臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第六二二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳適庸律師複代理人 許博森律師上 訴 人 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 鄭斌濟律師當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年八月二十七日本院台北簡易庭九十二年度北簡字第二００二號判決分別提起上訴，本院於九十二年十二月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人丙○○、乙○○連帶給付上訴人甲○○新台幣貳拾萬捌仟壹佰拾伍元，及自民國九十二年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨命其負擔訴訟費用之裁判廢棄。
右開廢棄部分，上訴人甲○○在第一審簡易之訴駁回。
上訴人甲○○之上訴及假執行之聲請均駁回。
第一審關於命上訴人丙○○、乙○○負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人甲○○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，上訴人丙○○、乙○○應再給付上訴人甲○○新台幣（下同）三十九萬二千零二十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）上訴人甲○○願供擔保請准宣告假執行。
（四）駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：依系爭房屋租賃書第七條約定，雙方於締約之始，即合意約定承租人終止租約時，需將租賃物回復原狀返還。系爭房屋損害未依約回復原狀部分，此部分非屬合於租賃目的之行為，已對系爭房屋屋造成損害。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、上訴人丙○○、乙○○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人丙○○、乙○○部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴駁回。
（三）駁回對造之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人丙○○交付之押金二十五萬元於扣抵所欠兩個月租金十四萬元後尚餘十一萬元，用以抵欠租賃期間之水電十萬八千一百一十五元後，尚餘一千八百八十五元，是以上訴人丙○○並無積欠租金、水電費之事，且上訴人丙○○於交還上開房屋時已合於契約所載之「應有」狀態交還，並無不按原狀交還之事。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人甲○○起訴主張其前於民國九十年五月間將所有門牌號碼台北市○○路○○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人丙○○，由上訴人乙○○擔任連帶保證人，雙方並簽訂有租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自九十年五月二十日起至九十二年五月二十日止共二年，每月租金七萬元，上訴人丙○○已於訂約時給付押租保證金二十五萬元，詎上訴人丙○○竟未依約於九十一年四月交付第二年期之十二個月租金支票予上訴人甲○○，且九十一年度七、八、九月份之租金亦未如期給付，甚者更無端終止系爭租約，依系爭契約第六條之規定，上訴人丙○○無端終止租賃契約，應賠償三個月租金之違約金。又上訴人丙○○於九十一年九月二十日交還系爭房屋時，並未依約回復原狀，其中包括：損壞花台致地下室漏水未清潔、將系爭房屋之進口大理石地磚打洞二十多處以經營網咖裝設固定座位或櫃臺、將室內輕鋼架之天花板塗漆成黑色及天花板內線路變更、因裝設分離式冷氣將系爭房屋側面打洞、返還系爭房屋時室內油漆未完全、架上訴人甲○○洽請水電工程技師估價，恢復原狀修繕費用計三十九萬二千零二十元。另依系爭契約第十四條之規定，上訴人丙○○於承租期間所積欠之水電費共計十萬八千一百一十五元，上訴人甲○○已先行墊付，併予請求返還。上開金額，扣除上訴人丙○○所給付之押租金二十五萬後，上訴人丙○○應給付上訴人甲○○六十七萬零一百三十五元（000000+210000+392020+000000-000000=670135），爰依租賃契約法律關係，請求上訴人丙○○、乙○○應連帶給付上訴人甲○○六十七萬零一百三十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人丙○○、乙○○則以：上訴人甲○○依約交付系爭房屋後，上訴人丙○○於九十年六月開張營業之第三日，即發現系爭房屋存有漏水之重大瑕疵，每逢天雨之氣候，漏水情形更為嚴重，為此上訴人丙○○多次催告上訴人甲○○依約負責修繕，上訴人甲○○卻均不聞不問，遲至九十一年七月二十七日，上訴人甲○○方由其媳婦至系爭房屋察看漏水情形，惟於勘查確認漏水情形後，上訴人甲○○仍拒不修繕，上訴人丙○○遂請求提前終止系爭租約，並向台北市萬華區公所聲請調解，雙方於九十一年九月十七日達成和解協議，該調解協議雖未奉鈞院核定，以致未能產生與鄉鎮市調解條例第二十四條所定與判決同一效力之效果，但應已發生民法第七百三十七條所定和解之效力。該調解協議內容共有三項，其中欠租部分僅有二期，何來積欠三期租金之有？該二期欠租兩造已同意逕以押租金扣抵，亦即該租金債權已因抵銷而消滅，上訴人甲○○請求上訴人丙○○給付三期租金，即無理由。而系爭租約之終止，係雙方於調解委員會調解時合意終止，上訴人丙○○並非無故終止租約，上訴人甲○○依系爭租約第六條請求上訴人丙○○給付租金三倍之違約金，亦屬無據。另關於上訴人丙○○積欠之水電費十萬八千一百一十五元部分，上訴人丙○○於九十一年九月二十五日寄發與上訴人甲○○之存證信函中，即主張從上訴人甲○○應返還之押租保證金中逕予抵銷，該筆水電費亦因抵銷而消滅。至於上訴人甲○○所主張回復系爭房屋原狀部分，全屬上訴人甲○○片面捏造杜撰，上訴人甲○○應先就其所主張之「原狀」為何，負舉證之責。事實上，房屋側面磁磚打洞、大理石地磚打洞損害乙節，均非上訴人丙○○所造成，上訴人丙○○茲予以否認；左側窗戶裝設冷氣損壞花台致地下室漏水、鋁門窗打洞、室內輕鋼架之天花板塗漆成黑白色、室內油漆未完全等情節，上訴人丙○○根本沒有打壞花園周圍之事實，地下室淹水亦非上訴人丙○○所導致，洞孔更是上訴人甲○○交付系爭房屋時即已存在；而地下室既非上訴人丙○○承租之範圍，上訴人甲○○請求上訴人丙○○予以清潔，亦屬無據等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：上訴人甲○○主張前於九十年五月間將所有系爭房屋出租予上訴人丙○○，由上訴人乙○○擔任連帶保證人，雙方並簽訂系爭租約，約定租賃期間自九十年五月二十日起至九十二年五月二十日止共二年，每月租金七萬元，上訴人丙○○已於訂約時給付押租保證金二十五萬元，詎上訴人丙○○未依約於九十一年四月交付第二年期之十二個月租金支票予上訴人甲○○，且第二年度之部分租金亦未如期給付，針對該房屋租賃之糾紛，兩造曾於台北市萬華區調解委員會成立調解，調解內容為：⑴兩造合意租期至九十一年九月二十日終止；⑵押金二十五萬元，抵付兩期欠租後餘十一萬元，上訴人甲○○於租約到期上訴人丙○○交還房屋之同時退還之；⑶上訴人丙○○應依房屋租賃契約第四條約定將承租房屋遷空回復原狀交還上訴人甲○○。上訴人丙○○已於九十一年九月二十日交還系爭房屋，然上訴人丙○○於租賃期間所積欠之水電費十萬八千一百十五元均由上訴人甲○○代為墊付，上訴人丙○○迄今尚未清償，且上開調解內容經聲請本院核定後，本院以調解內容第三項中所謂「回復原狀」內容未確定無法執行為由，未予核定，後經萬華區公所調解委員會通知兩造再行協議未果，才開立調解不成立證明書等情，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函、萬華區公所九十一年十月七日北市萬調字第０九一三二一五九四００號函文、九十一年萬調字第三二八號調解不成立證明書、台北自來水事業處用戶繳費扣抵聯、電費收據等件影本為證，並經本院依職權調閱本院九十一年度核字第八三三號調解書呈請審核卷宗核閱屬實，且為上訴人丙○○、乙○○所不爭執，堪信為真實。
四、本件之爭點，在於除水電費十萬八千一百十五元外，上訴人甲○○依租賃契約法律關係所為之其他各項請求，是否有理由？
（一）關於請求積欠租金部分：上訴人甲○○雖主張九十一年七、八、九月共三月計二十一萬元之租金，上訴人丙○○並未依約給付，爰請求上訴人丙○○給付上開金額之款項等語。惟查，上訴人丙○○辯稱僅積欠上訴人甲○○二個月之租金，此有兩造在調解委員會之調解紀錄佐證等情，業據提出萬華區調解委員會調解書影本為證，該調解書既載明：「：：：二、押金貳拾伍萬元整，抵付兩期欠租後餘拾壹萬元整，對造人於租約到期聲請人交還房屋之同時退還之：：：」，且上訴人丙○○於該調解書經兩造合意簽立後三日（即九十一年九月二十日）即遷出系爭房屋，足見上訴人丙○○僅積欠上訴人甲○○二個月計十四萬元之租金。
（二）關於請求違約賠償金部分：
１、按「契約期間內乙方（指上訴人丙○○）若擬終止租約時，除不得請求遷移費及任何權利金，並願給付三個月租金當作違約賠償金：：」系爭租約第六條定有明文。考其約定之意旨，在於租賃契約如定有租賃期間，出租人即得預期在此租賃期間內將有固定之租金收入，則在與承租人洽商租賃條件（如租金）時，恒會以較為優惠之條件簽訂租約。如承租人於租賃期間內擬提前終止租約時，出租人將喪失可預期之租金收益，為補償出租人之前在締約時所為之優惠，以及另行尋覓承租人之期間所可能遭受之租金損失，故約定承租人應給付三個月租金之違約賠償金。故如系爭租約於租賃期限屆滿前經兩造合意終止，承租人即無依前開約定給付違約賠償金之義務。
２、兩造曾於台北市萬華區調解委員會成立調解，調解內容為：⑴兩造合意租期至九十一年九月二十日終止；⑵押金二十五萬元，抵付兩期欠租後餘十一萬元，上訴人甲○○於租約到期上訴人丙○○交還房屋之同時退還之；⑶上訴人丙○○應依房屋租賃契約第四條約定將承租房屋遷空回復原狀交還上訴人甲○○。上訴人丙○○已於九十一年九月二十日交還系爭房屋，然上訴人丙○○於租賃期間所積欠之水電費十萬八千一百十五元均由上訴人甲○○代為墊付，上訴人丙○○迄今尚未清償，且上開調解內容經聲請本院核定後，本院以調解內容第三項中所謂「回復原狀」內容未確定無法執行為由，未予核定，後經萬華區公所調解委員會通知兩造再行協議未果，才開立調解不成立證明書等情，已如前述，前揭調解雖因調解內容第三項中所謂「回復原狀」內容未確定無法執行，而未予核定，然此僅係該調解未能產生與鄉鎮市調解條例第二十四條規定與判決同一效力之效果，並無礙兩造對於系爭租約已合意租期至九十一年九月二十日終止，參諸上訴人丙○○於九十一年九月二十日將系爭房屋之鑰匙交予上訴人甲○○，上訴人甲○○亦予收回等情，可知系爭租賃契約業經兩造合意終止，揆諸前揭說明，上訴人甲○○依系爭租約第六條之約定，請求給付租金三倍即二十一萬元之違約賠償金，即無理由。
（三）關於請求回復原狀所需費用部分：
１、按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第四百三十八條第一項、第四百三十二條分別定有明文。由此可見，承租人應依「約定方法」為租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」之方式加以確定。如當事人未有明確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他像是安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施時，出租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修（如於安裝新招牌時一併拆除舊招牌），此時如承租人以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。
２、上訴人甲○○雖主張上訴人丙○○於返還系爭房屋時，關於將系爭房屋之進口大理石地磚打洞二十多處以經營網咖裝設固定座位或櫃臺、將室內輕鋼架之天花板塗漆成黑色及天花板內線路變更、因裝設分離式冷氣將系爭房屋側面打洞、返還系爭房屋時室內油漆未完全、架設招牌致系爭房屋方塊磁磚受到損壞、於系爭房屋鋁門窗打洞架設電腦設備，依約自應負回復原狀之義務云云。惟查，系爭房屋方塊磁磚是否因上訴人丙○○架設招牌所致，此為上訴人丙○○所否認，上訴人甲○○迄未舉證以佐其說，其上開主張是否可採，已非無疑；參以系爭房屋既為一樓之店面，向來均出租他人從事營業之活動，而上訴人甲○○亦自陳系爭房屋係出租上訴人丙○○經營網咖之用，則上訴人丙○○於系爭房屋裝設固定座位及櫃臺、裝潢天花板及變更線路、架設招牌、裝設分離式冷氣等行為，既非大規模之改建，亦未影響房屋之安全或結構，即屬合於租賃目的之行為，揆諸前揭規定及說明所示，上訴人甲○○本有容忍之義務，上訴人甲○○既未舉證上訴人丙○○有違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋，而要求上訴人丙○○回復系爭房屋之「原有」狀態，即與誠信原則有違；又如依上訴人甲○○主張上訴人丙○○確有在大理石地板、鋁門窗及房屋側面打洞之小瑕疵，即得分別向上訴人丙○○請求七萬九千六百四十元、二萬五千元及六萬四千元之款項，且得因上訴人丙○○未將室內部分輕鋼架之天花板塗漆成白色、牆壁未粉刷完全，而分別向上訴人丙○○請求八萬三千六百八十元、四萬五千元，亦與常情有違；另上訴人甲○○於系爭租約終止後將近一年之期間，猶未雇工回復所主張系爭房屋之「原有」狀態，顯係期望接手承租者就系爭房屋之現有狀態裝潢或整修，上訴人甲○○是否需支出此項回復原狀之費用，亦非無疑；況上訴人丙○○辯稱於遷出系爭房屋時，已將屋內所有垃圾、雜物清潔一空，並曾派人重新粉刷牆壁等情，業據提出照片十幀為證，並為上訴人甲○○所不爭執，應認上訴人丙○○於遷出系爭房屋時，已合於契約之「應有」狀態返還系爭房屋。是上訴人甲○○上開主張，尚無可採。
３、上訴人甲○○雖主張上訴人丙○○損壞花台致地下室漏水，且於遷出時復未加以清潔，依約自應負回復原狀之義務云云。惟查，上訴人甲○○主張上訴人丙○○損壞花台致地下室漏水等情，此為上訴人丙○○所否認，上訴人甲○○迄未舉證以佐其說，其上開主張是否可採，已非無疑；縱認上訴人丙○○確有損壞花台之情，花台損壞與地下室漏水是否有因果關係，亦未據原告舉證以佐其說；況依系爭租賃契約所載，上訴人丙○○既未承租系爭房屋之地下室，上訴人甲○○訴請上訴人丙○○回復原狀「清潔」地下室後返還，即屬無據。是上訴人甲○○上開主張，亦無可採。
４、綜此，上訴人甲○○既未舉證上訴人丙○○有違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋，其請求恢復原狀修繕費用計三十九萬二千零二十元，即屬無據。
五、綜上所述，上訴人丙○○於租賃期間內積欠之水電費十萬八千一百十五元既均由上訴人甲○○代為墊付，且積欠上訴人甲○○二個月之租金十四萬元，上訴人甲○○得向上訴人丙○○請求之金額為二十四萬八千一百十五元，惟上訴人丙○○尚有二十五萬元之保證金於上訴人甲○○處，經抵銷結果，尚餘一千八百八十五元。從而，上訴人甲○○依租賃契約法律關係，訴請上訴人丙○○、乙○○應連帶給付上訴人甲○○六十七萬零一百三十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人丙○○、乙○○連帶給付上訴人甲○○二十萬八千一百十五元，及自九十二年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自有未洽。上訴人丙○○、乙○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。上訴人甲○○上訴部分，原審為上訴人甲○○敗訴之判決，並無不合。上訴人甲○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並聲請宣告假執行，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為無理由，上訴人丙○○、乙○○之上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 八 日
民事第六庭
審判長法官 林惠瑜
法官 詹駿鴻法官 郭美杏正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十三 年 一 月 八 日
書記官 陳如庭