臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二九八號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 莊乾城律師
林清源律師乙○○被上訴人 西武大樓管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 林秀蓉律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十二年四月八日本院臺北簡易庭九十二年度北簡字第一六三四號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年八月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人主張：依民事訴訟法第四百四十七條及四百三十六條之一規定，上訴人不
得於上訴程序提出新攻擊或防禦方法，上訴人於本上訴程序中另行主張給付義務之同時履行抗辯，其未使用公共設施且慣例上無庸繳交管理費用，又大樓電梯未到其所有十二樓及地下二樓，故不應分擔管理費，凡此均為原審程序所謂主張之新攻擊防禦方法。然上訴人前揭主張如不許提出，顯失公平，故依同法第四百四十七條第一項第六款規定，應予准許，先予敘明。
被上訴人起訴主張：上訴人係西武大樓之區分所有權人（門牌號碼：台北市○○街
○段○○○號十二樓及地下二層，均與第三人共有），依西武大樓區分所有權人會議於九十一年四月廿四日訂定西武大樓住戶規約第十條第二項之約定，有繳交管理費之義務，詎上訴人未依約繳交，經被上訴人函催繳清所欠管理費，置之不理。上訴人與他人共有之地下二層部分，其面積五一二點四六平方公尺即一五五坪，每坪每月應繳五十元管理費，上訴人應有部分為三分之一，每月應繳二千五百八十三元；上訴人與他人共有之十二樓部分，其面積八十七點六四平方公尺即二十六點五一坪，每坪每月應繳五十元管理費，上訴人應有部分為百分之十八，每月應繳二百三十八元，以上均自支付命令聲請往前追溯五年即自八十六年六月份起至九十一年十二月止共計六十七個月，上訴人積欠管理費分別為十七萬三千零六十一元及一萬五千九百四十六元。爰依公寓大廈管理條例之規定、規約及決議，請求上訴人給付管理費十八萬九千零七元及法定利息。
上訴人則辯以：被上訴人之成立，係經其所謂「西武大廈第一次區分所有權人會議
」選任訴外人甲○○等七名委員組成之，惟該次大會之召集，未將西武大樓地下一、二樓之十七位區分所有權人（包括上訴人）列入區分所有權人名冊中，亦未通知渠等出席該會議，無異剝奪渠等出席並推選管理委員之權利，其召集程序及推選管理委員之程序均屬違法，管理委員會之組成及選任均屬無效，被上訴人未合法成立，不具當事人能力，上訴人縱有繳交管理費義務，亦應交予依法成立之管理人。又西武大樓全體區分所有權人總數應為九十八人，以出席第一次區分所有權人會議之人數五十九人計算，該次會議之出席人數未及公寓大廈管理條例第三十一條規定三分之二的出席人數最低限，該次會議所通過之「西武大廈住戶規約」應屬無效，被上訴人爰引為請求依據，為無理由。此外，慣例上無庸繳交管理費，且電梯未達上訴人所有樓層，上訴人亦未使用公共設施，不應分擔管理費。另被上訴人未盡管理之責，未提出合理帳冊及憑證，爰主張同時履行抗辯等語。
本件原審判決對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並為假執行之宣告，
上訴人全部聲明不服，聲明廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。被上訴人則聲明判決駁回上訴。
兩造不爭執之事項：
㈠上訴人為台北市○○區○○段三小段一七二八號建號（門牌號碼台北市○○街○
段○○○號十二樓）及同小段一七二九號建號（門牌號碼台北市○○街○段○○○號房屋地下二層）之所有權人。
㈡上訴人未繳納八十六年六月起至九十一年十二月止共計六十七個月之管理費十八萬九千零七元。
本件爭點及本院之判斷：
㈠上訴人有依公寓大廈管理條例之規定繳納管理費之義務。
⒈被上訴人主張依公寓大廈管理條例第十條、第二十一條規定及區分所有權人會
議決議，上訴人有給付管理費用之義務。上訴人則辯稱：伊所有一七二八、一七二九建號建物登記謄本無共用部分建號，即無共用部分按其應有部分有所有權，依公寓大廈管理條例第三條第二款規定，上訴人非屬區分所有權人，自無須繳納管理費等語。
⒉公寓大廈管理條例第一條第一項規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居
公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」所以，別墅社區、透天厝集合住宅群、工業社區，甚至是鄉村社區，只要具備「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」，都準用公寓大廈管理條例關於管理及組織的規定。整體不可分性之集居地區，其管理及組織準用公寓大廈管理條例的規定，是為了便利共同事務的推展及自主性管理。從公寓大廈管理條例之立法意旨係在「加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」而言，解釋上為強制準用或當然適用。
⒊公寓大廈管理條例第三條第二款固規定：「區分所有：指數人區分一建築物而
各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」本件上訴人所有之一七二八建號建物門牌號碼為台北市○○街○段○○○號十二樓，一七二九號建物門牌號碼為台北市○○街○段○○○號房屋地下二層，自建物登記謄本觀之均無共用部分建號，然該二建號房屋為西武大樓之一部分，該二建號房屋與西武大樓之其他建物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，如十二樓及地下二層之使用者均需使用西武大樓之樓梯、電梯或其他共同設施，依公寓大廈管理條例第一條第一項、第四十一條之規定觀之，仍強制準用或當然適用公寓大廈管理條例之規定，應遵守依該條例之規定、西武大樓區分所有權人會議之決議及西武大樓住戶規約之約定繳納管理費。
㈡九十一年四月廿四日西武大樓第一次區分所有權人會議出席人數達區分所有權人
三分之二以上出席，其訂定西武大樓規約，及所為之決議，並無不成立或無效之情事。
⒈按公寓大廈管理條例施行細則第十條規定：「公寓大廈管理組織申請報備處理
原則，由內政部定之。」而內政部訂立之公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三條申請應備文件㈡規定之訂定規約時之全體區分所有權人名冊依所附格式附註二「序號數應與使用執照記載之戶數相同」。本件被上訴人主張伊管理組織之成立及規約之訂立均屬合法有效，辦理系爭第一次區分所有權人會議，所造冊之區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊，係依台北市政府工務局建築管理處核發之本大樓使用執照記載之戶數（八十一戶）、九十一年四月時之所有權人造冊，其出席人數及表決人數均符合上開處理原則之規定，並已獲台北市政府工務局建築理處公寓科審查通過發給報備證明等情，有卷附該處理原則（包括附件格式）、七一使字第一○一八號使用執照存根、西武大樓區分所有權人會議出列席單位及人員名冊、被上訴人持以報備之西武大樓區分所有權人名冊、被上訴人持以報備之西武大樓區分所有標的基本資料及申請書檢查表在卷可稽，尚非無據。
⒉被上訴人主張：縱將系爭大樓地下一、二層之十七戶區分所有權人納入總戶數
計算（即以九十八戶計），亦因出席該次會議之戶數中有十戶同時為地下層之所有權人〔即地下一層建號一六○二、一六○三兩戶所有權人陳永安（委託書序號⒈）、陳永哲（委託書序號⒛）委託鄭美蘭、陳添財出席；地下一層建號一六一九所有權人蔡繼端（委託書序號⒕）委託陳添財出席；地下一層建號一
六二二、一六二三、一六二四參戶所有權人姜東和（委託書序號⒉）、劉錫江（委託書序號⒊）、姜陳韻涵（委託書序號⒋）委託嚴朝、陳添財出席；地下一層建號一六二六、一六二七兩戶所有權人高詹碧（委託書序號⒎）、高政義（委託書序號⒐）、高涂素梅（委託書序號⒑）委託嚴朝、陳添財出席；地下一層建號一六三一、一六三二兩戶所有權人范遠仁（委託書序號⒒）委託陳添財出席。〕，合計出席總數為六十九人（五十九人加十人），仍逾公寓大廈管理條例第三十一條所定三分之二下限之規定，而達百分之七十點四，有台北市政府工務局建築管理處檢送西武大樓管理委員會第一次區分所有權人會議記錄之附冊即出席人員名冊、出席委託書，及被上訴人所提出之九十八份建物登記謄本（謄本上所記載之列印時間為⒑⒊、⒒⒉、⒍、⒏）在卷對照可參，足見被上訴人之主張，應屬可採。
⒊公寓大廈管理條例第二十八條及九十一年四月廿四日訂立之西武大樓住戶規約
第三條均規定，區分所有權人會議應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日。惟公寓大廈管理條例就違反上開規定之法律效果則未加以規定。然按本條例未規定者，適用其他法令之規定，該條例第一條第二項定有明文，且公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關而召開之總會決議，利益狀態類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法有關社團總會決議之條規定以資解決。次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第五十六條第一項定有明文。縱使九十一年四月廿四日區分所有權人會議未於開會前十五日以書面載明開會內容通知各區分所有權人，而違反公寓大廈管理條例第二十八條、西武樓樓住戶規約第三條之規定，有召集程序違反法令之瑕疵，但類推適用民法第五十六條第一項之規定，有爭執之區分所有權人應訴請法院撤銷其決議，且該決議於撤銷前仍為有效，區分所有權人應受其拘束。而系爭九十一年四月廿四日西武大樓第一次區分所有權人會議之決議既未經撤銷，足認其決議應屬有效存在。
⒋九十一年四月廿四日西武大樓第一次區分所有權人會議，其出席人數達區分所
有權人三分之二以上出席，並未違反公寓大廈管理條例第三十一條第一項之規定。是以該次會議決議通過訂定西武大樓規約、選任管理委員會成員、決議通過管理費追溯至八十五年四月份、決議通過管理費收費標準，均屬合法有效。上訴人所辯：系爭第一次區分所有權人會議，未將地下一、二樓區分所有權人（包括上訴人）列入名冊，未通知渠等出席該會議，其召集程序及推選管理委員之程序均屬違法，管理委員會之組成無效，上訴人未合法成立，不具當事人能力，或該次會議通過訂定之住戶規約無效云云，均非可採。
㈢上訴人應依公寓大廈管理條例之規定、西武大樓第一次區分所有權人會議決議、西武大樓住戶規約之約定繳納管理費。
⒈專有部分，依公寓大廈管理條例第四條第一項之規定，區分所有權人得自由使
用、收益、處分，並排除他人干涉，是依同條例第十條第一項之規定，專有部分之修繕、管理、維護，應由專有部分之區分所有權人自行為之，並負擔因修繕、管理、維護該專有部分所生之一切費用。本件被上訴人依住戶規約第十條第二項前段約定請求被告給付管理費，是被上訴人所請求之管理費，係共用部分在管理上之必要經費。共用部分，是指專有部分以外的其他部分，因為係供全體區分所有權人共同使用，故其修繕、管理、維護之責任，由全體區分所有權人承擔，是該條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」第三項規定：「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」⒉西武大樓住戶規約第十條第二項約定：「本大樓管理費由各區分所有權人及住
戶沿用本規約通過前之管理費分攤標準分擔之，即依其專有部分和共用部分按其應有部分之所有權按收費標準以每坪計算之，並按時（每月為壹期）向管理委員會繳交。本規約通過前各區分所有權人及住戶所積欠之管理費應依實際積欠期間之金額繳應繳費用（得追溯至八十五年四月份，以合乎公平及公正原則），倘經定相期間催告仍未給付者，管理委員會得依公大廈管理條例第二十一條第二十二條之規定，訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之五計算。本大樓管理費之分擔標準及收繳、支付，依使用區分為三大類收費標準：㈠營業及辦公用途（公司行號）每月每坪應繳一百元，停業者（即空戶）每坪應繳五十元。㈡八、九樓住家部分每月每坪應繳五十元，空戶時每坪應繳廿五元，倘變更為營業及辦公用途者，則每月每坪應繳一百元，停業者（即空戶）每坪應廿五元。㈢地下室二樓停車場部分每月每坪應繳五十元」此與九十一年四月廿四日第一次區分所有權會議第四案、第六案之決議內容相同，是上訴人有依該約定及決議繳交管理費之義務。上訴人所辯以其之前未繳為慣例上不用繳交管理費而得免除繳交之義務云云，並無足採。⒊上訴人所辯上訴人未使用公共設施，被上訴人所提管理費用報表中有電梯保養
費之支出，惟系爭大樓未到上訴人所有之十二樓及地下二層，上訴人不應分擔該支出等語部分，經查：
⑴上訴人到場陳稱：「我擁有的是屋頂凸出物約四坪大，及地下二樓的五十幾
坪，沒有電梯到達地下二樓出入都走共用的樓梯或車道，地下二樓是停車場，是給大頂美公司的員工使用的，屋頂凸出物只有堆雜物。」（九十二年十月廿一日筆錄第三頁）上訴人所有之地下二樓停車場係供西武大樓十樓、十一樓大頂美公司員工使用，十二樓房屋則係供他人堆置物品，即使電梯未到地下二樓及十二樓，惟上訴人、公司員工或其他經上訴人同意使用地下二樓及十二樓之人，仍須使用大樓之樓梯或車道，並於地下一樓搭乘電梯至十樓、十一樓，及使用大樓樓梯至十二樓。換言之，上訴人所有之建物係位於地下二樓及十二樓，並供十樓、十一樓之公司員工使用，必定須使用公共設施之樓梯或電梯，是以上訴人所辯其未使用公共設施、電梯云云，並無足採。
⑵縱上訴人未使用公共設施、電梯，或電梯未達到地下二樓及十二樓，亦應提
出由區分所有權人會議處理，尚不得因此拒絕給付管理費，上訴人仍有依區分所有人會議決議及住戶規約給付管理費之義務。
⒋上訴人所辯縱認上訴有給付管理費義務，然此與公寓大廈管理條例第三十四條
第十款管理委員會之職務間，有實質上牽連性，有雙務契約互負債務之情形，依法律公平原則，應得主張適用或類推適用同時履行抗辯之規定，被上訴人未提出合理之帳冊及收據、未盡管理之責，主張同時履行抗辯權等語部分。經查：
⑴所謂同時履行抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之
雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院五十九年台上字八五０號判例可資參照。
⑵依公寓大廈管理例第三十四條第十款之規定，管理委員會之職務包括：會計
報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告，然上訴人繳交管理費，依依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議及住戶規約之約定，與管理委員會之職務間，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行之抗辯。（何況被上訴人已提出被上證之西武大樓八十六年元月起至九十二年四月止之收入支出帳目明細及單據影本）⑶有關管理委員會提出帳冊及收據、執行職務等大廈內部管理之問題，被上訴
人受各區分所有權人之委託，應由管理委員或主任管理委員執行區分所有權人會議之決議，上訴人若認為有管理或執行不當之情事，僅能於召集區分所有人會議時請求改善，尚不能以之作為拒繳管理費之主張。
⒌上訴人辯稱上訴人所有房屋為地上突出物或地下二樓，向來均為空屋，未曾居，然被上訴人卻以每坪五十元計部分，經查：
⑴西武大樓住戶規約第十條第二項約定：「本大樓管理費由各區分所有權人及
分按其應有部分之所有權按收費標準以每坪計算之，並按時（每月為壹期）向管理委員會繳交。本規約通過前各區分所有權人及住戶所積欠之管理費應依實際積欠期間之金額繳應繳費用（得追溯至八十五年四月份，以合乎公平及公正原則），倘經定相期間催告仍未給付者，管理委員會得依公大廈管理條例第二十一條第二十二條之規定，訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之五計算。本大樓管理費之分擔標準及收繳、支付，依使用區分為三大類收費標準：㈠營業及辦公用途（公司行號）每月每坪應繳一百元，停業者（即空戶）每坪應繳五十元。㈡八、九樓住家部分每月每坪應繳五十元，空戶時每坪應繳廿五元，倘變更為營業及辦公用途者，則每月每坪應繳一百元，停業者（即空戶）每坪應廿五元。㈢地下室二樓停車場部分每月每坪應繳五十元」此與九十一年四月廿四日第一次區分所有權會議第四案、第六案之決議內容相同，是上訴人有依該約定及決議繳交管理費之義務，已如前述。
⑵前揭住戶規約約定及區分所有權人會議決議「地下室二樓停車場部分每月每
坪應繳五十元」之約定及決議，就地下二樓部分上訴人即應依每月每坪五十元繳納管理費，不得再爭執地下二樓部分依住家空戶每月每坪廿五元計算；又十二樓部分管理委員會核定係為住家，由於住戶規約第十條第三項約定：
「空戶之認定須由區分所有權人主動向管理委員會委員或管理人員登記，其判別由管理委員會核定。」上訴人既未向管理委員會登記並經管理員會核定為空戶，則就十二樓部分應依住家每月每坪五十元繳納管理費，不得再爭執十二樓部分依住家空戶每月每坪廿五元計算。
⑶被上訴人主張：上訴人與他人共有之地下二層部分，面積五一二點四六平方
公尺即一五五坪，每坪每月應繳五十元管理費，上訴人應有部分為三分之一，每月應繳二千五百八十三元；上訴人與他人共有之十二樓部分，其面積八十七點六四平方公尺即廿六點五一坪，每坪每月應繳五十元管理費，上訴人應有部分為百分之十八，每月應繳二百卅八元，以上均自支付命令聲請往前追溯五年即自八十六年六月起至九十一年十二月止共計六十七個月，上訴人積欠管理費分別為十七萬三千零六十一元及一萬五千九百四十六元，而請求被上訴人給付管理費十八萬九千零七元，依前揭西武大樓住戶規約約定及區分所有權人會議決議，應屬有據，上訴人所辯並無可採。
綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例之規定、西武大樓第一次區分所有權人會議
決議、西武大樓住戶規約之約定，有給付被上訴人自八十六年六月起至九十一年十二月止之管理費共計十八萬九千零七元之義務。從而，被上訴人請求上訴人給付十八萬九千零七元，及自支付命令送達之翌日即九十一年五月卅一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事已臻明確，兩造所為之其他主張陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件
之結論無礙，不再一一論述，併予敘明結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 卅一 日
民事第五庭審判長法官 吳青蓉
法官 吳素勤法官 周美雲正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十三 年 八 月 卅一 日
書記官 王宜玲