臺灣臺北地方法院民事判決 92年度小上字第208號上 訴 人 丙○○○管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳詩經律師被上 訴人 歐和股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 劉立恩律師
蔡嘉政律師複 代理 人 黃賜珍律師上列當事人間給付停車位費事件，上訴人對於中華民國92年10月2日本院臺北簡易庭92年度北小字第974號第一審判決提起上訴，本院於民國94年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）6萬元。
二、陳述：除引用原判決記載外，補稱：
（一）查本件被上訴人原為臺北市○○街○○○巷○○弄○號1樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，即為丙○○○區分所有權人，竟占用該房屋屋側平台法定空地如附圖所示部分作為停車位（下稱系爭停車位）使用，經丙○○○區分所有權人會議於民國91年8月5日決議就系爭停車位按月收取停車位費3,000元，而被上訴人於93年3月31日將系爭房屋移轉登記予訴外人名和投資有限公司，故被上訴人應自91年8月至93年3月止共計20個月，按月繳交3,000元之停車位費，總計6萬元。
（二）系爭停車位非被上訴人專有：⒈查建物改良所有權狀及建物登記謄本所載平台面積為14.1
6平方公尺，經對照建物測量成果圖及建築藍圖可知，前開14.16平方公尺平台係指3個平台面積總和，且僅其中1個平台標示為停車位，其餘兩個平台並未標示，而該標示為停車位之平台面積僅有0.94公尺寬、5.5公尺長，惟系爭停車位寬約3公尺、長約6公尺，故系爭停車位面積已經超出2樓平台投射面積甚多，即如本院囑託臺北市大安地政事務所測量繪製之複丈成果圖Ｂ部分，應已佔用到丙○○○區分所有權人共有之法定空地。再者，依照丙○○○使用執照所附1樓竣工平面圖，其上標示之停車位與2樓陽台垂直投影為1樓之平台之範圍並無重疊，亦即，1樓平台僅部分位於系爭停車位中，平台其餘部分則跨至另1個停車位，顯見系爭停車位不可能為被上訴人所專有。況依據臺北市大安地政事務所回函說明，系爭停車位既在建物範圍之外，不可能作為獨立產權之登記。
⒉系爭停車位之面積既大於被上訴人所有附屬建物平台之面
積，則系爭停車位占用之其餘範圍應為法定空地，屬全體區分所有權人所共有共用，依照民法第847條第1項、公寓大廈管理條例第3條第3款及第4款、司法院大法官釋字第358號解釋、土地登記規則第94條等規定，不得為被上訴人單獨所有。
（三）縱依據土地合建契約之約定，被上訴人對於系爭停車位亦無無償使用權：
⒈原判決固依據土地合建契約認定被上訴人享有1樓房屋前
後及側面空地使用權。然土地合建契約之簽約人與臺北市政府工務局使用執照起造人並不相符，土地合建契約為訴外人乙○○等18位地主與建商所簽訂，而地主中僅有乙○○、許晉章、許深堯、許西園等4人為起造人，則土地合建契約並非全體起造人與建商所簽訂，自難認為全體區分所有權人簽訂之分管契約。退步言，縱認被上訴人依照土地合建契約取得系爭停車位之使用權，基於債權相對性原則，部分地主與建商間之約定亦無拘束第三人之效力。又按司法院大法官釋字第349號解釋，被上訴人對於系爭停車位之使用權不得對抗善意第三人，亦即，土地合建契約所約定之分管方式對於非土地合建契約簽約人之其他善意起造人及嗣後之善意受讓人，均不生效力。伊自得依據公寓大廈管理條例之規定，召開區分所有權人會議決議凡使用共有法定空地停車位之區分所有權人，皆應給付停車位費。且圍起系爭停車位之圍牆乃被上訴人私自搭建之違章建築，於79年間曾遭臺北市政府工務局建管處強制拆除，被上訴人復又違法搭建，將圍牆蓋得很低，目前為建管機關列管中，顯見被上訴人明知其為私自占有系爭停車位。再退步言，土地合建契約上亦僅有「地面空地之使用權歸一樓房屋所有人就正側後使用之」，所謂「地面空地」，是否即指公寓大廈條例第58條第2項「法定空地」、「法定停車空間」，不甚明確，又據臺北市政府工務局回函圖說，除本件系爭停車位外，尚有其他「法定空地」面積，則被上訴人是否得使用「地面空地」以外之系爭停車位空間，亦有疑問。況土地合建契約並未載明可「無償使用」系爭停車位，則丙○○○區分所有權人會議決議收取系爭停車位費用，亦非無據。
⒉縱認為土地合建契約為最高法院48年度臺上字第1065號判
例所指之分管契約，惟系爭停車位既占用丙○○○全體區分所有權人共有之法定空地，則於91年8月5日召開之丙○○○區分所有權人會議，計有19位區分所有權人出席，區分所有權比例合計萬分之7168，已達公寓大廈管理條例所定2/3之出席標準，並經全體出席區分所有權人無異議通過收取系爭停車位費用，每月3,000元，依據「後法優先於前法」之原則，公佈在後之公寓大廈管理條例的規定，應優先於最高法院48年度臺上字第1065號判例而適用，亦即，區分所有權人以會議決議方式，不欲繼續原分管之方式，應有變更原分管契約之效力。
（四）否認被上訴人所提丙○○○案起造人與合建人房屋分配及讓渡列表聲明書等書證之真正。另外，證人徐啟輝、乙○○皆證稱從未居住於丙○○○，也未參與丙○○○事務之管理，足見對於系爭停車位使用情形毫無知悉。證人徐啟輝為被上訴人公司之監察人，與被上訴人關係匪淺，其證詞有迴護被上訴人之處，而證人乙○○與上訴人間因管理費之收取有所爭執，證人乙○○亦自認有停車位之使用權利而拒不繳交管理費，故此二位證人皆欠缺憑信性，證詞不足採信。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：建築藍圖1份及停車位照片3張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決記載外，補稱：
（一）伊所使用之停車位（平台）乃伊單獨所有之附屬建築物，非丙○○○區分所有權人共用部分，上訴人據此要求給付停車管理費於法無據。
（二）縱系爭停車位占用區分所有權人所共有之法定空地，亦基於前手與建商間之土地合建契約附件第16條：1樓房屋買受人享有1樓前後及側面空地使用權之約定，取得系爭停車位之使用權。依照土地合建契約第13頁所載，原地主全體推選訴外人乙○○、徐添福為代表簽約，並於土地合建契約加蓋齊縫章及更正章，即已經授權部分地主就土地合建契約內容與建商磋商並簽約，土地合建契約自有拘束全體地主之效力。再依本件土地合建契約第3條第1項關於丙○○○所有權分配之規定，應由丙○○○坐落基地之18位地主依其持分比例共同取得起造完成後建物及土地50％之所有權，由建商蕭廷演取得剩餘之50％所有權，則土地合建契約中關於「地面空地使用權歸1樓房屋所有人」之約定，其性質應屬分管契約無疑。則被上訴人於74年受讓1樓房地，因而取得1樓房屋前後及側面空地使用權，系爭停車位縱逾附屬建築物之面積，亦屬被上訴人有權使用之範圍，不需支付管理費用。
（三）本件丙○○○附連圍繞之土地，均已由1樓住戶以圍牆劃分作為停車位之用，故丙○○○各樓層房屋之受讓人於購屋時，由圍牆區隔之外觀，即可明瞭1樓停車位管領使用權之歸屬，任何受讓人均可得而知分管契約存在之事實，不得主張為善意第三人而不受分管契約之拘束。伊已繼受前手對於系爭房屋前後空地之專有使用權，區分所有權人之受讓人由外觀即可得知系爭停車位使用權誰屬，自非善意第三人，是依大法官釋字第349號解釋及最高法院48年度臺上字第1065號判例之意旨，土地合建契約約定由1樓人。
（四）本件土地合建契約應屬區分所有權人所制訂之住戶規約性質，嗣公寓大廈管理條例施行後，無須另行召開區分所有權人會議加以追認。蓋土地合建契約約定之各事項並無違反任何強制或禁止規定，亦無違公序良俗，其效力不因嗣後公寓大廈管理條例之施行而受影響。又公寓大廈管理條例及其細則並未規定該法施行前當事人間住戶公約於該法施行後無效，或該法施行前住戶所簽訂之規約應於該條例施行後應提起區分所有權人會議加以追認，或住戶規約內容與區分所有權人決議內容相牴觸者無效等。況公寓大廈管理條例施行細則就相關之條文適用並無特別規定，為維持法律秩序之安定，當有法律不溯及寄往原則之適用。從而，本件土地合建契約之效力，非僅不因公寓大廈管理條例公佈施行而受影響，甚於該法施行後，亦無須提起區分所有權人會議就該內容加以追認。上訴人逕以所謂「後法優於前法原則」排除所有買受人於公寓大廈管理條例施行前所簽署之住戶公約效力，於法無據。
（五）據本院囑託臺北市大安地政事務所於93年08月12日測量之土地複丈成果圖所示，如編號Ａ、Ｂ、Ｃ圖示之使用面積合計22平方公尺，其中編號Ａ部分，位於87地號，使用面積共2平方公尺，為使用道路用地；編號Ｂ部分，位於88地號，使用面積共19平方公尺；編號Ｃ部分，位於88地號，使用面積共1平方公尺。則系爭車位使用之Ａ部分為道路用地，非屬丙○○○之基地範圍，上訴人就伊就Ａ部分使用據以請求支付停車費，顯屬無據。至編號Ｂ、Ｃ部分，雖位於丙○○○基地坐落之88地號，惟由前開土地複丈成果圖來看，編號Ｂ、Ｃ部分使用面積共為20平方公尺，究屬伊單獨所有之附屬建物範圍或如上訴人所主張為丙○○○之法定空地，未臻明確。上訴人既主張伊所使用系爭停車位為丙○○○全體區分所有權人共有之法定空地，應負舉證責任證明之。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：照片影本11張及地主與建商分配房屋約定表、起造人與合建人房屋分配、讓渡表、聲明書等件為證，並聲請詢問證人乙○○、徐啟輝。
丙、本院依職權囑託臺北市大安地政事務所至現場測量。理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於74年4月16日買受系爭房屋，即占用系爭停車位私自使用，嗣經丙○○○區分所有權人會議於91年8月5日決議系爭停車位使用人應按月繳納停車位費用3,000元，詎被上訴人迄未繳納，至被上訴人於93年3月31日將系爭房屋連同系爭停車位出賣予訴外人為止，共積欠91年8月至93年3月止合計20個月之停車位費6萬元等情，爰本於前開區分所有權人會議決議，求為命被上訴人如數給付之判決（原審超過部分之請求，業已減縮）。
二、被上訴人則以：丙○○○於71年、72年間興建時，乙○○等18名地主與建商蕭廷演簽訂土地合建契約，約定地面空地之使用權歸1樓房屋所有人就正側後使用之，蓋1樓房屋售價較昂貴，故伊於74年間購買系爭房屋時，即有圍牆將系爭停車位圍成庭院，系爭停車位是附屬於系爭房屋之專有使用部分，從未使用大廈公共用電或清潔服務；且大廈管理費係按各樓層坪數收取，伊繳交之管理費已包含系爭停車位面積在內，上訴人又要求重複繳交停車位費，顯不合理等語，資為抗辯。
三、經查，本件丙○○○係由建商蕭廷演、地主乙○○、許晉啟、許建東、許 涼、許身育、許西園、許添福、許深淵、許深利、許深信、許深堯、許深隆、許金章、許國強、許國慶、許國泰、許國榮及許禮宜之繼承人許彬森、許裕寬等19人於71年1月11日簽訂土地合建契約進行合建，土地合建契約附件第16條載有「地面空地之使用權歸1樓房屋所有人就正側後使用之」；丙○○○嗣於72年間興建完成並領得使用執照，名義上起造人為廖玉山、范森香、林貴滿、張榮國、鄧小白、郭美華、許漢宏、乙○○、段文連、李王淑女、張瑾貞、許晉啟、許廖雪、林信美、李桂華、許深堯、許西園、許順傑、許文卿、台和實業股份有限公司（負責人趙厚魁）、甲○○、王修淑慶、王溪、談謙等24人，系爭房屋登記有附屬建物平台面積14.16平方公尺；被上訴人則於74年4月16日買受系爭房屋，即占用系爭停車位使用，至93年3月31日被上訴人將系爭房屋移轉登記予訴外人名和投資有限公司為止；而丙○○○區分所有權人會議於91年8月5日經區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，出席人全體同意，決議就系爭停車位收取使用費每月3,000元等事實，有使用執照（見原審卷77至78頁）、建物登記謄本（見原審卷第52頁）、建築改良物所有權狀（見原審卷第49頁）、建物登記謄本（見本院卷第184頁）、區分所有權人會議紀錄（見原審卷第31至37頁）在卷可按，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、上訴人主張：被上訴人對於系爭停車位並無專有權利或專用權利，蓋被上訴人所有系爭房屋附屬建物平台之面積範圍與系爭停車位之面積範圍不相符，系爭停車位占用部分應屬丙○○○共有部分；又前開土地合建契約之簽約人與使用執照之起造人不完全相同，不能認為區分所有權人全體合意之分管契約，自無拘束其他區分所有權人之效力；縱認被上訴人因此取得系爭停車位之專用權，丙○○○區分所有權人會議仍得以決議變更該約定專用之分管方式，收取停車位費等語，惟為被上訴人所否認，並辯稱：系爭房屋所有權狀及建物登記謄本已經標明系爭房屋附屬建物包括平台停車位在內，伊買受系爭房屋自專有系爭停車位，縱非專有，依照前開土地合建契約附件第16條約定，區分所有權人已約定由1樓住戶使用1樓地面空地，伊因而取得專用權，此分管契約得對於可得而知之受讓人均有拘束力，於公寓大廈管理條例施行後，亦無須另以區分所有權人會議決議追認等語。故本件爭點厥為：（一）系爭停車位是否為被上訴人專有；（二）系爭停車位是否依據土地合建契約之約定為被上訴人所專用；
（三）系爭停車位若為被上訴人所專用，丙○○○區分所有權人會議決議有無推翻土地合建契約約定系爭停車位為被上訴人專用之效力。茲分述如下：
（一）查系爭房屋之建物登記謄本固載有「附屬建物用途：平台」、「面積：14.16平方公尺」，建築改良物所有權狀亦有相同記載並另標明「平台（停車位）」，惟據臺北市建成地政事務所於72年9月23日現場測量後繪製之測量成果圖所示，系爭房屋之平台乃分別3塊，3塊平台面積合計為
14.16平方公尺（見原審卷第53頁），並據建築藍圖之標示，其中1塊平台範圍與系爭停車位範圍僅有小部分重疊（見本院卷第25頁），復經本院現場履勘並囑託臺北市大安地政事務所測量結果，系爭停車位占用範圍包括附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部分，面積合計22平方公尺，而平台與系爭停車位重疊部分為其中Ｃ部分，面積僅1平方公尺，可證系爭房屋登記為附屬建物之「平台（停車位）」與系爭停車位範圍、面積均不相同，顯屬二事。此亦據臺北市大安地政事務所91年11月12日北市大地2字第09131395600號函覆屬實（見原審卷第15頁），並據該機關於91年12月16日北市大地2字第09131546800號函所稱，系爭停車位因在建築物範圍之外，依法不得為獨立產權登記（見原審卷第20頁）。從而，被上訴人主張：系爭停車位屬伊所有之附屬建物云云，與事實不符，委無足採。
（二）承上，系爭停車位除附圖所示Ｃ部分為被上訴人所有附屬建物之範圍、Ａ部分為道路用地外，其餘Ｂ部分既非被上訴人所有附屬建物範圍，應屬丙○○○全體區分所有權人所共有之基地範圍。按公寓大廈之共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物供共同使用者，而約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。再按公寓大廈之共有部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式有：⒈全體區分所有權人同意成立分管契約；⒉公寓大廈規約；⒊區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權。本件丙○○○並無規約或建商與買受人間之個別房屋買賣契約約定停車位之使用權歸屬，則系爭停車位如附圖所示Ｂ部分究為共用或專用，須視全體區分所有權人有無另行約定使用方式而定，如無分管之約定，則共有部分原則上應為全體區分所有權人所共用。另按當事人於小額事件之第二審訴訟程序不得提出新攻擊或防禦方法，但因原法院違背法令致未能提出者，不在此限，民事訴訟法第436條之28定有明文。經查，被上訴人於原審審理中，先於92年5月20日當庭以答辯狀辯稱：「停車位係被告於購買房屋時即約定歸由被告使用」等語，並提出土地合建契約為證（見原審卷第47頁反面、第54頁以下），又於同年6月5日當庭提出答辯狀就土地合建契約之效力加以論述（見原審卷第115頁以下），上訴人亦以同年5月27日準備書狀爭執土地合建契約並未約定系爭停車位由被上訴人專用云云（見原審卷第72頁），再於同年9月19日以準備書狀爭執土地合建契約約定之效力（見原審卷第135頁以下），是被上訴人是否因土地合建契約取得系爭停車位之使用權，已為兩造爭點，然未見原審就此爭點闡明兩造進行攻擊、防禦或為補充、舉證，即遽引土地合建契約之條款作為其判決理由，則就土地合建契約條款效力一節，原審違背法令致當事人未能提出攻擊或防禦方法。從而，本院認為應允許兩造就土地合建契約之效力另行提出新攻擊或防禦方法，以明事實。經查：
⒈本件丙○○○興建之初，由建商蕭廷演與地主乙○○等人
簽訂土地合建契約，其形式真正為上訴人於本院審理中所不爭執（見本院卷第63頁）。按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院著有18年上字第1727號判例可資參照。據前開土地合建契約於附件第16條約定：「地面空地之使用權歸1樓房屋所有人就正側後使用之」，對照建築藍圖所繪系爭房屋旁空地規劃為2個停車位（見原審卷第78條），核與證人乙○○即依照前開土地合建契約分配到系爭房屋之地主（見原審卷第60頁反面）到庭結稱：「因1樓房屋比較貴，所以1樓四周的空地由1樓住戶使用。當時建商已經蓋好圍牆」、「Ｃ棟1樓旁空地有圍牆圍起，有作停車位車門」、「（問：Ｃ棟1樓圍牆內停車位可以停幾台車？…）二台車。…」等語（見本院卷第172、173、175頁）相符。則解釋前開土地合建契約附件第16條之約定，於丙○○○興建時，系爭停車位既已規劃坐落在系爭房屋旁空地上，即應屬系爭房屋所有權人使用之範圍等事實，應堪認定。
⒉依照土地合建契約附件第16條之約定，原屬全體區分所有
權人共有之地面空地均歸1樓房屋所有權人使用，性質上應屬公寓大廈區分所有權人就共有物訂立分管之契約。上訴人固主張：本件土地合建契約為建商蕭廷演與地主乙○○等人所簽訂，與使用執照上原始起造人不完全相符，即非全體區分所有權人所簽訂，不生分管之效力云云。然按建物所有權之取得，除基於他人既存之權利而繼受取得者外，亦得因出資興建而原始取得其產權，至建造執照及使用執照起造人名義，僅為依建築法規行政管理上之措施，尚非決定建物所有權歸屬之依據。蓋登記實務上，原始取得建物所有權之人不以自身作為使用執照名義人，而以建物買受人作為起造人之情形，甚為常見。本件上訴人徒以土地合建契約簽約人與使用執照名義人不完全相符為由，否定前開土地合建契約附件第16條所定分管之效力，自不足取。
⒊按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後
，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院著有48年臺上字第1065號判例，再據司法院大法官釋字第349號解釋認為，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，前開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。則共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。若受讓人對於分管契約之存在，通常有可得而知之情形，即應受分管契約之拘束。經查，本件建商與地主簽訂之土地合建契約附件第16條就該丙○○○之地面空地約定由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管契約，業如前述。就前開分管事實之外觀而言，據證人乙○○證稱：「當時建商已經蓋好圍牆」、「Ｃ棟1樓旁空地有圍牆圍起，有作停車位車門」等語（見本院卷第172、173頁），核與證人徐啟輝證述：
「我72年到現場看時，就有圍牆與棚架，裡面可以停二部車」、「建商已經把圍牆蓋好，由1樓住戶使用」等語（見本院卷第170-1、171頁）相符，並有上訴人提出之照片
3 張（見本院卷第27至28頁）及被上訴人提出之照片影本11張（見本院卷第70至80頁）可資佐證。是自丙○○○興建完成至今，系爭停車位有圍牆圍起並作有停車位車門之事實，堪以認定。則一般人均可自系爭停車位之外觀推認系爭停車位之使用權屬於1樓住戶，對於此後受讓丙○○○各房屋之受讓人而言，乃通常可得而知之情形，揆諸前開判例及大法官解釋之意旨，土地合建契約附件第16條約定1樓空地歸1樓房屋所有權人使用之約定，對於受讓人應有拘束力。
⒋上訴人雖質疑證人乙○○、徐啟輝之憑信性，惟參諸證人
縱有民事訴訟法第314條第2項所列之情形，法院亦僅不得令其具結，至其證言之取捨與否，法院仍得衡情斟酌，法院採納其證言，不得謂與採證法則違背（最高法院71年度臺上字第2823號判決參照）。本件證人乙○○、徐啟輝於本院作證時，經受命法官告以刑法第168條刑責後，均當庭具結擔保其證言屬實，絕無匿、飾、增、減，而上訴人並無何具體證據證明證人所言偏頗或不實，本院衡情認為不得僅以證人乙○○與上訴人間同有管理費爭執、證人徐啟輝為被上訴人公司監察人等情，遽認證人之證言均不可採。至上訴人主張：系爭停車位圍牆為被上訴人私自興建云云，與前開證人到庭證述之內容有悖，難以採信為真實。至上訴人又稱：系爭停車位之圍牆曾遭臺北市政府工務局建管處強制拆除，被上訴人再行興建，目前為既成違建列管中云云，惟系爭停車位之圍牆是否為違章建築，取決於興建人是否依照建築法規申請建築執照或雜項執照，不影響被上訴人對於系爭停車位坐落土地之使用權，其主張委無可取，自不待言。
⒌綜合上述，本件土地合建契約附件第16條「地面空地之使
用權歸1樓房屋所有人就正側後使用之」，可解釋為系爭停車位屬系爭房屋所有權人所專用使用，性質上乃公寓大廈區分所有權人所訂分管契約，再觀諸系爭停車位有圍牆圍起等情，一般人依照通常情形可得知悉系爭停車位為系爭房屋所有權人所專用，故前開分管契約之效力得拘束此後買受丙○○○房屋之受讓人。
（三）上訴人復主張：縱認有分管契約之存在，丙○○○區分所有權人亦得以區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，出席人全體同意決議就系爭停車位收取使用費云云。惟查：
⒈於公寓大廈管理條例施行前，我國法律對區分所有權之規
定僅有民法第799條及第800條，無法有效解決公寓大廈所衍生之管理問題，因區分所有權人為管理維護公寓大廈之共同事務及涉及權利義務之有關事項，有召集全體區分所有權人舉行全體區分所有權人會議之必要，故於84年6 月25日公布施行之公寓大廈管理條例於第25條、第29條明定區分所有權人會議之召集程序及決議方法，將公寓大廈之管理權交由公寓大廈區分所有權人組成之管理組織自治負責。故區分所有權人會議決議之效力乃源自於公寓大廈管理條例，公寓大廈管理條例既無溯及既往之規定，則於該條例施行前，關於公寓大廈共有部分之管理，僅有邀集全體區分所有權人訂立分管契約一途。細究其性質，分管契約乃全體區分所有權人共同意思表示合致之契約行為，由於該契約攸關共有物之使用方式，為維持法律關係之安定，最高法院48年臺上字第1065號判例及大法官釋字第349號解釋遂賦予其類同於物權契約之效力，對於知悉或可得知悉之受讓人仍有拘束力。就法律行為之性質而言，分管契約類同於物權契約，與公寓大廈區分所有權人會議以多數決作成決議之行為，性質上殊不相同，分管契約既由全體區分所有權人合意訂定，其變更或解消，亦應由全體區分所有權人合意為之，依照公寓大廈管理條例召集之區分所有權人會議自不得僅以多數決之決議毀棄由全體區分所有權人訂立之分管契約。況揆諸前開最高法院判例及大法官解釋，旨在延續分管契約之效力，使分管之法律狀態趨於安定，若謂區分所有權人會議得逕以多數決決議改變分管法律關係，無異使分管狀態陷於不安定，顯與前開判例及解釋之精神背道而馳。
⒉本件丙○○○於興建之初，由建商及全體地主簽訂土地合
建契約，內有關於1樓空地歸由1樓房屋所有權人使用，是屬分管契約，則若欲變更1樓空地之使用方式，應經全體區分所有權人另行訂定分管契約始可，上訴人主張：丙○○○區分所有權人會議於91年8月5日以區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，出席人全體同意決議之方式推翻前開分管約定云云，並非的論。另上訴人主張：縱土地合建契約附件第16條約定之分管方式有效，惟該條並未言明得「無償」使用系爭停車位，區分所有權人會議自得決議向使用人收取停車位費云云。然觀諸土地合建契約附件第16條所載，固無提及費用之收取，然丙○○○自72年間興建完成開始，1樓住戶就1樓空地上停車位之使用，並未繳交停車位費，其餘區分所有權人從未表示異議，應認為全體區分所有權人已默示合意由1樓房屋所有權人無償使用停車位。若嗣因環境變遷，停車位價值驟升，欲就停車位之使用收取費用，亦應經全體區分所有權人另行訂定分管契約變更之，始為正辦。上訴人前開主張不足採信。
⒊綜上，丙○○○區分所有權人會議於91年8月5日依92年12
月31日修正前公寓大廈管理條例第29條之規定，作成收取停車位費之特別決議，並無推翻土地合建契約附件第16條所約定分管契約之效力。
五、綜合上述，本件上訴人主張：被上訴人對於系爭停車位並無專用權利，縱有專用權利，亦得以區分所有權人會議決議變更云云，並不足採，被上訴人抗辯：伊對於系爭停車位有專用權利等語，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應依區分所有權人會議決議給付系爭停車位費云云，自屬無據。
從而，上訴人依據丙○○○91年8月5日區分所有權人會議決議，請求被上訴人自91年8月起至93年12月止，按月給付停車位費3,000元，合計6萬元，為無理由，不應准許。原判決依其理由雖有不同，結論並無二致，仍應為駁回上訴人上訴之判決。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未及援用之證據資料，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不再一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之32第2項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 8 日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 王貞秀法 官 林晏如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 4 月 12 日
法院書記官 高菁菁