臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年重訴字第二二三○號
原 告 甲○○訴訟代理人 盧慶南 律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 丙○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張先位聲明部份：
一、原告經被告信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義公司）居間介紹，於民國九十一年七月二十四日簽訂門牌號碼台北市○○○路○段○○號房屋及其坐落基地（以下簡稱系爭不動產）不動產買賣合約，價款為新台幣（下同）六千一百萬元，原告並交付被告信義公司仲介費四十八萬元，同時亦交付買賣價款一千零二十萬元委由被告安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信公司）保管。
二、本件所應審究者於信義公司收取之仲介費是否正當、於買賣雙方即原告與陳信宏間之買賣是否經合法撤銷。
㈠、原告之先生張文龍洽商購買系爭不動產即向信義公司承辦人賴俊傑經理表示尾款四千二百七十萬元需向金融單位辦理抵押貸款始願購買，賴俊傑經理保證貸款七成絕無問題，張文龍始簽立買賣斡旋金契約，並交付斡旋金二百萬元，再於九十一年七月二十四日由甲○○與陳信宏及信義公司賴俊傑經理在信義土地登記專業代理人事務所總部洽訂簽約，賴俊傑仍再信誓旦旦保證買方之甲○○其買賣尾款四千二百七十萬元貸款，毫無問題，甲○○相信所言，遂簽訂不動產買賣合約。
㈡、嗣後原告經與信義公司洽商尾款四千二百七十萬元貸款事宜，信義公司之代書耿麗玲小姐即介紹三商美邦人壽保險公司申貸，但經原告洽商該公司表示最高僅可貸款三千萬元；而原告若知無法貸得四千二百七十萬元，當無購買之意思。因之，甲○○自得撤銷與陳信宏、陳安婷等間之不動產買賣合約。賣方之陳信宏亦於九十一年九月五日以第一Ο四九號存證信函表示同意撤銷買賣。
㈢、系爭不動產買賣雙方均已同意撤銷買賣及終止與被告安信公司之委任，被告信義公司收取之仲介費四十八萬元自應返還，又被告安信公司自應返還所保管之一百二十八萬一千元。
三、原告請求之法律依據：本件買賣既經撤銷其法律行為視為自始無效，原告自得依據民法第一百十三條負回復原狀及民法第一百七十九條後段所規定之不當得利兩者法條競合之法律關係請求。安信公司既經買方之原告及賣方之訴外人陳信宏、陳安婷等兩人終止委任契約，其所收受保管之原告買賣價金一千零二十萬元（其中八百九十一萬九千元業已返還）依民法第一百七十九條後段所規定不當得利，自應返還原告。
四、備位聲明部份：設若先位聲明無理由，則因安信公司抗辯業就所保管之一千零二十萬元其中一百二十八萬一千元業已支付予被告信義公司服務報酬，此部分應由被告安信公司舉證；設若實在，則因買賣雙方業已終止與安信公司之委任，安信公司自應請求信義房屋公司返還服務費一百二十八萬一千元，惟因其怠於行使權利，原告為保全債權，自得依民法第二百四十二條規定行使代位權，請求被告信義公司返還予安信公司，再由安信公司給付予原告。
五、聲明請求：
㈠、「信義公司應給付原告四十八萬元及自九十一年八月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」、「安信公司應給付原告一百二十八萬一千元及自九十一年八月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」、「原告願提供擔保，請准宣告假執行」。
㈡、備位聲明：「信義公司應給付原告四十八萬元及自九十一年八月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」、「信義公司應返還一百二十八萬一千元及自九十一年十一月七日起至返還日止按年息百分之五計算之利息予被告安信公司，再由安信公司給付予原告上開款項」、「願提供擔保，請准宣告假執行」。
貳、被告抗辯：信義公司部分
一、兩造間仲介行為，屬居間契約，本件買賣雙方已於九十一年七月二十四日簽立買賣契約書，被告已完成居間行為，且該居間契約並未遭原告合法撤銷，被告受領四十八萬元服務報酬，自無不當。
二、被告員工賴俊傑並未向原告承諾「負責辦理」四千二百七十萬元房屋貸款，亦未保證必可貸得該款項。
㈠、銀行貸款之核准與否，須由各銀行考量不動產價值、所有人資格等諸多因素，購屋貸款，原即為購買人應自行負責事項，賴俊傑豈可能為保證或負責辦理貸款？原告夫婦經營事業有成，具有意願購買台北市○○○路大安森林公園旁高級住宅，本件以前亦曾多次看過市價二、三千萬元房屋，且和彰化銀行基隆分行及花旗銀行總行熟稔，以口頭即可詢問貸款估價事宜，而本件歷經二次看屋及多次價格磋商，並非倉促成交，原告如真正考慮貸款問題，且賴俊傑保證可貸得款項，簽約前早即可依被告提供之房屋資料向銀行查詢貸款情形，但原告捨此不為，僅於簽約後方向銀行口頭洽詢，連書面資料均未提出申請，即稱無法獲得貸款，甚至連把資料交予賴俊傑要求辦理貸款的行為都沒有，顯與情理有違。
㈡、陳信宏證詞中稱「我瞭解到信義公司可以幫買方貸款」云云，顯與事實不符，如果被告公司在場人員多數如此表示，原告必印象深刻，將會強烈要求被告負責辦理貸款，豈會如張文龍證稱「我們沒有把資料交給信義公司去辦，我們自己去問而已」？惟陳信宏另表示其所發存證信函意在「撤銷與信義公司服務費部分」及「表示我的不滿」，但該意旨卻在文字中毫無顯示，文字所示乃同意原告之撤銷，顯見證人根本不明其所發信函真正意義為何，其在鈞院出庭之證言早已預設特定目的，才會與真實有所出入。
退萬步言，縱認陳信宏證詞及原告自稱賴俊傑保證並可代為辦理貸款為真，原告亦應將貸款程序交由被告公司賴俊傑辦理而無效後，原告方得確認無法貸款並進而主張撤銷契約，但張文龍證稱始終只是自己口頭向銀行查詢而未交由賴俊傑辦理，亦顯不符合原告自述之撤銷條件。
㈢、賴俊傑於鈞院證稱「曾依從業人員經驗向張文龍表示房子可貸得買賣價金七成沒有問題，當時沒有提到保證」，參之一般銀行貸放款七至八成標準及賴俊傑為房屋仲介公司員工身分，賴俊傑所言應是真實，且其評估乃依其經驗法則向張文龍解釋，僅供參考之用，殊無保證或代辦貸款之意。
三、原告依民法第八十八條第一項撤銷買賣契約，並進而依民法第一百十三條回復原狀及一百七十九條不當得利規定請求其起訴聲明之權利，於法亦屬無據。
㈠、撤銷買賣契約之意思表示，只須原告單方為之，其有效與否繫於法律依據存在與否，並不須對造同意，原告所提證五之陳信宏回函表示同意原告撤銷，在法律上亦不生原告已合法撤銷買賣契約之效力。
㈡、民法八十八條規定得撤銷意思表示之情形限於「意思表示之內容有錯誤」或「表意人若知其事情即不為意思表示」，且其「錯誤或不知事實須非由表意人自己之過失」，買賣契約中並無以「須可向銀行貸得四千二百七十萬元款項方願購買」之條件，則原告並無任何不知或錯誤之處，其主張依民法第八十八條撤銷契約，顯不符法律要件。
㈢、原告於起訴狀第三頁第五、六行表示「賴俊傑仍再信誓旦旦保證．．絕對負責向銀行貸款」，但遍查全卷，並無原告要求賴俊傑履行負責向銀行貸款之行為，顯見原告亦未履行其自稱之辦理貸款程序，便發函撤銷買賣契約，貸款過程顯有過失，更不能依第八十八條主張撤銷買賣契約。
㈣、退萬步言，原告撤銷買賣契約若可成立，其回復原狀請求亦存在於買賣雙方，原告要求非買賣任何一方之被告返還仲介服務費，顯已無據，且原告據以收取服務報酬之居間契約，並未無效，原告訴稱被告有不當得利情形，更是無稽。
安信公司部分
一、原告於九十一年八月下旬委任律師發函表示撤銷買賣契約及終止對原告委任並要求返還一千零二十萬元。唯被告為買賣雙方共同委任辦理履約保證，就契約是否已由原告（買方）單方合法撤銷，被告並無審查之權，且其中款項亦有部分已依約定支付予信義公司，被告亦於九十一年九月二日委任律師通知原告無法依其請求辦理，俟後被告又收到陳信宏所發台北南海郵局第一○四九號存證信函，表示同意原告撤銷買賣契約並終止與被告之委任（被證二），但被告已並將一千零二十萬萬元款項其中一百二十八萬一千元給付信義公司，餘款八百九十一萬九千元（信義公司對餘款中六十一萬九千元尚有爭議之事己告知原告）。
二、委任人既均合意終止委任契約，被告亦已將餘款八百九十一萬九千元返還予原告，原告另爭執被告已付予信義公司一百二十八萬一千元，被告乃依契約所為之給付，且該給付在原告終止委任之前，被告並無再給付予原告或代為原告向收款人取回交付予原告之義務。
被告均為答辯聲明「原告之訴駁回」、「如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行宣告」。
叁、原告主張經被告信義公司介紹，購買陳信宏、陳安婷二人共有之系爭不動產，並
於九十一年七月二十四日以六千一百萬元價格簽立買賣契約書，原告與信義公司間是居間契約，原告與安信公司間是委任契約。而安信公司與陳信宏、陳安廷等二人、原告間成立三方的委任契約，信義公司與原告、陳信宏、陳安婷等二人、分別成立居間契約。並於買賣契約成立時，原告交付信義公司四十八萬元仲介費，交付買賣價金一千零二十萬元委由安信公司保管之情，此為兩造所不爭執（九十一年十一月六日言詞辯論筆錄），復有不動產買賣合約書一份、服務費確認單一紙為證，自堪採信。惟原告主張已與陳信宏、陳安婷合意撤銷買賣契約，並請求被告返還所給付之居間報酬，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件之爭點，即在㈠原告主張「合意」撤銷之法律依據；㈡原告主張「受信義公司經理賴俊傑『保證』貸款」之事實是否為真正及對原告與陳信宏、陳安婷間買賣契約之關係之影響；㈢撤銷買賣契約對於居間契約及委任契約之效力；㈣信安公司於九十一年七月二十五日給付信義公司一百二十八萬一千元部分，對於原告請求金額之影響。以下則分論之：
㈠、按撤銷係單獨行為，乃當事人一方意思表示即可成立之法律行為。一般乃指意思表示有瑕疵，經有撤銷權人撤銷後，使法律行為效力溯及歸於消滅，撤銷權之行為並不需對造同意，此與契約解除可由雙方合意為之不同。是原告縱主張陳信宏、陳安婷有同意原告撤銷之合意，如原告撤銷權之行使未合於行使之要件，亦無可能因相對人陳信宏、陳安婷之同意撤銷意思表示，而使撤銷之意思表示發生效力。況原告亦自認「買方的撤銷是單方的意思表示行使，對於買受人同意撤銷的意思表示我們認為沒有什麼效果」等語（九十二年一月六日言詞辯論筆錄），足見原告撤銷買賣契約是否生效，仍應視其主張撤銷之法律依據。
㈡、原告主張依民法第八十八條第一項前段為撤銷權行為之法律上依據。按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」為民法第八十八條第一項所明定。是依該條之規定得撤銷意思表示之情形限於「意思表示之內容有錯誤」或「表意人若知其事情即不為意思表示」，且其「錯誤或不知事實須非由表意人自己之過失」方可。
１、原告主張錯誤之事實乃係「受信義公司經理賴俊傑『保證』貸款七成（四千二百七十萬元）」，然此為被告信義公司否認。是原告就主張此項錯誤之事實即負有舉證之責任，而原告係以證人張文龍、陳信宏為證據方法，信義公司亦以證人賴俊傑為證據方法舉證。查證人張文龍固證述：系爭房屋看了一次後，第二次看了之後就交了斡旋金，當時只是試著談談看的心理，都是由信義公司在說服我，他們有表示貸款不是問題，．．．後來到被告公司簽約，他們表示貸款七成、八成不是問題．．在簽約的時候信義公司有介紹一家保險公司貸款，而對於銀行的貸款考慮的因素，因為我不是專業的公司，所以不清楚，而信義公司之前都沒有向我們說明，而當時簽約時我們若知道無法貸出這些金額，我們是不可能購買的。．．他們（指信義公司）若沒有作這個承諾我們就不會簽約等語。惟證人賴俊傑則證述：在交斡旋金張先生（指張文龍）有提出問題問我本件六千一百萬元成交的話可貸多少金額，我當時有回答這個房子可貸買賣價金七成沒有問題，這是依我們從業人員的經驗．．．簽約當時沒有提到「保證」，但有說貸款這是一般程序，我們有提供配合銀行的利率表，有提到針對這房子四千二百七十萬元貸款是沒有問題的．．原告在簽約後約一個星期，向我表示因為他無法貸到四千二百七十萬元所以不想購買，我有提供資料請張先生聲請看看，但都遭到張先生拒絕。（原告訴訟代理人問：信義公司是否有承諾尾款由信義公司辦理貸款？）沒有等語，而以證人張文龍與原告係配偶，又係本件買賣契約實際洽談人，買賣契約雖係以原告之名字簽約，但實際上之當事人應屬證人張文龍。另證人賴俊傑受僱於信義公司，並係代理信義公司為本件居間行為，則張文龍及賴俊傑之證詞為充實及脫免信義公司之責任，當自有偏頗之自虞，則從前開證人之證詞，可知二人對於信義公司是否有保證為原告貸款四千二百七十萬元一節所述互為矛盾，自無法僅憑渠等之證詞認定。另查證人陳信宏所證：當時信義公司代書在我詢問尾款四千二百萬元如何支付時，有回答我們幫他們貸款後就支付，信義公司當時在場的每個人都有講原告生意作這麼大，而且房屋這麼漂亮，貸款不會有問題，他們這樣說大概就是要幫張先生辦貸款，當時辦貸款的金額就是尾款四千二百萬元。．．．當時因為人很多，我是記不得是誰說的，但當時我在場他們給我的訊息是可以讓我瞭解到，信義房屋可以幫買方貸款等語。足見信義公司於為促成本件交易過程，應係有承諾可為原告申請貸款堪以認定，惟以證人陳信宏所述，信義公司是否有「保證」貸款四千二百七十萬元情事，並無法獲得證明。且銀行貸款之核准與否，須由各銀行考量不動產價值、所有人資格等諸多因素，此為一般生活經驗所共知，且購屋貸款，原即為購買人應自行負責事項，再以原告看屋及購屋之價額均係二千萬元以上之高價額房屋，可知其有相當之資歷，難認其無相當之社會資力，貸款情事及可得貸數，原告方面於購屋時非無法查詢。而房屋市場交易一般銀行貸款係以買價七成為貸款成數固為眾所週知，惟依證人張文龍所述，若信義公司負責或保證可以貸得四千二百七十萬元始成買賣之合意，原告自應於買賣契約中載明此項特別要素。而查系爭買賣契約第四次款四千二百七十萬元之約定，僅在「地政機關產權移轉登記完竣後三個工作日內，由甲方申貸之金融機構貸款將貸款金額存入履約保證專戶．．．」之欄項打勾，並無其他特別約定事項，況原告亦從未把申請貸款必備之資料交付予信義公司，此從證人張文龍之證詞可得而知。易言之，如原告與信義公司間有達成由信義公司為原告貸款之合意，原告即應交付貸款文件予信義公司，惟原告僅於簽約後方向銀行口頭洽詢，連書面資料均未提出申請，甚至連把資料交予賴俊傑要求辦理貸款的行為均未行使，顯與其主張信義公司保證貸款之事實有違。是就原告主張信義公司保證貸款七成之事實並未充足舉證，尚難認定屬實。
２、兩造不爭執原告與陳信宏、陳安婷間之不動產買賣契約，原告與信義公司間之居間契約係二不同之獨立契約，而原告主張信義公司需負貸款七成之義務亦係原告與信義公司間契約所生之關係，原告與陳信宏、陳安婷間之不動產買賣契約既無以此項貸款特約為重要要素，而買賣契約之要素，以買賣標的物之特定、價金之約定為已足，按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第一百五十三條第一、二項分別有明定，本院審酌原告與陳信宏、陳安婷間之不動產買賣契約，既無其他特別必要之點約定，就原告主張錯誤之事實，充其量不過是原告購買之動機，與不動產買賣契約之成立無涉。
㈢、原告主張與陳信宏、陳安婷合意撤銷買賣契約並不生撤銷之效力已如前述，又「民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別」、「民法第八十八條第一項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限，該條項規定甚明．．．」，最高法院五十一年台上字第三二一一號及四十三年台上五七○號判例已分別明揭其意，則原告對於主張錯誤之事實無法採信，其主張認定錯誤既無涉不動產買賣意思表示之內容，自與民法第八十八條第一項撤銷構成要件不符，原告撤銷之行為當不生效力。而原告與陳信宏、陳安婷間之合意撤銷，就其意思表示之內容，於解釋上，至多發生解除契約效果之可能，難認使契約自屬無效。
㈣、兩造均不爭執原告於不動產買賣契約簽立時，原告交付信義公司四十八萬元仲介費，交付金一千零二十萬元委由安信公司保管係屬不動產買賣契約價金。原告撤銷不動產產買賣契約既不生效力，信義公司依與原告間居間契約受領四十八萬元報酬自屬有據，原告請求信義公司返還所給付之居間報酬及自九十一年八月二十八日起之法定遲延利息自無理由。又原告與安信公司間係成立委任契約，原告於不動產買賣契約買立時，交付安信公司之一千零二十萬元係屬買賣價金，惟陳信宏、陳安婷於買賣仲介專任委託書（被證五）第十二第二項與信義公司約定「（賣方仲介服務費於）買賣雙方簽定書面合約之同時支付百分之七十」，另依買賣委託書內容更改附表（被證五）第四條約定「（賣方）支付信義公司仲介服務費一百八十三萬」，其百分之七十為一百二十八萬一千元，再就代辦履約保證委任契約書（被證八）第四條第㈢款專戶支出約定「仲介服務費：依乙方（賣方）與信義公司簽定買賣仲介專任委託書付款方式給付之」，而陳信宏、陳安婷既於九十一年七月二十四日與原告簽立不動產買賣契約，陳信宏、陳安婷自應依約付款予信義公司公司一百二十八萬一千元居間服務費。經查安信公司於九十一年七月二十九日匯款五百零六萬七千六百八十元予信義公司，而以本件契約簽定日為九十一年七月二十四日，原告係以支票給付價金，通常票據交換需三日，是應於九十一年七月二十六日兌現。再者，安信公司亦開立傳票載明匯款部分包含本筆一百二十八萬一千元，有傳票為證（被證十第二頁），足見安信公司業已將陳信宏、陳安婷應給付之信義公司之服務費代為履行。又陳信宏、陳安婷雖向信義公司為終止委任契約，而契約之終止，僅使契約嗣後失其效力，前已履行之契約行為仍非無效。查陳信宏、陳安婷係於九十一年八月二十六日律師函為終止契約之意思表示，則安信公司於九十一年七月二十六日交付予信義公司一百二十八萬一千元，乃依契約所為之給付，安信公司即無再給付予原告義務，而信義公司受領該一百二十八萬一千元，既係基於陳信宏、陳安婷與信義公司間之居間契約，又原告主張撤銷不動產買賣契約並非合法已如前述，信義公司受領居間報酬即有法律上之依據，該法律上之關係嗣後亦未消滅。是無論原告以先位之訴請求安信公司給付或備位代位安信公司請求交付予原告均屬無據。
肆、從而，原告先位之訴及備位之訴請求均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。又兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十二 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十二 日
法院書記官 林 佳 蘋