臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二七○六號
原 告 丙○○訴訟代理人 焦文城律師
送達代收人被 告 丁○○訴訟代理人 馬在勤律師複 代理人 甲○○律師右當事人間請求給付變賣共有物等事件本院判決如左：
主 文兩造共有台北市○○區○○段三小段二七八六建號建物權利範圍全部及共用使用部分長安段三小段二七九五建號權利範圍一００００分之四二一及坐落基地地號台北市○○區○○段三小段五六五地號土地權利範圍一００００分之六０四准予變賣，所得價金，按原告、被告應有部分比例各二分之一分配之。
被告應自民國八十九年一月一日起至右開共有物變賣之日止，按每月給付原告新台幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、兩造共有台北市○○區○○段三小段二七八六建號建物權利範圍全部及共用使用部分長安段三小段二七九五建號權利範圍一００００分之四二一及坐落基地地號台北市○○區○○段三小段五六五地號土地權利範圍一００００分之六０四准予變賣，所得價金，按原告、被告應有部分比例各二分之一分配之。
二、被告應自民國八十六年八月一日起至右開系爭共有物分割完成之日或變賣之日止，按每月給付原告新台幣（下同）一萬二千元。
貳、陳述：
一、按民法第八百二十三條：「各共有人，得隨時請求分割共有物」，同法第八百二十四條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。」經查：
（一）系爭建物係屬原告與被告共有，應有部分各二分之一，經原告請求被告協議分割，惟被告置之不理，原告乃委請律師就被告擅自出租及共有物協議分割方法即變賣共有物事宜發函，經被告於九十一年六月二十一日收受送達，惟被告迄今仍未與原告協議之。
（二）系爭建物係一具有空間獨立性、使用之建物，兩造各持分二分之一，若以原物分配，兩造在同一空間因分割而佔有特定部分，則於任一造分割取得之部分價值因無法完整使用而低於原有建物價值之二分之一，故以變賣共有物，分配價金為當。
（三）且被告所舉證人蔡芳勝到庭證述：法官：原告母親、周燕春、被告是否有約定房子過戶後由誰住？證人：沒有。
法官：你是否知道周燕春過戶給原告的目的為何？證人：是可憐他、同情他。
足見，並無被告主張約定由被告一人使用之情形。
（四）又證人曾秀蘭到庭證稱：他父親過戶的意思就是要給原告，事後我們有去找被告，但是找不到被告，被告都不見面，所以沒有談過要如何使用。
原告訴代：你與周燕春一同去要過房子？證人：有，去過二次但是找不到人。
更足見，周燕春過戶予原告係為照顧原告，故贈與系爭房地產權，且從無同意系爭房屋由被告一人使用之情形甚明。
二、系爭建物，原告自七十七年與被告共有之後，即由被告擅自出租他人迄今，則被告顯然侵害原告共有建物之權利歸屬，而受有不當得利。經查：
（一）民法第一百七十九條；「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」
（二）查依土地法第九十七條：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，經查：原告就系爭建物之應有部分房屋之租金計算標準如下（原告八十六年度至九十年度房屋稅與地價稅繳款單參照）：
１、八十六年度六月至十二月租金標準：（0000000[原告申報地價]+0000000[原告建物申報價]x10%=231196/12=每月約一九二六六。
２、八十七年度租金標準：（0000000[原告申報地價]+293300[原告建物申報價]x10%=229676/12=每月約一九一三九。
３、八十八年度租金標準：（0000000[原告申報地價]+0000000建物申報價]x10%=228156/12=每月約一九０一三。
４、八十九年度租金標準：（0000000[原告申報地價]+0000000建物申報價]x10%=231704/12=每月約一九三０八。
５、九十年度租金標準：（0000000[原告申報地價]+0000000建物申報價]x10%=230184/12=每月約一九一八二。
由右之計算式可知，原告就系爭建物應有部分之租金收益標準以每月約一萬九千元為上限，被告擅自出租系爭共有建物行為，每月應有不當得利一萬九千元以上，爰請求以每月一萬二千元計算之金額。
（三）綜右所述，被告侵占原告就系爭共有建物之應有部分使用收益之利益，依民法第一百八十一條但書之規定，被告應以金錢返還予原告，即自八十六年七月一日起至系爭共有建物分割或變賣完成時止，按每月租金一萬二千元給付原告。
三、被告先主張使用借貸，隔數庭又主張分管契約，足見其虛偽，且均與事實不符：
（一）契約係因雙方當事人協議而成，且事涉權利義務應以書面為之，方足以表明當事人真意，否則，於父、子間若無具體之約定，不過係基於父子親誼不予主張，其間不生任何法律效力，換言之，只是無法律效力之生活事實。再者，周燕春已去世，被告一人自行主張不存在，被告分明利用周燕春無法復起，指斥其非，進而侵奪原告之權利而已。
（二）又果若有使用借貸或分管特約，必基於權利人之要約或承諾，縱係有口頭合意之可能，必係於權利人表明「這個房子你可以完全使用」或類似用語，始足為有使用借貸之意思表示，若係分管特約必「這個房子你使用那個範圍」，或「你使用一年，我使用一年」之合意，則不但使用借貸與分管特約性質、合意內容差距極大，不可能有誤會，則被告不同主張，證明根本沒有使用借貸及分管特約之事實。此由被告身富經歷，且聘有律師為代理人，豈有不知使用借貸與分管契約之差異或不同。
（三）且被告主張分管特約，內容竟是由伊一人使用，何來分管可言，更足以證明不過係被告侵害共有物之卸責之詞。
（四）原告之監護人為曾秀蘭，據伊告知：
１、伊與周燕春二人於七十八年曾偕同要去找丁○○處理丙○○名下系爭房屋應有部產權，惟丁○○置之不理，一再躲避。
２、且由於周燕春與曾秀蘭同居，周之元配及其所生子女與周燕春感情破裂，對周燕春不聞不問，周燕春豈有將唯一贈與丙○○之房屋，又同意丁○○無償使用或由伊一人分管之理。
３、於曾秀蘭與周燕春於七十八年底前往時，系爭房屋已經出租，丁○○主張自九十年才出租，完全與事實不符。
參、證據：提出土地、建物登記謄本、鑑定報告書、存證信函及回執為證，並聲請本院向台北市國稅局查丁○○於八十六年至九十一年之所得稅申報書、聲請訊問證人曾秀蘭。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、按「共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。」又「共有物之分管契約雖屬債權契約性質，但對於契約成立後以惡意受讓應有部分之第三人仍有拘束力」 (註: 前述惡意應指明知而言) ，此有最高法院八十七年度台上字第一三五九號民事判決及同院八十三年度台上字第二五四四號判決意旨可參。亦即，如依實際情形已足以推知共有人就共有物有約定分管之意思，各共有人及其應有部分之受讓人，均應受此分管約定之拘束，初不因各共有人未有簽立形式上之「分管契約」書面而有影響。
二、經查：緣系爭房地坐落之土地原係被告母親所有，嗣於民國七十一年建築六層樓之公寓，因分家之故其中系爭房地之持分由被告及被告之父親（按亦為原告之父親，原被告乃同父異母之兄妹），各持有二分之一，因當時父親年歲已大且亦無暇管理該不動產，便無償由被告使用，故當時無償提供與被告使用之方式及效果即為分管之約訂，因兩造為父子關係為故未簽立明文之分管契約，惟長達七、八年交由被告使用之事實，足以間接推知其分管契約效果意思者。
三、嗣於七十七年被告父親將其所有之持分贈與非婚生女，以作為盡生父之責。然仍同意交由被告無償使用，此可觀原告母親到庭證稱：「因為當時原告國小二年級，我與他父親相差年紀很大，所以他認為要給原告一個保障，所以要過戶給他．．．，事後有去找被告，但找不到，我知道三樓有人住」，且被告自房屋新建迄今戶籍均設於共有房屋當中（因原告及其母親為公有人之身分隨時有調閱該戶之戶籍資料），更可得知原告母親知悉有人即被告住居於共有物中，亦即知悉分管之事實，而其證稱不知被告住何處，找不到被告之詞，顯屬偏頗，不足採信。又證人蔡芳勝亦證稱：「對於當時已由被告使用之房屋二分之一持份過戶與原告不無實益並於過戶前後與周春燕發生爭吵，原告母親亦在現場」證足過戶當時原告母親知悉被告使用係爭房屋之事實。甚者，原告父親於七十九年身故，而原告對於父親生前將房地交由被告使用乙節亦知悉甚詳。此觀原告自七十七年告取得持分迄今近十四年原告均按其持分繳納各項稅捐亦無提出任何異議即可証明。是原告對於其取得持分後明知生父與被告之分管契約，依前揭之判決意旨，原告自應受其拘束，故被告使用共有物之原因為原告應受拘束之分管契約而出租公有物為分管協議之效果，並無不當得利。
參、證據：聲請訊問證人蔡芳勝。理 由
一、原告起訴主張系爭建物係屬原告與被告共有，應有部分各二分之一，經原告請求被告協議分割，惟被告置之不理，系爭建物係一具有空間獨立性、使用之建物，若以原物分配，兩造在同一空間因分割而佔有特定部分，則於任一造分割取得之部分價值因無法完整使用而低於原有建物價值之二分之一，故以變賣共有物，分配價金為當。又系爭建物，原告自七十七年與被告共有之後，即由被告擅自出租他人迄今，則被告顯然侵害原告共有建物之權利歸屬，而受有不當得利。依民法第一百八十一條但書之規定，被告應以金錢返還予原告，即自八十六年八月一日起至系爭共有建物分割或變賣完成時止，按每月租金一萬二千元給付原告等語。
二、被告則以本件系爭建物之共有人間確早已有「分管契約」存在，原告自應受分管契約之拘束，並無不當得利，緣系爭房地坐落之土地原係被告母親所有，嗣於七十一年建築六層樓之公寓，因分家之故其中系爭房地之持分由被告及被告之父親，各持有二分之一，因當時父親年歲已大且亦無暇管理該不動產，便無償由被告使用，故當時無償提供與被告使用之方式及效果即為分管之約訂，因兩造為父子關係為故未簽立明文之分管契約，惟長達七、八年交由被告使用之事實，足以間接推知其分管契約效果意思者。系爭房屋新建迄今戶籍均設於共有房屋當中，更可得知原告母親知悉有人即被告住居於共有物中，亦即知悉分管之事實，原告自應受其拘束，故被告使用共有物之原因為原告應受拘束之分管契約而出租公有物為分管協議之效果，並無不當得利等語置辯。
三、按「各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項契約所定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」民法第八百二十三條、第八百二十四條分別定有明文。查原告主張台北市○○區○○段三小段二七八六建號建物全部及共用使用部分長安段三小段二七九五建號權利範圍一００００分之四二一及坐落基地地號台北市○○區○○段三小段五六五地號土地權利範圍一００００分之六０四為兩造所共有，應有部分為各二分之一，原告請求協議分割，被告迄今仍未與原告協議之事實，業據其提出土地、建物登記謄本、存證信函及回執為證，並為被告所不爭執，應認為真實。又查原告主張系爭房地應以變價分割方式，按兩造應有部分比例各二分之一分配所得價金等情，為被告所不爭執，復查系爭土地之面積，為五十點六八平方公尺（約十五點三二九四坪），；而系爭土地上坐落之系爭房屋為為公寓三樓，位於都市計劃第三種住宅區內等情，亦有原告提出之鑑定報告書在卷可查，系爭土地顯然面積過小，不適宜原物分割，而系爭房屋若以原物分割，亦將減低公寓使用價值，且系爭房地亦無因物之使用目的不能分割，或訂有不分割之契約。則依首揭民法第八百二十三條、第八百二十四條之規定，原告請求變賣系爭土地，並將所得價金，按兩造應有部分各二分之一比例分配之，為有理由，應予准許。
四、次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。再按，「無權占有他人之房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」最高法院六十一年台上字第一六九五號判例，可資參照。另按，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦定有明文。而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，為土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條所明定。查原告主張被告自七十七年起，即未經原告同意擅自出租他人，侵害原告共有建物之權利歸屬，而受有不當得利等語，被告則辯稱伊係無償使用借貸，伊與原告間有分管契約存在云云，經查被告並未舉證證明其係無償使用系爭房地及有分管契約存在，雖系爭房地現為被告使用，惟單以使用之事實，依常情判斷，尚不足以證明原告有同意被告無償使用或分管契約之事實，否則長期無權占有他人已登記之房地之人，最後均可主張所有權人未為意思表示，即可間接推知其有無償使用之權利，豈與民法物權保護有不動產登記之所有權人之目的相違，再者，證人即原告之母親曾秀蘭於本院證稱：他父親（指原告之父親）過戶的意思就是要給原告，事後我們有去找被告，但是找不到被告，被告都不見面，所以沒有談過要如何使用等語；證人即兩造之姑丈於本院證稱，當時周燕春（即兩造之父親）有跟我商量，（本院問：原告母親、周燕春、被告是否有約定房子過戶後由誰住？）沒有等語。可見兩造間並無分管契約存在，是以被告所辯尚不足採。又原告主張被告自七十七年即將系爭房地出租予他人，故請求被告給付自八十六年八月一日起算之不當得利等情，被告則抗辯伊係自八十九年度始出租他人等語，經查原告聲請本院向台北市國稅局查被告於八十六年至九十一年之所得稅申報書結果，自八十六年至九十年度止，被告均無系爭房地租賃所得之申報，此外原告亦未舉證證明被告係自七十七年即將系爭房地出租予他人，從而被告既自認自八十九年度始出租予他人之事實，揆諸前開規定，被告未經全體共有人之協議，即單獨占有使用系爭房地全部，及出租他人，自構成不當得利。是應認原告得向被告請求自八十九年一月一日起算之不當得利。再依附卷之土地登記謄本所記載，系爭土地之面積，為八三九平方公尺；系爭土地八十九年七月之申報地價，為每平方公尺四萬四千元，兩造之應有部分各為萬分之三０二；並審酌系爭房屋位處台北市○○區○○路之住宅區內，生活機能便利，附近有長安國中及長安國小等情，有原告提出之鑑定報告書可按。是本院認被告占用及出租系爭房地，有所受相當於租金之利益，原告主張以遠低於系爭房地之申報地價（按總價之年息百分之十）之每月一萬二千元，計算原告就系爭土地之應有部分二分之一所受之損害為相當。
五、綜上所述，原告主張依民法第八百二十三條、第八百二十四條規定，請求將系爭房地變價分割，將所得價金，按兩造應有部分比例各二分之一分配之；依民法第一百七十九條規定，請求被告應自八十九年一月一日起至前開系爭共有物變賣之日止，按每月給付原告一萬二千元之範圍內，為有理由，逾此部分，則尚屬無據，應予駁回。至被告聲請准予預供擔保免為假執行部分，因原告未聲請宣告假執行，故被告此部分之聲請，本院自毋庸為免為假執行之宣告，附此敘明。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 三十一 日
民事第二庭法 官 黃雯惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 一 日
法院書記官 林玗倩