固規定同法第一項規定優先購買權人，於接到出
賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。是承租人之優先承買權，必須出租人將出賣條件通知承租人後，始有表示承買或放棄承買之可言，倘若土地所有人出賣土地時，未通知土地承租人是否依同一條件購買，自無適用上開規定視為放棄優先購買權之餘地，有最高法院八十年度台上字第二一一五號判決可參。
⑶查被告為系爭土地之承租人，依土地法第一百零四條之規定，就系爭土地有優先
購買之權，然周基振之繼承人從未合法通知被告是否依出賣條件優先承買，則原告與周基振之繼承人間之買賣契約非但不得對抗被告，且對被告而言，亦無表示承買抑或放棄承買之可言。又因周基振之繼承人遲未通知被告是否依出賣條件優先承買，被告恐其等以被告遲付租金而達終止租約之目的，僅得將租金提存以保障自身之權益，然被告從未拋棄優先購買權。
⑷原告應提出證明依照買賣契約條件通知被告。原告所提出判決並不是實務通說，
被告從來沒有看過契約書，不知道買賣契約在何時訂立。（見第四二至四三頁）㈣原告主張以土地申報地價年息百分之十作為租金之計算依據，顯然過高：
除最高法院八十一年台上字第三０六二號判決見解外，鈞院就台北市○○○○段巷內、木柵路巷道近捷運、鄰近漢口街二段與開封街等處，相關案卷租金均為申報地價年息百分之四至五。此等前述土地較本件土地位置為優，然本件爭土地面積狹小，並無獨自興建大型建築物之可能，使用價值不高，且被告利用本件租用基地，係當自宅使用，並未獲得任何商業利益，亦未因土地價值之升降抑或四周環境之改變而有所不同，且系爭土地地處巷弄內，位置偏僻，原告主張以最高限額作為租金之計算依據，顯然過高。
三、乙○○方面：（㈠至㈢見三三至三五頁，㈣㈤見第六七至六九頁，㈥見三五至三六頁）㈠於原告補充說明移轉所有權前，主張原告當事人不適格：
按土地法第一百零四條規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。新修正民法第四百二十六條之二，亦為相同規定。查原告等主張於八十八年間向周基振購買系爭基地，並於八十八年六月二十八日為所有權移轉登；惟周基振係於八十六年間死亡，繼承人為周蔡金玉、周明明、周吉祥、周樂玲等四人，原告等於八十八年間應係向周蔡金玉等四人購買系爭基地，並非向周基振購買。而周蔡金玉等四人並未合法通知優先購買權人即被告乙○○是否購買，則本件土地所有權移轉登記不得對抗被告乙○○。原告請求被告乙○○返還所占有之系爭基地，並請求占用期間之不當得利云云，顯屬當事人不適格，其請求顯無理由。
㈡周基振與被告乙○○間之租賃關係對原告等仍屬繼續存在：
八十九年五月五日修正之民法第四百二十五條固有規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，但此一規定並無溯及效力─參見民法債編施行法。且台灣高等法院八十九年度重上字第四五一號與鈞院多件判決亦持相同見解。故本件基地仍有買賣不破租賃之適用。
㈢參見與本件情形相近之民法第四百二十六條之一、之二規定，足見租用基地建築
房屋，出租人基地所有權移轉時，其基地租賃契約，對於基地受讓人，仍繼續存在。基此，被告乙○○向周基振租用基地建築房屋，周基振於八十六年間死亡，周基振之繼承人周蔡金玉等人繼承後，將其基地所有權移轉予原告等，周基振與被告乙○○間之基地租賃契約對於原告等仍繼續存在。因此，原告等主張被告乙○○無權占有，依民法第七百六十七條之規定，請求被告乙○○返還所占有的之土地，並請求被告乙○○給付相當於租金之不當得利，均無理由。
㈣原告前手從未合法通知被告乙○○行使優先購買權：
⑴按土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買
之權。所謂有依「同樣條件」購買之權，係指有依基地所有人與第三人間所訂買賣契約條件或第三人承諾之條件購買之權。至於原告謂優先購買權人須向基地出租人為先買之意思表示後，方得主張基地出租人與第三人間之買賣契約不得對抗伊云云，與土地法第一百零四條之規定並不符合，顯係錯誤。
⑵周蔡金玉等四人從未提出其與原告間之買賣契約，致被告乙○○無從得知周蔡金
玉等人與原告間所訂買賣契約條件，而無法以「同樣條件」行使優先購買權。是原告謂其前手已就系爭基地出賣之事實通知被告等人，被告等人表示無力購買系爭基地云云，並非真正。
⑶況且，周蔡金玉等人從未證明其與原告間有買賣契約之存在，是被告乙○○行使
優先購買權之要件並不存在。而被告乙○○行使優先購買權之要件既不存在，何來放棄優先購買權之說？是原告謂被告乙○○業已拋棄優先購買權云云，顯係錯誤。至於被告乙○○知悉系爭基地出賣予原告後仍願給付租金，與行使優先購買權係不相干之兩回事，不得因此謂被告乙○○業已拋棄優先購買權。另原告謂被告乙○○是否受通知而知悉買賣條件，僅影響該優先購買權除斥期間之起算而已云云，亦係卸責之詞，蓋原告之前手未通知被告乙○○買賣條件，則原告與其前手之買賣契約即不得對抗被告乙○○，而非僅影響優先購買權除斥期間之起算而已。
⑷土地法第一百零四條第二項後段規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂
立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。換言之，若出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，該契約對優先購買權人而言，屬自始、當然、絕對無效，而非效力未定。原告謂被告乙○○願給付租金予原告，即係承認原告與其前手之買賣契約云云，顯係將其與前手間自始無效之買賣行為誤為效力未定，而係錯誤。
㈤原告以現行民法債編施行法第二十四條第一項：「民法債編施行前所定之租賃契
約，於施行後其效力依民法債編之規定。」，謂民法債編修正施行前所定之租賃契約亦適用修正之民法第四百二十五條第二項規定云云。惟查現行民法債編施行法第二十四條，係原民法債編施行法第十三條移列，內容未修正；現行民法債編施行法並未特別規定八十九年五月五日以前所定之租賃契約，適用修正民法第四百二十五條之規定。是原告援引民法債編施行法第二十四條，主張本件無買賣不破租賃原則之適用云云，顯屬錯誤。
㈥按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定建築基地之租金，按申報價額年
息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息百分之十計算（參照最高法院四十六年度台上字第八五五號判例）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（參照最高法院六十八年台上字第三０七一號判例）。乙○○所有門牌台北市○○街○○○號房屋係一磚造老舊平房，臨近皆屬一、二層矮舊住宅、附近巷道狹小，其利用系爭基地之經濟價值及所受利益不高，又參照系爭基地臨近土地地租，有以土地申報總價年息百分之三．三、或百分之五計算者。李君自八十三年至九十三年，均以本件土地申報地價年息百分之五計算給付租金，有存證信函、提存書可參。不應調高至年息百分之十。
㈦乙○○自八十三年七月起至九十三年六月止，均以系爭基地申報地價年息百分之
五給付租金，除提存法院之租金外，其餘均經原告之前手收受，部分則以原告之前手應付之訴訟費抵銷，而從原告之前手收受被告乙○○給付之租金觀之，足證原告之前手業已同意系爭基地租金調整為按系爭基地申報地價年息百分之五計算。原告向其前手買受系爭基地，依買賣不破租賃原則，原告自應繼受其前手與被告間之買賣關係，包括租金約定等。是原告訴請調整租金，顯無理由。（第六九頁）。
㈧參酌鈞院八十九年度重訴字第二四八號拆屋還地事件、八十九年度訴字第三六一
０號返還房屋事件，其租金以申報總價總合年息百分之三至五為適當。乙○○房屋位於台北市○○街○○○號，與同安街、金門街相鄰，且系爭房屋為二層樓老舊平房，前後均為公寓住宅，並非用以營利，宜以土地申報價額年息百分之三計算。況且被告乙○○以申報地價年息百分之五計算並給付基地租金，已高於上開案例及市價。原告請求將基地租金調整為申報地價年息百分之十，顯無理由。（第一０一至一０二頁）
四、證據：丙○○、甲○○除聲請詢問複丈成果圖面積外，另提出⑴最高法院八十一年台上字第三０六二號判決影本乙紙。
⑵照片正本四紙。
⑶最高法院八十年度台上字第一六三六號判決影本乙紙。
⑷最高法院八十年度台上字第二一一五號判決影本乙紙。
⑸本院八十六年度訴字第五三七號判決影本乙份。
⑹本院九十一年度訴字第四四一一號判決影本乙份。
⑺本院八十九年度訴字第一六二八號判決影本乙份。
乙○○：
⑴：修正理由乙件。
⑵：六十七年台上字第四七九號判例意旨乙件。
⑶：最高法院八十七年度台上字第一八０四號裁定影本乙件。
⑷：九十年度重上更字第二四號判決影本乙件。
⑸：八十九年度重上字第四五一號、八十七年度訴字第三七四三號、八十七年度訴字第三五六八號判決影本各乙件。
⑹：八十六年重上字第一三七號判決影本乙件。
⑺：立法理由乙件。
⑻：立法理由乙件。
⑼：照片四件。
⑽：判決影本四件。
⑪：存證信函影本六件、提存書影本十一件。
⑫：最高法院民事庭決議乙則。
⑬：立法理由乙件。
⑭：判決全文乙件。
⑮：判決全文乙件。
⑯：地圖乙件。理 由
一、雙方同意不爭執之事項：㈠被告三人就本件土地，與原所有權人周基振（已死亡）在八十七年以前，即存有
不定期租賃關係；原告則於八十八年間購得本件土地，由周基振繼承人移轉登記為所有權人（原告最初主張由周基振移轉所有權，最後言詞辯論時更正如上）。本件土地每平方公尺目前申報地價為四萬零三百二十元。雙方因對租金調漲有所爭執，被告三人自八十八年間起，即將相關租金提存於法院。（此等事實分別有土地登記簿謄本、提存書影本等件可證）㈡被告三人租地建屋，房舍庭院所使用位置及面積，分別如附圖所示甲、乙、丙區
域（有勘驗筆錄、台北市古亭區地政事務所九十一年十一月十三日函及同年九月十八日複丈成果圖可證）。
二、爭執要旨：㈠本件不定期租賃是否適用八十九年五月五日修正施行之民法第五百二十五條第二
項規定？原告主張本件租賃適用上述買賣不破租賃之做得到外規定；被告主張基於立法目的、債篇施行法等規定，並無溯及效力。
㈡被告是否已拋棄優先承買權？對於原告所有權人地位是否發生影響？
原告主張被告已知悉買賣情事且未及時行使優先承買權，縱使被告仍享有優先承買權，在其行使權利以前，並不影響原告所有權人地位。被告辯以未獲通知買賣條件以行使優先承買權，原告不得對其主張權利。
㈢原告得調整租金數額為何？原告主張按本件土地申報地價百分之十計算租金，被告辯稱原告主張過高。
二、買賣不破租賃方面：原告雖主張被告與前地主間租賃未經公證，且係不定期，得適用按八十九年五月五日修正施行之民法第五百二十五條第二項規定：「前項規定（指買賣不破租賃，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。但被告反對此一見解。經查：依照同日修正施行之民法債篇施行法第二十四條，其內容並未提及民法第四百二十五條第二項有溯及效力；其修正理由說明「本條為現行條文第十三條移列，內容未修正。」。據此可知，民法第四百二十五條第二項買賣不破租賃之例外事由，對於八十九年五月五日施行前之租賃契約並無溯及效力；從而，原告據以主張不定期租賃不得對抗原告一節，於法不合。
三、被告是否拋棄優先承買權方面：原告主張被告已知悉買賣情事，並未主張優先承買權，反而願意支付租金，顯已放棄優先承買權。被告辯以未獲通知買賣條件以行使優先承買權，是否支付租金與放棄優先承買權無涉。經調查：
⑴按土地法第一百零四條規定：
（第一項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
（第二項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
⑵最高法院八十六年度台上字第二七Ｏ七號民事裁判謂：「土地法第一百零四條
第一項所定之優先購買權，除基地承租人不於第二項接到通知後十日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力。」；故拋棄優先承買權需以基地承租人知悉土地買賣條件為前提；而「知悉買賣條件」，即應包含民法第三百四十五條所規定買賣價金等要素。
⑶原告迄未說明本件土地買賣價金、付款方式等相關條件內容，亦未能證明原告
或其前手曾將買賣條件通知被告；被告辯稱僅知道原告為新地主，並不知道買賣條件一節，應屬實情。原告顯將「知悉土地買賣、過戶」誤為「知悉買賣條件」。
⑷按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句。原告主張被告同意支付租金，卻未行使優先承買權，即為放棄優先承買權之意思云云。然而，依原告所提出被告名義存證信函、支票、提存書影本（見原證十三、十四）；其內容僅記載對於原告支付相關租金等情節，並未提及彼等知悉原告購買本件土地條件，更未聲明放棄優先承買權。原告僅以被告支付租金信函等行為即解釋被告拋棄優先承買權，顯與右述規定不符，不足採取。
因此，本件被告均未拋優先承買權，應可確認。
四、被告尚未拋棄優先承買權，對於原告所有權人、出租人地位之影響：被告乙○○辯稱，依照土地法第一百零四條規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，該契約對優先購買權人而言，屬自始、當然、絕對無效，而非效力未定云云。原告則主張優先承買權僅係形成權，且優先購買權人須向基地出租人表示為自己願負支付出租人原與第三人所約定代價義務之意思表示後，方得行使優先承買權。經調查：
⑴土地法第一百零四條第二項規定，前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日
內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。依其文義所示，承租人雖享有優先承買權；但是此一規定僅具對抗效力─不得對抗承租人，並非所有權移轉歸於無效。最高法院六十七年度第五次民事庭庭推總會會議決議（一）亦指明：
「土地法第一百零四條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。」亦認為優先承買權為形成權之行使，不致於使所有權移轉自始當然無效。
⑵李君辯稱周蔡金玉等人並未通知買賣條件，對於優先承買權人係屬自始、當然
、絕對無效，顯與法條所規範優先承買權性質不符。但是，在基地承租人行使優先承買權以前，原告四人基於買賣不破租賃規定所繼受取得不定期租賃關係仍屬存在，得向李君等承租人收取租金；同時，原告尚無從對被告行使所有物返還請求權、不當得利請求權。
五、調整租金方面：原告主張依民法第四百四十二條、土地法第九十七條，以本件土地申報地價年息百分之十計算租金；被告一致辯稱原告主張租金過高。經調查：
⑴本件土地每平方公尺目前申報地價為四萬零三百二十元，有土地謄本一份在卷
。被告三人房舍庭院所使用位置及面積，分別如附圖甲、乙、丙區域所示，此為雙方所不爭，且有台北市古亭區地政事務所九十一年十一月十三日函及同年九月十八日複丈成果圖可證（見第六０、八六頁）。
⑵丙○○房屋係水泥磚造鐵皮，平房，部分牆壁為土質，內部舖有地磚。甲○○
房屋為水泥磚造二層樓房屋，一樓部分為水泥磚造，二樓部分為木板造，屋頂舖有瓦片，地板為磨石子水泥磚，牆壁為土質，部分屋頂有塌陷。由古亭捷運站旁郵局可進入此二屋所在巷口，步行至古亭捷運站約十至十五分鐘，與羅斯福路古亭郵局直線距離約二十公尺。（見第五七頁勘驗筆錄）。乙○○房在甲○○房屋後側，係磚造二層房屋，鐵皮屋頂，地面舖磁磚。（見同頁背面）。
⑶本院審酌右述情節，且被告三人房屋鄰近羅斯福路，步行至古亭捷運站僅十至
十五分鐘；交通便利，位居精華區域。被告三人房屋均屬自住型，並未做營業用；自八十七年起即以每平方公尺四萬零三百二十元之百分之五計算本件租金，但本件土地申報地價與公告現值差距甚大，以及雙方所舉相關租調整租金裁判見解，目前銀行利率較低等一切情狀，認為應自起訴狀繕本送達之翌日起（九十一年六月二十二日），調整為丙○○每月一萬三千元、甲○○每月一萬九千元、乙○○每月八千元（均略多於申報地價年息百分之六）。
六、原告依據所有物返還請求權、不當得利返還請求權，要求被告分別返還先位聲明所列土地、不當得利，於法不合，應予駁回。原告依據調整租金請求權，請求自九十一年六月二十二日起，將丙○○如附圖乙所示區域、甲○○如附圖甲所示區域、乙○○如附圖丙所示區域租金，調整為丙○○每月一萬三千元、甲○○每月一萬九千元、乙○○每月八千元，為有理由；逾此部分為無理由，亦應駁回。
七、原告先位訴訟受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
九、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項本文，判決如主文。（一、二審訴訟費用係法院所收取之各項費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 九十二 年 一 月 九 日
民事第二庭法官 吳燁山右為正本，係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本）；財產權訴訟，應按上訴利益百分之一．六五，繳納上訴費。另提出雙掛號郵票十份─每份三十四元。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 九 日
法院書記官 柯月英