臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三一九號
上 訴 人即反訴原告 甲○○被上訴人即反訴被告 乙○○○訴訟代理人 楊正評律師複代理人 余忠益律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十一日本院新店簡易庭九十一年度店簡字第四四四號第一審判決提起上訴及追加反訴，本院於中華民國九十三年一月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付租金之金額超過新台幣貳萬元本息，定期給付違約金之金額超過新台幣壹萬柒仟伍佰元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人之反訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
反訴訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：（一）原判決主文第二項廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、反訴部分：被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十八萬七千元。
貳、陳述：除與原判決所載相同者予以引用外，補稱：
一、上訴人因信任被上訴人，自民國八十七年間起即未向被上訴人取得任何書面租約，租約內容更是未曾見過，僅依初次租約習慣簽名。且系爭債務係被上訴人應抵付之減租賠償金而非租金，系爭租約於到期後業經被上訴人以口頭改為不定期之租約及租金改付方式。茲被上訴人事後反悔，令上訴人無從適應。
二、上訴人係自八十二年一月十四日起即向被上訴人租得台北縣新店市○○街○○○號五樓住宅乙戶，惟自八十三年間起該屋屋頂即逢雨漏水，致使用面積滅失剩三、四坪，佔約定使用面積五分之一。上訴人因不耐搬遷之苦，乃向被上訴人表示可至必要時再為修繕，被上訴人亦承諾將維修工程交予上訴人決定。又於八十七年一月十四日續約時，上訴人曾要求被上訴人修復或減租，然被上訴人表示剛退休經濟不便，請上訴人仍以同額承租，於將來修繕時一併結算並願返還上訴人之損失。上訴人因以當時市價修繕費八十萬元計，有四成毛利，即三十二萬元，認為可觀而予答應，然被上訴人自此即不再交付上訴人租約正本至今。惟迄九十年九月十五日，上訴人不堪長期無謂支出不必要之溢付租金，於被上訴人之同意下暫時免支付承租租金，自此上訴人未再支付租金。但被上訴人至九十一年一月十五日租期屆滿後，並未通知終止租約且任由上訴人續住。
三、被上訴人於九十一年二月二十二日所寄發之存證信函內容僅為討論租約模式而非終止之通知。嗣於九十一年三月底四月初，被上訴人尚前來查看房屋漏水情形，並委由上訴人擇便募工修繕，有證人蔡正自可證。而自九十一年一月十五日起至九十二年一月八日止之期間，上訴人係應被上訴人口頭承諾以工程報酬代替租金，始未繳付租金，且亦有押租金可資扣抵，故被上訴人要求上訴人賠付五倍罰金，顯屬無據。
四、系爭房屋自八十七年一月十五日起，至九十年九月十四日止共四十四個月，每月契約租金以八千五百元計算，被上訴人共受領三十七萬四千元，然八十七年一月十五日至九十二年一月八日止，因系爭房屋可使用面積僅有五分之一，故應以應收五分之一之實價租金計算租金，故共計應付租金僅為十萬二千元，則被上訴人自應將溢收之租金二十七萬二千元及押租金一萬五千元，共二十八萬七千元，返還上訴人。從而，上訴人就此部分自得提起反訴，請求被上訴人返還。
參、證據：除援用原審之立證方法外，另提出存證信函、租賃契約書、蔡正自證明書、余正任查勘證明書及室內裝潢估價單（以上均為影本）為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：（一）上訴駁回。（二）上訴人之反訴駁回。
貳、陳述：除與原判決所載相同者予以引用外，補稱：
一、被上訴人係主張上訴人違反自八十九年一月十五日起至九十年一月十四日止之定期租賃契約，上訴人如否認有定期租約存在，自應負舉證責任。又上開租賃契約書已明確規定契約雙方當事人關於租賃契約意思表示合致之必要之點，且經雙方當事人簽名蓋章證明。而按一般經驗法則及社會上交易安全之常情，訂約當事人並無僅於租約上簽名而對租約內容卻完全不知悉之可能，本件上訴人既已簽名於租約上，自應已同意租約之內容，自不能再反契約文字更為曲解，而誆稱其對租約內容未曾見過且僅是依初次租約習慣簽名而已。又上訴人以被上訴人口頭同意將系爭租賃契約租金減縮為每月八千五百元，但未記明於系爭租賃契約書之行為，推斷被上訴人有以臨時口頭承諾為主之反覆習慣，亦屬無稽。
二、按如承租人欲依上開民法第四百三十條規定，以出租人未為修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除等，依法自需先定相當期限催告出租人修繕（三十年渝上字第三四五號判例參照）。本件上訴人僅空言辯稱上訴人於八十七年一月十四日與被上訴人續約時，曾請求被上訴人修繕房屋或減租，經被上訴人同意上訴人暫以原租金支付，待他日修繕房屋時，一併計算並返還上訴人損失等情，並不能舉證以實其說，故並不足取。而上訴人復不能舉證證明系爭房屋已損壞至剩五坪多可使用之事實，則其所辯得依民法第四百三十五條規定減租，即屬無據。至證人蔡正自在原審九十一年九月十九日到場作證之證詞僅能證明上訴人與被上訴人僅在聊房子修繕之事，但就系爭房屋修繕費用之負擔是否達成合意及其具體內容為何等情，蔡正自已表示不知，故並不能據證人蔡正自之證詞為有利於上訴人之認定。
三、被上訴人僅收受押租金一萬四千元，並非一萬五千元，系爭租賃契約係約定押租金為一萬四千元，故如上訴人辯稱為一萬五千元，自應舉證證明。上訴人自九十年九月十五日起，即拒付租金，於九十一年一月十四日租賃期間屆滿，復拒絕返還系爭房屋，被上訴人除已多次催促上訴人搬遷及給付積欠租金外，復於九十一年二月二十二日以存證信函催請上訴人遷讓系爭房屋及給付積欠之租金及依系爭租賃契約之約定給付違約金等。而按當事人於訂約之際，即訂明絕不續租，或續租應另訂契約者，仍能發生阻止默示更新之效力。（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照）。本件系爭租賃契約第六條已明訂：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」，茲被上訴人既已一再表明租賃期限期滿不再續租之意思，甚至亦以存證信函通知上訴人不再續租，且上訴人於租賃期限屆滿後，亦未再給付租金，則依上開租賃契約之明確規定，被上訴人顯無再同意上訴人續租之意思，故上訴人抗辯本件租賃契約已變成不定期租約，殊不足取。
四、系爭房屋並無漏水而致僅能使用五分之一面積之事實，被上訴人亦從未口頭承諾上訴人得以房屋修繕費用代替租金並續住及收受超過一萬四千元押租金，故上訴人請求返還押租金超過一萬四千元部分，殊屬無據；其請求返還溢付租金二十七萬二千元，亦非有據。
理 由
一、按民事訴訟法第四百四十六條第二項第三款規定：提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者不在此限。同法四百三十六條之一第三項於簡易訴訟程序準用之。本件上訴人於提起上訴後，以被上訴人為被告提起反訴（見本院卷第五十六頁），請求被上訴人給付二十八萬七千元，雖經被上訴人表示反對。惟核其乃主張於抵銷溢繳租金及押租金後，尚有餘額得向被上訴人請求給付，故仍有反訴之利益，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項及第四百四十六條第二項第三款規定，自應予准許，合先敘明。
二、本件被上訴人主張：上訴人承租被上訴人所有門牌號碼為台北縣新店市○○街○○○號五樓之房屋，兩造曾於八十九年一月十五日簽訂書面租賃契約書，約定租賃期間自八十九年一月十五日起，至九十年一月十四日止，共計一年，租金每月八千五百元。嗣於租期屆滿時，雙方同意續約一年，即至九十一年一月十四日止，並調漲租金為每月九千元，其餘租賃條件均無變更。嗣因上訴人表明租金過高，被上訴人曾口頭同意將租金調減為每月八千五百元。然上訴人自九十年九月十五日起，即拒付租金，於九十一年一月十四日租賃期間屆滿，亦拒絕返還系爭房屋等情，爰依民法第四百五十條之規定及租賃契約第六條約定，求為命上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付積欠四個月之租金三萬四千元及自九十年十二月十五日起算之法定遲延利息，暨自九十一年一月十五日起，至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人五倍之違約金四萬二千五百元（上訴人就原判決命其給付租金及違約金部分，提起上訴聲明不服；就命其遷讓房屋部分，則未據聲明不服）。另就反訴部分，則抗辯系爭房屋並無漏水而僅能使用五分之一面積之事實，且被上訴人僅收取押租金一萬四千元，並非一萬五千元等語。
上訴人則以：伊雖在系爭租賃契約書上簽名，但不知道內容，僅習慣性簽名而已。且被上訴人於租約到期時未反對上訴人續住，則系爭租約應已視為不定期租賃。又上訴人自八十二年間即向被上訴人承租系爭房屋，然該屋自八十三年間開始漏水，未漏水之面積僅占全屋之五分之一，八十七年一月十五日兩造續約時，上訴人即請求被上訴人予以修復或減租五分之四，被上訴人以其經濟不便，請上訴人仍以同額承租，並承諾由上訴人未來發包修繕時以五分之一租金即每月一千六百元計算扣還上訴人溢付之租金。自九十年九月十五日起，上訴人取得被上訴人之同意暫時免支付承租租金，在未來修繕中一併結算。是上訴人並未欠租，自無給付租金及違約金之義務云云，資為抗辯。並反訴主張：被上訴人有溢收租金二十七萬二千元及押租金一萬五千元等情，求為命被上訴人返還二十八萬七千元之判決。
三、被上訴人主張上訴人承租其所有門牌號碼為台北縣新店市○○街○○○號五樓之房屋，租賃期限至九十一年一月十四日止，租金每月八千五百元，詎上訴人自九十年九月十五日起，即拒付租金，並於九十一年一月十四日租賃期間屆滿時拒絕返還系爭房屋，被上訴人雖然多次催促，上訴人拒不履行之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、存證信函與掛號回執各一份為證（見本院九十一年度店補字第四二號卷第十二頁至第十六頁），上訴人雖不爭執上開租賃契約書上伊簽名為真正，及占有居住系爭房屋之事實，惟否認有欠租及違約金之約定，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）兩造就系爭房屋租賃契約訂有書面，既有被上訴人所提出之租賃契約書一件在卷足參，且該契約書復有上訴人之簽名，自堪信該契約書為真正。而依該契約書所載，租期原自八十九年一月十五日起至九十年一月十四日止，惟嗣經兩造以筆於其上重覆記載為九十一年一月十四日止（參本院上開店補字第四二號卷第十二頁），而租金部分原載為「捌仟伍佰圓」，復以筆畫去改為玖仟元（見上開卷第十三頁），又於契約末頁以筆加註「期滿後自動續約至九十一年一月十四日止」等語（見上開卷第十四頁），上訴人既不否認曾於前揭租賃契約書上簽名之事實，則對於系爭契約書之租期及租金之記載自應知悉，上訴人辯稱其不知道契約內容，顯與常情不符，應非可取。故被上訴人主張兩造係訂定有定期租賃契約，且期限為至九十一年一月十四日止等語，堪信為真實。又按當事人於訂約之際，即訂明絕不續租，或續租應另訂契約者，仍能發生阻止默示更新之效力（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照）。本件系爭租賃契約既定有期限，即至九十一年一月十四日期滿，而系爭契約書第六條復約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」（見上開卷第十三頁），則被上訴人自無需於租期屆至時，另為終止或反對續住之意思表示，亦不因未為上開意思表示，即發生默示更新之效力，而使系爭租約變成不定期租約。況上訴人於期滿前即已積欠租金，被上訴人於期滿後九十一年二月二十二日亦以存證信函催告上訴人解決租約到期及積欠租金之問題，亦有上訴人所不爭執之存證信函及回執一件可證（見本院店補字第四二號卷第十六頁），益證被上訴人已表示不同意上訴人續租。是上訴人辯稱系爭租約已因被上訴人未反對其續
（二）上訴人雖提出照片十二張及聲請訊問證人蔡正自證明系爭房屋有漏水，及有與被上訴人約定以日後代被上訴人修繕之費用扣抵租金之事實，惟被上訴人否認上開照片乃攝自系爭房屋，而證人蔡正自雖證述其曾於不詳時間駕駛汽車搭載兩造及被上訴人之夫丙○○，並於途中聽聞上訴人提及系爭房屋修繕後欲找被上訴人請款之情事（原審卷第二二至第二三頁），但關於系爭房屋何處需要修繕？修繕金額若干？被上訴人是否同意上訴人抵付租金之要求？上訴人曾否雇工修繕系爭房屋等事項，證人蔡正自均表示不知情，故證人蔡正自之證詞，自難據為有利於上訴人之認定。又上訴人抗辯被上訴人有同意系爭房屋之租金因漏水可減為五分之一即每月一千六百元，及自九十年九月十五日起免付租金云云，亦為被上訴人所否認。然上訴人不能證明系爭房屋漏水之事實，已如前述，則在客觀上被上訴人自無允諾減租五分之一之可能，再徵諸兩造於上開定期租賃契約書上並無減租之記載，反有將租金變更為九千元及約定續租至九十一年九月十四日之內容等情，益足證兩造間並無減租五分之一之合意，及上訴人免給付租金之約定。上訴人復不能舉證證明伊曾以系爭房屋有漏水及修繕之必要催告被上訴人修繕，然被上訴人於期限內不為修繕之事實，則上訴人所辯得以自行修繕並已支出修繕費用之金額與租金扣抵云云，亦與民法第四百三十條規定不符，而不足取。上訴人既未依約繳付租金，則被上訴人依兩造租賃契約第三條、第四條約定，請求上訴人給付自九十年九月份起至同年十二月份之租金三萬四千元，洵屬有據。惟查上訴人另辯稱其於訂約之時已給付一萬五千元之押租金與被上訴人，可以之與上開欠租相抵等語，被上訴人雖不否認有收受一萬四千元之押租金及同意以之扣減租金，但否認有收受超過上開金額之押租金。而上訴人就兩造押租金之約定係一萬五千元及被上訴人有受領一萬五千元之事實，始終不能舉證以實其說，則自應以被上訴人自認之一萬四千元為扣減基準。而以此計算結果，上訴人尚應給付之租金為二萬元（計算式：34000元-14000元=20000元）。
（三）次查兩造系爭租賃契約第六條亦約定，上訴人如於租期屆至後，未即時遷讓房屋時，被上訴人得請求上訴人按月給付租金五倍之違約金（見本院店補字卷第十三頁）。而本件上訴人於租期屆至後，並未立即遷讓房屋，為兩造所不爭執。則被上訴人依上開約定，請求上訴人給付違約金，亦屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。經查系爭房屋租金為八千五百元，則被上訴人因上訴人拒不搬遷所受損害，為每月可受領之八千五百元租金，是兩造約定違約金以每月租金五倍計算，衡諸被上訴人受損害情形及社會經濟現況，顯然過高，應酌減為每月租金之二倍即一萬七千元，始為適當。
（四）另上訴人反訴主張系爭房屋自八十七年一月十五日起，至九十年九月十四日止共四十四個月，每月契約租金以八千五百元計算，被上訴人已受領三十七萬四千元，然八十七年一月十五日至九十二年一月八日止，因系爭房屋可使用面積僅有五分之一，應以應收五分之一之實價租金計，僅須給付租金十萬二千元，故被上訴人應返還溢收之二十七萬二千元租金部分，因上訴人不能證明系爭房屋有漏水及被上訴人有同意減租五分之一之事實，則其所為此部分之主張，即非可取。又上訴人請求被上訴人返還押租金一萬五千元部分，亦因上訴人不能舉證證明租賃契約關於押租金之約定係一萬五千元及被上訴人確有受領一萬五千元之事實，而僅能依被上訴人自認之一萬四千元認定，且該部分亦已與前開上訴人應給付之欠租三萬四千元相互抵銷，故上訴人再反訴請求被上訴人返還押租金一萬五千元，亦屬無據。
三、綜上所述，被上訴人依租賃契約之約定，請求上訴人遷讓返還房屋（此部分已因上訴人未聲明不服而告確定），及給付欠租二萬元及自九十年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十一年一月十五日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付一萬七千元違約金，均屬有據，應予准許。超過此範圍之請求，則屬無據，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。又上訴人反訴請求被上訴人給付二十八萬七千元，亦屬無據，不應准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與判決結果無違或無涉，而毋庸予以贅述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，反訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 十六 日
民事第一庭
審判長法官 謝碧莉
法官 蔡惠如法官 王貞秀正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十三 年 一 月 十六 日
書記官 劉寶鈴