臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一七二一號
原 告 己○○訴訟代理人 陳正磊律師訴訟代理人 子○○被 告 巳○○
辰○○
樓午○○申○○未○○卯○○亥○○戌○○酉○○戊○○乙○○丁○○丙○○辛○○庚○○甲○○○壬○○癸○○右二人共同被 告 寅○○
丑○○被 告 天○○右三人共同訴訟代理人 楊詠熙律師右當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於中華民國九十三年六月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應將其所公同共有之台北縣新店市○○段○○○○號、面積一三七點九三平方公尺之建地辦理所有權移轉登記與原告。
貳、陳述：
一、坐落台北縣新店市○○段一六一、一六二地號兩筆土地原係訴外人劉火土所有，系爭一六一地號土地面積為一三七點九三平方公尺，係一狹長帶狀畸零地，無法單獨建築；一六二地號土地面積為一二八三點三二平方公尺，地形方正，面向中興路，惟仍需與系爭一六一地號土地合併使用，方能請照建築。系爭一六一地號土地前被台北縣政府徵收，登記為台北縣所有，發交新店市公所辦理都市○○道路工程之用，並發給訴外人劉火土徵收補償費新台幣（下同）五百八十九萬零三百四十五元，惟因地籍分割錯誤，系爭一六一地號土地未在工程用地範圍內，經內政部於八十九年八月二十二日核定徵收錯誤，應由訴外人劉火土繳回補償費後發還系爭一六一地號土地，於發還前，需先向新店市公所申請發給土地使用權同意書後，始得申請建照。嗣訴外人劉火土死亡，應繳納遺產稅三百零四萬一千八百八十八元，加上前開之徵收補償費後為八百九十三萬二千二百三十三元，然訴外人劉火土之繼承人即被告遲不繳納，致系爭一六一地號土地無法發還，亦無法辦理繼承登記。
二、嗣原告向被告洽購系爭一六一、一六二地號土地，由被告向新店市公所申請系爭一六一地號土地使用權同意書，並由原告於八十六年七月十二日簽發支票二紙（第一銀行吉成分行帳戶０一二三九─六號、票號ＬＡ0000000、面額二百八十一萬千三百六十三元，及同帳戶票號ＬＡ0000000、面額三百零七萬零九百八十二元），以被告名義代繳相當於徵收補償費五百八十九萬零三百四十五元之保證金取得系爭一六一地號土地使用權同意書後，被告始於八十六年七月十六日由被告寅○○、天○○、亥○○、巳○○等人為代表與原告正式簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約）。
三、原告於八十七年十一月三日代被告繳清遺產稅，並由被告辦妥繼承登記後，將系爭一六二地號土地移轉登記予原告。原告乃以訴外人銘泉建設有限公司代表人高怡和（即原告之子）之名義取得建造執照，隨後將建築基地（即台北縣新店市○○段一六一、一六二、一六三、一六四之一地號土地），連同建照執照名義，一併讓予訴外人鼎新電腦股份有限公司興建地下二層及地上十二層之建物。惟台北縣政府於八十九年九月二十五日通知訴外人劉火土全體繼承人代表即被告天○○，限期於九十年四月二十六前繳還徵收補償費後始發還系爭一六一地號土地。經原告以被告名義代繳該款後，系爭一六一地號土地已發還，並登記為被告全體公司公同共有，從而被告應履行系爭契約第十條之義務，將系爭第一六一地號土地辦理所有權移轉登記與原告。
四、依系爭契約第十條約定，系爭一六一地號土地由原告與被告雙方共同承買，依每坪七十萬元計算，其超過應繳還之原徵收地價補償費部分之差額賣價由雙方各得二分之一，若繳還之地價補償費超過每坪七十萬元時，超過部分由原告負擔。雙方之真意乃在台北縣政府發還系爭一六一地號土地後，與一六二地號土地一併出售與原告，並非兩造向台北縣政府共同承買之意。按系爭一六一地號土地面積為四七點七二三坪（一三七點九三平方公尺），以每坪七十萬元計算，買賣價金合計二千九百二十萬六千六百六十元，扣除繳回之徵收補償費五百八十九萬零三百四十元，差額二千三百三十一萬六千三百十五元，原告應繳納差額一半為一千一百六十五萬八千一百五十八元，惟原告曾代被告繳納保證金及應繳回之徵收補償費各五百八十九萬零三百四十五元，合計代繳一千一百七十八萬零六百九十元，經抵銷後，原告尚溢付十二萬二千五百三十二元，故被告自不得拒絕將系爭一六一地號土地移轉登記予原告。
參、證據：提出不動產買賣契約書、地籍圖謄本、土地登記謄本、台北縣政府函、遺產稅繳款書、匯款回條、建造執照、建築線指定申請圖、律師函、存證信函、授權書、支票、明細分類帳等件為證。
乙、被告方面：
Ａ、被告巳○○、劉勝彥、午○○、申○○、未○○、卯○○、亥○○、戌○○、酉○○、戊○○、乙○○、丁○○、丙○○、辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、甲○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
Ｂ、被告寅○○、丑○○、天○○部分：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、被告雖以系爭契約第十條約定為被告應移轉系爭一六一地號土地予原告之依據，惟該條僅約定「乙方（即被告）同意由甲乙雙方（即兩造）共同承買」，並非約定由被告出買予原告。且系爭契約簽約日期欄後已經被告以手寫加註「買賣不動產標示：台北縣新店市○○段○○○○號所有權全部」等文字，即已否定系爭契約第十條特約條款之效力。故被告就系爭一六一地號土地並未與原告訂立買賣契約，被告並無移轉系爭一六一地號土地予原告之義務。
二、退步言之，縱系爭一六一地號土地與系爭一六二地號土地同為系爭契約標的，則因原告尚未付清一六二地號土地尾款四千萬元（已扣除原告所繳之遺產稅三百零四萬一千八百八十八元），經被告寅○○代表全體繼承人分別於九十一年八月十二日及同年十月二十三日以存證信函定期催告後仍未獲給付，被告自得依系爭契約第七條約定，無條件沒收原告已付價款抵作違約金，或主張同時履行抗辯權，原告自不得請求移轉系爭一六一地號土地。
三、原告主張由被告向新店市公所申請系爭一六一地號土地使用權同意書，並由其簽發二紙支票代原告繳納保證金五百八十九萬零三百四十五元云云，惟前開事實，原告均不知情，且原告亦未經被告天○○之同意，即擅自繳納該保證金。又原告所稱代被告繳納遺產稅乙節，要非事實，概系爭一六一地號土地之徵收於訴外人劉火土生前即已辦理完畢，不生繳納遺產稅之問題。
參、證據：提出財政部國稅局新店稽徵所函、價金分配表、被告壬○○及癸○○之聲明書、存證信函為證。
丙、本院依職權向第一銀行吉成分行函詢該行帳戶０一二三九─六號、票號ＬＡ0000000、面額二百八十一萬千三百六十三元，及同帳戶票號ＬＡ00000
00、面額三百零七萬零九百八十二元支票二紙之兌領紀錄。理 由
甲、程序方面：本件被告巳○○、劉勝彥、午○○、申○○、未○○、卯○○、亥○○、戌○○、酉○○、戊○○、乙○○、丁○○、丙○○、辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、甲○○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落台北縣新店市○○段一六一、一六二地號兩筆土地原係訴外人劉火土所有，其中一六一地號土地前被台北縣政府徵收，並發給訴外人劉火土徵收補償費新台幣（下同）五百八十九萬零三百四十五元，惟因地籍分割錯誤，經內政部於八十九年八月二十二日核定徵收錯誤，應由訴外人劉火土繳回補償費後發還系爭一六一地號土地。訴外人劉火土於六十四年間死亡，被告為其繼承人。嗣原告向被告洽購系爭一六一、一六二地號土地，兩造於八十六年七月十六日由被告寅○○、天○○、亥○○、巳○○等人為代表與原告正式簽訂不動產買賣契約書。原告於八十七年十一月三日代被告繳清遺產稅，並由被告辦妥繼承登記後，將系爭一六二地號土地移轉登記予原告。原告於九十年間以被告名義代為繳回土地徵收補償費，系爭一六一地號土地業已由台北縣政府發還，登記為被告全體公司公同共有，爰依系爭契約第十條請求被告將系爭第一六一地號土地辦理所有權移轉登記與原告。被告則以系爭契約第十條係約定兩造共同承買，並未約定被告負有移轉系爭一六一號土地與原告之義務，況系爭契約載明買賣標的物僅一六二號土地，不含一六一號土地，原告無權請求被告移轉系爭土地。縱認一六一號土地亦為買賣標的物，因原告未付清尾款，被告亦得依約主張沒收全部已付款項充作違約金，或行使同使履行抗辯。原告主張由被告向新店市公所申請系爭一六一地號土地使用權同意書，並由其代被告繳納保證金、遺產稅等情，均非事實等語，資為抗辯。
二、原告主張坐落台北縣新店市○○段一六一、一六二地號兩筆土地原係訴外人劉火土所有，其中一六一地號土地前被台北縣政府徵收，登記為台北縣所有，發交新店市公所辦理都市○○道路工程之用，並發給訴外人劉火土徵收補償費新台幣（下同）五百八十九萬零三百四十五元，惟因地籍分割錯誤，系爭一六一地號土地未在工程用地範圍內，經內政部於八十九年八月二十二日核定徵收錯誤，應由訴外人劉火土繳回補償費後發還系爭一六一地號土地。嗣訴外人劉火土死亡，被告為其繼承人。系爭一六一地號土地已於繳回補償費後發還，並登記為被告全體公同共有之事實，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記謄本、台北縣政府函、謄本等件為證，核屬相符，且為到場被告所不爭執，其餘被告則未到庭或以書狀作何爭執，自堪信為真實。
三、原告主張兩造所定不動產買賣契約書之標的包含一六一、一六二號土地，依契約第十條特約事項請求命被告將系爭一六一號土地移轉予原告，經查：
１．兩造所定不動產買賣契約書關於買賣標的部分，係記載：「關於乙方（即被告）繼承劉火土所有後開不動產賣予甲方雙方協議訂立條件於後，以資遵守．．．」，契約本文內並無有關買賣標的之明文，僅於契約末尾以手寫方式加註：「買賣不動產標示：台北縣新店市○○段○○○○號所有權全部（本筆土地為被繼承人劉火土所有）」，此有不動產買賣契約書在卷可稽。是以就系爭契約文義觀察，尚無從認為其買賣標的包含系爭一六一地號土地。
２．查系爭契約第十條係約定：「有關前乙方所有而被台北縣新店市公所徵收之土地標示：大坪林段七張小段二五○－六、二五○－九地號（重測後新坡段一六一地號），乙方同意由甲、乙雙方共同承買，其價款依每坪新台幣七十萬元正計算，扣除買回價款其發生之差額由甲、乙雙方各得二分之一，如其總價依本約第一條第二款計買賣價時，本筆之價款亦相同。倘若買回單價超過新台幣七十萬元正時，超過部分由甲方支付。」，此有不動產買賣契約書在卷可稽。本條約定之標的為一六一地號土地，價款另為約定，且一六一號土地前遭徵收，締約時尚未發還，顯無從依契約第二條以下之約定付款及過戶，是以第十條與系爭契約本文其餘各條均不相干，應認係獨立之約定，契約其餘各條約定就一六一地號土地尚無從適用，合先敘明。
３．系爭契約第十條雖約定雙方共同承買系爭一六一地號土地，然究係向何人承買？所謂差額雙方各得半數，究係自何人處獲得？該條約定均未提及，其所指為何文義不明。然原告既主張該條所稱「共同承買」即係原告向被告買受，系爭一六一地號土地面積為四七點七二三坪（一三七點九三平方公尺），以每坪七十萬元計算，買賣價金合計二千九百二十萬六千六百六十元，扣除繳回之徵收補償費五百八十九萬零三百四十元，差額二千三百三十一萬六千三百十五元，原告應繳納差額一半為一千一百六十五萬八千一百五十八元，惟原告曾代被告繳納保證金及應繳回之徵收補償費各五百八十九萬零三百四十五元，合計代繳一千一百七十八萬零六百九十元，經抵銷後，原告尚溢付十二萬二千五百三十二元，故被告應依該條將系爭一六一地號土地移轉登記予原告云云，則本院僅須就該條得否解為原告所主張之內容，進而作為被告本件請求之依據為審酌，惟查：系爭契約第十條顯係約定由甲乙雙方「共同承買」系爭一六一地號土地，文義上顯不能解為係由原告向被告承買。再者，該條係約定雙方各獲得部分款項，此與買賣係由買方支付價金與賣方者，迥然有別。況且，若如被告所述之計價方式，則系爭土地原告所需支付之款項為買回價款加上約定價金扣除買回價後差額半數（蓋原告主張買回價須自約定價款中扣除，原告支付買回價係為被告代墊，應由被告應付款項中扣還），被告則僅需支付約定價金扣除買回價後差額半數，則被告所支付款項之金額顯然高於原告，若被告確將系爭一六一地號土地出售予原告，豈有賣方所支付之款項反而高於買方之理？足見該條約定無從解為係原告將系爭一六一地號土地出售予原告，從而，被告即不得依該條約定請求原告將系爭一六一地號土地移轉予原告。
４．系爭契約第十條之約定既無從解為被告同意將系爭一六一地號土地出售予原告，則原告欲依買賣關係為本件請求，即需另行舉證證明兩造間另有買賣契約成立。按買賣契約之成立須買賣雙方對買賣標的物、價金等必要之點確有合意，始能成立，此觀民法第三百五十四條第二項之規定即明。原告雖主張伊若非向被告承買系爭一六一地號土地，何以會為被告開票支付保證金、代繳徵收補償費及遺產稅云云，然被告辯稱保證金並未實際對現、系爭一六一地號土地於劉火土過世時係遭徵收，不生遺產稅問題，被告並未同意原告代繳徵收補償費等語。查原告縱確有支出之前開各筆款項，然款項支付之原因可能性甚眾，可能因兩造間另有其他約定，亦可能係出於無因管理，甚或可能僅係原告誤認兩造間有買賣關係存在等等，不一而足，自不能僅以原告曾支付該等款項，即認兩造間就系爭一六一地號土地有買賣契約存在。原告就該款項之支付業經被告同意一節已未能舉證以實其說，更未能證明支付之原因確係因兩造間就系爭一六一地號土地有買賣契約存在，原告支付該款項係用以抵付價金等節，則縱原告確有支付前開款項，亦無從推認兩造間就系爭一六一地號土地確有買賣契約存在，併此敘明。
四、綜上所述，原告依兩造買賣契約第十條約定，請求命被告將其所公同共有之台北縣新店市○○段○○○○號、面積一三七點九三平方公尺之建地辦理所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、地七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日
民事第六庭 法 官 陳怡雯正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日
書記官 謝梅琴