臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二九０號
上 訴 人 乙○○上 訴 人 丙○○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十四日本院九十一年度北簡字第四四五一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人丙○○給付超過新台幣壹拾叁萬捌仟叁佰玖拾叁元之部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人丙○○其餘上訴駁回。
上訴人乙○○上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔三分之一，餘由上訴人丙○○負擔。
事 實
甲、上訴人乙○○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人乙○○之部分廢棄。
（二）上訴人丙○○應再給付上訴人乙○○新台幣（下同）四萬四千六百八十元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）乙○○始終未曾同意丙○○將位於台北市○○○路○段○號六樓之房屋（下稱系爭房屋）原有之鐵門換成玻璃門，係丙○○擅自為之，因系爭房屋為丙○○所占有使用收益中，故乙○○只要求丙○○須在離去系爭房屋之際依契約將系爭房屋恢復原狀，豈料原有大門已因丙○○之毀損不堪使用，故乙○○只得先自費四萬元修繕，再依系爭租賃契約之約定向丙○○請求損害賠償。又觀證人馮一貫於原審所為證言為「．．．拆除鐵門、換回硫化銅門及清理費用至少需三萬五千元。」，而非僅需三萬五千元，且上訴人乙○○確實受有四萬元之損害，有收據可憑，當可請求相當之賠償。
（二）按兩造租約第三條第三項約定，逾期未繳租金時，每逾一日應加付租金總額百之一之逾期罰款金，次按第七條第七款約定，丙○○要求中止租約或違反第六條規定經乙○○通知終止租約時，剩餘租期之租金仍應照付。被上訴人丙○○自九十年五月一日起即未付租金，且有未經上訴人同意更改屋內原有裝設等違約情事，經上訴人乙○○終止租約後，被上訴人丙○○迄至九十年八月八日始返還系爭房屋，是上訴人乙○○自得依上開違約金條款約定，請求租金遲付之逾期罰款金及賠償剩餘租期之租金損失，查系爭房屋每月租金為四萬八千元，即每日租金為一千六百元，九十年五月一日至八月八日為一百日，每逾一日應加付租金總額百之一之逾期罰款金，是乙○○得請求之逾期罰款金為八萬零八百元。該違約金之金額是依一般交易習慣而約定，並無金額過高之嫌，原審僅以丙○○無權占有系爭房屋之時間只一星期，即認對乙○○造成之損失尚不大，其認定顯過於草率而不妥，所為之酌減亦為無理由。
（三）本件為租賃關係而非消費關係，且乙○○為自然人而非企業經營者，僅出租房屋以貼補家用，而丙○○之經濟實力並遠大於乙○○，是本件並無消費者保護法之適用，縱系爭租賃契約為乙○○所預先擬定，但丙○○對其條款仍有商酌餘地，並無顯失公平之情形。
（四）丙○○於八十九年四月一日遷入系爭房屋，可是直到翌年即九十年五月始告知乙○○有白蟻，期間相隔一年，足證乙○○之給付並無瑕疵，系爭房屋之白蟻應是丙○○未盡保管之責所引起。乙○○否認系爭白蟻是因地板老舊所致，丙○○就此自應負舉證責任，且該白蟻事件在之前皆未聽聞，縱然丙○○承租期間有白蟻為患，亦有可能係其所有之木製傢俱內攜帶所引起，自不能歸責於乙○○。況乙○○對於白蟻為害之事，曾提議處理方法，然為丙○○所拒絕，可見白蟻為害之事只是丙○○拒付房租及終止租約之藉口，用以掩飾其不願賠償違約金之理由。
（五）丙○○欲聲請傳喚之證人甲○○所任職之揚昇國際有限公司於承租乙○○房屋期間，與乙○○有所糾紛，是其所為之證言恐有偏頗之虞，無法顯現真實，應無傳訊必要。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出房屋租賃契約影本、照片為證。
乙、上訴人丙○○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人丙○○之部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）乙○○係長期的將所有房屋，分樓分層出租予不特定之多數人達三、四戶之多，故其乃房屋出租之企業經營者，並非僅出租房屋以貼補家用而己，且丙○○乃中央人壽公司之業務員，承租系爭房屋純粹作為辦理業務之處所，乃單純的消費者，和一般承租戶無異，並非企業經營者。系爭租約乃被乙○○預先擬定之定型化契約，丙○○對條款並無商酌之餘地，又細核其違約罰則等內容顯為不平等條約，違反誠信原則而失公平，彰彰明甚。縱認本件租賃糾紛無消費者保護法之適用，然依民法第一條準用消費者保護法及民法第二百四十七條之一規定，系爭租約有關違約罰則之內容，明顯違反誠信原則，對於承租人之一方顯失公平而有重大不利益之情，依法自應屬「約定無效」。
（二）系爭房屋年久失修蛀蟲叢生，尤其地板多處蛀洞，白蟻築穴共生，經乙○○覆以地氈遮掩，丙○○始未於承租之始及時發覺，後來發覺事態嚴重後，隨即通知乙○○設法修繕解決，何況白蟻絕非短時間即突然發生，而係經年累月木板潮濕，環境不潔始引起，足見乙○○所交付之租賃物，自始即有瑕疵。
（三）系爭房屋有白蟻寄生為害之瑕疵，屢經丙○○口頭通知乙○○應盡修繕房屋瑕疵，乙○○均置之不理，迨至最後始僱請證人馮一貫前來探看，並僅願修補一塊破木板的洞，不欲徹底翻修以解決白蟻問題，丙○○始為反對之表示，丙○○並無拒絕乙○○所為全面翻修之提議。
（四）本件租約關於違約罰部分，依法應為無效，況違約罰金之性質乃損害賠償額之預定，故其約定金額若大於實際損害時，應減至實質損失為準，而本件關於租金遲付之逾期罰金，其計算所得遠逾出其一般金錢放款之利息損失，明顯非法且顯失公平。
（五）丙○○承租系爭房屋時，因原有鐵門老舊不堪，為了安全及美觀，即電話通知乙○○欲更換大門事宜，且獲乙○○之同意，始僱工更換大門，並將舊鐵門留下未丟棄運走。又丙○○搬離系爭房屋時，新大門完好如新，實無更換必要，縱需回復原狀，僅將留存之原有鐵門僱工花些微工資重新安裝即足，實無須花費四萬元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並聲請傳訊證人陳麗卿、甲○○為證。理 由
一、上訴人乙○○起訴主張：上訴人丙○○向乙○○承租系爭房屋，租期自八十九年四月一日起至九十一年三月三十一日止，租金每月四萬八千元，押租保證金十四萬元，惟丙○○自九十年五月一日起即未依約給付租金，經乙○○發函催告仍未繳納，至九十年八月已遲付租金逾兩個月以上，經乙○○於九十年八月一日終止雙方租約，丙○○迄至九十年八月八日始交還系爭房屋，爰依兩造間租賃關係及不當得利返還請求權，訴請丙○○給付自九十年五月一日起至八月八日止未付之租金及相當於租金額之不當得利計十五萬六千八百元（經扣抵押租保證金十四萬元後為一萬六千八百元），並請求丙○○遲延未繳納之電費三千九百五十三元、乙○○就丙○○擅自更換原有大門所支出之回復原狀費用四萬元、丙○○依租約第三條第三款應付之租金逾期罰款金十萬四千三百二十元、依租約第七條第七款應付提前終止租約之剩餘租期租金損失（一個月）四萬八千元，共計為二十一萬三千零七十三元（詳如附表一），及自乙○○九十一年九月二十日爭點整理暨辯護意旨狀送達丙○○之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人丙○○則辯以：兩造租賃契約書依消費者保護法第十二條、民法第二百四十七條之一，對丙○○顯失公平而無效；系爭房屋有白蟻為害及門禁不嚴之瑕疵，經丙○○多次催告乙○○處理未果，丙○○得因乙○○違反民法第四百二十三條、第四百三十條規定，未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，就租金之給付主張同時履行抗辯；上開瑕疵並危及丙○○及同居人之安全及健康，造成丙○○重大損失，丙○○業依民法第四百二十四條規定，於九十年五月四日發函聲明自九十年六月份起退租（其意即為終止租約），並迫不得已於九十年八月八日搬離系爭房屋；兩造租約既經丙○○於九十年六月依法終止，故丙○○僅積欠
五、六月二個月份之租金，且因乙○○所收取之押租金超出土地法第九十九條規定金額，丙○○以溢付之押租金抵扣租金後，並無逾期付租之違約情事；丙○○更換系爭房屋大門係因原有鐵門老舊，為安全起見並經乙○○同意，始更換為玻璃門，乙○○請求回復原狀之費用，疏屬無據；乙○○請求之違約金額過高，應予酌減；丙○○因乙○○之不完全給付，受有書櫃、鐵櫃、印刷物品、玻璃門損壞之財產上損害及人格權受侵害之非財產上損害，共計二十二萬元之損失，得對乙○○主張抵銷等語。（原審判命上訴人丙○○應給付上訴人乙○○十六萬八千三百九十三元，及自民國九十一年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另駁回上訴人乙○○其餘之訴，兩造分別就其敗訴部分提起上訴）
三、上訴人乙○○主張上訴人丙○○向乙○○承租系爭房屋，約定租期自八十九年四月一日起至九十一年三月三十一日止，租金每月四萬八千元，押租保證金十四萬元，惟丙○○自九十年五月一日起未繳付租金，乙○○於九十年八月一日向丙○○為終止租約之意思表示，丙○○於九十年八月八日返還系爭房屋等情，業據乙○○提出租賃契約、存證信函等件為證，且為丙○○所不爭執，堪信為真實。綜觀兩造陳述，本件爭點厥為：（一）兩造租賃契約是否因違反消費者保護法或符合民法第二百四十七條之一規定而無效？（二）乙○○是否違反出租人義務，致丙○○得就租金之給付主張同時履行抗辯並終止租約？（三）乙○○請求之各項金額是否有據？爰論述如下：
（一）兩造租賃契約是否因違反消費者保護法或符合民法第二百四十七條之一規定而無效？⒈按消費者保護法所稱之定型化契約，指企業經營者為與不特定多數人訂立契約
之用而單方預先擬定之契約條款，同法第二條第七款定有明文。查本件租賃契約之兩造均屬自然人而非企業經營者，並無經濟實力明顯失衡情形，租賃關係亦非屬消費關係，自無消費者保護法之適用，亦無依民法第一條準用該法之餘地，丙○○辯稱系爭契約為乙○○預先擬定，其無磋商餘地，依消費者保護法第十二條規定應屬無效云云，尚屬無據。
⒉復按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之
約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。」，民法第二百四十七條之一定有明文。上訴人丙○○雖主張系爭租約為定型化契約，且有顯失公平情形，然查：觀諸系爭租約（見支付命令卷第六至八頁），於多處條文加蓋兩造之印章表示同意，且於第六條「使用租賃標的物之限制」第五項末端，尚加註「非承租人損害者，由甲方（即乙○○）負責」之文字，足證兩造對於系爭契約確係經過協商而訂立，丙○○主張其並無磋商之餘地，已乏所據。再者，民法第二百五十條第一項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」，故兩造系爭租約第三條第三款約定承租人逾期未繳租金時，應給付逾期罰款金，於系爭租約第七條第十項規定：承租人（即丙○○）租賃期滿且未續租，卻有藉故拖延或拒不交還標的物之債務不履行情事時，應支付一定數額之違約金等語，並無顯失公平之情形，縱認違約金數額約定過高，僅生法院得依民法第二百五十二條酌減違約金之效果，非遽認其約定為無效。
⒊從而，丙○○主張系爭租約因有消費者保護法或民法第二百四十七條之一所規定之顯失公平情形，應為無效云云，自非可採。
（二）乙○○是否違反出租人義務，致丙○○得就租金之給付主張同時履行抗辯並終止租約？⒈丙○○辯稱系爭房屋因有地板老舊致白蟻為害之瑕疵，經催告乙○○改善而不
獲置理，其得就租金之給付主張同時履行抗辯，並得依民法第四百二十四條規定終止租約云云，為乙○○所否認。經查：丙○○雖舉卷附相片證明屋內文件有遭白蟻蛀蝕情形，證人陳麗卿復證稱於八十九年七月份曾看見系爭房屋之地板有白蟻飛舞（見本院卷第六七頁）等語，然系爭房屋內有白蟻孳生情事縱或屬實，然白蟻產生原因與環境及裝潢等因素均或有關，非必然即為系爭房屋本身所致。丙○○雖主張其一承租系爭房屋，即發現白蟻為害並即告知乙○○云云，並舉證人陳麗卿、李能勝為證，惟證人陳麗卿看見白蟻係在八十九年七月，實無法證明承租之始即有白蟻存在，又證人李能勝雖證稱曾看到地板有破洞，然係經丙○○告知是蟲蛀的等語（見原審卷第一五○頁），是其既未親身見聞白蟻之事，自未能據此為丙○○有利之認定。另一名丙○○所欲傳訊之證人甲○○，為訴外人陽昇國際有限公司之員工（見原審卷第一五一頁），而陽昇國際有限公司係自八十九年七月起始向乙○○承租系爭房屋隔壁之建物，其所見聞者，亦僅為八十九年七月後之情形，非承租之始，是本院認尚無傳喚之必要。復據乙○○自陳，其係於八十九年底始由丙○○告知白蟻之事（見本院卷第三四頁），此時距離丙○○搬入已有八個月，實難認系爭房屋於交付丙○○時即存有瑕疵，此外，丙○○尚無法針對系爭房屋一承租即有白蟻為害一節負舉證之責，其所辯自難採信。更何況乙○○於接獲丙○○反應系爭房屋有白蟻為害情形後，曾委請裝潢業者即證人馮一貫到場建議改善方式，馮一貫建議換掉地板，丙○○擔心影響上班而不同意，經再建議先舖板子及在假日施工，惟仍未獲丙○○同意等情，業經證人馮一貫結證在卷（見原審卷第一一八頁），足認乙○○並無丙○○所稱不予理會情事。
⒉丙○○另辯稱系爭房屋門禁不嚴致一年遭竊三次云云，惟查，竊盜之發生與整
體治安環境、居住人自身對門戶之管理均有關，且租賃之目的主要在使承租人得使用系爭房屋，就房屋所在大樓是否有嚴格之出入管制、是否未加裝防盜攝影設備等，亦非出租人依法所應負給付義務之內容。
⒊綜合上述，系爭租賃房屋產生白蟻及遭竊情形，難認係因乙○○交付之租賃物
有瑕疵或為不完全給付，丙○○辯稱乙○○違反出租人義務，未保持租賃物合於約定使用收益之狀態、租賃物有修繕必要經催告而不為修繕、租賃物之瑕疵危及被告及同居人之安全及健康，而主張得就租金之給付為同時履行抗辯，並得終止租賃契約，及請求損害賠償，洵屬無據。
（三）乙○○請求之各項金額是否有據？爰論述如下：⒈丙○○自承自九十年五月一日起即未給付租金，經乙○○於九十年六月間發函
催告而仍未繳納，有卷附存證信函可稽，雖丙○○另辯稱因乙○○收受之押租保證金十四萬元，超出土地法第九十九條規定之二個月房屋租金額即九萬六千元甚多，丙○○以溢付之押租金抵扣租金後，並無違約情事云云，惟按以現金為租賃之擔保者，其金額不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金，超過該限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，固為土地法第九十九條所明定，然本件丙○○迄乙○○九十年八月一日發函行使終止權時，並無主張抵銷之表示，且縱丙○○以溢付之四萬四千元押租金為抵銷，未付之九十年五月至七月份三個月之租金額十四萬四千元，經以四萬四千元抵銷後，丙○○積欠之租金十萬元仍超出兩期租金額九萬六千元，是乙○○得因丙○○欠繳租金而終止租約，並無疑義。
⒉查兩造租約經乙○○終止後，丙○○仍繼續占有系爭房屋至九十年八月八日始
返還，乙○○主張丙○○應給付自九十年五月一日起至八月八日止未付之租金及相當於租金額之不當得利計十五萬六千八百元（48000X（3+8/30）=156800），經扣除押租保證金十四萬元後，丙○○尚應給付一萬六千八百元，即屬有據；另就乙○○請求丙○○應給付遲延未繳納之電費三千九百五十三元部分，經丙○○表示願意給付而不爭執（見原審卷第五八、九四頁），是乙○○上開請求自有理由。
⒊乙○○另主張丙○○未經其同意，擅自更換原有大門，其支出回復原狀費用四
萬元，丙○○亦應賠償等語。丙○○雖辯稱係因原有鐵門已老舊不堪使用，為安全起見並經乙○○同意，始更換為玻璃門云云，惟證人即為丙○○更換大門之業者馮一貫結證稱丙○○係因認為原有之鐵門是封閉式的，不適合公司使用，所以更換成可從外面看到裡面的強化玻璃門，原有的大門尚無老舊不堪使用情事（見原審卷第一一三頁），而證人李能勝雖證稱曾看見原有鐵門生銹鬆動，然針對鐵門顏色、裝置等情狀，又表示未予注意，對大門部分記憶不清，只比較記得有幫忙丙○○釘地板等情（見原審卷第一五○頁），是李能勝之證詞既屬有疑，自無法證明丙○○所稱因原有大門老舊不堪使用，為安全起見始予更換等語為真。又丙○○辯稱更換大門係得乙○○同意一節，為乙○○所否認，丙○○就此有利於己之事實未能舉證以實其說，亦無可採。按系爭租約第九條規定：租賃期限屆滿或租約終止時，乙方（即丙○○）應即遷讓，將房屋回復原狀等語，是兩造租約終止後，丙○○應就其自行更換之大門，依兩造租約第九條負回復原狀義務，惟其竟未為之，自應負債務不履行之損害賠償責任。惟乙○○就大門之回復原狀係以更換新品為之，而遭丙○○拆除之原有鐵門，係於七十五、七十六年間即已裝設使用等情，業據乙○○自承在卷（見本院卷第七七頁），復參財政部依所得稅法授權訂立之固定資產耐用年數表，系爭房屋鐵門之耐用年數為十年（見本院卷第八八頁），是丙○○於八十九年間拆除上開鐵門時，上開鐵門已逾十年之耐用年數，而無殘餘價值可言，是乙○○所請求之新品大門材料費三萬五千元，自乏所據；另就乙○○回復原狀所支出之工資五千元，業據其提出估價單一紙為證（見支付命令卷第十四頁），此部分金額，丙○○自應賠償。
⒋按丙○○有逾期未繳付租金之情事時，每逾一日應加付租金總額百分之一之逾
期罰款金，系爭租約第三條第三項定有明文，復按第七條第七款約定，丙○○要求中途止約或違反第六條規定經乙○○通知終止租約時，剩餘租期之租金仍應照付。本件如前述丙○○自九十年五月一日起即未付租金，且有未經乙○○同意更改屋內原有裝設等違約情事，經乙○○終止租約後，丙○○迄至九十年八月八日始返還系爭房屋，是乙○○自得依上開違約金條款約定，請求租金遲付之逾期罰款金及賠償剩餘租期之租金損失。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院七十九年台上字第一六一二號、第一九一五號判例意旨參照）。查系爭房屋每月租金四萬八千元，即每日租金為一千六百元，九十年五月一日至八月八日為一百日，每逾一日應加付租金總額百分之一之逾期罰款金，是乙○○依第三條第三項約定原得請求之逾期罰款金為八萬零八百元【1600×1%＋3200×1%＋4800×1%＋......=1600 ×（1＋2＋3＋.....＋100）×1%=80800】。本件丙○○固有逾期付租之違約情事，惟其遲付之租金額，經兩造於訴訟中均主張以押租保證金十四萬元扣抵後，僅餘一萬餘元未為給付，租約終止後無權占有系爭房屋之時間亦僅一星期，對於乙○○造成之損害尚不大等一切情狀，就逾期罰款金部分，酌減為百分之八十即六萬四千六百四十元。另乙○○依第七條第七款約定，請求一個月剩餘租期租金損失四萬八千元，本院認尚屬公允，故不予酌減。
四、綜上所述，乙○○得向丙○○請求未付之租金及相當於租金之不當得利（經扣除押租保證金後）為一萬六千八百元，另被告應給付遲延未繳納之電費三千九百五十三元、回復大門原狀費用五千元、租金遲付之逾期罰款金六萬四千六百四十元、一個月之剩餘租期租金損失四萬八千元，共計為十三萬八千三百九十三元（16800+3953+5000+64640+48000=138393），至丙○○主張得以對於乙○○之不完全給付損害賠償二十二萬元抵銷，因如前述乙○○並無債務不履行情事，丙○○主張抵銷，並無所據。從而，乙○○請求丙○○給付之金額，於十三萬八千三百九十三元，及自乙○○九十一年九月二十日爭點整理暨辯護意旨狀送達丙○○之翌日即九十一年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人丙○○敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴人丙○○就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審命上訴人丙○○給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴人丙○○就此部分仍持陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於原審判命上訴人乙○○敗訴，並駁回其假執行之聲請部分，並無不當，此部分上訴人乙○○之上訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件丙○○之上訴為一部有理由，一部無理由，乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日
民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 洪純莉法 官 劉素如右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日
書記官劉芳菊