臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第五七九號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年八月十三日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十一年度北簡字第一九四一九號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四月七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外命上訴人給付被上訴人超過新台幣叁拾伍萬壹仟玖佰肆拾捌元部分，及該部份假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除減縮及確定部分外）訴訟費用，由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠上訴人於民國九十年元月起向被上訴人分租玫瑰路五十八巷九號一樓之兩個房
間（下稱系爭房屋），擺設機器設備及居住家具，因被上訴人同址開設興燁房屋仲介公司，因此被上訴人要求幫其看店接待客人，言明以獎金給付薪水，但因上訴人所簽訂成功之合約，幾次皆因被上訴人無法履行合約，以致上訴人無法領取薪水，因而改為底薪制，並可扣抵房租，繼續幫其看店，累積共欠上訴人之金額超過新台幣（下同）廿五萬元，至今分文未付，上訴人主張抵銷。
㈡兩造已於九十二年一月二日達成協議，以十一萬元作為上訴人租用系爭房屋至
九十二年一月卅一日之對價，有上證被上訴人親簽之字據可稽，上訴人已給付被上訴人十一萬元，上訴人即得租用系爭房屋至九十二年一月卅一日，上訴人於九十二年一月卅一日前係有權占有系爭房屋。自九十二年二月一日起，兩造間之租賃關係應屬不定期限之租賃關係。自九十二年一月卅一日至九十三年三月十四日上訴人不需支付租金，因被上訴人也在使用系爭房屋。
㈢上訴人租金已付至九十二年元月卅一日止，且依當地租賃價格偏高，但上訴人
希望被上訴人撤回起訴而不計較，但被上訴人不撤回起訴，由於被上訴人欠上訴人至少廿五萬元，扣除至搬遷日止，被上人理應再給上訴人十二萬元，上訴人多次表示不願再向被上訴人追討，只要被上訴人撤回起訴。
證據：除援用原審之立證方法外，並提出被上訴人九十二年一月二日之字據、九
十二年民執辛字第八二九０號執行事件九十二年五月十九日、同年月廿日執行筆錄、九十一年度執辛字第六二三八執行事件債權憑證影本為證，並聲請調閱九十二年度民執辛字第八二九０號、九十一年度執辛字第六二三八號執行卷宗。
乙、被上訴人方面：聲明：
㈠駁回上訴。
㈡撤回請求遷讓返還房屋部分之起訴。
㈢請求給付租金部分減縮為上訴人應給付被上訴人十九萬七千九百五十元。
㈣請求給付違約金部分減縮為上訴人應給付被上訴人十五萬五千元。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠上訴人在九十三年三月十四日已自系爭房屋搬遷，故撤回請求遷讓返還房屋部分之起訴。
㈡請求上訴人給付自九十一年九月一日起至九十三年三月十四日止，每月一萬零七百元，共計十九萬七千九百五十元之租金及相當於租金之利益。
㈢請求上訴人給付自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止，每月一萬元，共計十五萬五千元之違約金。
㈣上訴人主張抵銷之款項，業經九十一年度店小字第四三九號、九十二年度店勞簡字第十號判決駁回，被上訴人沒有欠上訴人任何錢。
證據：除援用原審之立證方法外，並提出九十二年度店勞簡字第十號宣示判決筆錄影本為證。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於九十一年一月十五日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書
，約定由上訴人承租被上訴人所有坐落台北縣新店市○○路○○巷○號一樓二間房間，約定租期自九十一年一月十五日起至九十一年三月十四日止，每月租金為一萬元，另加計七百元之水電費，系爭租約於九十一年三月十四日租期屆滿後，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，嗣後並已繳納五萬元之租金，上訴人即可續住至九十一年八月卅一日止，詎上訴人自九十一年九月一日起即未繼續繳納任何租金，被上訴人以九十一年十一月廿一日準備書狀繕本催告上訴人於文到三日內給付積欠之租金，逾期則終止兩造間租賃契約，被上訴人於九十一年十一月廿七日收受該書狀繕本，而未為給付，兩造間租賃關係即終止而消滅，上訴人仍占有使用系爭房屋，即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，爰訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，及自九十一年九月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金及相當於租金之利益一萬零七百元，暨按租金二倍計算之違約金二萬元（原審判決上訴人應將坐落台北縣新店市○○路○○巷○號一樓中如附圖所示之二間房間遷讓返還被上訴人。上訴人應自九十一年九月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人一萬零七佰元。上訴人應自九十一年十一月廿八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人一萬元。原審就被上訴人超過上開請求部分所為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。被上訴人於本院撤回遷讓房屋部分起訴，並減縮請求上訴人應給付卅五萬二千九百五十元。
上訴人則辯以：被上訴人有積欠伊薪資款項，主張抵銷，況兩造在九十二年一月二日成立和解時及九十二年五月十九日、廿日強制執行程序中，上訴人已清償十一萬元，作為上訴人承租系爭房屋至九十二年一月卅一日之租金，上訴人既已依和解書給付租金，被上訴人卻拒絕撤回本訴及本院九十一年度執字第六二八三號之訴訟，足見被上訴人請求為無理由等語，資為抗辯。
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應
得其同意，次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但為擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此項規定於第二審程序、簡易訴訟程序第二審程序均有準用之規定，民事訴訟法第二百六十二條第一項、第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項、第四百六十三條、第四百三十六條之一第三項分別有明定。查被上訴人於原審起訴請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及自九十一年九月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益一萬零七百元，暨按租金二倍計算之違約金二萬元，嗣於本院審理中，因上訴人已遷讓返還系爭房屋，被上訴人撤回遷讓返還系爭房屋部分之起訴，上訴人並同意其撤回該部分，又被上訴人將租金部分減縮為上訴人應給付十九萬七千九百五十元，違約金部分減縮為上訴人應給付十五萬五千元，為減縮及擴張應受判決事項之聲明，應予淮許，核先敘明。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於九十一年一月十五簽訂系爭租約，約定由上訴人承租被上訴人所有系爭房
屋，租期自九十一年一月十五日起至同年三月十四日止，每月租金為一萬元，另加計七百元之水電費，系爭租約於九十一年三月十四日租期屆滿後，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，並有房屋租賃契約書影本在卷可稽，並經原審履勘系爭房屋，製有勘驗筆錄在卷可稽。
㈡兩造在九十二年一月二日成立和解，由被上訴人簽立如上證之字據，內容為：
「茲收到五萬元作為支付新店市○○路○○○巷○號一樓分租兩房之租金至九十二年元月卅一日止，並定於九十二年元月卅一日前無條件搬遷，否則九十二年二月一日起願付每月租金一萬元、水電費平均分攤二分之一，餘款六萬元定於九十一年家訴字第一三八號諧股之『婚姻關係存在』裁定判決同時兌現。雙方乙○○與甲○○之訴訟願即時撤銷。撤銷北院錦九十一執辛字第六二三八號債權憑證。
甲○○九十二年元月二日收款五萬元」㈢兩造於九十年一月十五日簽訂房屋租賃契約，約定由上訴人承租被上訴人所有系
爭房屋，租期自九十年一月十五日起至九十一年一月十四日止，每月租金一萬四千一百卅七元，並於九十年一月十五日經公證作成九十年度公字第三五００二０號公證書。本院九十一年度執字第六二三八號遷讓房屋執行事件，為被上訴人於九十一年三月十四日，以九十年度公字第三五００二０號公證書為執行名義，聲請上訴人遷讓返還系爭房屋，並交付積欠房租十萬元，嗣於九十一年四月十二日更正租金金額為十一萬三千零九十六元。因上訴人無財產可供執行，致未能執行，而發給債權憑證，有九十一年度執字第六二三八號執行卷宗可稽。被上訴人於九十二年三月十日執該債權憑證聲請強制執行，請求上訴人給付六萬元，為本院九十二年度執辛字第八二九０號給付租金強制執行事件，該事件執行中，上訴人於九十二年五月十九日、同年月廿日分別給付被上訴人三萬元，共六萬元，而執行完畢，有九十二年度執辛字第八二九０號執行卷宗可稽。
本件爭點及本院之判斷：
㈠兩造九十二年一月二日成立之和解，已失其效力，上訴人不得據以主張其於九十二年一月卅一日之前為有權占有系爭房屋。
⒈上訴人辯稱：兩造已在九十二年一月二日成立和解，上訴人已依和解書約定給
付積欠之十一萬元租金，足見上訴人至九十二年一月卅一日並未積欠原告租金云云。
⒉經查：被上訴人主張上訴人積欠九十年五月十五日至九十一年一月十四日租金
十一萬三千零九十六元 (14137×8=113096)，被上訴人以本院九十年度公字第三五００二０號公證書向本院對上訴人聲請強制執行，因被告無財產可供強制執行，已經本院九十一年十月廿八日發給債權憑證，上訴人針對該強制執行事件所提債務人異議之訴，復經本院新店簡易庭以九十一年度店小字第四三九號判決駁回，嗣後兩造在九十二年一月二日成立和解，約定由上訴人給付原告十一萬元之租金，作為上訴人延至九十二年一月卅一日才搬遷之條件，該筆款項事實上是付上訴人在上開債權憑證所積欠之款項，因為上訴人同意雙方不再續行訴訟並遷離系爭房屋，被上訴人才同意上訴人可續住至九十二年一月卅一日，然上訴人嗣後復對被上訴人提起給付薪資之訴（九十二年度店勞簡字第一０號），且未於九十二年一月卅一日遷離系爭房屋，該和解條件已失其效力，被上訴人即無庸撤回本件訴訟，上訴人亦不得據以主張九十二年一月卅一日之前為有權占有系爭房屋。
㈡上訴人於九十二年一月二日和解時給付之五萬元，及於九十二年執字第八二九０
號執行中之同年五月十九日、同年五月廿日分別給付被上訴人三萬元，共計十一萬元，係清償九十二年執字第八二九０號執行名義所載之債務（即九十一年一月十四日前之租金），與本件被上訴人請求自九十一年九月一日起之租金無關。
⒈被上訴人既曾以上訴人尚積欠九十年五月十五日至九十一年一月十四日租金十
一萬三千零九十六元向本院聲請對上訴人之財產強制執行，復因執行無效果而取得債權憑證；參以上訴人針對上開民事強制執行事件所提九十一年度店小字第四三九號債務人異議之訴中，雖辯稱並未積欠被上訴人任何租金，復因無法舉證以佐其說，致遭敗訴之判決確定，足見上訴人尚積欠被上訴人租金十一萬三千零九十六元。
⒉上訴人既積欠被上訴人十一萬餘元之租金，兩造在九十二年一月二日和解書，
由被上訴人書立字據，記載：「茲收到五萬元作為新店市○○路○○巷○號一樓房租兩房之租金至九十二年元月卅一日止，並訂於九十二年元月卅一日無條件搬遷，否則九十二年二月一日起願負每月租金一萬元，餘款六萬元訂於．．．同時兌現。雙方乙○○與甲○○之訴訟院即時撤銷。」顯然該和解書約定上訴人應給付之租金十一萬元，係清償上訴人所積欠之九十年五月十五日至九十一年一月十四日租金，而與本件被上訴人請求自九十一年九月一日起之租金無關。
㈢被上訴人得請求上訴人給付自九十一年九月一日起至同年十一月卅日止，每月一
萬零七百元，計三萬二千一百元之租金，及自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止相當於租金之不當利益十六萬五百三百卅二元，共計十九萬七千四百卅二元。
⒈被上訴人主張：上訴人應給付自九十一年九月一日起至九十三年三月十四日止
，每月一萬零七百元，共計十九萬七千九百五十元之租金及相當於租金之不當利益等語。
⒉經查：本件上訴人於系爭租約在九十一年三月十四日租期屆滿後，仍繼續占有
使用系爭房屋，而被上訴人嗣後復向上訴人收受該期間之五萬元租金，此有被上訴人於九十一年七月卅一日所簽發之收據附於本院九十一年度執字第六二三八號強制執行事件卷宗可稽，足見兩造間就系爭房屋已成立不定期租賃關係。上訴人自九十一年九月一日起未繳納租金，經被上訴人於原審審理中之九十一年十一月廿一日提出準備書狀，催告上訴人於文到三日內清償積欠之租金，逾期終止租約，上訴人於九十一年十一月廿七日收受該準備書狀，上訴人未依限給付租金，是以兩造間之不定期租賃契約，於三日後之九十一年十二月一日終止。
⒊於九十一年十一月卅日之前兩造間之租約仍屬存續中，然於九十一年十二月一
日租約終止後兩造間已無租賃關係存在。被上訴人於租賃關係存續中，固得請求上訴人給付租金，然於租賃契約終止後，不得依租賃關係請求上訴人給付租金。從而，被上訴人得請求上訴人給付之租金為自九十一年九月一日起至同年十一月卅日止計三萬二千一百元。
⒋系爭房屋為被上訴人所有，上訴人自九十一年十二月一日起為無權占有。按無
權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之不當利益，為社會通常之觀念，而房屋租金之數額，須斟酌房屋基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用房屋之經濟價值及所受利益，並比較鄰地租金等項。斟酌上訴人自九十一年十二月一日起無權占有系爭房屋，致被上訴人無法行使所有權，受有損害，及系爭房屋附近繁榮程度，及兩造間原約定租金為每月一萬零七百元，認為被上訴人因上訴人因上訴人無權占有系爭房屋，致受有相當於租金每月一萬零七百元之損害，上訴人因此受有相當於金每月一萬零七百元之不當利益應為適當。從而，被上訴人得請求自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止相當於租金之利益十六萬五千三百卅二元〔⒓⒈至⒉為十六萬零五百元 (10700×15=160500)，⒊⒈至⒊⒕為四千八百卅二元 (10700×14/31=4832)，元以下四捨五入，160500＋4832=165332〕。
㈣上訴人應給付被上訴人自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止之違約金十五萬四千五百十六元。
⒈被上訴人主張：上訴人於系爭租約終止後，仍占有使用系爭房屋，即屬無權占
有，被上訴人得依系爭租約第六條之約定，請求上訴人給付自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止，每月一萬元，共計十五萬五千元計算之違約金等語。
⒉經查：按「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日起將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得借詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」兩造九十一年一月十五日所簽訂之系爭租約第六條固有明文，然上訴人在九十一年三月十四日租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭房屋，兩造間就系爭房屋已成立不定期租賃關係，上訴人未繼續繳納租金，經原告終止租賃法律關係而遲未遷離系爭房屋後，始負給付上開違約金之義務。本件上訴人自九十一年九月一日起未繳納租金，經被上訴人於九十一年十一月廿一日提出準備書狀，催告上訴人於文到三日內清償積欠之租金，逾期終止租約，上訴人於九十一年十一月廿七日收受該準備書狀，上訴人未依限給付租金，兩造間之不定期租賃契約於九十一年十二月一日終止，已如前述。是以上訴人於九十一年十二月一日租賃契約終止後，仍占有系爭房屋使用，方屬無權占有，其無權占有之行為已違反上開租約之約定，被上訴人自得依上開約定請求上訴人給付違約金。
⒊按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者
，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例可資參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字第一九號判例可資參照）。審酌國內近年經濟景氣低迷，經濟交易、房屋租賃均嚴重蕭條等一切情狀，認本件違約金以每月租金一倍即一萬元計算為適當。
⒋綜此，兩造間租賃法律關係於被上訴人終止後，上訴人仍占有使用，即屬無權
占有，則被上訴人請求上訴人給付自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四之日止，每月一萬之違約金，共計十五萬四千五百十六元〔⒓⒈至⒉為十五萬元 (10000×15=150000)，⒊⒈至⒊⒕為四千五百十六元 (10000×14/31=4516)，150000＋4516=154516〕元，為有理由，應予准許。
㈤上訴人之抵銷主張為無理由。
⒈上訴人主張被上訴人積欠其薪資超過廿五萬元，主張抵銷云云，為被上訴人所否認。
⒉上訴人曾起訴請求被上訴人給付薪資十二萬元與獎金十五萬元，因上訴人無法
證明其究竟係受雇於被上訴人或興樺房屋公司？兩造間之法律關係為何？上訴人之報酬（含薪資與獎金）之計算方式如何？任職期間如何？而受敗訴之判決，有九十二年度店勞簡字第十號判決影本附卷足憑。
⒊上訴人就其主張被上訴人積欠薪資部分，並未舉證證明，其抵銷之主張為無理由。
綜上所述，兩造九十二年一月二日成立之和解，已失其效力，上訴人不得據以主張
其於九十二年一月卅一日之前為有權占有系爭房屋；上訴人於九十二年一月二日和解時給付之五萬元，及於九十二年執字第八二九０號執行中之同年五月十九日、同年五月廿日分別給付被上訴人三萬元，共計十一萬元，係清償九十二年執字第八二九０號執行名義所載之債務（即九十一年一月十四日前之租金），與本件被上訴人請求自九十一年九月一日起之租金無關。被上訴人得請求上訴人給付自九十一年九月一日起至同年十一月卅日止，每月一萬零七百元，計三萬二千一百元之租金，及自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止相當於租金之不當利益十六萬五千三百卅二元。又上訴人應給付被上訴人自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止之違約金十五萬四千五百十六元。而上訴人之抵銷主張為無理由。是以，被上訴人得請求上訴人給付卅五萬一千九百四十八元 (32100＋165332＋154516=351948)。原審判決上訴人應自九十一年九月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人一萬零七百元之租金及相當於租金之利益，及被告應自九十一年十一月廿八日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人一萬元；被上訴人於本院審理中減縮請求上訴人給付自九十一年九月一日起至九十三年三月十四日止，每月一萬零七百元，計十九萬七千九百五十元之租金及相當於租金之不當利益，及請求上訴人給付自九十一年十二月一日起至九十三年三月十四日止，每月一萬元，計十五萬五千元之違約金，共計為卅五萬二千九百五十元。從而，被上訴人請求上訴人給付卅五萬一千九百四十八元部分，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係因定期給付涉訟，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，容有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
民事第五庭審判長法官 吳青蓉
法官 張松鈞法官 周美雲正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
書記官 王宜玲