臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 林維堯律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師甲○○右當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三十一日本院九十一年度北簡字第一四一二○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾玖萬肆仟元及自民國九十一年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）十九萬四千元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：⑴坐落台北市○○段○○段○○○○號土地，原係由訴外人甲○○作為回收廢油使
用，嗣由甲○○出租與辜瑞祥，經訴外人辜瑞祥出資整地搭建鐵製棚架作為停車場使用，租期屆滿後，訴外人辜瑞祥未再續租，甲○○收回土地後由上訴人向被上訴人承租系爭土地及地上棚架，租期自民國八十九年六月一日起至九十年五月三十一日止，每月租金四萬元、押租保證金為十二萬元，租期屆滿後，雙方同意租期延長為一年，未另訂新約，另租金減為每月三萬七千元，上訴人並於續約時將一年份之租金開立十二張支票交付被上訴人按月兌領。至九十一年三月間，上訴人徵得被上訴人同意後，提前於九十一年三月底終止租約，並於四月五日將系爭土地連同地上棚架返還予被上訴人，而上訴人未積欠租金，且照承租時之狀態，將土地及棚架返還予被上訴人，則被上訴人即有返還押租金及溢收租金之義務。
⑵就上訴人所主張之前開事實，被上訴人在原審及鈞院受命法官行準備程序時俱不
爭執，依民事訴訟法第二百八十條第一項前段規定已視同自認，被上訴人九十一年七月廿九日答辯狀又辯稱自九十年六月一日起之租賃關係存於上訴人與其另一訴訟代理人甲○○之間云云，不僅與其在原審不爭執而視同自認之事實不符，上訴人否認之，且被上訴人亦未提出任何上訴人與甲○○另訂之書面租約以實其說，顯然不足採信，至於本件租約終止後，因被上訴人拒絕返還押租金及溢收租金，上訴人固曾以甲○○為相對人申請調解，惟此乃係因上訴人不諳法律，才誤以代被上訴人處理租賃事宜之代理人甲○○為相對人，不能因此而認被上訴人之代理人甲○○即為租賃契約當事人，況該調解並未成立，尤不足以資為證明甲○○為租約當事人之證據。
⑶上訴人主張被上訴人在租約成立之時收取押租金之事實，不僅被上訴人在原審不
爭執，而視同自認有如前述，且被上訴人訴訟代理人甲○○更於九十二年六月十日鈞院行準備程序時，就受命法官詢以有多少押金、租金？該甲○○以被上訴人訴訟代理人身分「自認」有十二萬元之押金、七萬四千元之租金尚未返還，依民事訴訟法第二百七十九條第一項規定，上訴人亦無庸就給付押租金之事實負舉證責任，被上訴人所謂應由上訴人舉證證明給付押租金之事實，亦屬無據。
⑷末查租約第十八條第一款係有關承租人提前終止租約之條件，亦即承租人依該條
款規定，可在租期屆滿前，賠償出租人一個月之租金而片面終止租約，而本件則是兩造合意提前於九十一年三月日卅一日終止租約，仍為被上訴人不爭執而視同自認之事實，亦如前述，故無上開條款之適用，被上訴人之抗辯仍不足採。
⑸兩造租約既經終止，上訴人並已依承租時之狀態，將土地返還被上訴人，被上訴
人即有依租約第五條規定返還押租金之義務，另租約終止後，被上訴人就溢收之租金即屬無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害，依民法第一百七十九條規定，上訴人自得請求返還之。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：⑴上訴人主張八十九年六月一日起至九十年五月三十一日，兩造就系爭房地訂立租
約期限一年，固有租約為憑，惟屆期後係由上訴人與訴外人甲○○另定一年之租約，上訴人主張屆期後即九十年六月一日起係被上訴人同意延期原租約一年云云，並非實情，此觀之上訴人向台北市萬華區調解委員會聲請調解時，列明甲○○為出租人，並非上訴人即明，而甲○○於九十一年六月三日致上訴人之郵局存證信函亦載明係其出租，上訴人起訴對象顯有誤。
⑵上訴人與辜瑞祥係兄弟，二人共營修車廠事業，因需停車場，乃於八十五年間由
訴外人辜瑞祥出面向甲○○承租系爭房地，由辜瑞祥於八十五年十一月一日交付押租金十二萬元予甲○○，有甲○○之存摺影本可證。嗣多次由辜瑞祥屆期另行換約或延展租約期限，期間並未再另行交付押租保證金。至八十九年六月一日一年租約又屆至，辜瑞祥又擬續約，因當日訴外人甲○○不克前往，遂指派被上訴人（即甲○○之子）前往，辜瑞祥不在，而由丙○○出面與被上訴人簽訂一年租約（八十九年六月一日至九十年五月三十一日），由於被上訴人認為此不過是原租約之換約而已，並未再向上訴人收取押租保證金。期滿後係甲○○與上訴人再訂立租約一年，租金改為每月三萬七千元（其餘內容均相同，合約書已遺失），甲○○認為此不過多年來換約手續而已，並未再向上訴人收取任何押租保證金，由簽訂契約之過程觀之，系爭房地之出租人應為甲○○與被上訴人無涉。
⑶退而言之，兩造於八十九年六月一日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約時，第五條雖
約定於訂約時，應交付十二萬元做為押租保證金，惟實際上被上訴人認為此僅不過是辜瑞祥多年來原租約之延續而已，故並未向上訴人收取任何押租保證金，此觀之甲○○亦稱有押租金十二萬在伊手中。並向原審陳稱於八十五年十一月收取即明，倘上訴人主張係被上訴人向伊收取，則按押租金係屬於要物契約之性質，上訴人負有實際交付十二萬元押租金予被上訴人之舉證責任，否則尚不得僅以租約記載押租金乙事，逕認上訴人業已繳交押租金。
⑷又上訴人主張兩造於九十一年三月間合意終止租約云云，並不實在，被上訴人否
認之，而上訴人係約於九十一年四月中旬以電話通知甲○○，已搬離承租物，是其通知甲○○搬離承租物縱令對被上訴人生效，依前揭法條規定，兩造租約亦應於九十一年五月中旬始終止生效，而兩造租賃契約第十八條並約明租賃期間內若承租人擬提前搬離他處時，承租人應賠償出租人一個月租金，承租人絕無異議等，是被上訴人仍兌現九十一年四、五月租金支票，自屬有據，無不當得利可言。理 由
一、上訴人起訴主張：⑴坐落台北市○○段○○段○○○○號土地，原係由訴外人甲○○作為回收廢油使用，嗣甲○○出租予訴外人辜瑞祥，經辜瑞祥出資整地搭建鐵製棚架作為停車場使用，租期屆滿後，甲○○收回土地。即由上訴人向被上訴人承租系爭土地及地上棚架，租期自八十九年六月一日起至九十年五月三十一日止，每月租金四萬元、押租保證金十二萬元，租期屆滿後，雙方同意租期延長為一年，未另訂新約，租金減為每月三萬七千元，上訴人並於續約時將一年份之租金開立十二張支票交付被上訴人按月兌領。迄九十一年三月間，上訴人徵得被上訴人同意後，提前於九十一年三月底終止租約，並於四月五日將系爭土地連同地上棚架返還予被上訴人，上訴人未積欠租金，且照承租時之狀態，將土地及棚架返還予被上訴人，則被上訴人即有返還押租金十二萬元及溢收租金七萬四千元之義務，請求被上訴人給付十九萬四千元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭土地於八十九年六月一日起至九十年五月三十一日止，出租人為被上訴人，惟九十年六月一日起由甲○○與上訴人訂立租賃契約，此由上訴人曾向調解委員會聲請調解時以甲○○為出租人即知，縱認為出租人為被上訴人，上訴人應先舉證證明租賃契約有提前終止，及上訴人有先交付十二萬元押租金等語資為抗辯。
三、本件經協議及簡化爭點後（詳本院九十二年八月一日言詞辯論筆錄），兩造同意就下列爭點為調查及辯論：
⑴九十年六月一日至九十一年五月三十一日之出租人為被上訴人或甲○○？⑵兩造是否合意終止租賃契約？上訴人有無依民法第四百五十三條之規定先期通知
被上訴人？上訴人有無交還土地？⑶八十九年六月一日上訴人承租時，有無押租金十二萬元交付給被上訴人？
四、經查：⑴坐落台北市○○段○○段○○○○號土地，原係由甲○○於八十七年六月一日出
租予訴外人辜瑞祥，經辜瑞祥出資整地搭建鐵製棚架作為停車場使用，租期屆滿後，改由上訴人向被上訴人承租系爭土地及地上棚架，租期自八十九年六月一日起至九十年五月三十一日止，每月租金四萬元、押租保證金十二萬元，租期屆滿後，雙方同意租期延長為一年，未另訂新約，租金減為每月三萬七千元，上訴人並於續約時將一年份之租金開立十二張支票交付被上訴人按月兌領。迄九十一年三月底，上訴人徵得被上訴人之同意後，提前終止租賃契約，並返還土地等情，業據上訴人提出分別由甲○○及辜瑞祥簽訂之租賃契約、上訴人與被上訴人簽訂之租賃契約、現場鐵製棚架照片為證。另於兩造簽訂之租賃契約，其第五條明定：「乙方（指上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）新台幣壹拾貳萬元作為押租保證金．．。」等語，已明定簽訂租賃契約時，承租人應給付押租金十二萬元予出租人，該份契約係於八十九年六月一日明定，而押租金係承租人履行租賃契約時，若對於出租人造成損害時，作為出租人求償擔保之性質，依一般社會常情，出租人不可能未向承租人索取押租金，被上訴人於兩造租賃契約終止之後，始聲稱未收取押租金云云，明顯未符合一般社會常情。
⑵次查上訴人提起本件訴訟，請求被上訴人應返還九十一年四月、五月之租金七萬
四千元及押租金十二萬元，兩造於原審審理時，被上訴人所爭執者，係上訴人未依租賃契約約定「騰空土地回復原狀」，故拒絕返還押租金及二個月之租金，從未爭執兩造已合意終止租賃契約及未曾收取押租金暨溢收之租金數額，此有原審卷可參（詳原審九十一年十月一日言詞辯論筆錄），而於本院準備程序中被上訴人同樣未爭執，且於九十二年六月十日準備程序中，本院詢問「尚有多少押金？租金？」，被上訴人之訴訟代理人回答「約有十二萬元的押金，七萬四千元的租金都在我這裡」（詳本院九十二年六月十日準備程序筆錄），足徵被上訴人應該有收取十二萬元之押租金及終止租約之後溢收二個月即七萬四千元之租金，否則豈會於準備程序中明白承認之理？⑶參諸證人陳萬國於本院證稱：六、七年前要出租土地作停車場使用，甲○○曾請
其幫忙搬運東西，當時系爭土地上有鐵皮屋存在等語（詳本院九十二年六月十日準備程序筆錄）。證人陳萬國為被上訴人之父（即甲○○之友人），其所為之證言，應無不利於被上訴人之可能，由證人陳萬國之證言，明顯在搭建鐵製棚架做為停車場之前，系爭土地上有一鐵皮屋存在，嗣後才改建為停車場使用。本件上訴人係在拆除鐵皮屋改建成停車場數年之後，即八十九年六月一日承租土地，依此時間而推論，該鐵皮屋之被拆屋，應與本件上訴人無關。換言之，被上訴人將系爭土地於八十九年六月一日出租予上訴人時，系爭土地上已無鐵皮屋存在，僅餘鐵製之棚架，做為停車場使用，故上訴人於租賃契約終止時，將系爭土地留有鐵製棚架交還予被上訴人，應係符合租賃契約之「騰空土地回復原狀」之約定，被上訴人於本院言詞辯論期日時，對此亦不爭執，應可採信。
五、綜上所述，上訴人主張兩造之租賃契約已於九十一年三月三十一日提前終止，且已依約騰空交還土地予被上訴人，自屬可信，被上訴人事後始以其非出租人、未收取押租金及未提前終止租約為抗辯事由，殊難採信。故上訴人依租賃契約及不當得利請求權，請求被上訴人返還押租金十二萬元及租賃契約終止後溢收之九十一年四月、五月租金計七萬四千元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年八月九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十五 日
民事第一庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 陳盈如法 官 呂淑玲右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十五 日
書記官 方美雲