臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一四四號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 邱永祥律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 連元龍律師
林重宏律師右當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十六日本院台北簡易庭九十一年度北簡字第二一六七七號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：一﹑原判決廢棄。二﹑駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一﹑兩造已於九十一年九月二十五日系爭房屋租期屆滿後，合意續租一年，被上訴人並已收受上訴人所交付之九十一年十月份租金三萬八千元。
二﹑縱認上開事實不存在，因於租約屆滿後，上訴人繼續使用系爭房屋，而被上訴人
未即為反對之表示，遲至同年十月二十九日始發函反對上訴人繼續使用系爭房屋，視為以不定期限繼續租約。
三﹑原判決判命上訴人給付相當於五倍之違約金，斟酌兩造所受之損害﹑所得之利益，顯然過高，請求酌減。
四﹑本件被上訴人舉證人李守禮及蔡佳宏，以證明其於九十一年九月二十五日原租約
到期前之九十一年九月中旬，即有收回系爭房屋之計劃，其於上開租約到期後未久之九十一年十月中旬，亦曾向上訴人請求返還該房屋云云。惟查證人蔡佳宏固曾於九十二年五月十六日到庭證稱：被上訴人曾於九十一年九月中旬請其就包含兩造所經營店面範圍重新設計裝璜。然蔡佳宏另證稱：被上訴人於相隔三、四日後即通知其暫緩上開事宜。是依蔡佳宏之證述，其至多僅能證明被上訴人於九十一年九月中旬，一度曾有收回系爭房屋之計劃，然於數日後即放棄該計劃，至於其放棄之理由，則無從得知，故其證言並不足以證明被上訴人確有收回系爭房屋之意，況依蔡佳宏所為之時間陳述與租約到期日相較，被上訴人於放棄重新裝璜之計劃時，系爭房屋租約尚未到期，被上訴人亦尚未曾有任何拒絕返還租賃房屋之表示，則被上訴人之放棄重新裝璜，顯係自己變更原意而與上訴人無涉！又證人李守禮固亦於同日證稱：其於九十一年十月中旬陪同被上訴人前往系爭房屋，請求上訴人返還該房屋，惟當日被上訴人向上訴人為此表示後，上訴人表示其並非老闆，被上訴人乃請上訴人儘速轉告其老闆，當時雙方並無爭吵且口氣平和，其並於當日建議被上訴人報警處理云云！惟查茍李守禮所述兩造於當日口氣平和並無爭吵，且被上訴人所欲請求之對象 (即上訴人之老闆)並未與其對話之證言為真，則兩造於斯時並未有任何爭執及不快，衡諸常情，李守禮殊不可能建議被上訴人採取報警此一顯然不顧雙方情面且增加上開事宜處理難度之手段，是李守禮所為上開證言顯屬虛妄，自不足採。本件上訴人確曾於前開租期屆滿後，另給付九十一年十月份之三萬八千元租金予被上訴人，此有證人黃河吉於同日所為之證言可稽，就此被上訴人雖質疑黃河吉對於兩造發生爭執之日期，於事隔久遠後不可能記憶如此清晰，故懷疑其證詞之真實性，惟查一般人就單純目擊他人所發生之日常生活事務，雖無法詳細記憶其細節，然該他人之日常生活事務若與自己事務相關聯，則該他人之日常生活事務，自有可能因此項關聯而成為自己記憶之一部，從而於此情形下，就前開他人日常生活事務之清晰記憶即非不可能。本件黃河吉所證述之事，雖屬其目擊兩造間就租賃所生爭議之日常生活事務，就此黃河吉於一般之情形下，固應無太深刻之記憶，然當日其係先與上訴人洽談電腦組裝事宜，被上訴人始於中途打斷彼等之商談，而黃河吉為與被上訴人洽商，早於前一日 (及九十一年十月二十八日)即前往中華商場索取行情表以填寫估價單，故前開與黃河吉無關之兩造間日常生活事務，因與黃河吉及上訴人間之電腦組裝商談事宜已相關聯，依前揭說明，黃河吉對於上開爭執發生之日期記憶深刻，並無任何不合理之情，從而被上訴人之懷疑自屬無稽。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人黃河吉。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一﹑否認有與上訴人合意續約一年，更否認收受上訴人乙○○交付十月份租金。
二﹑上訴人所聲請訊問之證人黃河吉已證稱對兩造租金確實金額不清楚，且無親眼看
見上訴人交租金予被上訴人。故該證人所為證詞當不足證明上訴人有交付九十一年十月份三萬八千元租金予被上訴人之事實。至於該證人黃河吉另稱「當天早上十點半以後我到萬卷租書坊看書，與證人談組裝電腦問題，談到一半被上訴人進來，打斷我們二人的談話，談一些租金的問題，提到舊約到了，要簽新約的問題，有提到漲三千元，一直談不攏，最後說難道你第一次繳的房租就默認了嗎？第二次的房租上訴人不繳，被上訴人過來找他要」等語。查該證詞內容與事實不符，又縱所述為真，則顯然當時兩造並無續約合意，租金亦尚未調漲，兩造間才會如證人所述有要求簽新約及要求調漲租金三千元且一直談不攏之對話，此又與上訴人所主張兩造於九月底已口頭訂定新約及已付調漲後租金三萬八千元等節不符；而另所證被上訴人當時有說「第一次繳的房租就默認了嗎」等語，實不知所指為何，更未說明所謂第一次房租是哪一筆租金？於何時繳交？金額多少？實難憑該證人之證詞認定兩造間有不定期租賃契約關係存在。
三﹑再查就此被上訴人方面當庭即質疑證人黃河吉既自稱二、三天即去一次萬卷租書
坊，故依此計算該證人平均一個月至少去十次至十五次；何以上訴人方面甫僅問起其去年十月底伊是否到萬卷租書坊看到兩造，證人即知要答稱確認有見聞上開內容？後經鈞院訊問證人是否記得是十月份的哪一天，證人竟能不假思索即回答九十一年十月二十九日星期二早上；再經鈞院仔細追問其為何事隔這麼久還能記得這般清楚？證人所為回答亦顯與常情不符，不能合理交代確記日期之原因。況若真有證人黃河吉所證情節，而證人黃河吉自承家住系爭房屋對面，聯絡極為方便，上訴人就此理應於原審極力舉證答辯始為合理。然觀之上訴人於原審所提答辯狀及開庭所為陳述，僅聲請法院傳訊張游月芳，卻全無聲請傳訊證人黃河吉到庭訊問或提及黃河吉見聞之內容，即便經原審詢及上訴人有無證據再為聲請調查，上訴人亦答無。然遲至一審敗訴後上訴，上訴人始突然舉出該項原審從未提及之人證，誠有違常理。且證人更自承於至鈞院作證前上訴人確有先跟伊聯絡接觸；以上羅列諸項，在在令人合理懷疑證人黃河吉證詞之可信度，所為證詞不足採信。
四﹑查被上訴人甲○○自九十一年租期屆滿前即欲收回出租上訴人之房屋經營服飾店
，曾計畫雇工整修，不可能同意上訴人續租；並復於九月二十五日租期屆滿後因上訴人未搬離，多次要求乙○○立即騰空返還房屋，此有證人蔡佳宏到庭證稱「去年九月中旬因被上訴人通知我要整修所以我過去看‧‧‧他告訴我要將租書坊連同洗衣店一同整修」，以及證人李守禮同日證稱租期屆滿後之十月間於萬卷書坊見聞被上訴人對上訴人請求返還系爭房屋等足資證明。
五﹑且證人李守禮更證稱當其陪同被上訴人請求上訴人搬遷時，上訴人完全未提到已
付十月份租金拒絕搬遷乙節，僅說要跟其老闆講，而被上訴人不同意上訴人繼續使用等語，更證上訴人所稱於九十一年九月廿五日以交付房租三萬八千元予被上訴人乙節並非事實，蓋以倘上訴人真有支付前揭租金，豈會如證人所證未舉已付房租為由拒絕被上訴人遷離之要求？六﹑又證人李守禮同日證稱是先陪被上訴人至萬卷租書坊要被告遷離，而後被上訴人
有到派出所備案，而後再有存證信函。足證被上訴人確實於租期屆滿後多次請求上訴人遷離未果，始於十月二十九日寄發存證信函；反證上訴人上訴狀所載謂上訴人於九十一年九月二十五日租期屆滿後繼續使用系爭房屋，而被上訴人遲至一個多月後之十月二十九日始發函反對上訴人繼續使用云云意指被上訴人於該段期間未曾請求上訴人遷離並非事實。
七﹑又上訴人就被上訴人請求按月給付相當於租金五倍之違約金乙節，上訴人於原審
法院言詞辯論程序中詢問上訴人就上揭違約金之約定及被上訴人所請求違約金之內容有何意見，而上訴人當庭明白表示無意見。而上訴人於提起上訴後就此再為爭執，乃於上訴程序始提出新攻擊或防禦方法，應認其有故意或重大過失未於第一審程序提出之情形。其請求酌減違約金之主張當無可採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人李守禮﹑蔡佳宏。理 由
一、本件被上訴人即原審原告起訴主張：上訴人向其租用系爭房屋經營萬卷租書坊，租期自八十八年九月二十五日至九十一年九月二十五日止三年，租金每月新台幣（下同）三萬五千元，雙方訂有房屋租賃契約書，但上訴人於租期屆滿後，卻拒絕搬遷，無權繼續使用系爭房屋，因本於租賃關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並依房屋租賃契約書第六條之約定，請求上訴人給付自九十一年九月二十六日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人十七萬五千元（即租金之五倍）計算之違約金之判決。上訴人即原審被告則以：兩造已於系爭房屋租期屆滿後，合意續租一年，被上訴人並已收受上訴人所交付之九十一年十月份租金三萬八千元。縱認上開事實不存在，因於租約屆滿後，上訴人繼續使用系爭房屋，而被上訴人未即為反對之表示，視為以不定期限繼續租約。每月給付相當於於每月租金五倍之違約金，斟酌兩造所受之損害﹑所得之利益，顯然過高，請求酌減等語，資為抗辯。
二、兩造對於就系爭房屋訂有租賃契約，租期於九十一年九月二十五日屆滿，租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，上訴人如不即時遷讓交還房屋，依租賃契約書第六條之約定，被上訴人得每月向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷為憑，堪認為真實。兩造所爭執者，茲為：一﹑兩造有無合意續租一年？二﹑租期屆滿後，被上訴人是否因未即時為反對之表示而視為以不定期限繼續租約？三﹑違約金有無過高之情事？三﹑上訴人主張兩造有合意續租一年乙節，為被上訴人所否認。上訴人對於此有利於
己之事實，自須負舉證責任。上訴人所舉證人黃河吉雖到庭證稱：「（十月份）當天早上十點半以後我到萬卷租書坊看書，與上訴人談組裝電腦問題，談到一半被上訴人進來，打斷我們二人的談話，談一些租金的問題，提到舊約到了，要簽新約的問題，提到有漲三千元，一直談不攏，最後說難道你第一次繳的房租就默認了嗎？第二次的房租上訴人不繳，被上訴人過來找他要。」等語，經本院質之：「記得是十月份的那一天？」，陳稱：「九十一年十月二十九日星期二早上。」﹑「（問：為何事隔這麼久還能記得這般清楚？）我幫上訴人寫電腦估價單，因為沒談成就將估價單當場丟掉。我是二十八日到光華商場拿行情表，行情表上都有日期，每天都會更新，我沒有談成就將行情表丟了。」﹑「（問：為何到現在還記得是二十八日去拿行情表？）因為我到現在都還記得很清楚。」證人黃河吉於未有任何資料留存以憑記憶之情形，猶得當庭清楚供述多月前無意中所聽聞之兩造交談內容，係發生於「九十一年十月二十九日星期二早上」，殊有違生活經驗，其證言是否可採，並非無疑。況被上訴人有意將其所經營之洗衣店併同分租供上訴人經營萬卷租書坊之房屋室內重新裝潢設計，前面賣衣服場所，後半部作衣服的工作室，於九十一年九月中旬，曾委請蔡佳宏至場觀察以便設計，此經證人蔡佳宏於本院審理中證述屬實。顯被上訴人於租約將屆滿時，對於出租之系爭房屋已預定租約屆滿後之使用計畫，焉可能同意續租一年，可知證人黃河吉所證稱：「最後說難道你第一次繳的房租就默認了嗎」云云，無非係為附和上訴人於九十一年十一月十二日所發存證信函內容之詞，委無可信。從而，上訴人主張：兩造於租約屆滿時已合意續租一年云云，並無可採。
四﹑另證人李守禮證稱：「（問：九十一年是否曾經看過或聽過被上訴人對上訴人就系爭房屋請求返還？）十月份上旬或中旬我有聽到。在萬卷書坊聽到的。．．．
．我是陪被上訴人去，上訴人說要跟其老闆講，他說他不是老闆。」﹑「（問：當場被上訴人有無同意上訴人繼續使用？）被上訴人是不同意，但請上訴人儘速轉告其老闆早日搬遷。」﹑「我陪被上訴人去租書坊時租約就已過期了。．．．．我那天剛好找被上訴人聊天，被上訴人有跟我提到租約已過期，上訴人不返還房屋所以我才陪他過去。」等語，顯然被上訴人於九十一年十月上旬或中旬前，即已向上訴人表示不再續租之表示，因上訴人拒絕返還系爭房屋，被上訴人於九十一年十月二十九日始正式以存證信函為催告之通知，上訴人以被上訴人之該存證信函發函日期，主張被上訴人未即時為反對之表示，認有視為不定期限之繼續租約存在云云，亦無可採。
五﹑依兩造所簽訂之系爭房屋租賃契約第六條之約定，上訴人於租約屆滿時，除經被
上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，上訴人絕無異議。則於上訴人違反契約約定，無正當理由，卻藉詞推諉，於租期屆滿後，拒絕交還系爭房屋，嚴重違反誠實信用原則，本院斟酌被上訴人所受之損害及其他一切客觀情事，認兩造違約金之約定，並無過高之情事，況上訴人於原審稱：「如認定我違約對原告（違約金金額）請求無意見」，卻於本院為違約金過高之爭執，顯無可採。
六﹑因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、綜上所述，本件被上訴人主張兩造並無續租一年之約定，租期屆滿後，其已即時通知上訴人不再續租等情為可採，上訴人所辯均為無可取。被上訴人本於租賃關係，依租賃契約之約定，被上訴人自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求上訴人於無權繼續使用系爭房屋期間，每月給付相當於租金五倍之違約金，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋，並如數給付違約金，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十七 日
民事第六庭審判長法 官 林惠瑜
法 官 詹駿鴻法 官 侯水深右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十八 日
書記官 林秀妙