臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第五○八號
原 告 丁○○
戊○○共 同訴訟代理人 王麗仁律師
王元勳律師被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 己○○被 告 乙○○共 同訴訟代理人 郭士功律師複 代理人 甲○○右當事人間請求返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、被告太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）應給付原告新臺幣（下同）四十八萬元，及自民國（下同）九十年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告應連帶給付原告七百十七萬五千五百元，及均自起訴狀繕本送達翌日即被告太平洋公司自九十一年三月十六日、被告乙○○自九十一年三月十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１、被告太平洋公司應給付原告四十八萬元，及自九十年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告各應給付原告七百十七萬五千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告太平洋公司自九十一年三月十六日、被告乙○○自九十一年三月十九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中一被告為給付後，其餘被告即免給付。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）訴外人柯介正為抵償積欠原告丁○○之債務，乃向原告表示願以其所有、信託登記為訴外人倞國建設股份有限公司（下稱倞國建設公司）名義、坐落臺北市○○○路三段二五六巷二０弄一一號五樓、面積計四十九坪之房地（下稱系爭房地），移轉登記為原告丁○○之子戊○○所有，以代部分清償。原告丁○○遂由訴外人即其女劉慕容出面委託被告太平洋公司就系爭房地進行估價。詎被告即該公司經紀人乙○○明知系爭房地每坪僅值二十六萬餘元，竟不實高估每坪單價為三十二萬七千元，總價一千六百萬元，致原告陷於錯誤，原告丁○○乃於九十年五月三十日與柯介正簽立協議書，約定將系爭房地移轉登記為原告戊○○所有，並由原告承受第一順位抵押權債務八百五十七萬元，暨代償第二順位抵押權債務二百零二萬八千元後，餘款五百四十萬二千元則充為清償柯介正積欠原告丁○○之債務。嗣被告乙○○得知上情後，乃向原告訛稱彼等雖已簽立前開協議書，惟恐柯介正並無移轉之意，倘欲保障債權受償，自應再委託被告太平洋房屋辦理過戶事宜云云，兩造遂約定於翌日即同年月三十一日在被告太平洋公司簽立系爭房地買賣契約及辦理移轉過戶手續。詎被告乙○○於訴外人即被告太平洋公司所屬代書蔡昆龍為雙方謄寫不動產買賣契約書等過戶文件時，經閱覽相關地籍謄本資料後，顯已得知系爭房地面積實非四十九坪，尚不足七餘坪，竟故意隱瞞而未告知原告，並推由訴外人即被告太平洋公司組長丙○○（自稱張洋）向劉慕容諉稱，凡於該公司簽約者，出賣人須給付按總價百分之四計算之仲介費云云，要求劉慕容書立同意給付六十四萬元仲介費之字據交與丙○○收執後，丙○○及被告乙○○復向原告戊○○誆稱本件特別優待，僅收取百分之三即四十八萬元之仲介費，並稱如不付款，將無法辦理過戶云云，而催促雙方儘速辦理所有權移轉事宜。原告因當時已代柯介正清償前開第二順位抵押權債務，所費不貲，恐過戶手續遲延，致生鉅額損失，遂於同年六月五日委由劉慕容交付面額四十八萬元之支票乙紙與被告太平洋公司。茲因：
１、被告太平洋公司僅受原告委託辦理估價及移轉過戶手續，並無為原告報告訂約機會或於訂約時周旋於原告及柯介正之間為之說合等居間情形，且系爭房地買賣契約既非由被告太平洋公司仲介居間而成立，則其受領前開四十八萬元之居間報酬，顯無法律上原因，依民法第一百七十九條規定，自應返還四十八萬元之不當得利與原告，並自受領時即九十年六月五日起計付法定利息。退步言，縱認原告與被告太平洋公司間有居間或委任契約關係存在，惟被告太平洋公司之履行輔助人即被告乙○○於為原告處理鑑價及辦理移轉過戶等委任事務時，明知系爭房地坪數短少達七點０六坪，竟故意未告知原告，仍任其等與柯介正簽立系爭房地買賣契約，致受有鉅額損害，顯有違反據實報告義務或未盡善良管理人注意義務之居間或委任債務不履行情事，則被告太平洋公司就被告乙○○之故意過失，自應與自己之故意過失負同一責任。依民法第五百六十七條、第五百七十一條、第五百三十五條、第五百四十四條規定，原告亦得請求被告太平洋公司返還前開四十八萬元之報酬。
２、被告乙○○故意不實估價，並與丙○○共同利用代辦移轉登記手續之際，故意隱瞞坪數短少之事實，致原告憑以簽立前開抵償協議書。且被告太平洋公司明知或可得而知系爭房地並非四十九坪，竟故意隱瞞或疏於查證，仍任令其等與柯介正簽立買賣契約，致生：⑴所估抵償價額（即一千六百萬元）與實際市值（即一千一百二十萬元，每坪價值僅二十六萬七千元）間之價差損害四百八十萬元、⑵原告誤判而代償前開抵押債務之損害二百零二萬八千元、⑶向第三人籌措資金之利息損失二十四萬二千五百元、⑷辦理移轉登記所支付之代書、稅捐等費用計十萬五千元，合計七百十七萬五千五百元之損害，依民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條前段、第一百八十八條第一項前段規定，被告自應負連帶賠償責任。退步言，原告亦得分別依民法第五百三十五條、第五百四十四條，暨第一百八十四條第一項規定，請求被告太平洋公司及乙○○各給付前開委任契約債務不履行或侵權行為之損害賠償七百十七萬五千五百元，二者間係不真正連帶債務關係，於其中一被告為給付後，其餘被告即免給付。
（二）被告太平洋公司僅受託辦理系爭房地過戶手續，並未為其他事務之處理，且原告業已就此支付代書費用三萬餘元與被告太平洋公司，核與一般代辦房地過戶之收費標準相符，被告太平洋公司自不得再請求任何委任報酬。又依原告戊○○於九十年六月四日簽立之不動產購買意願書以觀，其性質應屬買方委託仲介公司媒介之居間契約，與委任辦理系爭房地過戶手續無涉，倘兩造確有此委任報酬之約定，應無在九十年五月三十一日系爭房地移轉登記事務處理完畢後，始行約定。況依一般房屋仲介公司收取仲介佣金之標準以觀，賣方為買賣成交價百分之四，買方則為買賣成交價百分之三，倘被告所辯四十八萬元係原告委由被告太平洋公司代辦房地過戶手續之委任報酬乙節屬實，則雙方應無約定服務報酬由買方（即原告）代賣方（即柯介正）支付，並由六十四萬元調降為四十八萬元之理。綜上足見被告太平洋公司收取四十八萬元，並非基於前開不動產購買意願書，就受託代辦房地移轉過戶手續之委任報酬，實係該公司向賣方柯介正收取之仲介佣金，而由原告代柯介正支付。故被告太平洋公司受領該居間仲介佣金，並無法律上原因，其所為本於委任契約而受領該筆款項之抗辯，顯有不實。
三、證據：提出協議書、統一發票、專戶資金交易及利息結算明細表、臺北市稅捐稽徵處松山分處九十年地價稅繳款書、房屋稅稅額繳款書、契稅繳款書、臺北自來水事業處用戶繳費收據聯、大臺北區瓦斯股份有限公司收據、暫停供電通知單、信義房屋敦化華廈個案評估表、買賣成交表、剪報、錄音帶暨譯文等件為證，並聲請訊問證人劉慕容、江惠震，及向勞工保險局函查丙○○及被告乙○○之投保資料。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
（二）備位聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告太平洋公司係基於原告委任代辦簽約及所有權移轉登記等相關事宜，而收取四十八萬元之委任服務報酬。原告曲解為居間契約，而為不當得利之主張，自屬無據。又被告除前往地政事務所調閱謄本及相關資料，確認產權範圍外，亦確認雙方契約意思表示之真正而擔任買賣契約見證人，並偕同原告前往清償第二順位抵押權債務暨辦理塗銷抵押權設定登記，及協助完成交屋程序等事務。此與代書僅單純辦理過戶程序迥異。故被告太平洋公司基於與原告間之委任契約收受服務報酬，於法有據。且原告嗣於九十年六月四日又要求將該項報酬由原定之六十萬元調降為四十八萬元，益證原告與被告太平洋公司間確有委任關係存在。
（二）被告乙○○前往系爭房地估價時，並未表明其面積為四十九坪，亦無估定每坪價值三十二萬七千元，總價一千六百萬元等情，證人劉慕容亦證稱該不動產抵償總價係其自行計算所得，且原告旋於當晚與柯介正簽立前開抵債協議書，被告乙○○並未在場參與，亦不知悉抵償之內容及過程。再參以原告與被告太平洋公司間當時尚無任何委任關係存在，依經驗法則，一般坊間不動產仲介業者之估價，並非確切價額，詢價者理應自行再為評估及確認，遑論前開抵償協議書僅記載系爭不動產之抵償價額為一千六百萬元，並未記載坪數，且抵償標的又非僅系爭房地，尚有位於淡水之房地及停車位，足見原告應係全盤考量評估抵償之風險與實益後，始行簽立。是原告於未加詳查而自行錯誤評估之情形下，率爾同意抵償，實與被告無涉。其等主張被告鑑價不實，致其等簽立抵償協議書云云，顯不足取。
（三）原告係於簽立前開協議書翌日即九十年五月三十一日，始正式委任被告處理系爭房地移轉登記相關事宜，且被告乙○○於當日上午九時四十六分，方前往地政事務所調閱系爭房地之登記謄本，代書亦將標的物資料翔實填載於不動產買賣契約書上，並無隱匿未告知系爭房地實際面積之事實，被告自無何侵權行為或違背委任事務可言。況原告倘確不知悉系爭房地實際產權狀況及面積，衡情應無率予承接其上第一順位抵押債務，及應允代償第二順位抵押債務之理。且證人劉慕容又係偕同陳鳳梅代書前來簽立前開買賣契約書，自無可能不知坪數與平方公尺間之換算方式。又被告苟確有鑑價不實、隱匿坪數短少等可歸責事由，原告於同年六月二日知悉坪數有誤後，竟未立即向柯介正或被告為任何權利之主張，仍要求被告繼續辦理過戶，嗣更將系爭房地委任被告太平洋公司銷售，迨同年七月五日原告戊○○又要求被告乙○○向上級呈報調降銷售佣金為百分之三乙事。足見本件實係證人劉慕容受原告委託處理前開事務顯有過失所致。又被告太平洋公司受託銷售系爭房地未完成，原告乃另覓其他仲介公司銷售，應買之第三人於買受後，復委任被告太平洋公司銷售，事後並以每坪單價三十一萬元順利出售。是原告藉詞請求返還報酬及賠償損害云云，顯屬無據。
三、證據：提出協議書、臺北市土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書、專任委託契約書、律師函、不動產購買意願書、佣金百分比折減單等件為證，並聲請訊問證人蕭朝陽。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告丁○○因訴外人即其債務人柯介正擬以其所有系爭房地，移轉登記為原告戊○○所有，以代部分債務之清償，乃委託被告太平洋公司就系爭房地進行估價。詎被告即該公司經紀人乙○○明知系爭房地每坪僅值約二十六萬餘元，竟故意不實高估為三十二萬七千元，總價一千六百萬元，致原告陷於錯誤，乃於九十年五月三十日與柯介正簽立抵償協議書。嗣原告於翌日在被告太平洋公司簽立系爭房地買賣契約及辦理移轉過戶手續時，被告乙○○於閱覽相關地籍謄本資料，得知系爭房地面積短少，竟故意隱瞞而未告知原告，仍任令其等與柯介正簽立買賣契約，被告太平洋公司並於同年六月五日向原告收取四十八萬元之仲介費。茲系爭房地買賣契約既非由被告太平洋公司居間而成立，則其受領前開四十八萬元之居間報酬，顯無法律上原因；退步言，縱認原告與被告太平洋公司間有居間或委任關係存在，惟被告乙○○於為原告處理鑑價及辦理移轉過戶等委任事務時，違反據實報告義務，顯有居間或委任債務不履行等情，爰先位依民法第一百七十九條、備位依民法第五百六十七條、第五百七十一條、第五百三十五條、第五百四十四條規定，求為命被告太平洋公司返還前開四十八萬元之不當得利或報酬，並自受領時即九十年六月五日起計付法定利息之判決。又原告因此受有市值價差、代償前開抵押債務、向第三人籌措資金之利息損失及辦理移轉登記所支付之代書、稅捐等費用計七百十七萬五千五百元之損害等情，爰先位依侵權行為法則，求為命被告連帶賠償前開七百十七萬五千五百元之損害，備位分別依委任契約或侵權行為法則，求為命被告太平洋公司及乙○○各給付原告前開七百十七萬五千五百元之損害賠償並計付法定遲延利息，於其中一被告為給付後，其餘被告即免給付之判決。
二、被告則以：被告太平洋公司係基於原告委任代辦系爭不動產買賣契約之簽立及所有權移轉登記等相關事宜，而收取四十八萬元之委任服務報酬。且被告乙○○前往估價時，並未表明面積為四十九坪及估定每坪價值三十二萬七千元、總價一千六百萬元等情事，且其又未參與抵債協議書之簽立。是原告於未加詳查而自行錯誤評估之情形下，率爾同意抵償，實與被告無涉。再原告係於簽立前開協議書翌日始正式委任被告處理系爭房地移轉登記事宜，且被告乙○○於當日上午方前往地政事務所調閱系爭房地之登記謄本，代書亦將標的物狀況翔實填載於不動產買賣契約書上，並無隱匿未告知系爭房地之實際面積，被告自無侵權行為或違背委任事務可言等語，資為抗辯。
三、經查原告主張柯介正為抵償積欠原告丁○○之債務，乃向原告表示願以其所有、信託登記為訴外人倞國建設公司名義之系爭房地，移轉登記為原告丁○○之子戊○○所有，以代部分清償。原告丁○○遂由訴外人即其女劉慕容出面委託被告太平洋公司就系爭房地進行估價。被告即該公司經紀人乙○○遂於九十年五月三十日前往系爭房地進行估價。原告丁○○旋於當晚與柯介正簽立協議書，約定將系爭房地移轉登記為原告戊○○所有，並作價一千六百萬元，由原告承受第一順位抵押權債務八百五十七萬元，暨代償第二順位抵押權債務二百零二萬八千元後，餘款五百四十萬二千元則充為清償柯介正積欠原告丁○○之債務。嗣原告委託被告太平洋公司辦理系爭房地買賣契約之簽立及所有權移轉登記等相關事宜。原告與柯介正並於翌日即同年月三十一日前往被告太平洋公司簽立系爭房地買賣契約。迨同年六月五日原告委由劉慕容交付面額四十八萬元之支票乙紙與被告太平洋公司等事實，業據原告提出協議書、統一發票（見本院卷第一六頁、第一七頁）及被告提出不動產買賣契約書（見本院卷第七三頁至第八三頁）等件為證，並經證人劉慕容到場證述屬實（見本院卷第一五二頁至第一五五頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、又原告主張被告太平洋公司僅受原告委託辦理估價及移轉過戶手續，並無為原告其受領前開四十八萬元之居間報酬，顯無法律上原因云云。則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）原告委託被告太平洋公司辦理其等與柯介正間就系爭房地買賣契約書之簽立及所有權移轉登記等相關事宜，既如前述，且原告亦自陳被告乙○○係以原告既於被告太平洋公司辦理簽約，該公司即須收取按成交總價（即一千六百萬元）百分之三計算之費用為由，要求原告支付四十八萬元與被告太平洋公司，業經證人劉慕容到場證述屬實（見本院卷第一五三頁）。再參以原告戊○○於九十年六月四日與被告太平洋公司簽立之不動產購買意願書第十三條原記載：「本案由於為債權人承購債務人之標的物，以消除債務，經雙方合議，本案之服務報酬由買方代賣方支付，合計陸拾萬元正，並於九十年六月五日前支付七成，剩餘三成於過完戶後支付。」嗣經原告戊○○與被告太平洋公司協議將原定收取之服務報酬由成交總價之百分之四即六十萬元，調降為百分之三即四十八萬元，故原告戊○○乃將其上所載六十萬元等金額部分刪除，另更改為「實付金額新台幣肆拾捌萬元正（支票附帶於後）」，有被告提出原告所不爭執之不動產購買意願書附卷足憑（見本院卷第二００頁至第二０一頁），故原告確已就委託被告太平洋公司辦理簽約及所有權移轉登記等相關事宜，而支付報酬四十八萬元與被告太平洋公司乙節，與該公司達成合意。故被告太平洋公司基於該委任契約，受領前開四十八萬元款項，於法有據，自無不當得利可言。原告主張被告太平洋公司應予返還云云，即屬無據。
（二）原告雖以：被告太平洋公司僅受託辦理系爭房地過戶手續，且原告業已就此支付代書費用三萬餘元與被告太平洋公司，核與一般代辦房地過戶之收費標準相符，被告太平洋公司即不得再請求任何委任報酬云云。惟查原告就委任被告太平洋公司代辦簽約及不動產移轉登記事宜，同意支付前開委任報酬與該公司，既如前述，基於契約自由原則，自無不合，尚難僅憑被告太平洋公司另收取代書費用，即為該公司不得再依約請求委任報酬之認定。又原告另云：前開不動產購買意願書之性質應屬居間契約，與委任辦理移轉登記無涉，倘兩造確有此委任報酬之約定，應無在九十年五月三十一日系爭房地移轉登記事務處理完畢後，始行約定乙節，惟查被告太平洋公司既係基於前開委任契約而受領該四十八萬元報酬，則前開購買意願書之性質究為居間或委任契約，實與本件被告太平洋公司有權受領前開報酬之認定無涉。至原告與被告太平洋公司雖原告與柯介正簽約後之九十年六月四日，始就前開委任事務之處理為報酬之約定，於法亦無不合，是原告以兩造於簽約後始為委任報酬之約定，而為不當得利之主張，洵非足取。至原告另執前開購買意願書記載服務報酬由買方代賣方支付等字樣，主張前開四十八萬元並非原告委託被告太平洋公司代辦移轉登記事務之委任報酬，應係該公司向賣方柯介正收取之佣金，而由原告代柯介正支付云云，縱令屬實，則被告太平洋公司基於原告同意代付報酬，而受領該四十八萬元款項，亦非無法律上原因。是原告曲解前開四十八萬元之委任報酬，為被告太平洋公司之居間報酬，而為返還不當得利之主張，亦屬無據。
五、至原告主張被告乙○○於受託鑑價及辦理移轉過戶等委任事務時，有故意不實高估價額及隱匿坪數短少等違反據實報告義務之債務不履行情事云云。經查：
（一）證人劉慕容到場證稱：伊在前開抵償協議書簽立前一、二日，打一０四詢問被告太平洋公司之電話後，致電該公司，由被告乙○○接聽，伊告知本件情況，被告乙○○則建議先估價，雙方即相約至系爭房地估價。柯介正當場向被告乙○○表示系爭房地面積四十九坪，被告乙○○並未表示意見，僅稱附近房屋成交價約每坪三十四萬元，惟目前已無此行情，約在三十二萬餘元，伊乃據此以四十九坪乘以三十二萬五千元，核算為一千五百九十八萬元，最後即取整數一千六百萬元為基準。當晚伊等即與柯介正簽立抵償協議書，被告乙○○並不在場。簽完後，被告乙○○致電向伊表示，柯介正可能無意願處理過戶事宜，最好前往被告太平洋公司處理此事，較能保障伊等之權益。故伊等相約翌日上午九點至該公司處理此事等語（見本院卷第一五二頁至第一五四頁），再參以原告所提出之原告戊○○與被告乙○○電話錄音帶譯文記載：「‧‧‧劉：嘿！小馬呀！當初你估我們那邊一坪有三十二萬，沒錯吧！你那個時候估三十二萬多。馬：我那時是估三十萬左右，三十二萬是因為斜對面成交三十二萬。劉：對呀！所以你有說過最好的情況是三十二萬多呀！馬：對！最好的情況是這樣。劉：要不然也不會跑出一千六百萬的數字來，我就是以你估的為基準‧‧‧」（見本院卷第一七０頁至第一七一頁）、「馬：我那時估的價位是三十至三十二的價位，那我知道柯先生他們很堅持是三十四至三十六萬，我那時是告訴他三十三、三十四萬是幾年前的事了，現在沒有了，了不起三十至三十二萬。容（即證人劉慕容）：所以你就建議一個三十二萬，你說斜對面最多成交三十二萬嗎。同：（即原告戊○○）三十二萬六千啦（你說）。馬：對，這是我照成交紀錄拉出來的，因為那條巷子很少人在賣成交‧‧‧」（見本院卷第一七九頁），足見被告乙○○僅係就系爭房地之價值為概略之評估，並未具體估定系爭房地每坪單價為三十二萬五千元、總價為一千六百萬元，而係原告及證人劉慕容自行以三十二萬五千元及柯介正所告知之房地面積四十九坪為基準，據此估算並核定總價為一千六百萬元甚明。是原告主張被告乙○○鑑價不實云云，並不足取。
（二）原告復以：被告乙○○明知系爭房地之市值僅一千一百二十萬元（每坪僅值二十六萬餘元），竟予高估云云，並提出信義房屋敦化華廈個案評估表、買賣成交表、剪報等件為證（見本院卷第二六頁至第二九頁）。惟查，除不動產之個別條件諸如坐落位置、樓高及樓別、屋齡、面積、格局等因素外，社會整體經濟情況之良窳、出賣人之經濟條件、轉售意願之強弱及仲介售屋者之銷售能力等，均足以影響不動產之成交價值。且查原告嗣於九十年六月二十日仍以一千三百八十萬元之價格，委託被告太平洋公司銷售系爭房地，其後復委託另名仲介業者銷售，而於九十年十二月間以八百五十萬元低價出售，惟該買受人嗣又委託被告太平洋公司銷售，竟以每坪三十一萬元之價格售出等情，有原告提出之專戶資金交易及利息結算明細表（見本院卷第一八頁）及被告提出之專任委託契約書（見本院卷第八四頁至第八五頁）等件可參，且為原告所不爭執，益證被告乙○○就系爭房地價值概估為每坪三十萬元至三十二萬元，並未過高。原告徒以另名仲介業者就系爭房地估定為每坪僅值二十六萬元（見本院卷第二六頁），及鄰近不動產於八十七年間之買賣成交行情每坪僅二十餘萬元（見本院卷第二七頁）為由，而為被告乙○○不實高估價值之主張，亦不足取。
（三）至原告所云被告乙○○故意隱匿坪數短少乙節。查依前揭證人劉慕容之證詞，足見被告乙○○前往系爭房地鑑價，經屋主柯介正告知系爭房地面積為四十九坪時，雖未為任何反對之表示，惟其係臨時受證人劉慕容之託前往現場，停留時間僅約二十分鐘，業據證人劉慕容證述明確（見本院卷第一五二頁至第一五五頁），是其既無充裕時間先為不動產標的現況調查，且不動產之所有權登記面積，除室內肉眼可見之專有部分外，尚包括共同使用部分，衡情自無可能於短暫時間內以目測得知系爭房地之實際面積有短少情事。再參以被告乙○○係遲至翌日即同年月三十一日上午九時許，方前往地政事務所調閱系爭房地建物及土地登記謄本（見本院卷第六九頁至第七二頁被告所提出之謄本），而當日原告與柯介正於被告太平洋公司簽立前開買賣契約書時，代書亦已將標的物狀況據實填載於契約書上，並無隱匿系爭房地實際面積之情事，有被告提出該買賣契約書可憑（見本院卷第七三頁至第八三頁），且證人劉慕容亦證稱：伊胞弟（即原告戊○○）簽約時有看一下契約，但其上所記載係以平方公尺為單位，伊等未予換算為坪數，伊等有看見謄本，代書係照謄本抄寫等語（見本院卷第一五三頁），足見被告乙○○並無原告所云知悉坪數短少而故意隱匿未告知原告之侵權行為或違背委任意旨之債務不履行可言。
（四）原告雖主張被告乙○○於原告與柯介正簽立前開買賣契約書時，既已閱覽相關地籍謄本資料，得知系爭房地面積短少，竟故意隱瞞而未告知原告，仍任令其等與柯介正簽約云云，惟查，地政機關之土地及建物登記謄本，係以平方公尺為面積單位（見本院卷第六九頁至第七二頁），如未予換算，實難僅憑謄本之記載，即得悉面積有所不符。是原告既不能舉證證明被告乙○○有於閱覽相關謄本資料，得知坪數短少後，竟故意隱瞞而未告知原告之事實，則其所為被告故意隱匿面積不符之主張，亦不足取。
（五）至原告另以被告乙○○可得而知系爭房地並非四十九坪，竟疏於注意，未將謄本所載平方公尺換算為坪數，是其處理委任事務顯有過失云云。惟查被告乙○○係於九十年五月三十日臨時受證人劉慕容之邀前往系爭房地估價，嗣原告與柯介正旋於當晚簽立抵償協議書，被告乙○○並未參與該協議書之簽立事宜，為原告所不爭執。且觀該協議書僅記載原告丁○○與柯介正雙方合意系爭房地總價為一千六百萬元，並未載明單價或面積等據以估算之基準（見本院卷第一六頁），則被告乙○○於原告與柯介正已約定抵償條件，並完成協議書簽立之翌日至被告太平洋公司簽約時，實難僅憑該協議書即得悉其等憑以認定系爭房地抵償條件之依據為何。況如前所述，被告乙○○既未就系爭房地估價為每坪三十二萬七千元，並確認面積為四十九坪，則其所為無從知悉系爭房地之抵償價額一千六百萬元，係以每坪三十二萬七千元及面積四十九坪為計算基礎之抗辯，應屬可取。是其縱未於原告與柯介正簽約時，將謄本所載平方公尺換算為坪數，亦難認其處理委任事務有何過失，而令負損害賠償責任。
（六）再查證人劉慕容證稱：伊等在六月二日經被告乙○○電話告知坪數不符，被告乙○○先電詢柯介正，柯介正告知七坪在地下室，乙○○即告知可協助伊等補登七坪，邊補登邊出售，伊等事後並未再向柯介正為主張等語（見本院卷第一五五頁），且證人即代書蕭朝陽亦到場證稱：原告於五月三十一日至被告太平洋公司簽立不動產買賣契約書，簽完後，伊與原告、劉慕容及被告乙○○一同搭乘計程車前往第二順位抵押債權人處清償債務，翌日伊等又前往地政事務所辦理塗銷第二順位抵押權登記，之後伊等即辦理報稅與過戶手續，於此期間，劉慕容曾致電表示面積有誤，伊告知不可能發生錯誤，同時翻閱買賣契約書、報稅資料及謄本核對面積相符，伊並告知依其手上資料顯示面積並無錯誤，惟倘確有誤，可安排其與賣方見面，且因尚未辦理過戶完成，自得先暫停辦理。劉慕容未當場表示意見。然翌日其又致電表示繼續辦理過戶，伊並詢問是否確定要辦理，其乃大概講述此事之來龍去脈（即系爭房地係因抵債而辦理過戶之經過）等語（見本院卷第二四一頁至第二四二頁），足見原告於九十年六月二日自被告乙○○處獲悉坪數短少，且其時所有權移轉登記尚未辦理完訖，尚得暫停之際，竟不為此途，仍要求被告繼續辦理。嗣更於同年月四日與被告太平洋公司簽立前開不動產購買意願書，同意支付委任報酬百分之三與該公司，迨同年月二十日更將系爭房地委託該公司代為仲介銷售。苟被告於處理委任事務時，確有鑑價不實或隱匿坪數短少等故意或過失，致原告受有前開鉅額損害，衡情原告應無仍如數支付委任報酬，並委託被告太平洋公司代為銷售，而未立即向被告為任何權利之主張。綜上足認被告受託處理系爭房地簽約及辦理所有權移轉登記等事務，並無錯誤估定價額或坪數之故意或過失甚明。原告執此主張被告應負損害賠償責任，即屬無據。
（七）至證人江惠震雖到場證稱：此事一開始伊並不知情，事後經由原告告知其等認為被告太平洋公司在處理此事上有疏失，例如坪數有問題。之後伊與證人劉慕容及原告戊○○一同前往該公司談判，被告乙○○表示其並未意識到坪數不足，事後才知道，其認為係其疏失，願以補登坪數之方式處理，並表示有受託估價及高估坪數情事。當日談判有錄音為憑云云（見本院卷第一五五頁至第一五六頁）。惟查其既係經原告傳聞而知悉上情，其所為證詞自難期公允。況依原告所提出之談判錄音帶譯文內容以觀，被告乙○○並無自認有高估坪數等過失情事（見本院卷第一六七頁至第一九一頁），是原告逕行截取部分譯文，斷章取義，主張被告業已自認於處理前開委任事務確有疏失云云，亦不足取。
六、綜上所述，原告先位依民法第一百七十九條、備位依同法第五百六十七條、第五百七十一條、第五百三十五條、第五百四十四條規定，請求被告太平洋公司返還前開四十八萬元之不當得利或報酬，並自受領時即九十年六月五日起計付法定利息，暨先位依侵權行為法則，請求被告連帶賠償前開七百十七萬五千五百元之損害並計付法定遲延利息，備位分別依委任契約或侵權行為法則，請求被告太平洋公司及乙○○各給付前開七百十七萬五千五百元之損害賠償並計付法定遲延利息，於其中一被告為給付後，其餘被告即免給付，均屬無據，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，亦不應准許。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 九 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 李維心法 官 陳芃宇右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 九 日
法院書記官 高菁菁