臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年重訴字第二七八號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間，請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣壹仟捌佰萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告於民國（下同）八十八年四月七日與被告及訴外人林金海（即被告之祖父）簽訂土地買賣合約書。買受渠二人所共有坐落於台北市○○區○○段二小段一
九七、三０八之一、三０八之七、一九三之十五、一九三之十六、二三九之六及二三九之十二等地號土地中之應有部分（以下簡稱系爭土地），另為補貼被告土地費用，雙方另行簽訂協議書，由原告再給付被告新台幣（下同）壹仟零壹拾叁萬貳仟元，給付之方式亦比照買賣契約。雙方於簽約後，原告均依約支付，詎被告於原告支付第一、二期之買賣金額共叁仟壹佰柒拾玖萬肆仟伍佰元後，於同年四月二十七日委託代書向台北市中山地政事務所送件辦理買賣土地移轉所有權登記，隔日即由訴外人林金海提出異議書，致土地登記案件遭駁回。原告得知上情後，多次與被告連絡，甚至於同年四月三十日即委託律師寄發存證信函，要求被告及林金海出面解決，被告均置之不理，未予處理，致原告無法取得完整之不動產，故被告與訴外人林金海已違反土地買賣合約書及協議書之約定甚明；原告因土地無法過戶，迫於無奈，透過多方之關係始找到訴外人林金海，經協商後，始於同年七月九日完成土地移轉過戶事宜，但迄今系爭土地尚未點交。其中拖延近三個月，被告原先已找妥建設公司合建之事宜，亦因被告違約，而無法繼續履行，故原告因被告及訴外人林金海之違約行為，已蒙受重大財產之損失。
二、按依原、被告雙方於八十八年四月七日所簽訂協議書規定：「：：甲方（即原告）同意給付乙方（即被告）新台幣壹仟零壹拾參萬貳仟元整，付款方式條件亦比照土地買賣合約比率處理，即第一次款支付新台幣叁佰萬元整，第二次款支付新台幣叁佰萬元整，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付新台幣肆佰壹拾叁萬貳仟元整，『惟如乙方或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依違約罰則加叁倍返還甲方並負擔損害賠償』，．．．」，故依上開約定只要被告或訴外人林金海有違反合約之行為時，原告即可要求被告支付原告已付金額之三倍作為違反協議書之賠償；是訴外人林金海既先違反上開約定，先拒絕將土地移轉過戶於原告，嗣後被告又無法將土地解除第三人占有，點交土地於原告，顯已構成違約，自應依上開協議書之約定賠償原告已付金額的參倍，即壹仟捌佰萬元予原告。
三、再者，土地買賣合約書第七條規定：「本買賣不動產如僅為土地，乙方應於前開期日前申請地政機關鑑界點交，如發現土地有被人占用時應由乙方於移交日前負責清理，鑑界費用由甲方負擔」。是被告欲點交土地前應先辦理鑑界事宜，惟被告僅完成乙筆土地之鑑界，另外六筆土地均未完成鑑界之手續，故被告迄未完成點交土地之前提要件，原告自尚未負有受領土地之義務；再者如前所述系爭土地係被告與訴外人林金海所共有，而土地買賣合約書亦係被告與林金海所簽，退萬步言點交土地時，亦須由二人共同為之，但被告僅以一人之名義為之，顯未合法。
四、綜上所述，本件土地買賣合約書及協議書，原告均如實履行，並無違約，反而被告身為出賣人及協議書之一方，卻未能依約履行。且發生事端後即逃匿無蹤，未積極出面解決，反由原告靠己力解決，取得土地所有權。不料原告尚未請求被告賠償損失，被告反而先訴請原告給付尾款，幸法院明察，未受其蒙騙，上開訴訟已遭鈞院及台灣高等法院駁回。故被告所為顯有違誠信，原告為維自行之權益，自當依協議書之約定請求被告賠償壹仟捌佰萬元。為此提起本件訴訟。
叁、證據：原證一：土地買賣契約書影本乙份。
原證二：協議書影本乙份。
原證三：律師存證信函影本乙份。
原證四：台灣台北地方法院及台灣高等法院民事判決影本各乙份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請，均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。
貳、陳述：
一、查兩造所簽訂之協議書固有約定「惟如乙方（按即被告）或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依『違約罰則』加叁倍返還甲方（按即原告），並負損害賠償，：：」，然依兩造所簽訂之土地買賣合約書第十條第二項（按即違約罰則）約定「乙方如有違約不賣或不履行契約義務，致甲方不能取得完整不動產時，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除同時，乙方應將所收價款加叁倍返還做為違約罰金」，是以，依違約罰則之契約文義觀之，即土地買賣合約書第十條第二項之規定，必須被告有違約不賣或不履行契約義務，『致原告不能取得完整不動產時』，始視為乙方違約，惟查，本件買賣之標的，已於八十八年七月九日全部完成移轉登記予原告，並無使原告不能取得完整土地之情事，被告自無違約情事。
二、依土地買賣合約書第十條第二項「：：：即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約同時乙方應將所收價款加叁倍返還為違約罰金。」之規定，必在「解除契約」之時始有「返還」叁倍已收價款作為違約罰金之適用。查本件買賣標的之土地已全數過戶完成，亦即已依約履行完畢，並無解除契約情事，自無返還叁倍已收價款之義務，是以原告之主張要無可採。
三、退步言之，倘原告之主張可採，惟其所約定之違約金著實過高，依民法第二百五十二條規定，請 鈞院予以酌減。
四、倘原告主張可採，但原告尚應支付被告尾款肆佰壹拾叁萬貳仟元，爰主張抵銷。查上開款項之付款條件經鈞院及台灣高等法院認為應於鑑界點交時給付，亦即為附有條件，然而被告於九十年十二月二十一日委由律師發函，請原告配合辦理點交事宜，但寄至台北市○○路○○號（其戶籍地）及台北市○○○路○段○○○號十二樓（其契約書上所留地址）之函件，卻以招領逾期、鼎仁先生在國外唸書無人代收退回原址為由遭退回，然而原告仍以台北市○○路○○○號之地址提起本件訴訟，可見原告為逃避給付尾款而拒收點交之函件，此種以不正當方法使條件無法成就，依民法第一百零一條第一項規定，應視為條件已成就，亦即原告有給付尾款四百十三萬二千元之義務，被告主張抵銷之。
五、在被告訴請原告給付買賣價金事件中，有關土地點交事宜，原告主張應依原買賣契約第七條之約定辦理，而就本件之損害賠償事宜，卻主張只依協議書之約定辦理，乃將同一買賣關係割裂為二，顯非可採，是如有違約之事宜，仍應依買賣契約第十條之約定辦理。
六、原告指被告之祖父林金海異議後，其於八十八年四月三十日委由律師寄發存證信函，要求被告及林金海出面解決，被告均置之不理云云，與事實不符。查被告於接獲該信函後，始知悉有異議之事，即多方與祖父溝通，並委由律師於八十八年五月十三日以存證信函表明有關祖父所有部分之移轉事宜，正設法溝通中，並請原告提出協調方案，俾利協商解決，嗣於八十八年七月七日被告之祖父乃與原告簽立協議書，解決前開爭議。
七、有關林金海買賣價金尾款壹仟萬元部分，依原買賣契約第四條第二款約定係於土地過戶完成，由甲方（按即原告）自行向銀行辦理融資，並融資核撥後三日內點交土地完成，支付於乙方（按即林金海及被告），然而依原告與林金海之協議書，原告同意按約定於系爭土地過戶完成後給付該土地價金尾款壹仟萬元，亦即原告已與林金海另行協議無點交問題存在，是以目前由被告一人請求原告配合點交，自已符合規定。
叁、證據：被證一：律師函影本乙件。
被證二：退回信封影本二件。
被證三：存證信函影本乙件。
被證四：協議書影本乙件。
理 由
一、原告起訴主張：原告於八十八年四月七日與被告及訴外人林金海簽訂土地買賣合約書，買受渠等共有之坐落台北市○○區○○段二小段一九七、三○八─一、三○八─七、一九三─一五、一九三─一六、二三九─六、二三九─一二地號之七筆土地中之應有部分即系爭土地，另為補貼被告土地費用，雙方另行簽訂協議書，由原告再給付被告壹仟零壹拾叁萬貳仟元，給付之方式亦比照買賣契約。雙方於簽約後，原告均依約支付，詎被告於原告支付第一、二期之買賣金額後，委託代書辦理移轉登記，因隔日訴外人林金海提出異議書，致土地登記案件遭駁回。原告委託律師寄發存證信函，要求被告及林金海出面解決，均置之不理，致原告無法取得完整之不動產，故被告與訴外人林金海已違反土地買賣合約書及協議書之約定。嗣原告找到林金海，經協商後，始完成土地移轉過戶事宜，但迄今尚未點交。原告因而蒙受重大損失。依協議書規定，只要被告或訴外人林金海有違反合約之行為時，原告即可要求被告支付原告已付金額之叁倍作為違反協議書之賠償，林金海既先違反上開約定，先拒絕將土地移轉過戶於原告，被告又無法將土地點交土地於原告，顯已構成違約，依上開協議書之約定，訴請被告給付原告已付金額之叁倍即壹仟捌佰萬元等語。
二、被告則以：依兩造所簽訂之協議書及土地買賣合約書第十條第二項之規定，必須被告有違約不賣或不履行契約義務，『致原告不能取得完整不動產時』，始視為乙方違約，而本件買賣之標的已於八十八年七月九日全部完成移轉登記予原告，並無使原告不能取得完整土地之情事，被告自無違約情事。被告已依約履行完畢，並無解除契約情事，自無返還叁倍已收價款之義務，是以原告之主張要無可採。倘原告之主張可採，惟其所約定之違約金著實過高，請予以酌減。且原告尚應支付尾款肆佰壹拾叁萬貳仟元，被告主張抵銷。又在被告訴請原告給付買賣價金事件中，有關土地點交事宜，原告主張應依原買賣契約第七條之約定辦理，而就本件之損害賠償事宜，卻主張只依協議書之約定辦理，乃將同一買賣關係割裂為二，顯非可採，是如有違約之事宜，仍應依買賣契約第十條之約定辦理等語資為抗辯。
三、經查：原告於八十八年四月七日與被告及訴外人林金海簽訂土地買賣合約書，買受渠共有之即系爭土地，另為補貼被告土地費用，雙方另行簽訂協議書，約定由原告再給付被告壹仟零壹拾叁萬貳仟元，給付之方式亦比照買賣契約，即第一、二期各叁佰萬元，委款肆佰壹拾叁萬貳仟元。雙方於簽約後，原告已支付土地買賣合約書約定之買賣價金及協議書約定之補貼土地費用部分第一、二期補貼款計陸佰萬元，尚有肆佰壹拾叁萬貳仟元未支付，而系爭土地已辦妥所有權移轉登記，惟尚未點交等事實，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書影本、協議書影本各一件附卷可稽，此部分事實堪信為真實。
四、次查：原告於本院審理中明確表示，原告不主張解除契約，而係依協議書之約定，被告（或其爺爺林金海和其繼承人）違約，應負違約責任，即「加叁倍返還原告並負擔損害賠償」，所謂「加三倍」，係指按原告已支付之陸佰萬元乘三即壹仟捌佰萬元，而非陸佰萬元外加三倍即貳仟肆佰萬元，原告認被告違約，故訴請被告給付壹仟捌佰萬元。有關「加三倍」之計算方示，係按原告已支付之陸佰萬元乘三即壹仟捌佰萬元，為兩造所是認，合先說明。故本件所應審究者，厥為被告有無違約，原告是否得依協議書之約定請求被告給付壹仟捌佰萬元。
五、按兩造簽訂之協議書約定：「緣因雙方於八十八年四月七日簽立土地買賣契約書，為貼補乙方（即被告）土地費用，甲方（即原告）同意給於乙方新台幣壹仟零壹拾參萬貳仟元整，付款方式條件亦比照土地買賣合約付款比率處理，即第一次款支付新台幣叁佰萬元整，第二次款支付新台幣叁佰萬元整，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付新台幣肆佰壹拾叁萬貳仟元整，惟如乙方或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依違約罰則加三倍返還甲方並負擔損害賠償，此協議書不可外流。」，自其文義觀之，該協議書既約定「乙方應依違約罰則加參倍返還甲方：：」，而協議書本身並無有關「違約罰則」之條款，是其所謂「違約罰則」自係指土地買賣合約書之「違約罰則」，此觀協議書就補貼土地費用之付款方式記載「付款方式條件亦比照土地買賣合約付款比率處理」益明。
六、次按土地買賣合約書第十條「違約罰則」約定：「１、甲方不依約履行付款或其他義務致乙方不能如期收訖買賣價款，即視為甲方違約，乙方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約金。２、乙方如有違約不賣或不履行契約義務致甲方不能取得完整不動產時，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除契約同時乙方應將所收價款加三倍返還作為違約罰金。３、前兩次違約義務之一方經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付遲延違約金。４、違約發生後除依前三款約定辦理外，無過失之一方並得請求損害賠償」。故協議書所載「如乙方或其爺爺林金海和其繼承人違約」之「違約」，應係指「如有違約不賣或不履行契約義務致甲方不能取得完整不動產」而言。所謂「取得完整不動產」，參照民法第三百四十八條第一項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」之規定，自應包括買賣標的物所有權之移轉登記與標的物之交付即土地之點交二者。
七、查本件原告委請代書辦理系爭土地移轉所有權登記時，訴外人林金海雖曾提出異議，惟經協商後，原告已完成土地移轉過戶事宜，而雙方簽定之土地買賣合約書、協議書並未約定被告或林金海未於某時期內履行移轉登記義務即屬違約，因此，林金海提出異議部分，雖使原告取得所有權移轉登記之時間延後，仍難認為已構成土地買賣合約書、協議書所稱之違約。次查：協議書所載之「點交土地完成」，如前所述，應與系爭土地買賣契約第四條第二款所稱「點交土地完成」作同一解釋，依土地買賣合約書第七條之約定，應由被告、林金海於土地所有權移轉登記之日前，申請地政機關鑑界點交，如發現土地有被人占用時應由被告、林金海於移交日前負責清理，鑑界費用由原告負擔。本件原告於被告完成全部鑑界前，即已辦妥所有權移轉登記，姑不論土地之點交須雙方會同辦理，依雙方約定，鑑界係由被告申請、由原告繳費，均須原告之配合，始能完成。然被告於九十年十二月二十一日委由律師發函請原告配合辦理點交事宜，函寄台北市○○路○○號之戶籍地及台北市○○○路○段○○○號十二樓之契約上所留地址，因無人領取而被退回，有被告提出之律師函影本、退回信封影本二件附卷可證，是本件系爭土地尚未完成點交，非可歸責於被告，自難認被告（或林金海和其繼承人）違約。末查：依協議書、土地買賣合約書之約定，被告或林金海和其繼承人違約時，原告「得限期催告履行契約或表示解除契約同時乙方應將所收價款加三倍返還作為違約罰金」，惟本件原告未限期催告履行契約或表示解除契約，為原告所不否認。綜上所述，原告依協議書之約定，訴請被告給付違約罰金壹仟捌佰萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，既經斟酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
民事第二庭法 官 丁蓓蓓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
法院書記官 陳素卿