臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一八三號
上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 徐國勇律師複 代理人 丙○○被 上訴人 甲○訴訟代理人 陳建勳律師複 代理人 徐松龍律師右當事人間給付租金等事件，上訴人對於本院臺北簡易庭民國九十二年二月二十五日第一審判決（九十一年度北簡字第一九八六九號）提起上訴，本院於民國九十二年十月三十一日辯論終結，茲判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、被上訴人起訴、上訴主張：（⑴至⑶見起訴狀，⑷見二審卷第二九頁）⑴甲○與訴外人黃林淑貞（歿）係夫妻，原本共有下列房地：
房屋：台北市○○○路○段○○○號一樓，甲○、黃林淑貞應有部分各一萬分
之三五一（合計一萬分之七○二）基地：台北市○○區○○段三小段八七四號，甲○、黃林淑貞應有部分各一萬
分之二六（合計一萬分之五二）⑵民國（下同）七十年間，甲○因積欠他人債務，甲○夫妻右述房屋持分（各一
萬分之三五一）、甲○右述基地持分（一萬分之二六）均遭查封；僅黃林淑貞土地持分（一萬分之二六，下稱：黃妻土地）未遭查封。查封房地經法院拍賣後，輾轉由上訴人取得上述持分。由於「黃妻土地」並未併同查封、拍賣，故拍定人、上訴人均未取得該部分所有權。且黃妻土地早在六十五年十一月十九日即由黃妻買賣取得，依修正前民法第一千零七十二條第一項規定，仍屬其夫即被上訴人所有，被上訴人遂於八十五年三月七日辦妥所有權人變更以回復所有權。
⑶土地與房所有權人因拍賣而異其所有權人時，依最高法院四十八年台上字第一
四五七號判例，土地所有權人與房屋所有權人間成立租賃關係，被上訴人自得聲請法院依土地法第九十七條第一項核定租金（形成之訴，見一審第一一六頁），並請求上訴人給付租金（給付之訴）等情。
⑷被上訴人所主張租金，係依土地法第一百零五條準用同法第九十七條，以「申
報總價」年息百分之十計算法定租金；但是申報地價約為公告現值三分之一，可見法定租金明顯低於土地現時價值，絕無租金過高情事。況且，「增減租金」應由當事人提起增減租金訴訟，法院始得裁判，不得逕以上訴方式主張。
因而請求：（見一審卷第七三、七五頁）
①命上訴人給付自八十六年十二月十八日起至九十一年十二月十七日止之租金
計十四萬零四百五十二元，及自九十一年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（詳見附表）②命上訴人自九十一年十二月十八日起，按月給付原告二千三百七十元。（註
：原審就此部分判命上訴人應自九十一年十二月十八日起，按月給付被上訴人就坐落台北市○○區○○段三小段八七四地號應有部分面積三點零一平方公尺，按該土地當年度申報地價百分之十計算之租金。）上訴答辯聲明：駁回上訴。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人則辯稱：（⑴見一審卷第五一、五二及六八頁，⑵⑶見九十二年十月三十一日書狀）⑴上訴人早在七十六年輾轉善意取得右述房地所有權（不含黃妻土地），因信任
法院拍賣公信力，認為拍賣前已釐清產權，並使拍定人免除一切承買前糾紛，根本不知土地應有部分短缺。被告既擁有房屋所有權即可使用房屋，與黃妻土地應有部分無涉。
⑵按「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，
所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利．．．（最高法院五十七年台上字第二三八七號判例）」。本件建物係一傳統攤位市場，上訴人依據分管契約而使用建物特定攤位，被上訴人的基地應有部分則抽象存在整筆基地上，而非具體限定於特定部分；故被上訴人應以全體共有人為被告始適格。
⑶上訴人轉轉取得本件房屋所有權應有部分萬分之七０二、基地應有部分萬分之
二六，上訴人當時不知此事，亦為受害人。況且，原審未審酌上訴人利用基地之經濟價值與所受利益，實則本件房屋不易出租，原審竟以最高限額計算租金，應予酌減。
並聲明：原判決第一項廢棄，廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。（二審卷第
一八頁，九十二年十月三十一日筆錄第三頁）
叁、得心證之理由：
一、雙方同意、不爭執事項：⑴被上訴人甲○與訴外人黃林淑貞（歿）係夫妻，就右述房地共有：
房屋：甲○、黃林淑貞應有部分各一萬分之三五一（合計權利範圍一萬分之七
○二）基地：甲○、黃林淑貞應有部分各一萬分之二六（合計權利範圍一萬分之五二
）七十年間，甲○因積欠他人債務，甲○夫妻右述房屋持分（各一萬分之三五一）與甲○右述基地持分（一萬分之二六）均遭查封、拍賣，現為上訴人所有。僅餘「黃妻土地」未遭拍賣，嗣經甲○於八十五年三月七日辦妥所有權人變更而回復該部分所有權。
⑵黃妻土地自八十六年十二月十八日至九十一年十二月十日間，依申報地價百分之十、被上訴人持分與基地總面積計算，其租金如附表所示。
二、爭執要旨：⑴本件租金是否應以全體建物共有人為請求對象？
上訴人主張被上訴人基地應有部分並不限於特定區域，故被上訴人應向全體房屋所有權人主張權利，不得僅向上訴人請求。被上訴人則主張租賃存於訴訟雙方間，故上訴人應支付租金。
⑵本件租金是否應酌減？
上訴人認為本件房屋價值不高，不應以法定租金上限計算租金。被上訴人認為酌減租金應以起訴方式為之，不能逕以上訴方式主張；何況申報地價只有公告現值三分之一，原審所認定租金並不高。
三、關於租賃當事人方面：上訴人主張被上訴人基地應有部分（即黃妻土地）並不限於特定區域，故被上訴人應向全體房屋所有權人主張權利，不得僅向上訴人請求。被上訴人則主張租賃存於訴訟雙方間，故上訴人應支付租金。經調查：
⑴最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議就此種情形闡明：「土地與房屋同
屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」⑵共有關係中，共有人之一出售房屋卻未同時出售基地時，本院認為亦應適用上
述決議，僅有該部分基地共有人與房屋共有人發生租賃關係；如謂其他共有人亦成立租賃，則日後出售房屋或土地時，均發生民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條之優先承買權等問題，顯非立法本意。因此，黃妻所有土地與未與房屋一併拍賣，致房屋與土地所有權人不同一，僅在該部分土地共有人與共有人成立租賃關係，其後手亦然；至於其他房屋所有權人則與租賃契約無涉。
被上訴人係本於租約而向上訴人主張租金，合於法律規定；上訴人辯稱應以全部建物所有權人為承租人，顯係誤認，並非可取。
四、租金是否過高方面：上訴人認為本件房屋價值不高，不應以法定租金上限計算租金。被上訴人認為酌減租金應以起訴方式為之，不能逕以上訴方式主張；何況申報地價只有公告現值三分之一，原審所認定租金並不高。經調查：
⑴按民法第四百四十二條增減租金在性質上為形成之訴（參見最高法院七十一年
度台上字第五０七九號判決）；準此，請求增減租金應以起訴方式為之，不得逕以訴訟抗辯達成形成之訴效果。
⑵何況，當初法院僅就登記在被上訴人名義下房地、黃林淑貞名下房屋所有權拍
賣，較黃妻土地併付拍賣之價金為低；被上訴人無從使用房屋卻要支付地價稅亦不合理。上訴人忽略此等情節，聲稱以申報地價百分之十計算年租金過高，即非可取。因此，上訴人此部分說詞亦非可取。
五、從而，被上訴人依據租金給付請求權訴請①上訴人給付壹拾肆萬零肆佰伍拾貳元，及自民國九十一年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；②並應自民國九十一年十二月十八日起，按月給付原告就坐落台北市○○區○○段三小段八七四地號應有部分面積三點零一平方公尺，按該土地當年度申報地價百分之十計算之租金（註：意指月租金為當年度申報地價一百二十分之一，十二個月合計為申報地價百分之十），為有理由，原審因予准許，合於法律規定；上訴意旨認為原判決不當，聲請廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與送達費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十四 日
臺灣臺北地方法院民事第二庭
審判長法官 丁蓓蓓
法官 汪漢卿法官 吳燁山右為正本係照原本作成。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十四 日
書記官 柯月英