臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二○○七號
原 告 甲○○訴訟代理人 江肇欽律師被 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陸正康律師右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告將其所有坐落台北市○○區○○段三小段五五三之二、五五三之三、五五七之一及五五七之四等四筆土地之所有權移轉登記予被告同時，給付原告新台幣壹仟柒佰壹拾伍萬元及自民國九十一年七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣元伍佰柒拾壹萬柒仟元或等值之合作金庫可轉讓定存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟柒佰壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣一千九百六十萬元及自民國九十一年七月二日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願以現金或等值之合作金庫可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、按原告於民國九十一年四月二十六日向被告購買該公司所有坐落台北市○○區○○段三小段五五三之二、五五三之三、五五七之一及五五七之四等四筆土地與已領有之建照（號碼：北市八九建字第０九七號），總價新台幣（下同）九百八十萬元。由於依兩造所簽訂之不動買賣契約書第三條付款辦法之約定，原告係於被告完成該條第二項所定之各項條件時，才負有給付第二期款即買賣價款百分之三十之義務，其條件之一即包括被告應交付原告建管單位核准已達開工標準之證明文件（請參契約書第三條（二）、２、ｄ）。因此，今（九十一）年六月二十六日，被告即將所謂已報備達開工標準並獲備查之台北市政府工務局九十一年六月六日，北市工建字第０九一五三０八一九００號書函，交付與原告之代理人王景協先生，同時領取第二期款，嗣原告並於同年七月二日付清全部價款。惟查，原告於今年七月十七日將被告所交付包括上開台北市政府工務局九十一年六月六日，北市工建字第０九一五三０八一九００號書函等相關文件送交台北市府，準備辦理起造人之名義變更時，竟遭台北市政府以該執照是否仍為有效期限尚未釐清為由拒絕，經原告深入調查，始赫然發現台北市政府雖有該一文號，但其所載根本係被告另一建照號碼（北市八九建字第一八七號）之內容，顯見被告所交付之上述台北市政府工務局九十一年六月六日，北市工建字第０九一五三０八一九００號書函係遭到變造甚明，對此被告業已坦承此事，由於被告此一舉動已嚴重違反契約之約定，為此原告乃在今年七月二十三日委請江肇欽律師發函要求被告必須於文到三日內立即依約交付建管單位核准已達開工標準之證明文件，否則將不另通知逕以本函視為解除雙方上開不動產買賣關係之意思表示，未料被告竟仍無法依約完成，故兩造間之買賣契約關係業經原告依約解除在案。
二、依不動產買賣契約書第八條第（二）款約定：「乙方（即被告）如有違反本契約之約定且經甲方（即原告）催告後仍未改正時，甲方得解除本契約，乙方除應返還甲方已付之價金外，並應依已付價金之相同數額給付甲方作為懲罰性違約金。」又契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。準此，兩造間之買賣契約關係既經原告依約解除，故原告除得請求被告返還已繳納之價金九百八十萬元外，並得請求與已付價金同額之九百八十萬元作為懲罰性違約金，及均自被告受領之日（即九十一年七月二日）起至清償之日止之法定利息。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）本件系爭契約書第七條第四款固約定：「本約第三條第（二）項第二款『建管單位核准已達開工標準之證明文件』，該文件為建管處核發之公文，如有核發時間延誤，致超過本約第三條第（二）項第二款之時間約定時，甲乙雙方同意得無條件解除本約．．．」，惟核兩造當事人立約時之真意，係認為上開「建管單位核准已達開工標準之證明文件」乃由建管處所核發之公文書，其核發之時程是否能如兩造所預定之「增值稅單核發後四十天內完成」尚有疑慮，亦非雙方所能掌控，故為免因建管機關之延誤致本契約之履行產生不確定性，影響雙方之權益，才約定「如有核發時間延誤，致超過本約第三條第（二）項第二款之時間約定時，甲乙雙方同意得無條件解除本約」等內容，因此，欲符合上開第七條第四款之解約條件，自必須以建管處確有延誤時間核發「建管單位核准已達開工標準之證明文件」之事實，且其事由之發生非可歸責於雙方當事人為其前提。再者，上開條件並非屬於解除條件之性質，因此即令上開條件符合後，因為雙方當事人仍可基於實際之考量同意繼續履行契約之條件，非必然要求解除契約效力，故系爭契約關係亦非於條件符合時即自動解除，而係必須由兩造當事人另行合意解除後始發生解除契約之效果，此觀上開條文中明定：「甲乙雙方同意『得』無條件解除本約」等語可予證明。而上開二項條件於行使系爭契約書第七條第四款解約權時，缺一不可。
（二）經查，被告於增值稅單核發後，非但從未主張建管單位延誤核發上開「建管單位核准已達開工標準之證明文件」，反而主動將不實之所謂已報備達開工標準並獲備查之台北市政府工務局九十一年六月六日，北市工建字第０九一五三０八一九００號書函交付與原告，以領取第二期價款，此均為被告所不爭，故被告如今於起訴後才忽爾主張係因建管處延誤核發造成其違約，不僅未舉證以實其說，更與其作為完全不合，已無足採信。再查，由於被告從未曾主張建管處延誤核發上述之開工證明文件，原告更從無所悉，故兩造自不曾基於第七條第四款所定事由而另行合意解除系爭不動產買賣關係，依上揭說明，兩造間之買賣契約關係尚未因被告所主張之條件成就而解除失效，從而原告自得依據契約書第八條第二項之約定，經催告無效後行使約定之解約權。何況，若被告既明知建管處已延誤時間核發上開開工證明書，但卻不願選擇依契約書第七條第四款之約定處理，而仍以偽、變造之公文抵充，顯見其主觀上業已放棄依契約書第七條第四款請求解除契約關係之權利，而執意履行系爭契約之內容，則依約交付上開開工證明書自仍屬被告之義務，原告於被告遲延後依約進行催告未果，當然得依契約書第八條第二項之規定行使解除權。
（三）本件若建管處確如被告所言延誤核發上述之開工證明文件而達於契約書第七條第四款之約定條件時，被告大可向原告提出說明與主張，則系爭買賣關係當可順利解決，絕不會有今日之爭訟，可是被告卻為達到取得全部買賣價款之不法目的，而偽造、變造前揭台北市政府之公文書，並交由原告持以行使，其就權利之行使及義務之履行，不但嚴重違背誠實信用原則，而且更已達於犯罪之程度，因此，縱令被告所辯屬實，亦無再回頭要求行使契約書第七條第四款解約權之餘地。
（四）綜上可知，被告辯稱伊若未於增值稅單核發後四十天期限內取得「建管單位核准已達開工標準之證明文件」，即可依照系爭契約書第七條第四款之規定無條件解約並無息退款，原告不得依第八條第二項之約定行使解除權云云，顯係嚴重曲解上開契約之內容，自非有理由。
（五）關於違約金之約定是否過高仍必須依據相當之條件加以衡量，非一有違約金之約定即可任意酌減。再者，違約金之約定是否過高乃有利於被告之事實，依民事訴訟法第二百七十七條之規定，被告就此事實之存在自負有舉證之責，然被告竟未為任何之證明即逕以所謂違約金過高置辯，請求酌減，已非有理。況本件之違約金約定並無過高之情形，茲述如下：
⑴被告之違約顯具惡意，且情節嚴重：本件原告就系爭買賣關係乃完全依約履行
，所有買賣價金也全部準時付清，絕無絲毫違約之情節存在，可是被告堂堂貴為上市公司，資本額高達六十五億元以上，竟為達取得買賣價金之目的，而以不法之方式矇騙原告，其所作所為不僅惡劣且顯具惡意，更無任何值得同情憐憫之處，如今僅處以原訂買賣價金之一倍作為違約金，實難謂有何過高之虞。
⑵系爭違約金額為被告主動提出，自為被告所能接受：按系爭買賣契約書係被告
主動草擬提出，原告被動同意簽署，故該違約金額必係被告多方考量後認為適當才加以列載，自屬被告原本即能接受之數額，爾今被告竟因可歸責於自己之重大事由違約後，反而辯稱違約金過高請求酌減，自屬違反誠信，令人無法苟同。
⑶系爭違約金之約定符合現今土地交易之常態，自與當今社會經濟狀況相符：按
系爭不動產買賣契約書第八條第二項所約定之違約金數額僅為已付價金之相同數額作為懲罰性違約金，並非只要被告違約即被課以全部買賣價金之罰款，故其約定本身即具相當之合理性，且此項約定與內政部頒訂之土地買賣契約書標準格式相符，益證此項違約金約定之數額與現今土地之交易常態及社會經濟狀況相符，實無酌減之必要。
⑷原告因被告之違約行為已受嚴重之損害：按本件原告買受系爭土地係為供興建
高級住宅之用途，所以才會連同被告已領之建照亦一併承買，先後所投入之資金包括代書費（過戶及合併）、規費、稅金、建築師費用、仲介費等等，至少已高達一百一十餘萬元以上，此均為被告所不爭，而依照原告在購買之前所製作之營建計劃書，就系爭土地相關建築、銷售、成本及利潤等各項所作之評估分析，原告若順利興建銷售所能獲得之利潤至少在六百二十萬元以上，倘若以稅捐機關核定之同業利潤標準以觀，則原告可能獲得之淨利潤更高達七百三十六萬六千元以上（以土地開發行業作為計算之基準），準此可知，因為被告之違約除造成原告已付費用之損失外，更使高額之預期利益完全喪失，對原告之傷害至深且鉅，尤以系爭違約金原具有懲罰之性質，本不以原告所受之損失及利益之喪失為據，故原告依約請求被告給付已付價金之一倍作為違約金，實難謂有過高之虞，被告請求酌減尚非有理由。
（六）原告係依約請求被告給付違約金，並非請求損害賠償，因此只需證明被告確有違約之行為即已盡舉證之責，至於所受損失金額則只要為大致之釋明，足供法院為必要之斟酌即可，殊無就損害金額進行舉證之必要，故被告上開抗辯已屬無據。再者，原告買受系爭土地進行開發，欲興建高級住宅出售，自必需請建築師提供專業意見及進行評估，自需支出建築師費用，另系爭買賣關係係經仲介成交，此觀系不動產爭買賣契約書最後載明「仲介代表人李書屏」可知，因此原告支出該仲介費五十萬元亦屬有據，再因被告方面違約而必須進行相關法律程序如諮詢、催告、案情研析與訴訟等，亦有支付律師費之需，至於利息則更是明顯之損害，若從九十一年七月二日付清全部價金算至九十二年一月二日止，至少已五個月一百五十餘天以上，即令以百分之五之法定利率計算，所受損失亦已達二十餘萬元以上，較當初原告所提出之九萬八千元已高出二倍有餘。因此被告所辯尚非有理。
（七）原告所提之所失利益，均具有明確之計算依據，且有營建計劃書及同業利潤標準表足稽，已足以說明原告所失利益之情形，豈容被告任意否認之。尤其被告各該辯詞均係自說自話，毫無任何資料及證據足佐，更屬無稽。被告辯稱原告就工程造價、管銷費用及利息等項目有所低估，然而，依「台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價」一覽表顯示，原告在系爭土地上原欲興建之五樓高級住宅，其每平方公尺之造價僅六千七百元，即一坪為二萬二千一百四十九元，即令再加上提昇建材、地下室工程及電梯設備等費用後，每坪之造價也絕不可能超過六萬元，尤其原告為自然人，因無需負擔公司之管銷費用，所以建造費用上自然較一般公司組織之評估為低，從而被告所辯原告對於建造費用有所低估云云，恐係不明白低樓層房屋及現今工程造價行情所致，自非有理。原告雖係自然人，但依法並無不得投資興建或開發土地之限制，則原告援引同業利潤標準表作為計算所失利益之依據，有何不可，再者，原告之營建計劃書雖係預估，非實際交易結果，可是此乃因被告違約致無法讓預估值實現，並不能基此即否認原告將來可能獲得之利益，否則類此因賣方違約無法履行契約之案件豈非永無請求所失利益之餘地矣，此外，原告係將系爭土地從規劃、設計、興建至銷售全部親自處理，並非單單進行投資興建或租售興建之房屋，自屬所謂之土地開發業，則原告主張適用土地開發之同業利潤，自屬有據。
參、證據：提出原證一：不動產買賣契約書乙份。
原證二：北市工建字第０九一五三０八一九００號書函一紙。
原證三：北市工建字第０九一五三五八八二００號書函一紙。
原證四：存證信函影本乙件。
原證五：公司登記資料影本乙件。
原證六：營建計劃書乙件原證七：稅捐機關核定之同業利潤標準（以土地開發行業作為計算之基準）乙件原證八：內政部頒訂之土地買賣契約書標準格式乙件。
原證九：台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價」一覽表。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告對於原告所提買賣契約書日期暨全部條款真正、台北市政府工務局函影本，並非台北市政府工務局所製作、台北市政府工務局函真正，暨迄未取得主管機關已達開工標準證明文件、存證信函已於九十一年七月二十四日經被告公司收訖等節不爭執。
二、本件原告指摘業經變造之「建管單位核准已達開工標準之證明文件」係因被告之承辦職員謝雋樹因買賣契約第七條第（四）款已訂明取得期限，惟恐未能及時取得，而遭買方催件壓力，私下作成原證二影本，期能減緩催件壓力後，再續向主管機關辦理取得後逕交付原告。因兩造執行契約義務之承辦人均不知上開文件影本為不實，乃繼續執行契約所訂後續付款及移轉登記所有權義務。嗣被告公司經收訖原告所寄發存證信函後，旋要求買賣契約承辦之開發部門副總經理吳發義向謝雋樹查證，經謝雋樹自承為伊私下所為後，始得知上情，然因買賣契約有關權利義務均已執行完竣，被告公司副總經理吳發義乃向原告徵詢如何善後事宜，因原告以被告公司職員之上開所為，已構成系爭買賣契約書第八條違約條款，要求除解約退款外，並應支付與買賣價金同額懲罰性違約金，而難有一致之善後共識。基於系爭買賣契約書第七條特約條款第（四）款已明文約定上開「建管單位核准已達開工標準之證明文件」，如未於土地增值稅單核發後四十天之期限內取得，兩造得無條件解除本約。是兩造如本於特約條款約定解除契約，被告公司當然應即返還已付價金，原告亦有回復系爭土地所有權登記至被告名義之義務。惟原告並未依據該條特約條款主張本約之解除，是被告雖願按該特約條款與原告解約退還已收價款，但因原告別有主張而難有所據。蓋被告就系爭「建管單位核准已達開工標準之證明文件」，如未於土地增值稅單核發後四十天之期限內取得，性質上固屬違約，然系爭契約既於第七條第（四）款就該違約狀態另作成特約條款，明定所生法律效果為無條件解約暨無息退款，而不論以違約，足見當事人間締約真意，應解為該證明文件如未能依限取得，不論原因為何，均無契約第八條第
（二）款約定適用餘地。且系爭「建管單位核准已達開工標準之證明文件」，既然在事實上並未於土地增值稅單核發後四十天之期限內取得，從而僅有系爭契約第七條特約條款第（四）款約定之適用。原告主張應適用系爭買賣契約書第八條第（二）款約定，要無理由。
三、被告公司職員謝雋樹所私下作成並交付主管機關函之行為，既非契約所約定之違約行為，自難以賣方違約論斷，至上開行為是否構成其他民事法律責任，則為另事。退一步言，即便認為被告公司職員謝雋樹所為，仍應認屬系爭契約所訂違約行為，而有契約書第八條第（二）款約定之適用者，則被告主張所訂違約金顯然過高，而應依法裁減。蓋本件原告主張為系爭買賣所付出相關費用高達一百一十萬元以上，所憑無非以「支出明細一覽表」為據。然查，上開一覽表中所指「建築師費」、「仲介費」、「律師費」等費用，原告迄未就確已支出之事實舉證以實之。此外就「仲介費」言，系爭土地買賣既非經過仲介居間成交，原告豈有支付仲介費之法律上義務，既無支付仲介費用之法律上義務，縱使原告以支付仲介費用名義有所支出，亦不得認定係因被告債務不履行所生之損害。另就「律師費」言，縱使原告已支付律師費用，然該費用之支出，充其量為因契約解除所生之損害，當非本件原告因被告債務不履行所生之損害。至一覽表列「裁判費」部分，應俟本件判決確定後，依法負擔，自難認係屬債務不履行所生損害。末就一覽表列「利息」部分，兩造既未約定利率，自應以法定利率為計算標準甚明。另原告固提出「營建計劃書」及「同業利潤標準表」，用供作為原告所失利益之憑據。然原告之主張並不可採，茲分述如下：
（一）「營建計劃書」為私文書，其計劃內容本屬假設，並無證據證明力。更況原告以自然人名義購入系爭土地之目的，顯係出於自地自建自用，既無從於締約當時判明原告購地係出於投資興建銷售之目的，焉能以事後自己製作之「營建計劃書」，作為當時已定之計劃而失其利益之憑據。此外，以「營建計劃書」之實質內容觀之，其「工程造價」、「管銷費用」、「利息費用」均有低估。詳言之：以「工程造價」言，「營建計劃書」係按地上總建坪一一○坪為計價，顯未計入地下建築之營建成本，另因其規劃為「電梯」及「機械停車」之建築型態，則電梯及機械昇降設備等高價設備，顯未估入每建坪工程造價中。而實際上，被告所以未自行開發建築系爭土地，其理由即在於每建坪工程造價應逾十萬元，而放棄自行營建銷售。以「管銷費用」言，原告粗估為總銷金額之百分之六即一百六十萬元左右，然建築銷售所應支付之廣告費，代銷費，約估為總銷金額之百分之五，再加計人事及客戶服務之管理成本所估為總銷金額之百分之五，合計「管銷費用」至少以總銷金額之百分之十計算，方符實情。再就「利息費用」言，原告計算利息之期間約估為一年，但扣除十個月工程期間外，尚有申請變更設計建造執照期間、銷售期間、申請使用執照期間、接通水電期間、辦理建物第一次總登記期間、移轉登記至承買人之期間及交屋期間，是計算利息期間，保守估計應為十八個月；而產生利息成本之範圍，除「土地成本」外，亦應包含「營造成本」及「管銷費用」，原告僅以「土地成本」計算一年期利息，顯有低估。至「建築師規劃設計費」及「公寓大廈管理條例規定應提撥之管理基金」暨其他雜項開支，當然亦為投資成本之一環，惟原告並未計入成本。從而原告以低估成本方式而作成可獲六百二十萬元盈餘之「營建計劃書」，顯難有其實質證據證明力。
（二）「同業利潤標準表」，在本件並無審酌餘地，蓋原告乃自然人，並非「不動產經營業」，而無所謂同業利潤可言。此外，因原告所提出之「營建計劃書」上所載總銷金額，純屬假設性數字，並非實際交易結果，是顯難依據「同業利潤標準表」加以認定原告未來可獲純益若干。再者，原告主張應適用「同業利潤標準表」中「土地開發業」之純利標準，亦與事實不符，蓋依原告提出之「營建計劃書」，充其量符合「同業利潤標準表」中「不動產投資興建及租售業」，是原告據「土地開發業」之純利標準認定可獲純利七百三十六萬元以上，殊難憑採。
四、被告就系爭土地買賣之主要義務，即系爭土地所有權移轉登記予原告之契約義務確屬能履行且已履行，縱因附隨之取得開工證明文件未能依約備妥，致生原告可得主張解約之事由。惟衡諸原告承購系爭土地之目的，既在於建築房屋，是原告於取得土地所有權後，即使因被告未能取得原建造執照之開工證明文件，致原告未能援用原建造執照建築房屋，但原告仍得於取得土地所有權後，依法重新向主管機關申請建造執照，以達其購地目的。因系爭土地面積及可得興建之建物面積均屬有限，是該建造執照之取得無需經由長期之結構外審，而主管機關依法審查期間，依建築法第三十三條規定最長僅需三十日，從而原告如擬就系爭土地重新申請建造執照，即使加計取得系爭土地建築執照所應辦之畸零地調處期間約三個月，原告應於取得土地所有權後約四個月，至遲不超過六個月即可取得系爭土地之建造執照，並申報開工。由是，原告因被告違約未能取得開工證明文件所受之損害，至多在於重新申請建築執照而生之建築師費用約新台幣（下同）五萬元，加計遲延取得建築執照之六個月期間所生之利息約二十五萬元，及辦理該等事務所生有限之規費或雜項開支。由於系爭土地所有權移轉登記之主契約義務，被告確能履行且已履行完竣，而附隨之應取得開工證明文件義務，縱認係屬被告違約而未能取得，然該不履行之債務，既不足以造成系爭土地因此發生滅失、減少價值或效用之情事，亦不足以造成系爭土地因此無法建築屋屋之結果，因此認定原告因被告債務不履行所受之損害範圍時，斷無以原告未能建屋自用或出售所失利益為據。詳言之，系爭土地既能由被告依法申請並取得建造執照，當無任何證據足以證明原告不能依法取得建造執照，從而被告雖不能依約及時取得原建造執照之開工證明文件，但不足以因此造成原告於承購系爭土地後，即受有未能建屋自用或出售等所失利益之損害，是該等損害之發生係因原告聲明解除契約始然，反之，如原告不聲明解約，則當然不會發生所指利益喪失之損害甚明。為此被告主張系爭第八條之違約金約定，經衡以被告違約之情狀既非系爭買賣之主契約義務之違反，而該附隨義務之違反亦係導源於被告公司業務承辦人自為之荒唐行為，雖被告公司仍應為受雇人之行為負其債務不履行責任，然原告因此所受損害，無非為已付價金至被告返還期間之利息、已支付之建築師費、代書費、規費、印花稅等節，而足勘認定系爭違約金之約定顯然過高，應予裁減。原告固提出內政部版土地買賣契約標準格式，惟該契約就應適用違約金約定之違約形態，均僅針對土地移轉登記之主契約義務之違反，加以規範，而與本件土地移轉登記之主契約義務並無違反之情形有間，顯難攀比。另原告提出台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價」一覽表用供佐證其所估造價並未過低乙節，因該造價僅有核算建築師設計費用之用途，且該造價僅表列土木工程之造價，其他如建物內、外飾、廚俱、盥洗、電梯、機電、供水、消防等諸多設備設施均不在其沽價範圍，而顯難憑採。綜上所陳，原告係以自用而非以投資興建對外銷售房地之目的，向被告洽購系爭土地，是因被告違約所造成之損害，當以其所付價金之利息為主，而無所謂「所失利益」可言。
五、如認原告依系爭契約書第八條第（二）款約定聲明解約為有理由，因系爭買賣標的即台北市○○區○○段三小段五五三之二、五五三之三、五五七之一及五五七之四等四筆土地，業已移轉登記至原告名義，本於民法第二百五十九條及民法第二百六十四條規定，原告既負回復買賣標的所有權至被告名義之義務，且應與被告返還已收價金義務同時履行，是被告主張同時履行抗辯。
理 由
一、原告起訴主張其於九十一年四月二十六日與被告訂立系爭不動產買賣契約，向被告購買該公司所有坐落台北市○○區○○段三小段五五三之二、五五三之三、五五七之一及五五七之四等四筆土地與已領有之建照（號碼：北市八九建字第０九七號），總價九百八十萬元。兩造並約定原告於被告交付建管單位核准已達開工標準之證明文件予原告時，始負有給付第二期款之義務。被告嗣於九十一年六月二十六日，交付已報備達開工標準並獲備查之台北市政府工務局九十一年六月六日北市工建字第０九一五三０八一九００號函與原告，同時領取第二期款，嗣原告並於同年七月二日付清全部價款。詎原告於九十一年七月十七日將被告所交付之前揭台北市政府工務局函等相關文件送交台北市府，辦理起造人之名義變更時，竟遭台北市政府以該執照是否仍為有效期限尚未釐清為由拒絕，經原告調查，發現被告所交付之前揭台北市政府工務局函係變造，原告於九十一年七月二十三日發函限期被告於文到三日內交付建管單位核准已達開工標準之證明文件，否則將不另通知逕以本函視為解除雙方上開不動產買賣關係之意思表示，未料被告迄今仍未提出，故兩造間之買賣契約關係業經原告依約解除。原告依系爭不動產買賣契約書第八條第二項約定及民法第二百五十九條第二款之規定，請求被告返還已繳納之價金九百八十萬元，並請求九百八十萬元違約金，及均自被告受領之日（即九十一年七月二日）起至清償之日止之法定利息等語。
二、被告則以兩造約定如未於土地增值稅單核發後四十天之期限內取得，兩造得無條件解除本約。是被告公司固應即返還已付價金，然系爭不動產買賣契約既於第七條第（四）款就該違約狀態另作成特約條款，明定所生法律效果為無條件解約暨無息退款，而不論以違約，足見當事人間締約真意，應解為該證明文件如未能依限取得，不論原因為何，均無系爭不動產買賣契約第八條第（二）款約定適用餘地。原告依系爭不動產買賣契約書第八條第（二）款約定，要無理由。且被告公司職員謝雋樹所私下作成並交付主管機關函之行為，既非契約所約定之違約行為，自難以被告違約論斷。且兩造所訂違約金顯然過高，應依法酌減。另如認原告依系爭不動產買賣契約第八條第（二）款約定聲明解約為有理由，則本於民法第二百五十九條及民法第二百六十四條規定，原告負回復買賣標的所有權至被告名義之義務，是被告主張同時履行抗辯等語資為抗辯。
三、查本件原告主張其於九十一年四月二十六日與被告訂立系爭不動產買賣契約，向被告購買該公司所有坐落台北市○○區○○段三小段五五三之二、五五三之三、五五七之一及五五七之四等四筆土地與已領有之建照（號碼：北市八九建字第０九七號），總價九百八十萬元，兩造並約定原告於被告交付建管單位核准已達開工標準之證明文件時，始負有給付第二期款之義務。被告嗣於九十一年六月二十六日將前揭台北市政府工務局函交付與原告，同時領取第二期款，原告並於同年七月二日付清全部價款。原告於九十一年七月十七日將前揭台北市政府工務局函等相關文件送交台北市府，辦理起造人之名義變更時．遭台北市政府以該執照是否仍為有效期限尚未釐清為由拒絕，經原告調查，發現被告所交付之前揭台北市政府工務局函係變造，為此原告於九十一年七月二十三日發函限期被告於文到三日內依約交付建管單位核准已達開工標準之證明文件，否則將不另通知逕以本函視為解除雙方上開不動產買賣關係之意思表示，未料被告迄今仍未提出，故兩造間之買賣契約關係業經原告依約解除之事實，已據原告提出系爭不動產買賣契約書、北市工建字第０九一五三０八一九００號書函、北市工建字第０九一五三五八八二００號書函、存證信函、公司登記資料影本等件為證，且為被告所不爭執，原告此部份主張，應堪信為真實。是本件爭執者為：（一）系爭違約之事實，其所應適用之契約條款究為第八條第（二）款？抑或第七條第（四）款？（二）兩造所約定之違約金是否過高？（三）被告可否主張其有同時履行抗辯權？經查：
四、按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」次按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」民法第九十八條、第二百二十四條前段分別定有明文。又按「解釋當事人之契約，應於文義上及理論上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院十九年上字第五八號、四五三號分別著有判例可參。又觀之系爭不動產契約第七條第四款兩造固約定：「本約第三條第（二）項第二款『建管單位核准已達開工標準之證明文件』，該文件為建管處核發之公文，如有核發時間延誤，致超過本約第三條第（二）項第二款之時間約定時，甲乙雙方同意得無條件解除本約，依本條款解約時，乙方應無息返還甲方已給付之全部價金，甲方應放棄本約之產權登記，雙方並應同時會同辦理撤銷增值稅申報」。惟究其兩造之真意，兩造衡酌建管處核發之「建管單位核准已達開工標準之證明文件」時程如未能如兩造所預定之「增值稅單核發後四十天內完成」時（即系爭不動產買賣契約第三條第二項第二款之約定），為免影響雙方之權益，特立本條款，明定雙方得合意同意無條件解除本約，是揆諸首開說明，被告依系爭不動產買賣契約第七條第（四）款主張無條件解除契約，自須以建管處確有延誤時間核發「建管單位核准已達開工標準之證明文件」為由，始為有據；然本件被告於增值稅單核發後，被告並未主張建管單位延誤核發建管單位核准已達開工標準之證明文件，乃係將變造之建管單位核准已達開工標準之證明文件交付與原告，俾以領取第二期價款，既如前述，則被告所辯不論任何原因，只要該證明文件未能依限取得，均無契約第八條第（二）款約定適用餘地，而僅有契約第七條第（四）款約定之適用云云，即與兩造訂約之意旨未洽，而乏所據，殊無可採。至被告辯稱交付原告之系爭前揭台北市政府工務局函，係出於被告公司職員謝雋樹所私下作成云云，惟謝雋樹既為被告之使用人，則關於債之履行有故意或過失時，被告即應與自己之故意或過失負同一責任。是被告所辯其職員之行為，既非契約所約定之違約行為，自難以被告違約論斷云云，即洵無足採。從而，原告依據系爭不動產買賣契約第八條第（二）款，主張被告違約，並催告被告限期履行、解除契約，均應屬有據。
五、次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二百五十二條定有明文。次按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」；「有違約金約定者，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，其金額過高者，法院得依民法第二百五十二條規定減至相當之數額。」最高法院四十九年台上字第八０七號、五十年台抗字第五十五號分別著有判例可資參照。觀之系爭不動產買賣契約第八條第（二）款兩造約定：「乙方（即被告）如有違反本契約之約定，且經甲方（即原告）催告後仍未改正時，甲方（即原告）得解除本契約，乙方（即被告）除應返還甲方（即原告）已付之價金外，並應依已付價金之相同數額給付甲方（即原告）作為懲罰性違約金。」核其性質屬懲罰性違約金殆無疑義，惟揆諸上揭判例意旨，本院仍應就一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權審酌違約金約定是否過高，合先敘明。本院審酌依據該買賣契約第三條關於付款辦法之規定，買賣總價款共分三期給付，第一期價款為買賣總價款百分之二十、第二期價款為買賣總價款百分之三十、第三期總價款為買賣總價款百分之五十，是本件被告收受原告第二期價款時，應交付而未交付系爭建管單位核准已達開工標準之證明文件，而有違約事由，按被告於收受原告給付之價款已達買賣總價款百分之五十（即四百九十萬元），詎原告依據系爭不動產買賣契約第八條第（二）款約定，催告後仍未改正時，原告始解除本契約，是被告此部分債務不履行，原告造成所受損害及所失利益，即難以估計，以此時被告既已收受第一、二期價款四百九十萬元，卻違反契約義務，則依契約之精神，被告即應給付四百九十萬元之違約金，不應酌減；至被告嗣受領原告給付第三期價款（即買賣總價款百分之五十：四百九十萬元）時，被告業已依約將系爭買賣標的之土地移轉所有權登記於原告，已為債務一部之履行，尚難謂被告違反其受領之第三期價款時之契約義務，若令被告就第三期價款部分亦負全額之違約責任，揆諸前開說明，似未免較苛，宜應比例減免二分之一，始為妥適，而原告雖主張本件違約金之約定合理無過高之情形，其所提出之損害（包括代書費（含過戶及合併）、規費、稅金、建築師費用、仲介費）約一百一十餘萬元，及原告就系爭土地相關建築、銷售、成本及利潤等各項所作之評估分析、所能獲得之利潤約六百二十萬元，本院於審酌上揭情狀及一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並參照兩造契約之意旨、違約情節，認為本件買賣契約之違約金以七百三十五萬元較為妥適，亦爰依職權酌減。
七、按「契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」。次按「因契約互負債務者，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第二百五十九條第一款、第二款、第二百六十四條第一項前段分別定有明文。被告就互負原狀之義務行使同時履行抗辯權，並為原告所不爭執，兩造間之買賣契約關係既經原告依約解除，故原告除得請求被告返還已繳納之價金九百八十萬元外，並得請求違約金，及均自九十一年七月二日起至清償之日止之法定利息。惟被告既已將系爭買賣標的即台北市○○區○○段三小段五五三之二、五五三之三、五五七之一及五五七之四等四筆土地，移轉登記予原告，揆諸首揭法條意旨，原告應就回復買賣標的所有權予被告之義務，與被告返還已收價金及給付違約金義務同時履行，是被告主張同時履行抗辯，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，原告請求被告返還已收價金及給付違約金，於一千七百一十五萬元，及均自九十一年七月二日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 三十 日
民事第五庭法 官 賴劍毅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 三十 日
法院書記官 吳芳玉