臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二七七號
上 訴 人 金陵鋼鐵股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林富村律師被 上訴人 全家便利商店股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月三十一日本院台北簡易庭九十二年度北簡字第一九○八號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十二月三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰壹拾萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十五分之十一，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：
一、兩造於訂約時，上訴人已告知被上訴人訴外人統一超商公司有優先承租權，即統一超商公司不承租時，被上訴人始可能承租，經被上訴人同意後始訂立本件租賃契約，並經證人乙○○於九十二年九月二十四日到庭證述屬實 (見九十二年九月二十四日準備程序筆錄)。則統一超商公司要繼續承租，上訴人自無法將本件租賃房屋出租予被上訴人，自不可歸責上訴人。
二、被上訴人尚未給付足額押金八十萬元，上訴人亦無交付本件租賃房屋之義務：依房屋租賃契約書第三條第二項約定押金八十萬元，惟被上訴人僅交付定金五十萬元，尚未給付足額押金八十萬元，從而本件租賃房屋之義務。
三、上訴人並無加倍返還定金之義務：第三人統一超商公司既有優先承租權，且為被上訴人所知悉，因此統一超商公司要繼續承租本件租賃房屋，致無法出租予被上訴人，自不可歸責於上訴人，上訴人並無加倍返還定金之義務。
四、上訴人並未對給付懲罰性違約金五十萬元，為訴訟標的之認諾：本件租賃房屋既由有優先承租權之統一超商公司繼續承租，並非上訴人不交付房屋或解除本件租約可歸責於上訴人，上訴人自無支付懲罰性違約金五十萬元之義務。又上訴人之訴訟代理人林天富並非律師，原審審判長又無行使闡明權，闡明認諾之定義，林天富當然不知認諾為何物？揆諸上開說明，林天富並無認諾，原審認定上訴人於原審為認諾，而為敗訴之判決，顯有違誤。
五、原審判決須支付懲罰性違約金五十萬元，又應加倍返還定金五十萬元，亦有違誤，按違約金，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文；又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦定有明文。上訴人並無支付懲罰性違約金之義務，亦無加倍返還定金之義務，已如上述，且違約金既為損害賠償之總額，則原審判決判定應支付懲罰性違約金五十萬元，又應加倍返還定金，揆諸上開法條說明，顯有違誤。且被上訴人僅支付五十萬元定金，則得到一百五十萬元，顯然不當得利。
六、綜上所述，原審判決顯有違誤，被上訴人所辯，均無可採。為此，依法提起上訴等語。
參、證據：除援用原審之立證方法外，並聲請訊問證人乙○○。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
一、本件上訴人金陵鋼鐵股份有限公司在與第三人統一超商股份有限公司 (下稱統一超商)間之租約仍存續中，依其自由意思決定將來捨棄統一超商，將房屋改出租與被上訴人全家便利商店股份有限公司，上訴人主張與被上訴人簽訂房屋租賃契約時，被上訴人已知悉上訴人與統一超商間尚有租賃關係存在乙節，並不影響雙方所簽訂租賃契約之效力，雙方仍應受契約之拘束，無待爭辯。
二、至於押租金係以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物之契約，押租金契約在民法上並無規定，學說上認係從屬於租賃契約之從契約，其與租賃契約互相併存，性質上屬各自獨立之契約聯立。易言之，租賃契約成立後，縱令約定之押租金尚未給付，亦不影響租賃契約之效力。乃上訴人於上訴理由二，辯稱：「被上訴人僅交付定金五十萬元，尚未給付足額押金八十萬元，從而上訴人並無交付租賃物之義務」云云，將上訴人未履行交屋義務，歸咎於被上訴人未補足押租金，顯不可採。何況，雙方租賃契約第三條第４款約定：「乙方 (即被上訴人)於簽訂本租賃契約時所給付之定金新台幣伍拾萬元整，於甲方 (即上訴人)依本租賃契約交付租賃物時，直接移轉成本條第二項所定押金，倘有不足額乙方另行給付。」 (請參閱原證一)，從而，在上訴人依約交付租賃物與被上訴人使用前，被上訴人尚無補足押租金之義務。
三、再者，雙方租約第二條雖約定租賃期間「自民國九十一年十一月十六日起至九十八年十月卅一日止」，期間共達七年，惟簽約時，上訴人表示其與統一超商間所簽訂之租約內，有加註租期滿四年後，上訴人得提前終止租約之條款，遂要求於本件租約加註「租期滿四年後，甲方 (即上訴人)若欲終止此租賃契約，應於參個月前通知乙方 (即被上訴人)，乙方絕無異議。」之條款 (請參閱原證一)，俾上訴人享有租期滿四年後，得提前終止租約之權利，此事實已分別經被上訴人之證人甲○○及上訴人之證人乙○○於民國九十二年八月二十二日及九月二十四日鈞院審理時供述在卷。上訴人對統一超商既享有得提前終止租約之權利，即不難理解雙方於民國九十年八月十六日簽約時，上訴人有把握將租約起租日訂在一年後之「民國九十一年十一月十六日」之原因。上訴人辯稱於簽約時，有告知被上訴人之證人甲○○「統一超商不承租時，被上訴人始可能承租」之租賃條件，乃純屬事後卸飾之詞，該條件不僅未載明於租約，且若上訴人屆期能否交屋，係決定於「統一超商是否要承租」之不確定狀況，被上訴人也不會輕易給付上訴人新台幣伍拾萬元之定金，而與之簽約。
參、證據：除援用原審之立證方法外，並聲請訊問證人甲○○。理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於九十年八月十六日向上訴人承租坐落桃園縣中壢市○○路○○○號一樓之房屋（下稱系爭房屋），作為將來經營便利商店之用，租賃期間自九十一年十一月十六日起至九十八年十月三十一日止，被上訴人並依約交付定金五十萬元予上訴人，嗣被上訴人於九十一年十一月十二日以存證信函通知上訴人依約如期交屋予被上訴人使用，詎上訴人不依約履行，被上訴人再於同年十一月二十五日再以存證信函催告，上訴人仍拒不履行，甚至將該屋另行出租與統一超商公司開設便利商店，顯違反租約之約定，爰以本起訴狀送達被告為解除租賃契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第二款、第二百四十九條第三款規定，請求上訴人加倍返還其所受領之定金。另按上開租約第七條之約定，請求被告給付五十萬元之懲罰性違約金等語。上訴人就被上訴人請求返還定金五十萬元部分不爭執，惟對被上訴人請求加倍返還定金及懲罰性違約金部分，則以：兩造訂立房屋租賃契約時，上訴人已告知被上訴人統一超商公司有優先承租權，被上訴人尚未給付足額押金八十萬元，上訴人無交付本件租賃房屋義務，故無加倍返還定金義務。再上訴人並未對給付懲罰性違約金五十萬元，為訴訟標的之認諾，違約金既為損害賠償總額，則原審判決須支付懲罰性違約金又加倍返還定金五十萬元，違約金顯然過高，亦有違誤等語，資為抗辯。
二、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人於九十年八月十六日向上訴人承租系爭房屋作為將來經營便利商店之用，租賃期間自九十一年十一月十六日起至九十八年十月三十一日止，被上訴人已交付定金五十萬元予上訴人。
（二）被上訴人於九十一年十一月十二日以存證信函通知上訴人交屋，再於同年十一月二十五日再以存證信函催告，上訴人未交付系爭房屋，仍續租予統一超商公司開設便利商店。
三、被上訴人主張上訴人未如期交付系爭房屋，違返租賃契約之約定，請求上訴人加倍返還定金並賠償約定之懲罰性違約金則為上訴否認，並以前揭情詞置辯，茲將兩造爭點分述如下：
(一）按訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權。但捨棄、認諾、撤回、和解、提起反訴、上訴或再審之訴及選任代理人，非受特別委任不得為之。
民事訴訟法第七十條第一項定有明文，上訴人原審之訴訟代理人林天富於原審九十二年三月六日言詞辯論時雖陳稱：「願意返還原告定金及賠償五十萬元。
」以及「我要賠償五十萬是違約金部分。」等語而為部分訴訟標的認諾之陳述。惟查，林天富於原審未受上訴人特別委任，依前揭民事訴訟法第七十條第一項規定，並無就訴訟標的認諾權限，此觀原審卷附委任書（原審卷第四十一頁）即明。原審以上訴人有認諾之陳述，依民事訴訟法第三百八十四條規定就返還定金五十萬元、給付懲罰性違約金及法定遲延利息部分為上訴人敗訴之判決，即有違誤，核先敘明。
（二）上訴人另主張其與系爭房屋原承租人統一超商公司訂有優先承租條款，且已告知被上訴人等語，則為上訴人否認，自應由上訴人就此有利於已之事實負舉證責任。經查，系爭房屋租賃契約屬期限逾一年之不動產租約，依民法第四百二十二條規定應以字據定之，前開第三人優先承租權，屬系爭房屋租賃契約能履行之重要事項，書面契約中既無任何約定（見系爭房屋租賃契約書，原審卷第十頁），自難認有此項約定存在。雖證人即上訴人公司副總經理乙○○於本院九十二年九月二十四日準備程序時證稱：「被上訴人公司的甲○○到我們公司找我們董事長，因為董事長不在公司，所以找我談，想租統一的店面。我當時有提示租約，告訴他因為與統一有租約存在，統一有優先承租權，周先生說沒關係，如果統一不租，他想租，先給定金五十萬元，如果租不成，再把錢還給他。」惟證人乙○○為上訴人公司副總經理，與上訴人公司有相當利害關係，故尚難僅以前開證詞為上訴人有利之認定。此外，上訴人復未能提出其他足資證明曾通知被上訴人統一超商公司就系爭房屋有優先承租權之事證，應認上訴人此部分主張不可採。
（三）次按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期租賃。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人。民法第四百二十一條第一項、第四百二十二條、第四百二十三條定有明文。
兩造於九十年八月十六日就系爭房屋簽訂書面租賃契約，起租日為九十一年十一月十六日，且無第三人有優先承租權之約定，已如前所述，上訴人自有於該日前交付系爭房屋之義務。上訴人因第三人主張優先承租權而未能依約交屋，自屬可歸責上訴人事由，被上訴人依民法第二百四十九條第三款規定及系爭房屋租賃契約第三條第四項約定，請求上訴人加倍返還所受領之定金一百萬元及法定遲延利息，即屬有據，應予准許。至於系爭房屋租賃契約第三條第二項之押租金契約，屬於為擔保租賃債務履行附隨於租賃契約之另一契約，被上訴人如未履行交還房屋義務時，上訴人固可以押租金取償，惟押租金並非租賃契約之內容或要素，被上訴人是否已交付全部押租金，核與上訴人交付系爭房屋之義務無涉。
（四）按違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定。此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同。又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。此有最高法院八十二年度台上字第六七四號、八十六年度台上字第一０八四號判決可資參照。上訴人既未依約履行，被上訴人除請求加倍返還系爭房屋租賃契約第三條第四項之定金，作為最低賠償額之請求外，另依第七條第三項請求上訴人賠償懲罰性違約金，即屬於法有據。本院審酌被上訴人已得請求加倍返還定金，即除得請求返還原有定金五十萬元外，另得請求上訴人給付五十萬元，約相當於系爭房屋租賃契約第一年每月租金之二．五倍，再參以目前社會上一般租賃契約違約金之約定，系爭房屋租賃契約之懲罰性違約金約定顯然過高，應予核減為十萬元，逾此範圍之請求，應予駁回。
四、綜上所述，被上訴人本於民法第二百四十九條第三款規定及系爭房屋租賃契約第三條第四項約定，請求上訴人加倍返還所受領之定金一百萬元，另依系爭房屋租賃契約第七條第三項請求上訴人賠償懲罰性違約金十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（九十二年一月二十八日）起至清償止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十四 日
民事第五庭
審判長法 官 吳青蓉
法 官 羅富美法 官 張松鈞正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十四 日
書記官 黃媚鵑