臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二七六號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 陳淑芬律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 王桂樹律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年二月二十七日本院台北簡易庭九十一年度北簡字第一四三九九號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十二年十月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、被上訴人起訴主張：台北市○○區○○段三小段二八七號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人於民國九十一年一月四日經由法院拍賣取得系爭土地上之建物台北市○○區○○街○○○號二樓（建號同小段一一六六號）（下稱系爭房屋）之所有權，惟未購買房屋基地，經被上訴人致函上訴人請前來訂立租約並繳付租金，上訴人竟謂其對系爭土地有法定地上權而拒付，迄起訴前之九十一年六月三日止已五個月未付租金，亦不返還相當於租金額之不當得利，爰訴請上訴人給付自九十一年一月四日起至九十一年六月三日止相當於租金額之不當得利金新台幣（下同）十三萬二千零五十五元，及自九十一年六月四日起至終止使用系爭土地之日止，按月按二萬六千四百十一元計算之不當得利。（計算式為：系爭土地為一百二十四平方公尺，每層（五層）占用五分之一即廿四．八平方公尺（124÷5=24.8），申報地價為每平方公尺一二七七九六元，即每層申報地價為0000000．八元，依土地法第九十七條第一項規定按年息百分之十計算，每月為二萬六千四百十一元（127,796元×24.8×10%÷12 =26,411元））等情，並聲明求為駁回上訴。
二、上訴人則以：上訴人係因被上訴人乙○○之子洪本仁，於八十四年間向上訴人之有之系爭房屋設定抵押權，嗣洪本仁未清償債務，逃逸無蹤，經上訴人之女卓德晶聲請本票強制執行而拍賣抵押物，上訴人以自己名義代女兒投標，底標價僅為一百餘萬元，上訴人出價高達三百五十萬元而得標，實乃因對於系爭房屋及土地之關係知之甚詳，上訴人當初之標價已包含地上權之價格；且依洪本仁與卓德晶之債權契約書第五條規定「乙方（洪本仁）保證洪鼎倫之不動產無他人主張權利」，系爭建物原所有權人洪鼎倫又係被上訴人之孫，因洪鼎倫之父洪本仁拋棄監護權而由被上訴人任監護人，洪本仁原應對系爭房屋之地上權所負擔保之責，自應由監護人洪本仁地位轉為由被上訴人負責；再系爭房屋係由被上訴人及其他訴外人五人於七十七年間共同贈與洪鼎倫，被上訴人於贈與房屋時未連同基地一併贈與，被上訴人因該項顯屬有瑕疵之贈與，應對洪鼎倫負賠償之責，賠償範圍即為被上訴人原得請求之租金，故原告已無租金可資請求；被上訴人移轉房屋所有權時，自始即未依「五分之一」之原則移轉土地持分，且未依土地登記規則第八十三條規定，於申請建物所有權第一次登記時記明基地權利種類及範圍，是被上訴人之租金計算式中，持分權利範圍應以「零」來計算，上訴人自無任何不當得利金額可言等語，資為抗辯。並聲明⑴原判決本訴部分不利上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，⑴台北市○○區○○段三小段二八七號土地為被上訴人所有，系爭土地面積共一百二十四平方公尺。⑵上訴人於九十一月四日經由法院拍賣以三百五十萬元之價取得系爭土地上之建物台北市○○區○○街○○○號二樓（建號台北市○○區○○段三小段一一六六號）建物之所有權，但未取得系爭基地應有部分所有權。⑶被上訴人於九十一年一月、三月間致函上訴人請前來訂立租約並繳付租金，上訴人未為給付。⑷被上訴人乙○○之子洪本仁為系爭建物原所有權人洪鼎倫之父。洪本仁於八十四年間向上訴人之女卓德晶借貸三百七十萬元，簽發本票乙紙，並就孫洪鼎倫所有之系爭房屋設定抵押權。⑸系爭建物第一次建物登記所有權人為被上訴人之妻洪高玉鳳所有，嗣再移轉登記為洪鼎倫所有等情，為兩造所不爭執，且有債權契約書、土地及建物登記簿謄本、本票附原審卷第三○、三一、五○至五三頁足憑，堪信為真實。至被上訴人主張上訴人僅取得系爭房屋之所有權，未取得基地部分之所有權，顯因使用被上訴人之土地而受有利益，致其受有損害等情，則為被告所否認，且以①其就系爭土地有地上權存在而無庸給付租金，②當初得標價已包含地上權之價格；③依洪本仁與卓德晶之債權契約書約定及被上訴人為洪鼎倫監護人之身分，被上訴人應就本件不動產負擔保之責；④被上訴人因就系爭房屋為有瑕疵之贈與，應對洪鼎倫負相當於土地租金範圍之賠償責任云云置辯；而查：
（一）、按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物
為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」固為民法第八百七十六條所明定，惟上開規定之規範範圍僅以土地及其地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押，或以土地及建築物為抵押，經拍賣後其土地與建築物之拍定人各異時為限，本件系爭房屋於八十四年間設定抵押權時，系爭房屋屬洪鼎倫所有，土地則屬被上訴人所有，而非屬同一人所有，是上訴人雖經拍賣取得系爭土地上之建物，核與上開規定所欲規範者，尚屬有間，自無前開規定之適用，從而，上訴人辯稱伊依去享有法定地上權云云，自無可採。
（二）、又本件上訴人雖以高出拍賣底標價格甚多之價購得系爭建物，惟本院九十年
度民執字第一五○○六號強制執行事件之拍賣標的物為台北市○○區○○街○○○號二樓（建號台北市○○區○○段三小段一一六六號）建物，不及於該建物坐落之土地一事，為兩造所不爭執，且有上訴人自行填寫之投標書（附原審卷第三八頁）明載標買之建物為建號台北市○○區○○段三小段一一六六號建物門牌台北市○○區○○街○○○號二樓可參，是上訴人投標出價係針對系爭建物而言，自不及其他，上訴人空言其標價已包含使用系爭土地之對價云云，洵屬無據。
（三）、再者，本件姑不論被上訴人於七十七年間贈與洪鼎倫系爭房屋時，尚無公寓
大廈管理條例第四條第二項關於專有部分不得與其基地所有權之應有部分分離而為移轉規定之適用，上訴人執上開規定謂被上訴人未一併贈與基地持分，屬贈與之瑕疵云云，已嫌乏據；況贈與人依法原無須對贈與標的之瑕疵負擔保之責（民法第四百十一條參照），而訴外人洪本仁縱曾與卓德晶訂立債權契約書約定「乙方（洪本仁）保證洪鼎倫之不動產無他人主張權利」（系爭債權契約書第五條參照）惟因被上訴人、洪本仁、洪鼎倫三人各為獨立之人格主體，訴外人洪本仁縱有保證之事，要與被上訴人無涉，從而，上訴人辯稱被上訴人應就系爭房屋負擔保之責，亦無可採。
五、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第一百七十九條定有明文，又建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限（土地法第一百零五條、第九十七條參照），本件上訴人未取得系爭土地之所有權，而占用系爭土地，顯然受有相當於基地租金之不當得利；而土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達土地法第九十七條第一項規定之申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例意旨參照），原審審酌①系爭土地位處台北市○○區○○街靠長安東路口，附近商業繁榮、生活機能便利，②而系爭房屋所屬建物為五層樓之舊式公寓建築，③於本院九十年度民執字第一五○○六號強制執行事件中經鑑定後所定之拍賣底價為一百十萬元等土地坐落位置、環境、機能、上訴人使用系爭土地之情形等項後，認本件上訴人應以系爭土地申報總地價年息百分之八計算，尚稱允當。據此，系爭土地為一百二十四平方公尺，申報地價為每平方公尺十二萬七千七百九十六元，每層占用土地比例為五分之一，是上訴人每月受有相當於租金額二萬一千一百二十九元（124×127,796×1/5×8%＝21129）之不當得利。從而，原審判決判命上訴人返還自九十一年一月四日起至起訴前之九十一年六月三日止五個月之金額應為十萬五千六百四十五元，及自九十一年六月四日起至終止使用系爭土地之日止，按月按二萬一千一百二十九元計算不當得利金，並准被上訴人供擔保為假執行之宣告，逾此部分，則駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請（此部分，未據被上訴人上訴），上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：上訴人於投標購得系爭房屋後，被上訴人未依公寓大廈管理條例第七條之規定同意二樓有一樓之公共通行權，拒不交付一樓大門出入之鑰匙，致上訴人受有不能使用系爭房屋之損失，其損失以房屋月租金每月二萬五千元計算，自拍賣物會同點交日之九十一年一月二十五日起，至提起反訴前之九十一年七月二十五日止，上訴人已受有十五萬元房屋租金之損害，另有委託訴訟、申請建管單位文件、開鎖出席費共六萬元之損害，為此依基於侵權行為法律關係，提起本件反訴，並聲明⑴原判決反訴部分廢棄。⑵被上訴人應交付系爭房屋一樓大門鑰匙，並賠償二十一萬元及自九十一年七月二十六日起至交付鑰匙之日止，按月以二萬五千元計算之損失及法定利息等語。
二、被上訴人則以：系爭房屋為訴外人洪鼎倫所有，被上訴人不負出賣人義務，亦無交付鑰匙之義務，被上訴人並未使用系爭房屋屬上訴人之部分，亦未獨立使用共用部分，被上訴人並無交付己有鑰匙之義務；縱認被上訴人有交付鑰匙義務，亦係因上訴人逕自主張有法定地上權且無給付地租義務，始不敢冒然交付，屬不可歸責被上訴人之事由等語，資為抗辯，並聲明求為駁回反訴之判決。
三、經查，本件上訴人無合法使用系爭土地之權源，已如前述，被上訴人本無容任上訴人進入系爭土地使用、交付己有鑰匙之義務，是被上訴人拒不交付己有鑰匙，縱屬實情，亦難認屬對上訴人之不法侵害。從而，上訴人提起反訴，請求被上訴人交付系爭房屋一樓大門鑰匙，並賠償二十一萬元及自九十一年七月二十六日起至交付鑰匙之日止，按月以二萬五千元計算之損失及法定利息，洵屬無據，應與其假執行之聲請併予駁回。原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，亦無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。
丙、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
丁、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十八 日
民事第四庭審判長 法 官 林勤綱
法 官 洪于智法 官 周玫芳右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十八 日
書 記 官 郭麗琴