臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年重訴字第一六三○號
原 告 丙○○
甲○○丑○○戊○○庚○○辛○○丁○○癸○○乙○○子○○壬○○被 告 國揚實業股份有限公司?
法定代理人 己○○訴訟代理人 楊佳璋 律師複 代理人 陳志忠 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告如附表第７欄所示之金額，及自民國九十一年七月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔依附表第９欄所示，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以如附表第欄所示金額之新台幣為被告之供擔保後，得假執行；被告於假執行程序實施前，以如附表第欄所示金額之新台幣為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國八十六年底，與被告訂立「房屋土地買賣契約書」，承購國揚實業股份有限公司興建之天琴大廈之預售房屋，房屋總價金及已繳付被告價金如附表第１、２欄所示。惟因被告嗣後因其法定代理人侯西峰掏空公司資產，建築工程停工一年餘，被告更將土地、房屋信託予富邦建築經理股份有限公司（以下簡稱富邦公司），是被告顯已陷於給付不能，為此依起訴狀繕本之送達解除買賣契約，並請求被告返還已繳納如附表第２欄所示之金額。如不得解除契約請求返還價金，被告沒收附表第２欄之金額為違約金亦屬過高，請求法院酌減金額，依不當得利請求被告返還。
二、原告以請求返還價金金額，與以被告主張沒收違約金顯然過高，依不當得利請求返還金額均相同。故起訴狀中訴之聲明，未列先位聲明及備位聲明。被告主張應列先位聲明及備位聲明。為此，原告始於九十一年十月十七日以爭點書狀，將訴之聲明列有先位聲明及備位聲明。其所指之附表仍如起訴狀之附表。
三、被告提出富邦公司之同意書，主張被告將系爭房屋起造人名義及土地所有權人名義移轉為富邦公司後，即由富邦公司興建完成，並同意移轉與承購人。主張並無違反二造間土地買賣契約第十三條「乙方（指國揚實業股份有限公司下同）如有不能完成興建大樓之情事，甲方（指原告等下同）得解除本契約，乙方除應將甲方已繳價款全部返還外，並應賠償等額之違約金與甲方，但因法令變更或天災等不可歸責予乙方之事由致乙方不能繼續興建或無法交付時，乙方僅負無息退還甲方已繳價款之責任」一節，陳明如左：
㈠、按系爭土地買賣契約書之當事人為二造。買受人為原告，出賣人為被告。原告在被告興建之「天琴大廈」，訂約時，尚未興建，係預售屋之買賣。原告等係基於被告當時信譽卓著，財務健全，營建之房屋品質良好，足堪信賴。始願訂約購買，且分次繳納價金數百萬元之鉅。
㈡、被告在興建期中，竟因被告公司法定代理人候西峰於八十七年十月間，掏空公司資產二百八十三億元。致公司陷於嚴重財務危機。預售屋停工達一年餘之久。
㈢、被告公司於八十九年一月二十一日，將出賣與原告之土地及房屋起人名義，均移轉與富邦公司，其信託之目的：委託出售，以所得售價清償受託人對富邦商業銀行之全部未償債務。
㈣、系爭房屋，並由富邦公司建造完成。
㈤、原告並未同意被告公司將土地及房屋起造人名義移轉與富邦公司，並不同意由富邦公司建造完成。故無接受由富邦公司興建完成後，同意移轉之義務。依上開證據，已十足證明，被告「不能完成興建大樓情事」。則原告依據二造所訂房屋土地買賣契約第十三條之規定，當然得解除房屋土地買賣契約。請求返還全部價金。
四、對於被告主張其他承購戶，僅請求酌減違約金一節，陳明意見如左：
㈠、其他之承購戶，起訴時未主張被告公司有「不能完成興建大樓」之違約情事，主張解除契約，返還價金。而僅請求酌減違約金而已。從而法院不能訴外裁判故各該判決當然不能斟酌被告公司有無「不能完成興建大樓」之違約情事。
㈡、故不能以其他承購戶請求酌減違約金之判決，據以反論原告等在本案主張解除契約，返還價金之主張為無理由。
五、對於台灣高等法院九十年重上字第七十號民事判決之說明：該案係請求富邦公司與被告公司連帶給付，返還價金與上訴人。法院判決認定富邦公司僅為處分受託土地及其地上房屋，以清償被告公司積欠富邦商業銀行之借款。並非房屋土地買賣契約之當事人。認無連帶給付之義務而已。
六、為此請求，先後位聲明均為「被告應給付原告等如附表第２欄所示金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按百分之五計算之遲延利息」「請准供擔保宣告假執行」。
貳、被告抗辯：
一、原告主張請求權基礎有二，一為主張解除契約請求回復原狀，二則為主張不當得利之法律關係，且二者係為先後位之預備訴之合併云云。惟查，所謂預備訴之合併乃原告對於同一被告預料其先位之訴有敗訴之虞，乃在起訴時合併提起不能併存的訴訟，以備先位之訴受到敗訴判決時能就後位的聲明獲得勝訴判決，故而先位聲明與預備（即後位）聲明二者係不能併存。然依照本件原告起訴之聲明所載，均係請求被告給付如起訴書附表所示之金額及利息，則就其先後位之聲明而言顯非二者不能併存，故而原告主張其前述請求權之法律關係以預備訴之合併方式提起，於法顯有未合。
二、實體部分：
㈠、原告主張被告給付不能情事並非事實，說明如下：
１、契約書第十三條第二項「乙方如有不能完成興建本大廈之情事，甲方得解除本契約。」，係兩造就被告「不能」完成興建本買賣契約標的時，原告得行使契約解除之約定，於此應指被告給付不能之情形而言。然查系爭買賣契約原告等所承買之建物被告業已於八十九年十二月十九日取得使用執照完工，並無原告等所主張被告不能興建以及陷於給付不能之情事。
２、被告將土地及建物起造人名義信託予富邦公司，並無損及原告等之利益。反原告依約履行辦理貸款手續，經催告後仍未履行，被告即依契約書第十三第一項第二款解除契約並沒收價金，是被告並無返還原告已繳價金之義務。
㈡、關於原告等主張違約金過高部分：
１、按約定之違約金是否過高，乃為事實問題，原告等主張被告將己付價金全部充作損害賠償及違約金顯有過高之事實係對其有利之事實，應由原告等盡舉證之責，爰先予陳明。
２、依內政部頒行預售屋買賣契約書範本第二十二條第二項之規定，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，而該範本係歷經消費者代表與學者評鑑，基於保障消費者為目的，參酌整體產業市場需求而制定，誠屬公允。而本件被告沒收之款項各佔如附表一所示之百分比而在上開百分之二十額度內，被告沒收之金額並無過高。
４、被告所推出之「天琴」房地銷售案，本已支出相關人事、管理及銷售成本，而今因原告違約，致被告解除原告買賣契約，因此必須額外支出重新銷售的人事、管理及銷售成本，並須承擔房屋跌價之損失。而被告公司乃不動產興建投資業，依八十六年度房屋興建投資同業利潤標準，其毛利率為百分之四十四，費用率為百分之三十，淨利率為百分之十四，足證系爭買賣交易因原告不履約導致被告投入之管銷費用百分之三十化為烏有，此乃被告所受之損害，又被告原可獲得之利潤百分之十四亦告吹，此乃被告所失利益，是以被告受有房地總價百分之四十四之損害，故而自無違約金過高之情事。
㈢、對為原告主張解除契約之理由為被告給付不能、原告須對前述被告給付不能之情事舉證，若原告解除契約無理由，則被告所為之解除契約是否成立；若成立，則違約金是否過高？今僅就上述爭點一一臚列說明如左：
１、被告固不否認於建物興建途中因公司財務之危機而曾中途停工，惟於停工期間被告並未向原告等催繳任何土地或房屋之工程期款，而係於工程復工後，方依買賣契約之規定函催原告等按實際完工之期數甚而於建物整體完工取得使用執照而準備交屋時通知原告等依約對保及辦理貸款之手續，然原告等則均置之未理，被告方不得已依契約之約定解除本件買賣契約，故而原告主張被告無法完成興建大樓而有給付不能之情事顯無所據。
２、關於被告主張解除契約是否成立：原告等所為之解除契約依前述說明既屬違法而不生解約之效力，則原告等違反買賣契約之事實復未據原告等予以否認，則均足以證明被告所為之解除契約係屬合法成立。
３、被告因原告等違約而解除系爭買賣契約後，就系爭不動產另行出售價格如附表第８欄所示，則原告甲○○部分，受有損失價差為二十萬元原告趙瑞珍部分，損失價差為四八三萬元。原告戊○○部分，損失價差為一三五萬元。原告丙○○部分，損失價差為三十五萬元。原告庚○○之房屋目前尚未售出。原告辛○○部分，損失價差為三四０萬元。原告丁○○部分，損失價差為一四０萬元。原告癸○○部分，損失價差為四００萬元。原告吳靜怡、子○○部分，損失價差為三五五萬元。原告壬○○部分，被告並未有損失價差。被告另委託房屋代銷公司所已支出之代銷佣金為按銷售房地總底價百分之六以及重行委託房屋代銷業者銷售所另支出之代銷佣金為按銷售房地總底價之百分之四．五合計因而所支出之代銷佣金費用計算詳如附表二。
４、本件因原告等違約致被告所已沒收原告等所以繳交買賣價金充作違約金額衡情並未過高。退步言之，縱 鈞院審酌全情仍認被告依約所為沒收原告等所繳價金充作違約金之金額仍屬過高，惟參酌民法第二百六十一條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」被告亦得主張以被告所受之前述損害與原告所欲主張返還買賣價金之金額二者相予抵銷，爰並予陳明。
三、為此駁回「原告之訴駁回」、「如受不利判決被告願供擔保請准免為假執行」。
叁、查原告起訴時，係聲明「被告應給付原告如附表（即本判決附表第２欄）所示金
額及利息」。嗣於九十一年十月十六日具狀更正，區分聲明為先位聲明「被告應給付如附表所示之金額及利息」，備位聲明為「被告應給付如附表所示之金額及利息」，為被告所不同意，然原告所更正之先、備位聲明之附表，均係以起訴狀之同一附表為請求金額，是原告起訴之聲明，事實上仍係單一之聲明，亦即，原告更正後之聲明與起訴狀係屬同一聲明，自非訴之變更，合先敘明。惟原告請求之法律依據，似以解除契約價金返還請求權及不當得利返還請求權於同一訴訟程序中主張，屬客觀訴之合併。而原告就此訴訟標的標的定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之聲明與備位訴之聲明，相互排斥而不相容者，尚屬有間。蓋一般訴之預備合併，除有先後位順序之訴訟標的外，尚有先後位訴之聲明，其先後位訴訟標的與訴之聲明係相互排斥而已，而此類型之合併，僅有先後位之訴訟標旳，並無先後位訴之聲明，且先後位之間亦無相互排斥之關係，係屬類似預備訴之合併（學說上稱之為不真正預備訴之合併）。而原告係將同一目的之請求，於同一訴訟程序中請求法院依序裁判，此既可達訴訟經濟之目的，且原告自定裁判之順序，可由原告斟酌其最有利之方法或結果行之，是依處分權主義原則，應無限制之理。從而，本件原告係以解除契約價金返還請求權為先位請求，如先位訴訟標的不合法時，始依不當得利返還請求權主張權利，應予准許，併予說明。
肆、本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意就本院九十一年十一月十八日、九十一年十二月十一五日言詞辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論。查原告主張與被告訂立「房屋土地買賣契約書」，承購國揚實業股份有限公司興建之天琴大廈之預售房屋有買賣契約，房屋總價金及已繳付被告價金如附表所示，未為被告所爭執，復有房屋買賣預定契約書影本十份（置卷外）可證，自堪採信。再兩造於協商爭點過程中，對於國揚公司在八十七年發生財務危機後，就本件建築物大約停工一年、系爭建物事後由富邦公司完成建築並取得使用執照。建築過程是由國揚公司信託登記予富邦公司，而兩家公司間有債權債務關係，所以由富邦公司承受後，富邦經建公司再依被告的指示移轉登記原告，但富邦公司並未承受兩造間的買賣契約（九十一年十一月十八日言詞辯論筆錄），依民事訴訟法第二百七十條之一第三項規定，兩造均受其均束，是本院自須以前開不爭執事項為判斷基礎。然被告否認有原告等人所指債務不履行情事，則本件之爭點，即在於㈠被告是否有給付不能情事；㈡被告是否有解除契約的依據，系爭契約是否已因被告之意思表示而合法解除？如未合法解除，再論就原告解除契約是否合法；㈢違約金是否過高等項，茲分敘如下：
㈠、原告主張被告有給付不能情事，無非係以被告公司發生財務危機，被告公司負責人侯西峰掏空公司資產，系爭建物曾停工一年餘，及被告將建物信託登記予富邦公司，認有不能信任被告公司之事，再以本院九十年訴字第三一六四號民事判決、八十八年度訴字第一六四號刑事判決為論據。然查：
１、本院九十年訴字第三一六四號民事判決係屬個案判斷，無法拘束本件之認定，應先說明。
２、查被告主張系爭建築現已建築完成，為原告所不否認，復有台北縣政府使用執照八十九年永使字第一○三五號在卷可參（被證一），是原告主張被告有給付不能之情事顯不存在。
３、被告主張其將土地及建物起造人名義信託予富邦公司，其目的係在確保系爭買賣契約得順利履行，建築融資銀行能繼續撥款，避免系爭房地遭他人查封造成法律關係複雜化，且若系爭買賣契約之買受人能依約履行合約義務，並完成貸款對保之手續，則富邦公司亦同意將被告所信託之房地產辦理產權過戶予買受人，此業據被告提出原告不爭執之同意書一紙為憑（被證二），自堪採信。而履行契約義務者，除法律或契約另有規定外，固以契約當事人為限，然若第三人自願承擔債務人債之履行，無論第三人與債務人間之契約關係如何約定，僅是履行方法之變更，並不影響契約義務。本件被告將系爭買賣契約之標的起造人名義信託予富邦公司，既係為履行債務所為，並無損及原告等之利益，自難認與債務不履行有何因果關係。
４、原告主張被告法定代理人侯西峰掏空公司資產之本院八十八年度訴字第一六四號刑事判決、系爭建物曾停工一年餘固屬事實，然此對於被告為完成給付不能既無影響，且被告主張停工期間並未向原告等催繳任何土地或房屋之工程期款，而係於工程復工後，方依買賣契約之規定函催原告等按實際完工之期數甚而於建物整體完工取得使用執照而準備交屋時通知原告等依約對保及辦理貸款之手續之情，亦未為原告所爭執。蓋民法第二百二十六條第一項所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；此債務人是否給付不能，以事實審法院最後言詞辯論終結時為準，如事實審法院最後言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果；縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能。若給付不能情事於事實審言詞辯論終結時業已除去，甚已提出給付，自非可認被告有給付不能情事。是原告主張被告給付不能情形，既均屬原告主觀認定，與事實不符，並與民法第二百二十六條第一項所定未合，自非可採。
㈡、查房屋土地買賣預定契約書第十三條第二項之約定「乙方（即被告）如有不能完成興建本大廈之情事，甲方（即原告）得解除本契約，乙方除應將甲方已繳價款全部返還外並應賠償等額之違約金與甲方，但因法令變更或天災等不可歸責於乙方之事由致不能繼續興建或無法交付時，乙方僅負無息退還甲方已繳價款之責任。」，有契約書可按。惟本件被告並無不能完成興建大廈情事已如前述，是原告主張依前開契約第十三條第二項約定解契約即屬無據。又解除權之行使，區分為合意解除與法定解除權，性質完全不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。查原告起訴前並未向被告為解除契約之意思表示，此為原告所自認（九十一年十一月十八日言詞辯論筆錄）。而被告對於原告催告履行契約及解除契約之意思表示如下：
１、原告甲○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證三、四）。
２、原告丑○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證五、六）。
３、原告戊○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證七、八）。
４、原告李麗朱部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證九、十）。
５、原告庚○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證十一、十二）。
６、原告辛○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年四月三十日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證十三、十四）。
７、原告丁○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證十五、十六）。
８、原告癸○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年四月三十日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證十七、十八）。
９、原告吳靜宜、子○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年四月三十日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證十九、二十）。
、原告壬○○部分：被告於九十年三月二十二日通知原告辦理貸款手續，原告置之不理，被告於同年四月四日通知原告以現金一次付清銀行貸款金額，惟原告未為履行，被告於同年五月一日函告解除契約，有原告不爭執之存證信函各一份可證（被證二十一、二十二）。
而原告既不爭執未於被告催告後履行契約，復無任何同時履行抗辯事由。查兩造第十三條第一項第二款約定：經乙方（指被告）通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達七日以上，經乙方催告仍未配合辦理者，乙方得解除本契約，甲方（指原告）無條件同條件所繳全部價款作為乙方重行出售本戶房屋所需費用及稅捐之抵價及捐害賠償金和違約金，本房地由乙方收回。則原告等人既於被告通知辦理貸款未為履行，被告依契約第十三條第一項第二款解除契約自屬有據。而原告所簽定之系爭既經被告於九十年四月三十日或五月一日合法解除，原告自無再以起訴狀為解除契約之對象，是原告主張解除契約依民法第二百五十九條請求返還價金自無所據。
㈢、原告所有之系爭契約，既經被告合法解除，依前開契約第十三條第一項本文約定，被告固得沒收原告所繳納之價金充作違約金，而原告就酌減違約金之請求，即應審酌被告沒收原告所繳之價款充做違約金是否過高？
１、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第二百五十條定有明文。是違約金者，係以確保契約之履行為目的，於當事人間約定債務人不履行債務時，應支付之金錢；而當事人約定債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任者，該違約金即為懲罰性違約金；果無此特別約定者，該違約金即為債務不履行時債務人所應賠償之數額，而為賠償額預定性之違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。查兩造所訂立之買賣契約，其中第十三條第一項如前所述，則本件之違約金應係賠償額預定性之違約金。次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文；而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年臺上字第八○七號判例、最高法院五十一年度台上字一九號判例意旨可資參照。本件當事人所約定之違約金，其性質係賠償額預定性之違約金之違約金已如前述；而本件應審酌原告拒絕履行契約對被告造成之損害。原告等購買系爭不動產之總價為如附表第１欄所示，其中向金融機構貸款部分高達約百分之七十九，可見被告係以系爭不動產得申貸高額款項，減少購屋者須支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色。而本件原告等所繳之金額如占總金額百分比，如附表第４欄所示計算結果，甲○○為百分之二十、丑○○為百分之十七、戊○○為百分之二十、丙○○為百分之二十、庚○○為百分之十九、辛○○為百分之十七、丁○○為百分之十
八、癸○○百分之十八、乙○○及子○○為百分之十八、壬○○為百分之十八，則伊等未依完成向銀行貸款並拒絕繳納價款，致遭被告解約沒收上開款項充作違約金，其沒收比例占總價金比例如附表第４欄所示，如換算成自備款所占之比例更高達百分之八十以上（如附表第５欄所示），衡情顯屬過高。
２、被告主張依內政部所制定之預售屋買賣契約書範本第二十二條之，賣方得沒收之違約金得以房地總價百分之二十計算。惟此契約範本均僅供買賣雙方訂約時參考之用，違約金之約定是否過高，如何酌減，仍應按各契約之具體情形分別審核。查被告所營之系爭房屋出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之不動產興建及租售業，依兩造契約成立之八十六年，依財政部核定之當年度同業利潤標準為百分之十四，此為兩造所不爭執。查此利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件核減違約金之標準。經查，系爭房地總價如附表第１欄所示，如原告依約履行，被告可預期之利潤如附表第６欄所示，則被告主張其房屋跌價損失重售、代銷佣金如附表第８欄所示，並提出重行出售買賣契約影本、房屋代銷契約影本（被證二十七至被證三十四）為證。然就房屋重新出售，對於房屋已建築完成，其施工之品質、現況如何，市場之供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足影響系爭不動產之價格，尚難認此價差即為可歸責於原告之事由，解除買賣契約所受之損害。再者，原告等迄至被告解除契約止，已給付價金如附表第２欄所示，此既為被告所自認，此項給付供被告無息運用，被告亦實受有相當之利益。準此，審酌被告可預期之前開利潤及所受之利益，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，認原告所繳交之價額元悉遭被告沒收作為違約金，殊非衡平。本院認定本件違約金以原買賣價格之百分之十四，各原告所應被沒收之違約金如附表第６欄所示較為合理，亦為公允。逾此金額即屬不當得利，應予返還。
㈣、被告另主張如違約金經認定過高，以所受之前述損害如附表所示與原告所欲主張返還買賣價金之金額二者相予抵銷云云。惟查，被告主張再行出售之金額如附表第８欄所示。以如附表第８欄所載金額，被告再出售之差價損失，從二十萬元至四百萬元不等，又如壬○○部分含另二車位二百六十萬元，然被告原出售予壬○○部分一個停車位僅九十萬元，則壬○○部分，原房價為九百五十七萬（00000000－000000），出售後房價為一千零二十九萬元（00000000－0000000），停車位一位亦增售四十萬元（0000000－000000），是被告反卻因原告之違約而受利益，益證再行出售之價格與原告違反契約行為，並無相當之因果關係。是如前所述，被告再行出售所受之不利益，既非屬可歸責於原告之事由，自難認係原告之損害賠償債務，被告緣此主張抵銷自非有據。
伍、綜上所述，原告依不當得利返還請求權請求被告返還如附表第７欄所示，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。又兩造其餘之主張及提出之攻擊、防禦方法，不影響本件判決之結果，毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
法院書記官 林 佳 蘋